【房地產(chǎn)】商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的所為與不為-資料下載頁
2025-01-05 09:26本頁面
【正文】 握靈活多變與堅定不移執(zhí)行既定策略之間的辨證關(guān)系。 ?關(guān)鍵要有一個實戰(zhàn)專家型的招商總監(jiān) 第六章：工程管理 所為：尊重商業(yè)開發(fā)規(guī)律，以積極態(tài)度面對變化 不為：靜態(tài)工程管理（無目的施工） 一、所為 :尊重商業(yè)開發(fā)規(guī)律，以積極態(tài)度面對變化 ?商戶的實際需求與規(guī)劃設(shè)計的變化 ?工程、規(guī)劃、招商的有機(jī)聯(lián)動 （小浪費、大節(jié)約） ?以不變應(yīng)萬變（目的是為了滿足商戶的最大需求） 不變：不了解商戶需求，不變 應(yīng)變：一旦發(fā)現(xiàn)商戶需求與設(shè)想不符，則快速應(yīng)變 二、不為：靜態(tài)工程管理（無目的的施工） 購物中心與規(guī)范之間的矛盾 ?消防規(guī)范：樓體長度超過 150米，必須在中間設(shè)置 4米 *4米消防通道 ?導(dǎo)致后果：通道 2側(cè)臨街及內(nèi)部的商鋪無法布置，形成硬傷 ?解決辦法：長變短或單變多 利：由于單體建筑變?yōu)榻ㄖ?，形成?nèi)部步行街，人流可以分散到每個單體 弊：各單體之間沒有聯(lián)動 有沒有更好地解決方法？（消防性能化設(shè)計） ?保證了一體，避免硬傷 ?冰場、 KTV、影院不能在 3層以上（含 3層）的問題解決了，分別落在了 4層和 5層，充分拉動了各層的人流，提高了租金。 第七章：運(yùn)營管理 所為： ?先期介入 ?依靠社會資源，形成自身管理體系 不為： 商業(yè)管理 ≠物業(yè)管理 一、所為 運(yùn)營管理團(tuán)隊先期（規(guī)劃階段）介入 對前期所有戰(zhàn)略部署及操作實施進(jìn)行監(jiān)督審核 （ 1）招商（ 參與并審核功能定位、業(yè)態(tài)落位、功能定位、業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)比例、業(yè)態(tài)落位、租金策略、招商策略、招商流程） （ 2）交付 對規(guī)劃設(shè)計（公共空間、外景觀、照明、樓體廣告位、燈箱櫥窗、收銀系統(tǒng)）、工程質(zhì)量、建造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備選型提供運(yùn)營管理意見 依靠社會資源，形成自身的管理體系 依靠專業(yè)代理機(jī)構(gòu)的商業(yè)管理經(jīng)驗，采取駐場 +顧問形式，為購物中心的運(yùn)營管理提出專業(yè)意見。 為精品街的商戶設(shè)置統(tǒng)一的收銀系統(tǒng) 目的： ?統(tǒng)一形象； ?同銀行合作，既為銀行招來了業(yè)務(wù)，同時減少了自身的投資； ?采集商戶經(jīng)營數(shù)據(jù)，經(jīng)過分析，可幫助商戶解決經(jīng)營中的困難，同時便于自身適時調(diào)整品牌的組合，有效實施租金與流水倒扣二者取其高的策略 二、不為：商業(yè)管理 = 物業(yè)管理 ?商業(yè)地產(chǎn)的招商、廣告是一個持續(xù)性的過程，因此，決定了商業(yè)管理的內(nèi)容絕不僅限于普通物業(yè)管理所提供保潔、保安、垃圾清運(yùn)和工程維修等最基本的管理服務(wù)。 ?商業(yè)管理也絕不能像普通物業(yè)管理一樣，在工程建設(shè)完成、招商工作結(jié)束后才介入。商業(yè)管理必須滲透到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)。 選址 所為： 現(xiàn)狀與未來城市規(guī)劃決定選址成敗 /不為： “大墻效應(yīng)” 商業(yè)定位 所為 1： 研究地塊屬性和市場需求 /所為 2： 只租不售，三權(quán)統(tǒng)一 不為： 自以為是（不尊重市場需求） 業(yè)態(tài)組合 所為： 合理的功能定位與科學(xué)的業(yè)態(tài)布局 不為 1： 同質(zhì)化經(jīng)營 /不為 2： 品牌檔次參差不齊 規(guī)劃設(shè)計 招商 工程管理 運(yùn)營管理 所為： 商業(yè)化、國際化、互補(bǔ)化、持續(xù)化 不為 ：閉門造車（不尊重商業(yè)規(guī)律） 所為 1： 與選址同步 /所為 2： 尋找租金收益與經(jīng)營穩(wěn)定性的平衡點 所為 3： 充分依靠社會資源 實施招商 不為： 說了不做（缺乏執(zhí)行力） 所為： 尊重商業(yè)開發(fā)規(guī)律，以積極態(tài)度面對變化 不為： 靜態(tài)施工管理（無目的施工） 所為 1： 先期介入 /所為 2： 依靠社會資源，形成自身管理體系 不為： 商業(yè)管理 =物業(yè)管理 結(jié)束語： 購物中心（ SHOPPING MALL）目前在國內(nèi)正處在發(fā)展期，它具有很強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿秃芎玫陌l(fā)展態(tài)勢，利潤空間也是巨大的。但是，由于其開發(fā)、運(yùn)營過程的復(fù)雜性，其開發(fā)風(fēng)險也是巨大的。 通過幾年來從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工作，特別是親身主持了幾個購物中心的開發(fā)建設(shè)以及運(yùn)營管理工作，我認(rèn)為，只要我們尊重市場需求、遵循商業(yè)發(fā)展規(guī)律，能夠在選址、商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合、規(guī)劃設(shè)計、招商、工程管理、運(yùn)營管理等各個環(huán)節(jié)中，充分且高效的整合多方面的優(yōu)質(zhì)資源，就能夠彌補(bǔ)自身的一些不足，從而開發(fā)出真正的具有中國特色的購物中心（ SHOPPING MALL） 感謝清華大學(xué)！ 感謝各位同仁！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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