房地產定價策略概述-資料下載頁
2025-01-06 21:55本頁面
【正文】 7 1006 1005 1004 0高 中 低 越過遮擋 海景面充分 中 高 低 50 50 50 50 50 50 50 80 80 80 80 80 80 150 80 80 120 80 80 80 50 50 50 100 0 Ⅱ 遠景：中 高 低 關注最低層和最高層（除開頂層復式的標 準層）的總差距： ? 差距特大時（ ＞ 4000元 /高層 ，？ /小高層， ？ /多層要總結），一般從中低層開動。 ? 差距特小時（ ＜ 1500元 /高層 ，？ /小高層， ？ /多層要總結），一般從高層開動。 ? 選擇競爭對手的薄弱處，制定有競爭力的價 格，不論是 1— 5還是 10— 15還是 25— 30，通 過層差的反復試算，可以達成。 層差一定不是均勻的，可以是 0，可以是 1000，甚 至更高， 完全取決于銷售需要 ， 層差大幅跳動的 可能點是： ? 景觀突變的樓層 ? 吉數 2 28 等 ? 心理數， 例如： 9層和 10層之間， 19層和 20層之間等 檔次越高的樓盤，客戶對層差的敏感性越低 根據不同的層差，模擬不同的銷售情況，進行方 案比較，選定方案，電腦試算中改變的最多。 高層頂層、多層低層帶花園等的特殊單位應特殊 考慮。 恰當的層差表現為迅速突破，隨后全面開花。 ? 在低樓層、中間樓層敏感度較大 。 ? 高樓層敏感度小 。 這是一個基本狀況，但需要結合景觀、戶型來具體分析和調整。 ? 意義： –在于考察均價變化對銷售結果的影響程度 。 –溢價的可能性 ? 方法： –如果 15％ 以內 ， 視為不敏感 ， 可接受 。 560058006000620064006600%%%%均價 5900 6200 6500套數比例 % % %1 2 3低檔盤、小戶型：客戶對單價敏感； 中檔樓盤 （ 中戶型 ） ：客戶對單價 、 總價都較為敏感； 高檔樓盤 （ 大戶型 ） ：客戶只對總價敏感； 敏感分析之敏感方向的選取 （ VIP卡客戶意向或銷售人員意見 ） 75％ 分位的價格敏感點 。 幾個經驗數值 ? 極差： 15~20% ? 層差： 10% ? 折扣率： % ? 臨主干道物業(yè)，噪音權重可適當調高 2030% ?我們的主流客戶（是目標客戶而不是淺層客戶）是否能普遍接受這個價位？ ?我們的開盤銷售策略是想從哪一部分（棟數、樓層或戶型）突破？價目表能否充分體現我們的策略？ ?價目表實施過程中是否能支撐價格的 “ 爬坡 ” ，并由此實現最終的銷售率？ ? 市場修正 。 將項目中的低 、 中 、 高層單位 ， 代表戶型單位分別與某幾個參照樓盤的 同質 單位進行點對點的比較 ， 反復試算調整 ， 以獲取全面的競爭優(yōu)勢；（ 客戶會這樣去比 ） 價格表審核 ? 查帳報告 分戶、分棟、總面積； 戶型分布（樓層） ?分戶型、分層統(tǒng)計 交叉核對 ?電子復核 +手工計算 價格表調整 ? 總價調整 調整折扣率； 調整價格表（實表 面價） ?分棟調整 調整基準價 ?分戶型調整 調整平面差 對開盤階段 （ 一個月為宜 ） 的銷售單位作出 趨勢性 的預估 ， 以盡量掌控整個項目的銷售進程 。 ? 是對銷售策略的回顧和驗證； ? 是對銷售方向的指導和確認； ? 是對價格表的反思和梳理； ? 一個好的價格表，應從銷控表上看到銷售的均好性； ? 充分了解市場是做好價格表的前提條件； ? 做價格表前，項目組成員必須“爬樓”，如無現樓，必須“爬”周邊物業(yè)； ? 開盤后，必須立即調整價格表； 1. 小心！ 價格表上的數字就是錢， 一個小數點都不能差。 2. 如果你用過于復雜的方式制訂價格表，一定是 方式 錯了！ 謝 謝 :24:5318:2418::24 18:2418:24::24:53 2023年 1月 22日星期日 6時 24分 53秒
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