【正文】 ? 項目本身具有較強景觀資源，具有較強的居住感； 住宅方向建議： ?本項目做純居住型的生態(tài)小區(qū)； 項目住宅占位策略 ? 形象上占領(lǐng)高端陣營，搶占中端陣營客戶，實現(xiàn)快速銷售。 品質(zhì) 形象 中海蘭庭 華潤鳳凰城 高端陣營 中端陣營 低端陣營 中海翠屏灣 時代晶科 半島城邦 中海城南一號 華府西苑 譽峰 美年廣場 南城都匯 疊翠峰 住宅項目定位 塑造都市生態(tài)華宅，體現(xiàn)文化地產(chǎn)生活社區(qū) —— 演繹都市休閑文化生活 核心客戶群 重要客戶群 游離客戶 1 2 3 其他游離客戶 二級城市客戶 15%，渴求高品質(zhì)配套客戶10%，投資客戶占有一定比例 城南、城西區(qū)域性居住和辦公客戶，對城南未來發(fā)展具有深刻的認(rèn)知；喜好城南“富人區(qū)”生活 客戶定位 ?置業(yè)目的： 改善居住環(huán)境、追求品質(zhì)感的自住型客戶為主，兼顧部分投資客； ?購買因素 ：看好區(qū)域的發(fā)展和項目品質(zhì)，本案客戶具有超強的識別能力，未來居住在本案住宅，也許就是他“身份的象征，所以，相對目前同類項目，本案客戶會更年輕化，更張揚，更具有超強的城市認(rèn)知，消費能力更強等特征。 ?年齡 ： 2540歲 ?客戶職業(yè) ：公務(wù)員、企業(yè)中高層等客戶 ?置業(yè)特征 ：選擇產(chǎn)品以舒適性為主導(dǎo)；以未來發(fā)展為目標(biāo)，具有超強的前瞻能力 ?置業(yè)次數(shù)： 首改以及再改型客戶為主，投資客戶為輔 目標(biāo)客戶群獨特特征 客戶群特征描述： 戶型配比建議 ? 充分考慮到住宅要求快速回籠資金，根據(jù)目前區(qū)域市場銷售量較快的 90平米左右的套二和 130平米左右的套三產(chǎn)品； ? 提升 90— 120㎡ 戶型和 120— 140㎡ 三房（ ）的性價比和競爭力，將促進(jìn)快速銷售； ? 項目未來將成為成都市的標(biāo)志性建筑，成為成都市休閑文化娛樂的前沿陣地，項目的品牌附加值隨著商業(yè)的運營而大幅提升，住宅部分因此會在品牌、檔次上得到提升，戶型走區(qū)域主流 —— 寬松奢尺路線 戶型配比 戶型結(jié)構(gòu) 兩房 三房 面積 80— 90㎡ 90— 100㎡ 110— 120 120— 140平米 百分比 20% 30% 30% 20% 戶型設(shè)計建議 大陽臺設(shè)計 （標(biāo)準(zhǔn)套二） 具有一定的可變空間 （可變?nèi)浚? 標(biāo)準(zhǔn)舒適性的 3房 具有可變空間 （可變成 ） 戶型配比建議依據(jù)（一） —— 目標(biāo)客群需求 ?首次置業(yè)客群戶型需求：總價適合的套二戶型， 8089平米的套二，實際上為套三的使用率，可滿足首次置業(yè)短期或長期的居住。 ?二次或多次置業(yè)客群戶型需求：奢侈享受型套三或大面積的套四；具有換房的條件。 ?投資客群產(chǎn)品需求：更看重是項目的發(fā)展和區(qū)域的潛力。 戶型配比建議依據(jù)（二） —— 區(qū)域主流產(chǎn)品 ?從區(qū)域主力供應(yīng)戶型和主力成交戶型分區(qū)，主力供應(yīng)戶型 ≈主力成交戶型，兩者高度正相關(guān)。 ?區(qū)域主流戶型以 8090平米的套二（可變套三）為主，其次為4050平米的套一、 120150平米的套三。 戶型配比建議依據(jù)（三） —— 區(qū)域戶型供求機會 套型 面積（平米） 總價（萬） 套一 4050 3040 套二 7080 5060 8090 4070 90100 6070 100110 6080 110120 7080 套三 100110 6080 110120 6090 120130 6090 130140 70100 存在市場機會戶型分析表 ?通過對套型、面積及總價進(jìn)行交互后，目前以下房源是存在市場缺口： ?4050平米的套一； ?70120平米的套二； ?100140平米的套三，是項目產(chǎn)品定位的重要依據(jù)。 物業(yè)發(fā)展建議 建筑風(fēng)格及外立面建議 ? 采用現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，； ? 采用大面積的玻璃，形成較強的視覺感和品質(zhì)感，外立面公建化； ? 立面盡量和項目整體保持一致，在建筑風(fēng)格上； 建筑單一建議 ? 局部采用鏤空； ? 底層架空，與景觀相結(jié)合； 景觀建議 ? 建議臨紅星路面打造景觀帶，采用喬木和水景相結(jié)合的方式，減少紅星路對校區(qū)的隔離； ? 臨商業(yè)面，采用部分的假山和水景噴霧形成一定的景觀和隔離，減少商業(yè)的干擾； ? 整個景觀具有現(xiàn)代感； 小區(qū)道路 ? 道路采用彩色的石材，提升項目的品質(zhì)感； ? 在局部點綴小品； ? 景觀整體上具有現(xiàn)代感和藝術(shù)感； 入戶大堂和電梯間 ? 注重公共空間的裝飾； ? 設(shè)置 6米挑高大堂； ? 豪華裝修電梯間和公共空間； 與鄰近商業(yè)關(guān)系建議 ? 建議車位和商業(yè)進(jìn)行分開，實行獨立的車位； ? 建議臨商業(yè)面布置噪音較小的商業(yè)，減小商業(yè)經(jīng)營對居住的影響 ； 戶型設(shè)計建議 ? 提升戶型的功能性； ? 戶型設(shè)計具有可變性； ? 雖然報規(guī)對贈送面積限制在 20%以內(nèi)有嚴(yán)格限制，設(shè)計要求盡量用足 20% 90— 100平米的 120— 140平米的 科技化運用 防噪音系統(tǒng)： 一般房屋傳入室內(nèi)的噪音有以下幾類： 墻和窗戶傳入室內(nèi) 傳入樓下室內(nèi)的噪音 管壁產(chǎn)生的噪音 、 ALULUX卷簾 ,防止室外噪音傳入； ,防止樓上傳入室內(nèi)的噪音； ； 同層后排水 中空玻璃 樓板隔音墊 ? 通過房間預(yù)留的吸塵口將灰塵完全吸至室外積塵桶內(nèi)，空氣無二次污染。節(jié)約中青年群體的時間。 ? 安裝單價： 50100元 /平米 品質(zhì) 服務(wù)體系： 31科技化運用 中央吸塵系統(tǒng)： 31科技化運用 新風(fēng)系統(tǒng)： ? 有效去除室內(nèi)有害氣體，改善通廊式結(jié)構(gòu)通風(fēng)較差的弱點。是室內(nèi)呼吸系統(tǒng)的綠色通道，形成“會呼吸的房子”。 項目發(fā)展策略 項目銷售價格參考建議 權(quán)重 定價因素 中海 翠屏灣 南城都匯 美年廣場美岸 城南一號 蘭庭 鳳凰 城 華府西苑 本案 % 區(qū)位認(rèn)同 8 6 % 外部自然環(huán)境 7 7 9 9 7 8 7 % 交通狀況 8 8 8 9 8 8 8 8 % 周邊市政生活配套 9 6 7 6 6 6 8 % 小區(qū)環(huán)境配套 7 8 9 7 8 7 9 % 規(guī)劃布局 7 8 9 7 8 7 % 建筑設(shè)計 8 7 9 9 8 8 % 建筑配套 8 8 7 9 7 7 % 物業(yè)管理 8 9 9 8 8 7 8 % 品牌形象 9 8 8 9 9 9 7 7 均價 8000 7400 6000S 13000 6400 7000 5600 / 本案 9300 ? 根據(jù)專家打分法，進(jìn)行綜合評定，本項目的銷售價格約在 9300元 /㎡ ； ? 同時區(qū)域明年地鐵 1號線將通車，將進(jìn)一步拉升區(qū)域項目的價值，價格還將進(jìn)一步修正； 價格策略 ?采用平開高走的策略，實現(xiàn)項目價值最大化。 ?結(jié)合地鐵 1號線開通，持續(xù)推售項目價格； 銷售節(jié)點 ? 項目在 2023年 4月份開始推廣，房交會期間亮相樹立項目形象（主打區(qū)域、項目整體形象、資源）； ? 4—— 8月主打區(qū)域（借勢地鐵），項目綜合體形象、住宅價值； ? 9月利用地鐵通車和秋交會，實現(xiàn)項目成功開盤銷售（整個銷售周期約 1年左右）； 開盤 4月 — 9 10月 12月 時間 階段 目標(biāo) 銷售 節(jié)奏 項目開工籌備期 營銷 節(jié)點 營銷 強度 建立項目形象 ， 項目整體推廣 一炮打響 持續(xù)活動 ， 實現(xiàn)項目持續(xù)銷售 完成住宅銷售 開盤 9月 完成項目設(shè)計等準(zhǔn)備工作 房交會亮相，蓄水 軟文 現(xiàn)場包裝完成 尾盤期 持續(xù)銷售期 上市會 報廣 11年年底 籌備期 結(jié)合地鐵物業(yè) 謝謝！預(yù)祝項目成功！ 接下來時溝通時間 …….. 演講完畢，謝謝觀看！