【正文】 吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對(duì)性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會(huì)所等多種功能于一體。 ?酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個(gè)性化需求， 在裝修上統(tǒng)一為精裝修，可由發(fā)展商面向投資者提供多套裝修套餐，選擇提供全套的家居設(shè)計(jì)和電器。 對(duì)于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時(shí)，附屬設(shè)施還增加了銀行、會(huì)所、小超市等其它項(xiàng)目。 ?物業(yè)管理是由星級(jí)酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理 ，這就消除了房東對(duì)物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。 12|酒店式公寓物業(yè)定義 DTZ 47 鄭州 慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案 租賃目標(biāo)客戶－ 酒店服務(wù)式公寓面向的主要是長(zhǎng)期租賃客戶，以及在鄭州需逗留較長(zhǎng)時(shí)間和追求住家式環(huán)境的商務(wù)及旅游者。酒店式公寓的主要目標(biāo)市場(chǎng)如下： （ 1） 外企公司派到設(shè)立在鄭州的分公司和合資企業(yè)短期工作的中高級(jí)管理人員、技術(shù)人員。 （ 2） 外企公司派駐鄭州參加短期培訓(xùn)、學(xué)習(xí)的職員以及商務(wù)人士。 （ 3） 國(guó)外、港澳臺(tái)來鄭州商務(wù)考察，談判，會(huì)議，展覽等活動(dòng)，需逗留一周以上的旅游者。 （ 4） 國(guó)內(nèi)大中型企業(yè)、事業(yè)單位、各社會(huì)團(tuán)體、協(xié)會(huì)等來鄭州短期工作，學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、參加研討會(huì)等需逗留一周以上的旅游者。 （ 5） 國(guó)內(nèi)外來鄭州一周以上的中高檔自費(fèi)旅游者。 （ 6） 其它目的需逗留一周以上的旅游者。 銷售目標(biāo)客戶－ 酒店式公寓銷售的主要目標(biāo)市場(chǎng)如下： （ 1） 投資者：對(duì)該項(xiàng)目有投資意向的客戶，希望首期投資額較少的客戶 （ 2） 自用型：鄭州工作的外籍、外地高級(jí)管理人員 （ 3） 鄭州本地和周邊縣市企業(yè)業(yè)主。 （ 4）將其作為接待客戶的相關(guān)公司 （ 5）在鄭州工作的白領(lǐng)，短期自住，長(zhǎng)期投資 13|酒店式公寓目標(biāo)客戶 DTZ 48 鄭州 慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案 ?產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 從目前國(guó)內(nèi)的公寓式酒店的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，大部分此類產(chǎn)品是前幾年按照酒店式公寓樓建造的，主要是以大面積的一室一廳（ 70100平方米）、二室一廳（ 90120平方米）為主。從酒店市場(chǎng)需求來看，小面積的一室一廳（ 50平方米左右）租賃情況最好。另外，以房地產(chǎn)產(chǎn)品目前的銷售情況來看，小戶型的產(chǎn)權(quán)式公寓因其總投資額少，容易被投資者接受。因此，公寓式酒店的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，以市場(chǎng)供求關(guān)系，消費(fèi)者的消費(fèi)傾向和投資者的承受能力來分析，應(yīng)該以小面積的一室一廳（ 50平方米左右）為主，配備少量的二室一廳和三室一廳等大面積公寓房。 14|酒店式公寓產(chǎn)品定位 酒店式公寓 62M 2 商務(wù)公寓 1 5 9 M 2 酒店式公寓商務(wù)公寓酒店式公寓與商務(wù)公寓典型戶型平面圖 戶型 單元面積 面積比 套數(shù) 套數(shù)比 單房 35 10% 100 18% 一房 50 25% 175 32% 二房 75 45% 210 38% 三房 (3房 2衛(wèi) ) 100 15% 52 10% 三房 (3房 3衛(wèi) ) 150 5% 12 2% 合計(jì) 100% 549 100% 建議戶型面積套數(shù)配比 DTZ 49 鄭州 慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案 ?設(shè)計(jì)要點(diǎn) 酒店式公寓的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，針對(duì)本案酒店式公寓戶型設(shè)計(jì)的原則為： ?戶型方正實(shí)用，功能齊備，在單套建筑面積一定的情況下，適當(dāng)提高可良好利用的使用面積和舒適度； ?強(qiáng)調(diào)與寫字樓的整體性，沿街展示立面摒棄外露式陽(yáng)臺(tái)； ?注重住宅建筑內(nèi)部的通透性，通風(fēng)采光良好； ?衛(wèi)生間門避開客廳； ?廳和臥室的組合形式盡量做到廳、臥分開，增強(qiáng)臥室的私密性； ?公共管道不要穿樓板而過； ?戶型設(shè)計(jì)引入創(chuàng)新元素。 14|酒店式公寓產(chǎn)品定位 ?可參考運(yùn)用的戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)包括： ?贈(zèng)送凸窗 凸窗具體定義為在建筑原有框架結(jié)構(gòu)中窗臺(tái)板向外懸挑獲得的空間。凸窗可以將室內(nèi)的空間延伸，可以看成是一個(gè)封閉的陽(yáng)臺(tái)；更重要的是通過窗洞挑出去的窗臺(tái)高度只要不超過國(guó)家規(guī)定的 ，都是不用算入容積率的，因此可作為贈(zèng)送面積。 DTZ 50 鄭州 慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案 ?可參考運(yùn)用的戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)包括： 14|酒店式公寓產(chǎn)品定位 ?步入式凸窗 步入式凸窗 —— 又稱落地凸窗，是在普通凸窗基礎(chǔ)上更生活化的創(chuàng)新。它其實(shí)是將原有的凸窗高度降低到于室內(nèi)地面高度相同的一種凸窗形式，在建筑構(gòu)造方面也是一種懸挑構(gòu)件。步入式凸窗的優(yōu)點(diǎn)是： ?配合超大落地玻璃窗，可將室外景觀自然引入室內(nèi)，景觀開闊，通風(fēng)采光功能更強(qiáng)； ?通常凸窗只能作為固定的景觀坐椅或者擺放一些盆栽、小飾物等，不能移動(dòng)。當(dāng)變成落地式后，它就有效地?cái)U(kuò)大了室內(nèi)實(shí)際使用面積； ?凸窗面積并不計(jì)入銷售建筑面積，使客戶得到最實(shí)在的優(yōu)惠。 通過凸窗將景觀、 陽(yáng)光引入室內(nèi) 落地凸窗擴(kuò)大了室內(nèi)使用面積 DTZ 51 鄭州 慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案 ?可參考運(yùn)用的戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)包括： 14|酒店式公寓產(chǎn)品定位 ?彈性戶型 彈性戶型就是以小戶型面積標(biāo)準(zhǔn)為基本設(shè)計(jì)單元，單位小戶型可自由組合、打通，成各種中、大戶型。這種設(shè)計(jì)有助于按照銷售時(shí)的實(shí)際需求彈性處理戶型大小，增加營(yíng)銷亮點(diǎn)。要實(shí)現(xiàn)可自由組合的彈性戶型，要求建筑設(shè)計(jì)時(shí)，注意減少樓內(nèi)承重墻，空間過渡沒有過多的明梁、暗梁。 ? 兩套單身公寓變成一房一廳 ? 一套單身公寓和一套兩房一廳變成三房一廳 DTZ 52 鄭州 慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案 15|酒店式公寓設(shè)施設(shè)備和服務(wù)配套構(gòu)思 國(guó)內(nèi)酒店式公寓式的設(shè)施設(shè)備和服務(wù)配套構(gòu)思（供參考）： （ 1）公寓房 廚房，家具，洗衣機(jī)和烘干機(jī)，保險(xiǎn)柜，儲(chǔ)藏室，獨(dú)立的家庭辦公區(qū)間和必備的辦公設(shè)備，電視機(jī)，電話，空調(diào)和帶時(shí)鐘的收音機(jī)。 （ 2）公共設(shè)施 大堂，餐廳，酒吧，圖書館或商務(wù)中心（包括因特網(wǎng)服務(wù)），小超市，健身中心，休閑區(qū)域，私密性的社交活動(dòng)場(chǎng)所，停車場(chǎng)，提供額外的儲(chǔ)藏場(chǎng)所。 （ 3）酒店式的日常服務(wù) 24小時(shí)的保安服務(wù)，“金鑰匙”服務(wù)，最少每周兩次房間清掃，商務(wù)中心，小商品遞送和洗衣服務(wù)，房間服務(wù)。 （ 4）超值服務(wù) 客人到達(dá)之前的咨詢服務(wù) DTZ 53 鄭州 慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案 ?酒店式公寓管理，建議 聘請(qǐng)酒店管理公司進(jìn)行管理，提供酒店式服務(wù)，并按照標(biāo)準(zhǔn)收取業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)用。 相對(duì)一般住宅和公寓物業(yè)，提供服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)更高，管理費(fèi)用也相對(duì)較高。 ?除按照傳統(tǒng)酒店提供酒店式管理和服務(wù)，從所有權(quán)形式來看，酒店式公寓由開發(fā)商、個(gè)人投資者和酒店管理公司三方組成。 ?個(gè)人投資者對(duì)公寓的客房擁有在法律上獨(dú)立的所有權(quán)，因此，其擁有自由居住、租賃的權(quán)利。因此，在提供統(tǒng)一的酒店式物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)上，可針對(duì)投資者進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，接受其租賃委托，提供代租服務(wù)。 16|酒店式公寓的管理 DTZ 54 鄭州 慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案 17|酒店式公寓價(jià)值實(shí)現(xiàn)方式 根據(jù)北京、上海等發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn)，酒店式公寓大多是采取大產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的方式，其分銷渠道是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售渠道，與房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行合作。客戶以長(zhǎng)住客戶為主，主要是國(guó)內(nèi)外高級(jí)商務(wù)人士和高級(jí)白領(lǐng)。這種產(chǎn)品是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，獲取長(zhǎng)期收益的，投資成本逐期回收而不是快速變現(xiàn)。這樣對(duì)本項(xiàng)目的資金壓力會(huì)比較大，不是理想的方式。 ? 以出售為主的酒店式公寓，若承諾較長(zhǎng)時(shí)期的回報(bào)，則成為以投資為主兼顧自用的投資產(chǎn)品，為保證品質(zhì)，應(yīng)統(tǒng)一管理和經(jīng)營(yíng)，以獲得穩(wěn)定的收益。此種模式其實(shí)與公寓式酒店類似，作為一種新的投資產(chǎn)品，本項(xiàng)目的酒店式公寓部分完全做成銷售方式市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)比較大。 ? 故本漢建議本項(xiàng)目提供裝修（可以幾種裝修套餐，供客戶選擇），進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售， 以保證項(xiàng)目品質(zhì)。聘請(qǐng)酒店管理公司進(jìn)行采取統(tǒng)一的酒店式管理服務(wù)。 ? 同時(shí)酒店管理公司作為提供酒店式物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，可以提供房屋租賃的增值服務(wù)，可以接受客戶委托，以約定價(jià)格代租物業(yè)。 DTZ 55 鄭州 慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案 18|項(xiàng)目分期開發(fā)建議 ? 第一期 —— 購(gòu)物中心同高尚住宅社區(qū) ? 第二期 —— 購(gòu)物中心上蓋物業(yè) DTZ 56 鄭州 慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案 19|特別注意的設(shè)計(jì)要點(diǎn) ?商場(chǎng)整體設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)首先理解本項(xiàng)目的商業(yè)定位、樓層主題及業(yè)態(tài)組合建議 ?商場(chǎng)內(nèi)部尺度設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮主力店 /專門店的面積及其他可能存在的特殊建筑及功能要求 ?主力店、次主力店與購(gòu)物走廊融合處應(yīng)特別處理并規(guī)劃相當(dāng)數(shù)量的零售店鋪 ?商場(chǎng)建筑上蓋可能建設(shè) 917萬平方米的公寓塔樓，應(yīng)此盡量避免核心筒 /柱網(wǎng)對(duì)于商場(chǎng)的影響 ?公寓與商場(chǎng)人流的相對(duì)區(qū)隔與整體融合 ?商場(chǎng)消防通道的特別設(shè)計(jì)，應(yīng)體現(xiàn)街道的商業(yè)氣氛，并保證兩側(cè)的商場(chǎng)可以既是相對(duì)獨(dú)立的個(gè)體，又可緊密聯(lián)結(jié)為一整體 ?商場(chǎng)負(fù)一層、首層及二層結(jié)合主力店盡量規(guī)劃出更多的可銷售小型店鋪，至少確保 米的可銷售面積，因此在這 3個(gè)商業(yè)樓層人流可達(dá)性 /可視性方面需更特別設(shè)計(jì) ?考慮利用商業(yè)建筑層高設(shè)計(jì)立體停車樓夾層停車的可能性 DTZ 57 鄭州 慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案 20|項(xiàng)目商場(chǎng)整售要點(diǎn)與設(shè)計(jì)缺陷規(guī)避 ?二線城市整售商業(yè)需要具備一定建筑規(guī)模，一般至少在 6萬平方米以上商場(chǎng)（投資規(guī)模） ?不能有物業(yè)產(chǎn)權(quán)瑕疵（不可散售） ?商業(yè)物業(yè)所處地段必須位于核心商圈或有明顯商業(yè)發(fā)展?jié)摿χ囟危ǔ墒炫c空間） ?需要 2家以上備有穩(wěn)定租約的核心租戶作為商業(yè)基礎(chǔ)（風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避） ?商業(yè)業(yè)態(tài)組合合理，有利用中小店鋪提升租金之可能性（投資回報(bào)） ?商業(yè)規(guī)劃對(duì)于人流的歸集與導(dǎo)向作用明顯（營(yíng)業(yè)租金提升） ?專業(yè)的商場(chǎng)管理與運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)（持續(xù)經(jīng)營(yíng)） ?基金依據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)制定收購(gòu)價(jià)格 ?設(shè)計(jì)時(shí)務(wù)必注重商場(chǎng)的整體性與業(yè)態(tài)的合理性，同時(shí) 1/1/2層中小型店鋪設(shè)計(jì)具備散售條件，正確兼顧整售與散售 2種投資退出可能 DTZ 58 將隴海路酒精廠項(xiàng)目推動(dòng)成為鄭州西區(qū)乃至鄭州市的商業(yè)地標(biāo) 演示完畢，誠(chéng)摯感謝！ DTZ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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