【正文】 財務(wù)部 草擬申請報告 財務(wù)總監(jiān) 審核 總經(jīng)理 審批 董事長 審批 簽定合同 與銀行 洽談貸款事宜 合同歸檔 01 02 03 04 05 管理目標(biāo) 1）保證公司貸款流程符合公司有關(guān)制度 2）保證公司貸款符合國家法律法規(guī)的要求 3）保證貸款安排合理，不影響公司其他經(jīng)營業(yè)務(wù) 4）保證公司貸款按計劃使用 關(guān)鍵控制點 1）每年年初制定年度貸款計劃 2）貸款申請報告需經(jīng)財務(wù)總監(jiān)審批（針對借款期限、金額、利率等合同條例以及公司資金情況作出判斷） 3）總經(jīng)理在授權(quán)范圍內(nèi)審批，超出授權(quán)范圍提交至董事會審批 4）與銀行談判需兩名公司職員同時出席 5）做好貸款合同的歸檔處理，備查 注釋 1）財務(wù)部根據(jù)年度貸款計劃草擬申請報告，包括貸款相關(guān)內(nèi)容以及還款計劃 2）財務(wù)總監(jiān)根據(jù)公司資金運營情況作出判斷 3）總經(jīng)理作出初步審批，最終審批權(quán)由董事長行使 4）與銀行談判，需兩人及兩人以上同時出席 5）簽訂合同，法人蓋章，公司負(fù)責(zé)人蓋章，并交至有關(guān)部門歸檔 BACK 不通過 通過 董事長授權(quán) 通過 不 通 過 第七章 固定資產(chǎn)管理 BACK 職位 職責(zé) 不相容的職責(zé) 行政人事部總監(jiān) / 總經(jīng)理 審核資產(chǎn)管理制度的制定與修改 審批盤點流程 審批 大額固定資產(chǎn)的 購買 審批報廢和損失 審核固定資產(chǎn)采購的比價單 直接購買固定資產(chǎn) 行政部經(jīng)理 審批一般性固定資產(chǎn) 的 購買 審核固定資產(chǎn)的報廢和損失 審核固定資產(chǎn)的盤點報告 直接購買固定資產(chǎn) 財務(wù)部 參與盤點并復(fù)盤抽盤 參與決策 固定資產(chǎn) 依據(jù)管理層意見調(diào)整 固定資產(chǎn) 賬 直接購買固定資產(chǎn) 行政 內(nèi)勤 人員 更新 固定資產(chǎn) 臺帳、卡片 驗收 資產(chǎn) 入庫、準(zhǔn)備 資產(chǎn) 出庫 妥善保管 未出庫資產(chǎn) 固定資產(chǎn) 盤點 申報固定資產(chǎn)的報廢與損失 直接購買固定資產(chǎn) 行政外勤 人員 購買固定資產(chǎn) 填寫固定資產(chǎn)采購的比價單 固定資產(chǎn)的盤點 驗收 資產(chǎn) 入庫、準(zhǔn)備 資產(chǎn) 出庫 使用 部門 / 人員 負(fù)責(zé) 所使用資產(chǎn)的 安全 填寫購買申請 直接購買固定資產(chǎn) 一 職位分工 BACK 二 固定資產(chǎn)采購控制 管理目標(biāo) ： 1）企業(yè)采購嚴(yán)格按照規(guī)定的流程進(jìn)行 2） 采購的貨品規(guī)格和質(zhì)量達(dá)到企業(yè)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn) 3） 采購過程符合法規(guī)，并保證企業(yè)的財務(wù)安全 4） 采購記錄真實并完整地反映現(xiàn)實采購行為 5） 發(fā)出的采購訂單、合同是正確完整的 關(guān)鍵控制點： 1） 采購訂單全公司統(tǒng)一管理，連續(xù)編號并連續(xù)使用 2） 只有被批準(zhǔn)的采購計劃才可填列訂單，填列訂單需有被批準(zhǔn)的申請附于其后 3） 采購訂單發(fā)出后留一份在行政部，核對采購物品的規(guī)格 4） 訂單發(fā)出前須經(jīng)非填列人員復(fù)核（各項條款的準(zhǔn)確性） 5） 復(fù)核后需簽章，以明確責(zé)任 6） 財務(wù)部定期和行政部核對采購記錄 注釋： 1）采購申請表由部門經(jīng)理簽字 2）行政總監(jiān)根據(jù)公司實際情況，確定審批 3）采購人員根據(jù)采購單進(jìn)行詢價，大額采購的比價單報總經(jīng)理審批 4）采購人員根據(jù)審批后價格代表公司簽訂合同 (文件柜，單件打印機(jī)等沒有簽訂采購合同 )，發(fā)出訂單由行政總監(jiān)審核，并由行政部專人保管相關(guān)合同 行政總監(jiān) 審批 總經(jīng)理審批 行政部 外勤采購 詢價 簽訂采購合同 /發(fā)出訂單 合同保管 部門提交 固定資產(chǎn) 采購申請單 部門總監(jiān) 審批 比價 報董事長 審批 同意 同意 同意 同意 01 02 03 04 采購 BACK 財務(wù)審核 行政 總監(jiān)審核 三 資產(chǎn)驗收及入賬控制 管理目標(biāo) ： 1） 貨品入庫的記錄準(zhǔn)確反映真實情況 2） 各相關(guān)部門收貨時情況充分了解以便溝通 3） 入庫的貨物質(zhì)量達(dá)到企業(yè)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn) 4） 入庫的貨物都有發(fā)票，且發(fā)票是真實有效的 關(guān)鍵控制點 ： 1） 及時處理收入的貨物，記錄有關(guān)的信息（數(shù)量、質(zhì)量和對貨物的描述），審核信息是否與采購單一致 2） 行政部門每月制作采購報告，與財務(wù)部核對 3） 購貨發(fā)票入帳前，須對發(fā)票的真?zhèn)巫龀鲵炞C 4）財務(wù)部審核發(fā)票金額是否與采購單一致 注釋 ： 1）行政人事部門對入庫資產(chǎn)驗收，核對數(shù)量以及質(zhì)量，保證發(fā)票與合同相符 2）行政部門通知領(lǐng)用，領(lǐng)用部門填寫領(lǐng)用單，領(lǐng)用人簽字 3）財務(wù)部門固定資產(chǎn)會計根據(jù)發(fā)票、采購合同核對入賬金額，由財務(wù)經(jīng)理審核 4）行政部核對入庫單和出庫單，以確保資產(chǎn)的領(lǐng)用手續(xù)完備 行政人事部 內(nèi)勤人員 驗收 部門領(lǐng)用 發(fā)票 /合同 / 入庫單 入賬 資產(chǎn)管理報告 貨品到達(dá) 相符？ 財務(wù)部 復(fù)核 行政人事部 外勤人員 審核 退貨 否 是 不通過 通過 通過 01 02 03 04 BACK 四 固定資產(chǎn)盤點的控制 管理目標(biāo) ： 1）企業(yè)的固定資產(chǎn)盤點符合國家會計制度規(guī)定 2） 所有的固定資產(chǎn)狀況完好，并能正常使用 3） 固定資產(chǎn)管理人員應(yīng)清楚資產(chǎn)的位置及目前的狀態(tài) 關(guān)鍵控制點： 1） 企業(yè)應(yīng)當(dāng)有書面的固定資產(chǎn)管理制度 2） 固定資產(chǎn)管理人員定期對資產(chǎn)進(jìn)行盤點，并撰寫盤點差異報告，與資產(chǎn)臺帳、卡片相核對 3） 盤點如發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)損壞或丟失應(yīng)及時上報主管進(jìn)行處理，并落實相關(guān)責(zé)任人員 4） 財務(wù)部應(yīng)協(xié)同行政部人員進(jìn)行盤點 5） 盤點后需簽章，以明確責(zé)任 注釋： 1）公司應(yīng)根據(jù)固定資產(chǎn)管理制度制定資產(chǎn)盤點流程，盤點計劃，包括參與人員，盤點時間和盤點范圍等 2）除了年末審計時，財務(wù)部以及行政部經(jīng)理應(yīng)視具體情況不定期進(jìn)行復(fù)盤或抽查 3）盤點完畢，由參與盤點的人員起草盤點報告，由財務(wù)部和固定資產(chǎn)管理人員復(fù)核簽字 4）若有賬實不符情況，應(yīng)分析差異原因，起草差異原因報告 5）由管理層審閱盤點報告，分析具體部門或人員責(zé)任，考慮獎罰措施 盤點計劃 制定 盤點人員 盤點清冊 記錄 盤點報告 盤點日 行政人員 盤點 財務(wù)部以及 行政部經(jīng)理 復(fù)盤抽查 財務(wù)部 備案 行政總監(jiān) 審核盤點 報告 起草 差異報告 提交盤點報告 和復(fù)盤報告 賬實是否 相符？ 行政部 / 財務(wù)總結(jié) 管理層 審閱 通過 不通過 相符 不符 01 02 03 04 05 BACK 第八章 項目開發(fā)與總控 BACK 一 職位分工 BACK 二 項目決策的一般流程 管理目標(biāo) ： 1）土地的取得符合相關(guān)法律法規(guī)的要求 2）競標(biāo)取得的土地符合公司的發(fā)展目標(biāo) 關(guān)鍵控制點 ： 1）管理層對土地開發(fā)的相關(guān)成本以及未來收益進(jìn)行初步估算，產(chǎn)品定位要明確，符合公司的發(fā)展目標(biāo) 2）可行性分析要參考市場調(diào)研的結(jié)果 3）土地的取得得到總經(jīng)理和董事長的審批，相關(guān)文本的制定以及競標(biāo)的操作符合法規(guī)的要求 注釋 ： 1）年度總體目標(biāo)規(guī)劃由管理層于上年度終了時制定，新取得的土地在年度的總體規(guī)劃范圍內(nèi) 2）副總經(jīng)濟(jì)師在前期調(diào)研以及產(chǎn)品定位的基礎(chǔ)上負(fù)責(zé)項目的可行性報告編制，包括土地取得成本、前期開發(fā)成本、樓盤設(shè)計及建筑成本、材料成本以及預(yù)計銷售價格和銷售額等 3）項目開發(fā)的可行性報告必須得到總經(jīng)理和董事長的審批 4）土地的招標(biāo)及合同的簽訂應(yīng)符合國家法律的要求，同時公司律師要對合同內(nèi)容進(jìn)行審核 5）產(chǎn)品定位與市場調(diào)查報告由公司銷售部門提供 市場調(diào)查 產(chǎn)品定位 購買土地 投標(biāo)書 編制 可行性分析 總經(jīng)理 辦公會議 審批 參加國家 土地招拍掛 簽定土地 出讓合同 總體戰(zhàn)略 規(guī)劃 通過 不通過 01 土地成本 測算 04 02 03 投標(biāo)報價 分析表 投資利潤 分析 05 BACK 確定 目標(biāo)地塊 董事會 審批 三 工程項目的成本控制（規(guī)劃設(shè)計階段） 管理目標(biāo) ： 確保項目成本控制在目標(biāo)成本范圍之內(nèi) 關(guān)鍵控制點 ： 1）規(guī)劃設(shè)計依據(jù)項目的市場定位、樓盤位置、土地測量等因素制定；設(shè)計施工圖必須在招標(biāo)之前完成并且經(jīng)管理層審批，不得隨意更改 2）投資估算需對項目成本歸集成“合同成本”、“非合同成本”以及“待發(fā)生成本”。其中要合理預(yù)估除合同成本以外的成本發(fā)生金額，根據(jù)以往工程項目的變更情況作出分析，估算其發(fā)生概率；工程造價以及相關(guān)期間費用必須嚴(yán)格比照估算表進(jìn)行計算 3）施工圖與投資估算的不斷更改是互動的、不斷細(xì)化的過程，施工圖一旦確定，最終的投資估算應(yīng)該嚴(yán)格按照施工圖設(shè)計進(jìn)行概算，而且不得隨意改動 注釋 ： 1）投資估算表 1是后續(xù)設(shè)計必須遵循的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，設(shè)計應(yīng)盡可能詳細(xì)，如果投資估算表 2的指標(biāo)超過投資估算表的指標(biāo)，則需返回進(jìn)行初步、擴(kuò)初設(shè)計的調(diào)整；如果投資估算表 3的指標(biāo)超過投資估算表以及投資估算表 2的指標(biāo)，則需返回進(jìn)行施工圖的調(diào)整。 2）投資估算表 1~3要經(jīng)過總經(jīng)理和董事會的批準(zhǔn) 3）如果從方案階段直接到施工圖設(shè)計時，則投資估算表 2取消，直接進(jìn)入到投資估算表 3 01 投資 估算表 2 BACK 概念 設(shè)計 工程預(yù)算 銷售指標(biāo) 期間費用 配套 /采購 費用 開發(fā)新項目 合同成本 非合同成本 待發(fā)生成本 細(xì)化 方案 投資 估算表 1 初步 /擴(kuò)初 設(shè)計 審批 審批 施工圖設(shè)計 投資 估算表 3 審批 02 02 02 01 01 土地成本 測算 項目現(xiàn)金流 01 03 利潤目標(biāo) 四 工程項目的成本控制（施工階段） 管理目標(biāo) ： 確保項目成本控制在目標(biāo)成本范圍之內(nèi) 關(guān)鍵控制點 ： 1）項目進(jìn)展過程采用動態(tài)成本分析，結(jié)合項目進(jìn)度計劃表隨時監(jiān)控總成本的發(fā)生比例；工程變更超出預(yù)算的一般不予批準(zhǔn) 2）與工程項目相關(guān)的期間費用由財務(wù)部與地產(chǎn)部進(jìn)行復(fù)核，超出項目費用預(yù)算的一般不予批準(zhǔn) 注釋 ： 1）地產(chǎn)部在項目主體招標(biāo)完成后編制成本控制明細(xì)表用以控制動態(tài)成本，顯示成本的發(fā)生金額、該金額占預(yù)算浮動范圍的百分比、各控制指標(biāo)的具體責(zé)任部門，落實到具體的部門及個人，詳細(xì)的操作及細(xì)則詳見 《 鑫苑公司成本管理辦法 》 2）地產(chǎn)部根據(jù)項目成本控制明細(xì)表分析，判斷成本的變更以及費用的超標(biāo)是否在控制范圍之內(nèi)。 3）總經(jīng)理辦公會議審批超成本預(yù)算的變更的合理性并予以審批，經(jīng)批準(zhǔn)的變更由地產(chǎn)部匯總超標(biāo)額度，并及時在成本監(jiān)控報告中調(diào)整下月成本預(yù)算，預(yù)測變更對總成本的影響 4）除工程造價外的費用項目，應(yīng)結(jié)合財務(wù)全面預(yù)算合理分配項目的各項目期間費用。 5）地產(chǎn)與財務(wù)部負(fù)責(zé)審核各部門匯總的相應(yīng)費用計劃是否在預(yù)算范圍之內(nèi)，超出預(yù)算一般不予審批 6）成本監(jiān)控月報反映項目成本實際變動情況，包括項目動態(tài)成本控制表、銷售進(jìn)度表、項目現(xiàn)金流量表、項目成本控制階段性結(jié)論。以月報形式發(fā)送董事會、總經(jīng)理、審計部、企管部、財務(wù)部，重大情況時隨時分析處理。 7）工程成本控制月報由工程預(yù)算部編制，費用控制月報由財務(wù)部編制，然后匯總至地產(chǎn)發(fā)展部，由地產(chǎn)發(fā)展部負(fù)責(zé)編制項目的成本監(jiān)控月報 BACK 項目招標(biāo) 完成 工程相關(guān)業(yè)務(wù) 方提出變更 財務(wù) 費用 工程請示 部門 項目成本 控制明細(xì)表 地產(chǎn)部 審核 預(yù)算部 測算 04 管理費用 營銷費用 營銷部執(zhí)行 / 匯總 財務(wù) /行政部 執(zhí)行匯總 財務(wù)部 執(zhí)行 /匯總 月 /年度 財務(wù)預(yù)算 財務(wù)部 復(fù)核 工程執(zhí)行 部門 備案 地產(chǎn)部 復(fù)核 各職能部門 執(zhí)行 總經(jīng)理 辦公會 審核 05 05 總經(jīng)理 辦公會 審核 不執(zhí)行 調(diào)整 預(yù)算范圍內(nèi) 超預(yù)算 超標(biāo) 不超標(biāo) 不批準(zhǔn) 批準(zhǔn)變更 不超標(biāo) 超標(biāo) 通過 03 03 02 02 01 成本目標(biāo) 控制執(zhí)行 成本目標(biāo) 達(dá)到 項 目 成 本 監(jiān) / 控 月 報 07 五 工程項目的進(jìn)度控制 管理目標(biāo) 管理層對工程項目的進(jìn)展實施有效的控制，保證項目按時完成 關(guān)鍵控制點 1）項目進(jìn)度表按照工程實際進(jìn)展每個星期進(jìn)行更新，并且根據(jù)實際情況