【正文】 財(cái)務(wù)部 草擬申請(qǐng)報(bào)告 財(cái)務(wù)總監(jiān) 審核 總經(jīng)理 審批 董事長(zhǎng) 審批 簽定合同 與銀行 洽談貸款事宜 合同歸檔 01 02 03 04 05 管理目標(biāo) 1）保證公司貸款流程符合公司有關(guān)制度 2）保證公司貸款符合國(guó)家法律法規(guī)的要求 3）保證貸款安排合理，不影響公司其他經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù) 4）保證公司貸款按計(jì)劃使用 關(guān)鍵控制點(diǎn) 1）每年年初制定年度貸款計(jì)劃 2）貸款申請(qǐng)報(bào)告需經(jīng)財(cái)務(wù)總監(jiān)審批（針對(duì)借款期限、金額、利率等合同條例以及公司資金情況作出判斷） 3）總經(jīng)理在授權(quán)范圍內(nèi)審批，超出授權(quán)范圍提交至董事會(huì)審批 4）與銀行談判需兩名公司職員同時(shí)出席 5）做好貸款合同的歸檔處理，備查 注釋 1）財(cái)務(wù)部根據(jù)年度貸款計(jì)劃草擬申請(qǐng)報(bào)告，包括貸款相關(guān)內(nèi)容以及還款計(jì)劃 2）財(cái)務(wù)總監(jiān)根據(jù)公司資金運(yùn)營(yíng)情況作出判斷 3）總經(jīng)理作出初步審批，最終審批權(quán)由董事長(zhǎng)行使 4）與銀行談判，需兩人及兩人以上同時(shí)出席 5）簽訂合同，法人蓋章，公司負(fù)責(zé)人蓋章，并交至有關(guān)部門(mén)歸檔 BACK 不通過(guò) 通過(guò) 董事長(zhǎng)授權(quán) 通過(guò) 不 通 過(guò) 第七章 固定資產(chǎn)管理 BACK 職位 職責(zé) 不相容的職責(zé) 行政人事部總監(jiān) / 總經(jīng)理 審核資產(chǎn)管理制度的制定與修改 審批盤(pán)點(diǎn)流程 審批 大額固定資產(chǎn)的 購(gòu)買(mǎi) 審批報(bào)廢和損失 審核固定資產(chǎn)采購(gòu)的比價(jià)單 直接購(gòu)買(mǎi)固定資產(chǎn) 行政部經(jīng)理 審批一般性固定資產(chǎn) 的 購(gòu)買(mǎi) 審核固定資產(chǎn)的報(bào)廢和損失 審核固定資產(chǎn)的盤(pán)點(diǎn)報(bào)告 直接購(gòu)買(mǎi)固定資產(chǎn) 財(cái)務(wù)部 參與盤(pán)點(diǎn)并復(fù)盤(pán)抽盤(pán) 參與決策 固定資產(chǎn) 依據(jù)管理層意見(jiàn)調(diào)整 固定資產(chǎn) 賬 直接購(gòu)買(mǎi)固定資產(chǎn) 行政 內(nèi)勤 人員 更新 固定資產(chǎn) 臺(tái)帳、卡片 驗(yàn)收 資產(chǎn) 入庫(kù)、準(zhǔn)備 資產(chǎn) 出庫(kù) 妥善保管 未出庫(kù)資產(chǎn) 固定資產(chǎn) 盤(pán)點(diǎn) 申報(bào)固定資產(chǎn)的報(bào)廢與損失 直接購(gòu)買(mǎi)固定資產(chǎn) 行政外勤 人員 購(gòu)買(mǎi)固定資產(chǎn) 填寫(xiě)固定資產(chǎn)采購(gòu)的比價(jià)單 固定資產(chǎn)的盤(pán)點(diǎn) 驗(yàn)收 資產(chǎn) 入庫(kù)、準(zhǔn)備 資產(chǎn) 出庫(kù) 使用 部門(mén) / 人員 負(fù)責(zé) 所使用資產(chǎn)的 安全 填寫(xiě)購(gòu)買(mǎi)申請(qǐng) 直接購(gòu)買(mǎi)固定資產(chǎn) 一 職位分工 BACK 二 固定資產(chǎn)采購(gòu)控制 管理目標(biāo) ： 1）企業(yè)采購(gòu)嚴(yán)格按照規(guī)定的流程進(jìn)行 2） 采購(gòu)的貨品規(guī)格和質(zhì)量達(dá)到企業(yè)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn) 3） 采購(gòu)過(guò)程符合法規(guī)，并保證企業(yè)的財(cái)務(wù)安全 4） 采購(gòu)記錄真實(shí)并完整地反映現(xiàn)實(shí)采購(gòu)行為 5） 發(fā)出的采購(gòu)訂單、合同是正確完整的 關(guān)鍵控制點(diǎn)： 1） 采購(gòu)訂單全公司統(tǒng)一管理，連續(xù)編號(hào)并連續(xù)使用 2） 只有被批準(zhǔn)的采購(gòu)計(jì)劃才可填列訂單，填列訂單需有被批準(zhǔn)的申請(qǐng)附于其后 3） 采購(gòu)訂單發(fā)出后留一份在行政部，核對(duì)采購(gòu)物品的規(guī)格 4） 訂單發(fā)出前須經(jīng)非填列人員復(fù)核（各項(xiàng)條款的準(zhǔn)確性） 5） 復(fù)核后需簽章，以明確責(zé)任 6） 財(cái)務(wù)部定期和行政部核對(duì)采購(gòu)記錄 注釋： 1）采購(gòu)申請(qǐng)表由部門(mén)經(jīng)理簽字 2）行政總監(jiān)根據(jù)公司實(shí)際情況，確定審批 3）采購(gòu)人員根據(jù)采購(gòu)單進(jìn)行詢價(jià)，大額采購(gòu)的比價(jià)單報(bào)總經(jīng)理審批 4）采購(gòu)人員根據(jù)審批后價(jià)格代表公司簽訂合同 (文件柜，單件打印機(jī)等沒(méi)有簽訂采購(gòu)合同 )，發(fā)出訂單由行政總監(jiān)審核，并由行政部專人保管相關(guān)合同 行政總監(jiān) 審批 總經(jīng)理審批 行政部 外勤采購(gòu) 詢價(jià) 簽訂采購(gòu)合同 /發(fā)出訂單 合同保管 部門(mén)提交 固定資產(chǎn) 采購(gòu)申請(qǐng)單 部門(mén)總監(jiān) 審批 比價(jià) 報(bào)董事長(zhǎng) 審批 同意 同意 同意 同意 01 02 03 04 采購(gòu) BACK 財(cái)務(wù)審核 行政 總監(jiān)審核 三 資產(chǎn)驗(yàn)收及入賬控制 管理目標(biāo) ： 1） 貨品入庫(kù)的記錄準(zhǔn)確反映真實(shí)情況 2） 各相關(guān)部門(mén)收貨時(shí)情況充分了解以便溝通 3） 入庫(kù)的貨物質(zhì)量達(dá)到企業(yè)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn) 4） 入庫(kù)的貨物都有發(fā)票，且發(fā)票是真實(shí)有效的 關(guān)鍵控制點(diǎn) ： 1） 及時(shí)處理收入的貨物，記錄有關(guān)的信息（數(shù)量、質(zhì)量和對(duì)貨物的描述），審核信息是否與采購(gòu)單一致 2） 行政部門(mén)每月制作采購(gòu)報(bào)告，與財(cái)務(wù)部核對(duì) 3） 購(gòu)貨發(fā)票入帳前，須對(duì)發(fā)票的真?zhèn)巫龀鲵?yàn)證 4）財(cái)務(wù)部審核發(fā)票金額是否與采購(gòu)單一致 注釋 ： 1）行政人事部門(mén)對(duì)入庫(kù)資產(chǎn)驗(yàn)收，核對(duì)數(shù)量以及質(zhì)量，保證發(fā)票與合同相符 2）行政部門(mén)通知領(lǐng)用，領(lǐng)用部門(mén)填寫(xiě)領(lǐng)用單，領(lǐng)用人簽字 3）財(cái)務(wù)部門(mén)固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)根據(jù)發(fā)票、采購(gòu)合同核對(duì)入賬金額，由財(cái)務(wù)經(jīng)理審核 4）行政部核對(duì)入庫(kù)單和出庫(kù)單，以確保資產(chǎn)的領(lǐng)用手續(xù)完備 行政人事部 內(nèi)勤人員 驗(yàn)收 部門(mén)領(lǐng)用 發(fā)票 /合同 / 入庫(kù)單 入賬 資產(chǎn)管理報(bào)告 貨品到達(dá) 相符？ 財(cái)務(wù)部 復(fù)核 行政人事部 外勤人員 審核 退貨 否 是 不通過(guò) 通過(guò) 通過(guò) 01 02 03 04 BACK 四 固定資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)的控制 管理目標(biāo) ： 1）企業(yè)的固定資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)符合國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定 2） 所有的固定資產(chǎn)狀況完好，并能正常使用 3） 固定資產(chǎn)管理人員應(yīng)清楚資產(chǎn)的位置及目前的狀態(tài) 關(guān)鍵控制點(diǎn)： 1） 企業(yè)應(yīng)當(dāng)有書(shū)面的固定資產(chǎn)管理制度 2） 固定資產(chǎn)管理人員定期對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，并撰寫(xiě)盤(pán)點(diǎn)差異報(bào)告，與資產(chǎn)臺(tái)帳、卡片相核對(duì) 3） 盤(pán)點(diǎn)如發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)損壞或丟失應(yīng)及時(shí)上報(bào)主管進(jìn)行處理，并落實(shí)相關(guān)責(zé)任人員 4） 財(cái)務(wù)部應(yīng)協(xié)同行政部人員進(jìn)行盤(pán)點(diǎn) 5） 盤(pán)點(diǎn)后需簽章，以明確責(zé)任 注釋： 1）公司應(yīng)根據(jù)固定資產(chǎn)管理制度制定資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)流程，盤(pán)點(diǎn)計(jì)劃，包括參與人員，盤(pán)點(diǎn)時(shí)間和盤(pán)點(diǎn)范圍等 2）除了年末審計(jì)時(shí)，財(cái)務(wù)部以及行政部經(jīng)理應(yīng)視具體情況不定期進(jìn)行復(fù)盤(pán)或抽查 3）盤(pán)點(diǎn)完畢，由參與盤(pán)點(diǎn)的人員起草盤(pán)點(diǎn)報(bào)告，由財(cái)務(wù)部和固定資產(chǎn)管理人員復(fù)核簽字 4）若有賬實(shí)不符情況，應(yīng)分析差異原因，起草差異原因報(bào)告 5）由管理層審閱盤(pán)點(diǎn)報(bào)告，分析具體部門(mén)或人員責(zé)任，考慮獎(jiǎng)罰措施 盤(pán)點(diǎn)計(jì)劃 制定 盤(pán)點(diǎn)人員 盤(pán)點(diǎn)清冊(cè) 記錄 盤(pán)點(diǎn)報(bào)告 盤(pán)點(diǎn)日 行政人員 盤(pán)點(diǎn) 財(cái)務(wù)部以及 行政部經(jīng)理 復(fù)盤(pán)抽查 財(cái)務(wù)部 備案 行政總監(jiān) 審核盤(pán)點(diǎn) 報(bào)告 起草 差異報(bào)告 提交盤(pán)點(diǎn)報(bào)告 和復(fù)盤(pán)報(bào)告 賬實(shí)是否 相符？ 行政部 / 財(cái)務(wù)總結(jié) 管理層 審閱 通過(guò) 不通過(guò) 相符 不符 01 02 03 04 05 BACK 第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與總控 BACK 一 職位分工 BACK 二 項(xiàng)目決策的一般流程 管理目標(biāo) ： 1）土地的取得符合相關(guān)法律法規(guī)的要求 2）競(jìng)標(biāo)取得的土地符合公司的發(fā)展目標(biāo) 關(guān)鍵控制點(diǎn) ： 1）管理層對(duì)土地開(kāi)發(fā)的相關(guān)成本以及未來(lái)收益進(jìn)行初步估算，產(chǎn)品定位要明確，符合公司的發(fā)展目標(biāo) 2）可行性分析要參考市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果 3）土地的取得得到總經(jīng)理和董事長(zhǎng)的審批，相關(guān)文本的制定以及競(jìng)標(biāo)的操作符合法規(guī)的要求 注釋 ： 1）年度總體目標(biāo)規(guī)劃由管理層于上年度終了時(shí)制定，新取得的土地在年度的總體規(guī)劃范圍內(nèi) 2）副總經(jīng)濟(jì)師在前期調(diào)研以及產(chǎn)品定位的基礎(chǔ)上負(fù)責(zé)項(xiàng)目的可行性報(bào)告編制，包括土地取得成本、前期開(kāi)發(fā)成本、樓盤(pán)設(shè)計(jì)及建筑成本、材料成本以及預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售額等 3）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性報(bào)告必須得到總經(jīng)理和董事長(zhǎng)的審批 4）土地的招標(biāo)及合同的簽訂應(yīng)符合國(guó)家法律的要求，同時(shí)公司律師要對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行審核 5）產(chǎn)品定位與市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告由公司銷(xiāo)售部門(mén)提供 市場(chǎng)調(diào)查 產(chǎn)品定位 購(gòu)買(mǎi)土地 投標(biāo)書(shū) 編制 可行性分析 總經(jīng)理 辦公會(huì)議 審批 參加國(guó)家 土地招拍掛 簽定土地 出讓合同 總體戰(zhàn)略 規(guī)劃 通過(guò) 不通過(guò) 01 土地成本 測(cè)算 04 02 03 投標(biāo)報(bào)價(jià) 分析表 投資利潤(rùn) 分析 05 BACK 確定 目標(biāo)地塊 董事會(huì) 審批 三 工程項(xiàng)目的成本控制（規(guī)劃設(shè)計(jì)階段） 管理目標(biāo) ： 確保項(xiàng)目成本控制在目標(biāo)成本范圍之內(nèi) 關(guān)鍵控制點(diǎn) ： 1）規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、樓盤(pán)位置、土地測(cè)量等因素制定；設(shè)計(jì)施工圖必須在招標(biāo)之前完成并且經(jīng)管理層審批，不得隨意更改 2）投資估算需對(duì)項(xiàng)目成本歸集成“合同成本”、“非合同成本”以及“待發(fā)生成本”。其中要合理預(yù)估除合同成本以外的成本發(fā)生金額，根據(jù)以往工程項(xiàng)目的變更情況作出分析，估算其發(fā)生概率；工程造價(jià)以及相關(guān)期間費(fèi)用必須嚴(yán)格比照估算表進(jìn)行計(jì)算 3）施工圖與投資估算的不斷更改是互動(dòng)的、不斷細(xì)化的過(guò)程，施工圖一旦確定，最終的投資估算應(yīng)該嚴(yán)格按照施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行概算，而且不得隨意改動(dòng) 注釋 ： 1）投資估算表 1是后續(xù)設(shè)計(jì)必須遵循的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，設(shè)計(jì)應(yīng)盡可能詳細(xì)，如果投資估算表 2的指標(biāo)超過(guò)投資估算表的指標(biāo)，則需返回進(jìn)行初步、擴(kuò)初設(shè)計(jì)的調(diào)整；如果投資估算表 3的指標(biāo)超過(guò)投資估算表以及投資估算表 2的指標(biāo)，則需返回進(jìn)行施工圖的調(diào)整。 2）投資估算表 1~3要經(jīng)過(guò)總經(jīng)理和董事會(huì)的批準(zhǔn) 3）如果從方案階段直接到施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，則投資估算表 2取消，直接進(jìn)入到投資估算表 3 01 投資 估算表 2 BACK 概念 設(shè)計(jì) 工程預(yù)算 銷(xiāo)售指標(biāo) 期間費(fèi)用 配套 /采購(gòu) 費(fèi)用 開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目 合同成本 非合同成本 待發(fā)生成本 細(xì)化 方案 投資 估算表 1 初步 /擴(kuò)初 設(shè)計(jì) 審批 審批 施工圖設(shè)計(jì) 投資 估算表 3 審批 02 02 02 01 01 土地成本 測(cè)算 項(xiàng)目現(xiàn)金流 01 03 利潤(rùn)目標(biāo) 四 工程項(xiàng)目的成本控制（施工階段） 管理目標(biāo) ： 確保項(xiàng)目成本控制在目標(biāo)成本范圍之內(nèi) 關(guān)鍵控制點(diǎn) ： 1）項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程采用動(dòng)態(tài)成本分析，結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表隨時(shí)監(jiān)控總成本的發(fā)生比例；工程變更超出預(yù)算的一般不予批準(zhǔn) 2）與工程項(xiàng)目相關(guān)的期間費(fèi)用由財(cái)務(wù)部與地產(chǎn)部進(jìn)行復(fù)核，超出項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算的一般不予批準(zhǔn) 注釋 ： 1）地產(chǎn)部在項(xiàng)目主體招標(biāo)完成后編制成本控制明細(xì)表用以控制動(dòng)態(tài)成本，顯示成本的發(fā)生金額、該金額占預(yù)算浮動(dòng)范圍的百分比、各控制指標(biāo)的具體責(zé)任部門(mén)，落實(shí)到具體的部門(mén)及個(gè)人，詳細(xì)的操作及細(xì)則詳見(jiàn) 《 鑫苑公司成本管理辦法 》 2）地產(chǎn)部根據(jù)項(xiàng)目成本控制明細(xì)表分析，判斷成本的變更以及費(fèi)用的超標(biāo)是否在控制范圍之內(nèi)。 3）總經(jīng)理辦公會(huì)議審批超成本預(yù)算的變更的合理性并予以審批，經(jīng)批準(zhǔn)的變更由地產(chǎn)部匯總超標(biāo)額度，并及時(shí)在成本監(jiān)控報(bào)告中調(diào)整下月成本預(yù)算，預(yù)測(cè)變更對(duì)總成本的影響 4）除工程造價(jià)外的費(fèi)用項(xiàng)目，應(yīng)結(jié)合財(cái)務(wù)全面預(yù)算合理分配項(xiàng)目的各項(xiàng)目期間費(fèi)用。 5）地產(chǎn)與財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核各部門(mén)匯總的相應(yīng)費(fèi)用計(jì)劃是否在預(yù)算范圍之內(nèi)，超出預(yù)算一般不予審批 6）成本監(jiān)控月報(bào)反映項(xiàng)目成本實(shí)際變動(dòng)情況，包括項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制表、銷(xiāo)售進(jìn)度表、項(xiàng)目現(xiàn)金流量表、項(xiàng)目成本控制階段性結(jié)論。以月報(bào)形式發(fā)送董事會(huì)、總經(jīng)理、審計(jì)部、企管部、財(cái)務(wù)部，重大情況時(shí)隨時(shí)分析處理。 7）工程成本控制月報(bào)由工程預(yù)算部編制，費(fèi)用控制月報(bào)由財(cái)務(wù)部編制，然后匯總至地產(chǎn)發(fā)展部，由地產(chǎn)發(fā)展部負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目的成本監(jiān)控月報(bào) BACK 項(xiàng)目招標(biāo) 完成 工程相關(guān)業(yè)務(wù) 方提出變更 財(cái)務(wù) 費(fèi)用 工程請(qǐng)示 部門(mén) 項(xiàng)目成本 控制明細(xì)表 地產(chǎn)部 審核 預(yù)算部 測(cè)算 04 管理費(fèi)用 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 營(yíng)銷(xiāo)部執(zhí)行 / 匯總 財(cái)務(wù) /行政部 執(zhí)行匯總 財(cái)務(wù)部 執(zhí)行 /匯總 月 /年度 財(cái)務(wù)預(yù)算 財(cái)務(wù)部 復(fù)核 工程執(zhí)行 部門(mén) 備案 地產(chǎn)部 復(fù)核 各職能部門(mén) 執(zhí)行 總經(jīng)理 辦公會(huì) 審核 05 05 總經(jīng)理 辦公會(huì) 審核 不執(zhí)行 調(diào)整 預(yù)算范圍內(nèi) 超預(yù)算 超標(biāo) 不超標(biāo) 不批準(zhǔn) 批準(zhǔn)變更 不超標(biāo) 超標(biāo) 通過(guò) 03 03 02 02 01 成本目標(biāo) 控制執(zhí)行 成本目標(biāo) 達(dá)到 項(xiàng) 目 成 本 監(jiān) / 控 月 報(bào) 07 五 工程項(xiàng)目的進(jìn)度控制 管理目標(biāo) 管理層對(duì)工程項(xiàng)目的進(jìn)展實(shí)施有效的控制，保證項(xiàng)目按時(shí)完成 關(guān)鍵控制點(diǎn) 1）項(xiàng)目進(jìn)度表按照工程實(shí)際進(jìn)展每個(gè)星期進(jìn)行更新，并且根據(jù)實(shí)際情況