【文章內(nèi)容簡介】 同樣將被列為招商重點。將以餐飲、娛樂推動零售，進(jìn)而融入零售，主導(dǎo)零售。項目具有一站式、多功能、休閑性的特點，服務(wù)功能齊全，不僅滿足購物需求，而且也滿足休閑、娛樂、文化、餐飲、旅游等需求，因此在進(jìn)行商品業(yè)態(tài)組合時，經(jīng)營品項要考慮吃、穿、用、玩、樂、賞、游等內(nèi)容的合理配臵，故本行建議 商品組合及業(yè)態(tài)面積分布比例 如下： 品類 百分比 主力店 餐飲 休閑娛樂 中小型零售店鋪 45% 10% 10% 35% 總計 100％ 10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議 DTZ 24 鄭州 慶豐路酒精廠項目策劃方案 ?不同業(yè)種和商品區(qū)位分布原則 ?商鋪的區(qū)位設(shè)臵，盡量作到讓一般經(jīng)營商家與主力商家產(chǎn)生互動的運(yùn)作關(guān)系，使整個購物中心形成一股強(qiáng)有力的經(jīng)營動力，即利用主力商家?guī)淼目驮?，將其輻射至購物中心各個商鋪，使每個商業(yè)單位均能獲得更多的收益； ? 所有商鋪在購物中心的區(qū)位安排上，均需充分考慮商家經(jīng)營特性的需要，同時又能為發(fā)展商帶來最高的經(jīng)濟(jì)收益； ?除了超級市場外，百貨公司、服飾專賣店、各類精品店、快餐店等部分服務(wù)業(yè)，都是吸引消費(fèi)者自發(fā)前來的動力，并能集中顧客形成人潮使其經(jīng)過購物中心的其它商家，增加商機(jī)。所以，應(yīng)有機(jī)的將上述商家分布在整個項目中； ?同類檔次商品之商家集中配臵一處，利用聚集效應(yīng)，達(dá)到活絡(luò)賣場，增加消費(fèi)機(jī)會的作用； ?應(yīng)巧妙的利用商場的特有形象進(jìn)行商品區(qū)隔的規(guī)劃。 購物、觀賞 娛樂、游玩 休閑、飲 食 美食廣場、酒樓等 電影、電玩及其它游玩活動等 服裝、飾物、精品、時尚物品等 商場樓層功能設(shè)置 （從底層到高層） 消費(fèi)者購物習(xí)性 10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議 DTZ 25 鄭州 慶豐路酒精廠項目策劃方案 樓層商業(yè)剖面 樓層 商業(yè)主題 主力店 專門店鋪 零售店鋪 其他設(shè)施 5F 天空夜色 中式酒樓 /酒吧（ KTV） 娛樂中心 /電玩城 連鎖網(wǎng)吧 主題餐廳 煙酒茶藝專門店 美食廣場 （無） 屋頂露臺 4F 歡樂家庭 百貨公司 /書店（圖書館） 主題餐廳 家電家居專門店 樂器專門店 幼童教育中心 童裝專門店 室內(nèi)籃球場 運(yùn)動專門店 家居飾品 運(yùn)動品牌服飾 后勤用房 3F 時尚天地 百貨公司 /五星級影院 主題餐廳 數(shù)碼 /電訊專門店 健身中心 美發(fā)沙龍 時尚 /休閑品牌服飾 后勤用房 停車樓 2F 摩登女性 百貨公司 主題餐廳 服飾專門店 皮具專門店 化妝品專門店 美容美體中心 女性中高檔品牌服飾 銀行分行 后勤用房 停車樓 1F 品質(zhì)都市 百貨公司 名品展廳 主題餐廳 服飾專門店 珠寶鐘表專門店 妝容生活百貨 中高檔品牌服飾 設(shè)計飾品 /禮品 皮具鐘表 銀行分行 后勤用房 的士站 BF 快捷生活 家樂福大賣場 快餐廳 生活服務(wù) 物流中心 DTZ 26 鄭州 慶豐路酒精廠項目策劃方案 ?目標(biāo)商戶類型 ?國際知名品牌連鎖超市（沃爾瑪、家樂福、樂購、吉之倒等） ?國際 /港臺 /國內(nèi)知名連鎖品牌百貨公司（百盛、新世界、太平洋等） ?國際 /國內(nèi)知名品牌家居商場（特力屋、 美克 〃 美家 等） ?國內(nèi)知名家電連鎖商場（蘇寧、國美、特思買等） ?各品類連鎖專業(yè)店（個人護(hù)理店 Watsons、書店、數(shù)碼店、音像店等） ?各類國際 /國內(nèi)知名品牌連鎖店、旗艦店（服裝、珠寶、皮具、鞋、眼鏡鐘表等） ?知名大型 KTV、娛樂中心、影院等 ?知名水療中心、美容美體、健身會等 ?國際、國內(nèi)知名連鎖餐飲集團(tuán) ?個性生活服務(wù)類店鋪（家飾、布藝、畫廊、飾品、寵物店、花店等） 10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議 DTZ 27 鄭州 慶豐路酒精廠項目策劃方案 ?主力店 ?百貨和超市是鄭州目前主要主流業(yè)態(tài) ，很多大型商業(yè)項目也多引進(jìn)超市作為項目的主力店。故本行建議本案要 引入以上兩種主流業(yè)態(tài)和核心主力店 ，兩大型主力店的組合及帶動作用，保證本案開業(yè)后對周邊商業(yè)形成競爭態(tài)勢，以吸引人氣，聚集商氣；但又強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營，以使主力店和各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補(bǔ)，產(chǎn)生強(qiáng)有力競爭優(yōu)勢。 ?規(guī)劃的 大型的主力商店群對購物中心的成功經(jīng)營有很大的促進(jìn)作用 。其一保證經(jīng)營的穩(wěn)定性。其二，能夠吸引眾多的消費(fèi)者，增加人流量，幫助其他品牌專業(yè)店、餐飲店等中小型店提高銷售力，從而有利鋪位的增值。這是一種集聚效應(yīng)。購物中心作為大型復(fù)合型商業(yè)，最成功的客源策略始于主力商店，在此基礎(chǔ)上展開招商計劃，以扣住穩(wěn)定客戶層的需求特征，在品牌互動關(guān)系下達(dá)到整合的效果，形成一股強(qiáng)有力的經(jīng)營動力。由于提供商品的多樣化以及服務(wù)項目的增加，可以吸引不同目的消費(fèi)群體，從而形成新的購物人潮，而他們彼此之間的相互促進(jìn)，極大地刺激了人們的購物需求。就此而言，本項目具有其它業(yè)態(tài)不可比擬的消費(fèi)整合能力。 10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議 DTZ 28 鄭州 慶豐路酒精廠項目策劃方案 ?主力店 ?主力店是購物中心最重要的組成部分，主力店位臵如安排得宜，使其成功分布于購物中心適當(dāng)位臵，則可有效地促進(jìn)整體商場的人流導(dǎo)向。在方案中的業(yè)態(tài)組合項目分配方面，本行把帶動人流的 超市設(shè)臵在商品零售區(qū)靠近永安街一端的最低一層，主力店百貨公司則設(shè)臵在臨隴海路，和超市各占據(jù)項目一端，百貨貫穿各樓層，起連貫和軸心帶動的作用。 動線規(guī)劃方面在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過所有承租戶的人流通行量達(dá)到最大，實現(xiàn)了客源共享的有機(jī)性、緊密性布局，達(dá)到購物中心的整體人氣平衡。 ?本購物中心項目擁有隴海路、慶豐路、永安街三個臨街面，另外根據(jù)本項目周邊交通情況，決定了主要人流將從隴海路和慶豐路交匯處到達(dá)本項目，其他各方向人流比較平均，故建議 項目主入口設(shè)臵在隴海路與慶豐路交匯處，主入口前設(shè)臵廣場和下沉廣場， 以匯集人流。其他分別在慶豐路與永安街交匯處和隴海路上設(shè)臵次入口。 10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議 商業(yè)車流 住宅 隴 海 路 慶 豐 街 商業(yè) 人流 商業(yè) 人流 商業(yè) 人流 商業(yè) 人流 百貨公司 ? 主力超市 ?次入口 購物中心 DTZ 29 鄭州 慶豐路酒精廠項目策劃方案 ?主力店 ?百貨公司一直被視為購物中心的主要主力店類型，因為具吸引力及特色的百貨公司擁有一群忠誠的消費(fèi)群體，引入百貨公司則可為購物中心項目帶來一群固定的客源，同時信譽(yù)良好的百貨公司也將發(fā)揮磁石效應(yīng)，把其他零售商吸引過來，進(jìn)駐購物中心。 ?現(xiàn)代百貨店以時尚和女性為主，可以承受較高租金。值得注意的是，目前鄭州百貨主要以本土百貨和國內(nèi)連鎖百貨為主，僅有的國外百貨百盛也因租用物業(yè) 面積過大，而采用大百貨模式經(jīng)營，喪失了自身百貨的特色。建議本項目 引進(jìn)的主力百貨應(yīng)在避免同現(xiàn)有百貨定位和商品結(jié)構(gòu)雷同的基礎(chǔ)上，著重引進(jìn)相對于現(xiàn)有國內(nèi)百貨具有競爭優(yōu)勢的知名商家，最好是香港、臺灣或國外的知名連鎖百貨。 比如具有品牌和管理優(yōu)勢的香港新世界百貨、 SOGO百貨、臺灣太平洋百貨、日本伊勢丹百貨等，甚至適宜面積的百盛百貨；如能引進(jìn)以上百貨，將會對項目既有較大帶動作用。將同項目超市相呼應(yīng)，有助擴(kuò)大商圈輻射范圍，達(dá)致互惠互利的效應(yīng)。 10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議 DTZ 30 鄭州 慶豐路酒精廠項目策劃方案 ?主力店 ?應(yīng)合理評估百貨業(yè)可能帶給購物中心負(fù)面影響。由于百貨公司經(jīng)營面積較大，因此營運(yùn)成本亦相對較高，加之近年百貨利潤率較低，付租能力亦因此偏低。加上今年百貨業(yè)面對其他業(yè)種的激烈競爭，一些經(jīng)營欠佳的百貨公司反拖累購物中心的經(jīng)營情況，如經(jīng)營不支倒閉會使購物中心大部分面積頓時停業(yè)； 建議把百貨面積控制在 12023平方米以下 ，如發(fā)展商有份參與投資，以合資形式經(jīng)營，或聘用管理合作方式，發(fā)展商須承受虧損的風(fēng)險。 ?由于百貨公司于購物中心內(nèi)是發(fā)揮著吸引人流的關(guān)鍵作用，因此本行建議在考慮引入百貨公司時，除租賃合作條件外，其企業(yè)形象、市場檔次、商戶組合、營運(yùn)模式、整體宣傳、推廣和管理、盈利能力等因素也須多加注意。 10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議 DTZ 31 鄭州 慶豐路酒精廠項目策劃方案 ?主力店 ?倉儲式超市 /超級市場屬能定期、頻密地吸引大量人流的主力店類型。其以生活用品及新鮮食品為主，目標(biāo)顧客廣泛，加上其邊緣利潤較低，因此必須以量取勝，能容納人流越多，相對生意額越高。 ?但考慮到本項目附近已經(jīng)有較具號召力的量販超市 ―― 世紀(jì)聯(lián)華，本行認(rèn)為在整個項目的商品組合方面，本項目最理想可 引入一間國際知名連鎖超市，考慮到目前已經(jīng)同家樂福有合約，本行建議本項目最理想是 同家樂福洽談 根據(jù)項目總體規(guī)劃， 調(diào)整位臵到地下一層。 但同時，建議 同時接觸知名度高于家樂福的沃爾瑪、歐尚等國際超市 ，以及檔次上與家樂福差異化的、經(jīng)營中高檔次商品的超市（如吉之島等），以掌握主動，減小家樂福不愿調(diào)整解約之風(fēng)險，增加同家樂福談判的砝碼，保證購物中心項目整體業(yè)態(tài)的完整性，保證進(jìn)入本項目消費(fèi)的顧客日常用品消費(fèi)的需求。 10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議 DTZ 32 鄭州 慶豐路酒精廠項目策劃方案 ?專門店鋪 ?消費(fèi)者市場調(diào)查顯示，除超市、百貨及銀行外，服裝和鞋類為現(xiàn)時消費(fèi)者最希望新建購物中心能提供的店鋪類別。因此，本行建議大部分的單位店鋪樓面面積分配作時裝、鞋類及相關(guān)貨品零售用途。 時裝應(yīng)以較為中高檔此男女服飾品牌為主 。在商品檔次上高于目前鄭州主要商家，應(yīng) 以知名品牌類商戶為主，盡量多引進(jìn)國際一、二線品牌 ，能引進(jìn)各類店鋪的鄭州旗艦店最佳。 ?概念測試調(diào)查顯示：服飾類中男士服裝和女士服裝、內(nèi)衣比例基本相當(dāng)，是受訪者最希望購物中心設(shè)施的零售類店鋪。本行建議本案 男裝類比例應(yīng)適當(dāng)加大 ?？紤]到男性消費(fèi)者目的性購物較強(qiáng)，建議 男裝多設(shè)施獨立品牌專賣店形式。 10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議 DTZ 33 鄭州 慶豐路酒精廠項目策劃方案 ?專門店鋪 ?在服裝配飾方面，本行建議 引進(jìn)一些新概念性商場 ，（如 NOVO 、 it新概念商場等），迎合年輕、時尚和獨立的新一代的時尚品位。滿足其具備中高水平收入、不斷地追求各種新方式來表現(xiàn)他們的個性、獨特和自我的都市年輕白領(lǐng)的需要。 ?除了時裝及配飾以外，本購物中心必須提供 多樣化的產(chǎn)品 ，包括化妝品香水、個人護(hù)理、生活品味的商品如音像制品、電腦數(shù)碼類及影音類商品，但 此類店鋪要注重品牌和檔次，招攬較高范疇及層面的消費(fèi)者 ，令本商場發(fā)展成為鄭州中高檔次購物場所中最具吸引力的購物去處。 ?本購物中心亦同時應(yīng)包羅服務(wù)性行業(yè)，作為向本區(qū)居民提供