【正文】 七、委托合同可以是有償?shù)?，也可以是無(wú)償?shù)模裰g基于親友關(guān)系建立的委托合同，或者單純是事實(shí)行為，大多數(shù)是無(wú)償合同 。 制定原則： 基于物業(yè)管理的“業(yè)主自治” ? 《議事規(guī)則》的主要事項(xiàng) : （ 1）業(yè)主大會(huì)名稱(chēng)及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域 。 （ 5）業(yè)主投票全數(shù)的確定方法 。 （ 9）業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等 。 ? 在寫(xiě)字樓、商廈等收益性物業(yè)中應(yīng)用比較廣泛。 ? 請(qǐng)思考下為什么要更名？？ ? 有專(zhuān)家認(rèn)為，從“業(yè)主公約”到“管理規(guī)約”絕不僅僅是名稱(chēng)的改變，其背后蘊(yùn)藏著更深的法律含義。 五、情境練習(xí)： ? 某業(yè)主認(rèn)為自己沒(méi)有參與《臨時(shí)管理規(guī)約》的制定，不同意當(dāng)中某些條款，不肯簽訂《臨時(shí)管理規(guī)約》，請(qǐng)問(wèn)該如何處理。 案例 6：陽(yáng)臺(tái)是否可封 看業(yè)主公約怎么約定 ? 日前，住在杭州下城區(qū)某大型樓盤(pán)的王小姐遇到這樣一樁麻煩事：買(mǎi)來(lái)的房子，現(xiàn)在搞裝修時(shí)想把陽(yáng)臺(tái)封起來(lái)，但是物業(yè)公司拿出當(dāng)初在交房前簽訂的業(yè)主臨時(shí)公約中關(guān)于禁止封陽(yáng)臺(tái)的條款，說(shuō)不能封陽(yáng)臺(tái)，并且說(shuō)如果擅自封陽(yáng)臺(tái)，物業(yè)有權(quán)起訴。 ② 陽(yáng)臺(tái)涉及到建筑的外立面，屬于公共部分，牽涉到全體業(yè)主的利益，因此現(xiàn)在一般物管公司都對(duì)業(yè)主私自包陽(yáng)臺(tái)有所限制。 ② 第二十三條還提到，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。 物業(yè)是否有權(quán)告業(yè)主私自包陽(yáng)臺(tái)？ ? ①因?yàn)椤杜R時(shí)業(yè)主公約》屬于格式合同，合同的主體應(yīng)屬于全體業(yè)主，違反《臨時(shí)業(yè)主公約》，就是違反全體業(yè)主的權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)還有權(quán)利決定聘請(qǐng)新的物業(yè)公司，也可以制定新的公約。 09:26:0809:26:0809:262/9/2023 9:26:08 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 2023年 2月 9日星期四 上午 9時(shí) 26分 8秒 09:26: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 上午 9時(shí) 26分 8秒 上午 9時(shí) 26分 09:26: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 09:26:0809:26:0809:26Thursday, February 9, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 2月 上午 9時(shí) 26分 :26February 9, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 09:26:0809:26:0809:262/9/2023 9:26:08 AM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :26:0809:26:08February 9, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 9時(shí) 26分 8秒 上午 9時(shí) 26分 09:26: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專(zhuān)家告訴 。 2023年 2月 上午 9時(shí) 26分 :26February 9, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 09:26:0809:26:0809:26Thursday, February 9, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 上午 9時(shí) 26分 8秒 上午 9時(shí) 26分 09:26: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 9日星期四 上午 9時(shí) 26分 8秒 09:26: ? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 09:26:0809:26:0809:262/9/2023 9:26:08 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 2月 上午 9時(shí) 26分 :26February 9, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 09:26:0809:26:0809:26Thursday, February 9, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。物業(yè)公司多次催我和他們簽訂服務(wù)合同，但因我文化水平不高，不太清楚該如何簽訂合同，為此特請(qǐng)教： ? 簽訂物業(yè)服務(wù)合同該注意些什么問(wèn)題呢？ ? 如果簽訂了合同是否還必須公證才生效？ ? 請(qǐng)分組完成這一情景練習(xí) ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 ? ②《臨時(shí)業(yè)主公約》有效期應(yīng)在小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)為止。 ? ③ 業(yè)主在簽訂購(gòu)房合同前，一定要看清楚《臨時(shí)業(yè)主公約》，如果有疑義及時(shí)提出來(lái)，簽約后便要遵守公約相關(guān)規(guī)定。 ? ③ 如果業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)沒(méi)有牽涉房屋墻體的變動(dòng)，可以自行封閉陽(yáng)臺(tái)，但需要經(jīng)相關(guān)設(shè)計(jì)單位以及建設(shè)行政主管部門(mén)的相關(guān)行政審批。現(xiàn)在一些新的小區(qū)，在《臨時(shí)業(yè)主公約》中往往會(huì)有禁止封陽(yáng)臺(tái)的條款，而《臨時(shí)業(yè)主公約》是買(mǎi)房子時(shí)必須簽訂的合同。 ? 某業(yè)主不同意物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，請(qǐng)問(wèn)該如何處理。 ? “管理規(guī)約”應(yīng)該是小區(qū)業(yè)主就小區(qū)共同事務(wù)作出的決定，如同一部小區(qū)憲法，由業(yè)主大會(huì)通過(guò)，全體業(yè)主必須遵守、執(zhí)行，是小區(qū)共同的行為準(zhǔn)則，性質(zhì)上屬于自治規(guī)則。 ? 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自管理規(guī)約生效之日起15日內(nèi) 備案 ? 業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 （ 11）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理 。 （ 7）業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序 。 （ 3）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則 。 三、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別 ? 訂立合同的當(dāng)事人不同 ? 合同期限不同 四、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容 ? 雙方當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)、住所 ? 管理項(xiàng)目 ? 管理內(nèi)容 ? 服務(wù)質(zhì)量 ? 服務(wù)費(fèi)用 ? 雙方的權(quán)利和義務(wù) ? 專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用 ? 物業(yè)管理用房 ? 合同的期限 ? 違約責(zé)任 五、簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng) ? 明確委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍和期限 ? 明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利約定 ? 明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù) ? 明確對(duì)違約責(zé)任的約定 六、物業(yè)服務(wù)合同的變更與解除 ? 變更的定義及情形 ? 解除的定義及情形 ? 解讀《物業(yè)服務(wù)合同司法解釋》 任務(wù)三 如何制定業(yè)主管理規(guī)約 ? 一、管理規(guī)約的概念與表現(xiàn)形式 ? （一）《管理規(guī)約》 ? 由業(yè)主大會(huì)制定，全體業(yè)主承諾，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，用以指導(dǎo)、規(guī)范和約束所有業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)管理者權(quán)利與義務(wù)的行業(yè)守則，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準(zhǔn)則。受托人完成委托事務(wù)的，委托人應(yīng)當(dāng)向其支付報(bào)酬。 ? 五、受托人在委托合同范圍內(nèi)活動(dòng)產(chǎn)生的法律后果概由委托人承擔(dān)，受托人在辦理委托事務(wù)中所得到的一切利益，包括金錢(qián)、物品、所得收益及權(quán)利等都應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)交給委托人。 ? 四、《合同法》第四百條規(guī)定“經(jīng)委托人同意，受托人可以轉(zhuǎn)委托。 ? 三、《合同法》第三百九十九條明確規(guī)定“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。該案具有以下意義：一是為《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的定性起了借鑒作用；二是提示合同雙方慎重對(duì)待解除合同行為，即使業(yè)主大會(huì)三分之二以上投票權(quán)業(yè)主投票決定，也不得單方面擅自解除；三是提示政府主管部門(mén)在審批招投標(biāo)時(shí)應(yīng)慎重仔細(xì)，首先查清并尊重雙方的合同事實(shí)及其約定。 ? 裁決生效后， A物業(yè)管理公司向法院申請(qǐng)執(zhí)行裁決；業(yè)主委員會(huì)也向法院申請(qǐng)不予執(zhí)行，并撤銷(xiāo)裁決。 ? 此后， A物業(yè)公司以業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)提前解除合同為由向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，要求繼續(xù)履行合同并賠償損失。 2023年 7月，經(jīng)部分業(yè)主多次要求，政府有關(guān)部門(mén)同意某花園舉行了物業(yè)管理招標(biāo)，經(jīng)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)定， B物業(yè)管理公司中標(biāo)。 ? 二、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì) ? 是民事合同中的無(wú)名合同。如果相鄰方不配合，受損一方可將爭(zhēng)議提交到法院。 按施工合同找施工單位，施工單位也應(yīng)有三年的保修期。法院開(kāi)庭后，該發(fā)展商辯解說(shuō)，該業(yè)主沒(méi)有證據(jù)證明衛(wèi)生間天花滲水是由質(zhì)量問(wèn)題引起的，是否屬于保修范圍尚不能確定?，F(xiàn)在保修期已過(guò)，物業(yè)公司說(shuō)她家天花板滲水原因是樓上的防水層沒(méi)有做好，要挖開(kāi)三樓廁所加固防水層。 ? 案例二： 家住廣州三元里的王小姐說(shuō)，她家天花板滲水已有一個(gè)多月，開(kāi)始是一滴一滴的，現(xiàn)在要用水桶接了。當(dāng)然我們也要看到，幾乎所有物業(yè)公司在撤出前都有被業(yè)主或開(kāi)發(fā)商拖欠的債務(wù)，這個(gè)問(wèn)題不解決，也會(huì)給新老物業(yè)公司的順利交接造成障礙，所以還需要有關(guān)部門(mén)制定配套細(xì)則，讓物管得及時(shí)“交接”更具可操作性?！? ? 提問(wèn)： ? 請(qǐng)問(wèn)新選聘的物業(yè)公司有權(quán)對(duì)小區(qū)實(shí)施管理嗎？ ? 業(yè)主、新物業(yè)公司、老物業(yè)公司的做法有無(wú)錯(cuò)誤的地方？請(qǐng)說(shuō)明原因?！安皇遣辉敢馔顺?，業(yè)主將拖欠的款項(xiàng)交足，公司也將之前多收的錢(qián)款退回，然后再清清白白的走。” ? 舊物業(yè)認(rèn)為業(yè)主選舉不公，要求重選 ? 思居園物業(yè)鄭經(jīng)理表示，現(xiàn)在小區(qū)有問(wèn)題可以找他們公司，除了水電等設(shè)備沒(méi)交接外，衛(wèi)生和保安等已全盤(pán)接手。協(xié)商未果后，業(yè)主委員會(huì)在 8月 24日張貼公告，將進(jìn)行物業(yè)公司的投標(biāo)競(jìng)聘。 昨日上午，朝陽(yáng)欣園小區(qū)內(nèi)