【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 同樣將被列為招商重點(diǎn)。將以餐飲、娛樂(lè)推動(dòng)零售，進(jìn)而融入零售，主導(dǎo)零售。項(xiàng)目具有一站式、多功能、休閑性的特點(diǎn)，服務(wù)功能齊全，不僅滿足購(gòu)物需求，而且也滿足休閑、娛樂(lè)、文化、餐飲、旅游等需求，因此在進(jìn)行商品業(yè)態(tài)組合時(shí)，經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)要考慮吃、穿、用、玩、樂(lè)、賞、游等內(nèi)容的合理配臵，故本行建議 商品組合及業(yè)態(tài)面積分布比例 如下： 品類 百分比 主力店 餐飲 休閑娛樂(lè) 中小型零售店鋪 45% 10% 10% 35% 總計(jì) 100％ 10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議 DTZ 24 鄭州 慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案 ?不同業(yè)種和商品區(qū)位分布原則 ?商鋪的區(qū)位設(shè)臵，盡量作到讓一般經(jīng)營(yíng)商家與主力商家產(chǎn)生互動(dòng)的運(yùn)作關(guān)系，使整個(gè)購(gòu)物中心形成一股強(qiáng)有力的經(jīng)營(yíng)動(dòng)力，即利用主力商家?guī)?lái)的客源，將其輻射至購(gòu)物中心各個(gè)商鋪，使每個(gè)商業(yè)單位均能獲得更多的收益； ? 所有商鋪在購(gòu)物中心的區(qū)位安排上，均需充分考慮商家經(jīng)營(yíng)特性的需要，同時(shí)又能為發(fā)展商帶來(lái)最高的經(jīng)濟(jì)收益； ?除了超級(jí)市場(chǎng)外，百貨公司、服飾專賣(mài)店、各類精品店、快餐店等部分服務(wù)業(yè)，都是吸引消費(fèi)者自發(fā)前來(lái)的動(dòng)力，并能集中顧客形成人潮使其經(jīng)過(guò)購(gòu)物中心的其它商家，增加商機(jī)。所以，應(yīng)有機(jī)的將上述商家分布在整個(gè)項(xiàng)目中； ?同類檔次商品之商家集中配臵一處，利用聚集效應(yīng)，達(dá)到活絡(luò)賣(mài)場(chǎng)，增加消費(fèi)機(jī)會(huì)的作用； ?應(yīng)巧妙的利用商場(chǎng)的特有形象進(jìn)行商品區(qū)隔的規(guī)劃。 購(gòu)物、觀賞 娛樂(lè)、游玩 休閑、飲 食 美食廣場(chǎng)、酒樓等 電影、電玩及其它游玩活動(dòng)等 服裝、飾物、精品、時(shí)尚物品等 商場(chǎng)樓層功能設(shè)置 （從底層到高層） 消費(fèi)者購(gòu)物習(xí)性 10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議 DTZ 25 鄭州 慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案 樓層商業(yè)剖面 樓層 商業(yè)主題 主力店 專門(mén)店鋪 零售店鋪 其他設(shè)施 5F 天空夜色 中式酒樓 /酒吧（ KTV） 娛樂(lè)中心 /電玩城 連鎖網(wǎng)吧 主題餐廳 煙酒茶藝專門(mén)店 美食廣場(chǎng) （無(wú)） 屋頂露臺(tái) 4F 歡樂(lè)家庭 百貨公司 /書(shū)店（圖書(shū)館） 主題餐廳 家電家居專門(mén)店 樂(lè)器專門(mén)店 幼童教育中心 童裝專門(mén)店 室內(nèi)籃球場(chǎng) 運(yùn)動(dòng)專門(mén)店 家居飾品 運(yùn)動(dòng)品牌服飾 后勤用房 3F 時(shí)尚天地 百貨公司 /五星級(jí)影院 主題餐廳 數(shù)碼 /電訊專門(mén)店 健身中心 美發(fā)沙龍 時(shí)尚 /休閑品牌服飾 后勤用房 停車樓 2F 摩登女性 百貨公司 主題餐廳 服飾專門(mén)店 皮具專門(mén)店 化妝品專門(mén)店 美容美體中心 女性中高檔品牌服飾 銀行分行 后勤用房 停車樓 1F 品質(zhì)都市 百貨公司 名品展廳 主題餐廳 服飾專門(mén)店 珠寶鐘表專門(mén)店 妝容生活百貨 中高檔品牌服飾 設(shè)計(jì)飾品 /禮品 皮具鐘表 銀行分行 后勤用房 的士站 BF 快捷生活 家樂(lè)福大賣(mài)場(chǎng) 快餐廳 生活服務(wù) 物流中心 DTZ 26 鄭州 慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案 ?目標(biāo)商戶類型 ?國(guó)際知名品牌連鎖超市（沃爾瑪、家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)、吉之倒等） ?國(guó)際 /港臺(tái) /國(guó)內(nèi)知名連鎖品牌百貨公司（百盛、新世界、太平洋等） ?國(guó)際 /國(guó)內(nèi)知名品牌家居商場(chǎng)（特力屋、 美克 〃 美家 等） ?國(guó)內(nèi)知名家電連鎖商場(chǎng)（蘇寧、國(guó)美、特思買(mǎi)等） ?各品類連鎖專業(yè)店（個(gè)人護(hù)理店 Watsons、書(shū)店、數(shù)碼店、音像店等） ?各類國(guó)際 /國(guó)內(nèi)知名品牌連鎖店、旗艦店（服裝、珠寶、皮具、鞋、眼鏡鐘表等） ?知名大型 KTV、娛樂(lè)中心、影院等 ?知名水療中心、美容美體、健身會(huì)等 ?國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名連鎖餐飲集團(tuán) ?個(gè)性生活服務(wù)類店鋪（家飾、布藝、畫(huà)廊、飾品、寵物店、花店等） 10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議 DTZ 27 鄭州 慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案 ?主力店 ?百貨和超市是鄭州目前主要主流業(yè)態(tài) ，很多大型商業(yè)項(xiàng)目也多引進(jìn)超市作為項(xiàng)目的主力店。故本行建議本案要 引入以上兩種主流業(yè)態(tài)和核心主力店 ，兩大型主力店的組合及帶動(dòng)作用，保證本案開(kāi)業(yè)后對(duì)周邊商業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，以吸引人氣，聚集商氣；但又強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，以使主力店和各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，產(chǎn)生強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 ?規(guī)劃的 大型的主力商店群對(duì)購(gòu)物中心的成功經(jīng)營(yíng)有很大的促進(jìn)作用 。其一保證經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性。其二，能夠吸引眾多的消費(fèi)者，增加人流量，幫助其他品牌專業(yè)店、餐飲店等中小型店提高銷售力，從而有利鋪位的增值。這是一種集聚效應(yīng)。購(gòu)物中心作為大型復(fù)合型商業(yè)，最成功的客源策略始于主力商店，在此基礎(chǔ)上展開(kāi)招商計(jì)劃，以扣住穩(wěn)定客戶層的需求特征，在品牌互動(dòng)關(guān)系下達(dá)到整合的效果，形成一股強(qiáng)有力的經(jīng)營(yíng)動(dòng)力。由于提供商品的多樣化以及服務(wù)項(xiàng)目的增加，可以吸引不同目的消費(fèi)群體，從而形成新的購(gòu)物人潮，而他們彼此之間的相互促進(jìn)，極大地刺激了人們的購(gòu)物需求。就此而言，本項(xiàng)目具有其它業(yè)態(tài)不可比擬的消費(fèi)整合能力。 10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議 DTZ 28 鄭州 慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案 ?主力店 ?主力店是購(gòu)物中心最重要的組成部分，主力店位臵如安排得宜，使其成功分布于購(gòu)物中心適當(dāng)位臵，則可有效地促進(jìn)整體商場(chǎng)的人流導(dǎo)向。在方案中的業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目分配方面，本行把帶動(dòng)人流的 超市設(shè)臵在商品零售區(qū)靠近永安街一端的最低一層，主力店百貨公司則設(shè)臵在臨隴海路，和超市各占據(jù)項(xiàng)目一端，百貨貫穿各樓層，起連貫和軸心帶動(dòng)的作用。 動(dòng)線規(guī)劃方面在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過(guò)所有承租戶的人流通行量達(dá)到最大，實(shí)現(xiàn)了客源共享的有機(jī)性、緊密性布局，達(dá)到購(gòu)物中心的整體人氣平衡。 ?本購(gòu)物中心項(xiàng)目擁有隴海路、慶豐路、永安街三個(gè)臨街面，另外根據(jù)本項(xiàng)目周邊交通情況，決定了主要人流將從隴海路和慶豐路交匯處到達(dá)本項(xiàng)目，其他各方向人流比較平均，故建議 項(xiàng)目主入口設(shè)臵在隴海路與慶豐路交匯處，主入口前設(shè)臵廣場(chǎng)和下沉廣場(chǎng)， 以匯集人流。其他分別在慶豐路與永安街交匯處和隴海路上設(shè)臵次入口。 10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議 商業(yè)車流 住宅 隴 海 路 慶 豐 街 商業(yè) 人流 商業(yè) 人流 商業(yè) 人流 商業(yè) 人流 百貨公司 ? 主力超市 ?次入口 購(gòu)物中心 DTZ 29 鄭州 慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案 ?主力店 ?百貨公司一直被視為購(gòu)物中心的主要主力店類型，因?yàn)榫呶疤厣陌儇浌緭碛幸蝗褐艺\(chéng)的消費(fèi)群體，引入百貨公司則可為購(gòu)物中心項(xiàng)目帶來(lái)一群固定的客源，同時(shí)信譽(yù)良好的百貨公司也將發(fā)揮磁石效應(yīng)，把其他零售商吸引過(guò)來(lái)，進(jìn)駐購(gòu)物中心。 ?現(xiàn)代百貨店以時(shí)尚和女性為主，可以承受較高租金。值得注意的是，目前鄭州百貨主要以本土百貨和國(guó)內(nèi)連鎖百貨為主，僅有的國(guó)外百貨百盛也因租用物業(yè) 面積過(guò)大，而采用大百貨模式經(jīng)營(yíng)，喪失了自身百貨的特色。建議本項(xiàng)目 引進(jìn)的主力百貨應(yīng)在避免同現(xiàn)有百貨定位和商品結(jié)構(gòu)雷同的基礎(chǔ)上，著重引進(jìn)相對(duì)于現(xiàn)有國(guó)內(nèi)百貨具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的知名商家，最好是香港、臺(tái)灣或國(guó)外的知名連鎖百貨。 比如具有品牌和管理優(yōu)勢(shì)的香港新世界百貨、 SOGO百貨、臺(tái)灣太平洋百貨、日本伊勢(shì)丹百貨等，甚至適宜面積的百盛百貨；如能引進(jìn)以上百貨，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目既有較大帶動(dòng)作用。將同項(xiàng)目超市相呼應(yīng)，有助擴(kuò)大商圈輻射范圍，達(dá)致互惠互利的效應(yīng)。 10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議 DTZ 30 鄭州 慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案 ?主力店 ?應(yīng)合理評(píng)估百貨業(yè)可能帶給購(gòu)物中心負(fù)面影響。由于百貨公司經(jīng)營(yíng)面積較大，因此營(yíng)運(yùn)成本亦相對(duì)較高，加之近年百貨利潤(rùn)率較低，付租能力亦因此偏低。加上今年百貨業(yè)面對(duì)其他業(yè)種的激烈競(jìng)爭(zhēng)，一些經(jīng)營(yíng)欠佳的百貨公司反拖累購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)情況，如經(jīng)營(yíng)不支倒閉會(huì)使購(gòu)物中心大部分面積頓時(shí)停業(yè)； 建議把百貨面積控制在 12023平方米以下 ，如發(fā)展商有份參與投資，以合資形式經(jīng)營(yíng)，或聘用管理合作方式，發(fā)展商須承受虧損的風(fēng)險(xiǎn)。 ?由于百貨公司于購(gòu)物中心內(nèi)是發(fā)揮著吸引人流的關(guān)鍵作用，因此本行建議在考慮引入百貨公司時(shí)，除租賃合作條件外，其企業(yè)形象、市場(chǎng)檔次、商戶組合、營(yíng)運(yùn)模式、整體宣傳、推廣和管理、盈利能力等因素也須多加注意。 10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議 DTZ 31 鄭州 慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案 ?主力店 ?倉(cāng)儲(chǔ)式超市 /超級(jí)市場(chǎng)屬能定期、頻密地吸引大量人流的主力店類型。其以生活用品及新鮮食品為主，目標(biāo)顧客廣泛，加上其邊緣利潤(rùn)較低，因此必須以量取勝，能容納人流越多，相對(duì)生意額越高。 ?但考慮到本項(xiàng)目附近已經(jīng)有較具號(hào)召力的量販超市 ―― 世紀(jì)聯(lián)華，本行認(rèn)為在整個(gè)項(xiàng)目的商品組合方面，本項(xiàng)目最理想可 引入一間國(guó)際知名連鎖超市，考慮到目前已經(jīng)同家樂(lè)福有合約，本行建議本項(xiàng)目最理想是 同家樂(lè)福洽談 根據(jù)項(xiàng)目總體規(guī)劃， 調(diào)整位臵到地下一層。 但同時(shí)，建議 同時(shí)接觸知名度高于家樂(lè)福的沃爾瑪、歐尚等國(guó)際超市 ，以及檔次上與家樂(lè)福差異化的、經(jīng)營(yíng)中高檔次商品的超市（如吉之島等），以掌握主動(dòng)，減小家樂(lè)福不愿調(diào)整解約之風(fēng)險(xiǎn)，增加同家樂(lè)福談判的砝碼，保證購(gòu)物中心項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)的完整性，保證進(jìn)入本項(xiàng)目消費(fèi)的顧客日常用品消費(fèi)的需求。 10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議 DTZ 32 鄭州 慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案 ?專門(mén)店鋪 ?消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查顯示，除超市、百貨及銀行外，服裝和鞋類為現(xiàn)時(shí)消費(fèi)者最希望新建購(gòu)物中心能提供的店鋪類別。因此，本行建議大部分的單位店鋪樓面面積分配作時(shí)裝、鞋類及相關(guān)貨品零售用途。 時(shí)裝應(yīng)以較為中高檔此男女服飾品牌為主 。在商品檔次上高于目前鄭州主要商家，應(yīng) 以知名品牌類商戶為主，盡量多引進(jìn)國(guó)際一、二線品牌 ，能引進(jìn)各類店鋪的鄭州旗艦店最佳。 ?概念測(cè)試調(diào)查顯示：服飾類中男士服裝和女士服裝、內(nèi)衣比例基本相當(dāng)，是受訪者最希望購(gòu)物中心設(shè)施的零售類店鋪。本行建議本案 男裝類比例應(yīng)適當(dāng)加大 。考慮到男性消費(fèi)者目的性購(gòu)物較強(qiáng)，建議 男裝多設(shè)施獨(dú)立品牌專賣(mài)店形式。 10|業(yè)態(tài)定位及商品組合建議 DTZ 33 鄭州 慶豐路酒精廠項(xiàng)目策劃方案 ?專門(mén)店鋪 ?在服裝配飾方面，本行建議 引進(jìn)一些新概念性商場(chǎng) ，（如 NOVO 、 it新概念商場(chǎng)等），迎合年輕、時(shí)尚和獨(dú)立的新一代的時(shí)尚品位。滿足其具備中高水平收入、不斷地追求各種新方式來(lái)表現(xiàn)他們的個(gè)性、獨(dú)特和自我的都市年輕白領(lǐng)的需要。 ?除了時(shí)裝及配飾以外，本購(gòu)物中心必須提供 多樣化的產(chǎn)品 ，包括化妝品香水、個(gè)人護(hù)理、生活品味的商品如音像制品、電腦數(shù)碼類及影音類商品，但 此類店鋪要注重品牌和檔次，招攬較高范疇及層面的消費(fèi)者 ，令本商場(chǎng)發(fā)展成為鄭州中高檔次購(gòu)物場(chǎng)所中最具吸引力的購(gòu)物去處。 ?本購(gòu)物中心亦同時(shí)應(yīng)包羅服務(wù)性行業(yè)，作為向本區(qū)居民提供