【正文】 風(fēng)情商業(yè)街 ? 所謂風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，是本項(xiàng)目品位、神韻的體現(xiàn) ? 可供選擇的業(yè)態(tài)： 雪茄煙專賣、紅酒 /洋酒專賣 個(gè)人用品護(hù)理店 新鮮蔬果店、花店、水療 /養(yǎng)生館 社區(qū)便利店、醫(yī)院、寵物店 124 DTZ 業(yè)態(tài) 比例 面積（㎡） 特色小店 % 4000 運(yùn)動(dòng)休閑服飾 % 1000 家居生活用品專賣店 % 1000 休閑書吧 /書店 % 300 汽車用品專賣店 /五金專賣 % 300 總計(jì) 100% 6600 風(fēng)情商業(yè)街區(qū) 125 雪茄 美容美體 水療養(yǎng)生 DIY手工坊 休閑吧 兒童娛樂室 鮮花 蔬果 紅酒 126 DTZ 項(xiàng)目發(fā)展建議 —— 風(fēng)情商業(yè)街 ? 此區(qū)域適宜經(jīng)營(yíng)服裝服飾精品店、運(yùn)動(dòng)休閑用品專賣店、家居家飾用品生活館、手機(jī)通訊、煙酒專賣、兒童用品專賣店等 ? 另外，考慮到某些社區(qū)配套業(yè)如銀行、郵局、干洗、西點(diǎn)蛋糕等其對(duì)地段的特殊需求，建議將此類業(yè)種放置在零售區(qū)的外街 ? 如果本區(qū)域有三層的設(shè)計(jì)，故可將兒童娛樂置于此處 127 DTZ 兒童娛樂區(qū) 128 DTZ 項(xiàng)目發(fā)展建議 —— 休閑區(qū) 此區(qū)域適宜的業(yè)種有休閑健身俱樂部（瑜珈館、器械健身房、桌球室、保齡球室）等生活休閑業(yè)態(tài) 129 DTZ 業(yè)態(tài) 比例 面積（㎡） 休閑健身俱樂部 33% 500 美容美體 /SPA 20% 300 足療養(yǎng)生館 13% 200 休閑書吧 /水吧 13% 200 兒童城 20% 300 總計(jì) 100% 1500 休閑區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃 130 DTZ 項(xiàng)目發(fā)展建議 —— 娛樂區(qū) 此區(qū)域適宜經(jīng)營(yíng) KTV娛樂城、游戲城（成人游戲、青少年游戲廳 /網(wǎng)吧）等 131 DTZ 業(yè)態(tài) 比例 面積（㎡） KTV % 1000 洗浴中心 % 1000 桌球城 /麻雀館 % 500 游戲城 % 500 總計(jì) 100% 3000 娛樂區(qū) 132 DTZ 業(yè)態(tài) 比例 面積（㎡） 社區(qū)便利店 % 500 新鮮蔬果店 % 200 西點(diǎn)蛋糕店 % 300 水站 % 100 社區(qū)連鎖餐飲 /早餐連鎖 % 200 中介服務(wù) % 300 美容美發(fā)店 % 600 社區(qū)醫(yī)院 % 600 寵物醫(yī)院 % 200 郵政 % 100 干洗 % 100 銀行 % 100 汽車美容 /洗車 % 300 幼稚園 % 1500 服裝加工店 % 100 總計(jì) 100% 5400 社區(qū)配套 133 DTZ 項(xiàng)目發(fā)展建議 多功能公寓 宜居 、 宜商 、 宜投資的產(chǎn)品設(shè)計(jì) ? 兩座樓設(shè)計(jì)， 24層。 324層為公寓， 2層商業(yè)。公寓戶型 面積 33㎡、 34㎡、 47㎡、 80㎡四種戶型。 ? 主力戶型 33— 47㎡，便于投資，作為居住產(chǎn)品居住門檻也比較低。 ? 設(shè)計(jì)有陽(yáng)臺(tái)、內(nèi)部方正便于分割功能區(qū)，可以滿足基本生活需要。 ? 設(shè)計(jì)短進(jìn)深，陽(yáng)面落地窗陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)能夠更好的滿足采光需要。 134 DTZ 項(xiàng)目發(fā)展建議 經(jīng)濟(jì)型酒店 ? 整體銷售給一家經(jīng)濟(jì)型酒店品牌或投資人 ? 采用分割銷售形式，并聘請(qǐng)知名的專業(yè)的酒店管理公司 (如加士活 /雅高 )進(jìn)行管理，投資人定期獲得收益分紅，該產(chǎn)品更適宜投資。 135 商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力營(yíng)造 第五部分 商業(yè)部分的核心競(jìng)爭(zhēng)力營(yíng)造 ?項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力因素 ?本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的營(yíng)造 2023/3/12 136 DTZ 商業(yè)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力因素 商 用 物 業(yè) 的 可 用 性 商 業(yè) 地 產(chǎn) 主 題 的 明 確 性 商 業(yè) 地 產(chǎn) 定 位 的 準(zhǔn) 確 性 對(duì) 利 潤(rùn) 期 盼 的 合 理 性 137 DTZ ? 本項(xiàng)目商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力營(yíng)造 ? 項(xiàng)目主題 本項(xiàng)目的主題為“尚東新時(shí)區(qū)”，在濱海與市區(qū)之間打造一個(gè)新鮮時(shí)尚的多 功能商業(yè)區(qū)，為消費(fèi)者提供全方位的商業(yè)服務(wù)。 尚東新時(shí)區(qū) 生活購(gòu)物 生活休閑 餐飲美食 商務(wù)洽談 娛樂體驗(yàn) 你好 , My Life! 138 DTZ 項(xiàng)目所具備的核心競(jìng)爭(zhēng)力 : ? 門戶商業(yè) 項(xiàng)目所處的成林道是連接市區(qū)與天津機(jī)場(chǎng)、空港物流區(qū)、濱海新區(qū)以及周邊其他縣市的交通要道，而本項(xiàng)目正處于天津市區(qū)的門戶位置，獨(dú)享滾滾人流。 ? 區(qū)域商業(yè)旗艦 本區(qū)域未來將有大量人群遷入，而作為區(qū)域唯一的大體量復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目，勢(shì)必成為該區(qū)域的商業(yè)旗艦。 139 DTZ 需要人為營(yíng)造的核心競(jìng)爭(zhēng)力 ? 產(chǎn)品形式 時(shí)尚而不奢華，簡(jiǎn)約美觀的外觀設(shè)計(jì)能給項(xiàng)目帶來更大的吸引力。 140 DTZ 社區(qū)型商業(yè)街案例 ? 街區(qū)式社區(qū)商業(yè) —— 蘋果 22院街 把所有的人流都控制在一條街上，街的尺度適合人步行、購(gòu)物，及短暫停留，并和某些休閑的商業(yè)形式有關(guān)，寬的地方可以擺張咖啡桌，可以坐下來喝一杯。 成功的繁榮的商業(yè)街可以吸引大多數(shù)交易在街邊完成。走在街上，可以看到鋪?zhàn)永锏那樾危驹诮稚峡梢酝瓿少I賣 ,這本身就構(gòu)成了一道獨(dú)特的人文景觀。 141 DTZ 142 DTZ 社區(qū)型商業(yè)街案例 ? 院落式社區(qū)商業(yè) —— 蘋果社區(qū)之蘋果 22院街 蘋果二十二院街，位于蘋果商街南側(cè)，地上 2萬多平米，地下 ，由三十多個(gè)獨(dú)具自然與人文底蘊(yùn)的現(xiàn)代院落組成，集 CBD酒吧、茶吧、餐臺(tái)于一條街。它是一條完全不同于傳統(tǒng)商業(yè)建筑形式的商街，沒有深藏在高樓的夾縫中，也沒有把自己委屈于華麗的樓裙下，而是象一條真正的街一樣躺在藍(lán)天下，自然生長(zhǎng)融合。 143 DTZ 144 DTZ 蘋果社區(qū)之蘋果 22院街 145 DTZ 戶型建議 A區(qū)商業(yè) C區(qū)商業(yè) 成 林 道 院落式商街 146 DTZ 戶型建議 首層 二層 三層 147 DTZ ? 項(xiàng)目品牌 突出開發(fā)商國(guó)際化品牌的優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目的推廣上可以把開發(fā)商名號(hào)與項(xiàng)目案名相連，從而共同打造區(qū)域品牌。 ? 硬件設(shè)施 根據(jù)不同客戶的不同需要為其量身打造適合其日常經(jīng)營(yíng)的戶型、配套等。 ? 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 項(xiàng)目合理的定價(jià)以及把更大的升值空間留給商家與投資人，是項(xiàng)目得 以快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)清盤的關(guān)鍵。 148 招商方案 第七部分 招商策劃方案 ? 招商原則 ? 招商策略 ? 品牌形象定位 ? 實(shí)施方案 2023/3/12 149 DTZ 招商原則 ? 分區(qū)原則 分區(qū)招商能為有意向進(jìn)駐的客戶提供一定的引導(dǎo) ， 通過良好的分區(qū)以及項(xiàng)目前景規(guī)劃 ， 促使商家及投資者堅(jiān)定對(duì)本項(xiàng)目的信心 ，從而能更好的進(jìn)行招商 、 銷售及經(jīng)營(yíng)管理等工作； 分區(qū)招商能夠給進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商家提供良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境 ， 使不同業(yè)態(tài)在日后經(jīng)營(yíng)中減少矛盾 ， 能加強(qiáng)商家對(duì)于日后經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)的信心 ，使商家樂于進(jìn)駐； 分區(qū)招商，集中經(jīng)營(yíng)是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)的保障，并且在日后整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理可以起到促進(jìn)作用； 150 DTZ ? 業(yè)態(tài)劃分原則 業(yè)態(tài)劃分需要充分考慮不同業(yè)態(tài)之間是否有關(guān)聯(lián)性及互補(bǔ)性； 合理的業(yè)態(tài)劃分要令商家之間產(chǎn)生良好的互動(dòng)作用 ， 需要 對(duì)日后項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生良好促進(jìn)作用； 合理的業(yè)態(tài)劃分要避免把相互矛盾的業(yè)態(tài)放在一起 ， 要避免矛盾的業(yè)態(tài)產(chǎn)生非良性循環(huán)； 合理的業(yè)態(tài)劃分必須合理地引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)集中性和目的性； 151 DTZ ? 商戶篩選原則 重點(diǎn)引進(jìn)具有一定企業(yè)或品牌影響力的連鎖商業(yè)機(jī)構(gòu)； 引進(jìn)具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力 、 有特色經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)構(gòu)及單體商戶； 引進(jìn)的商戶應(yīng)該滿足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)消費(fèi)需求，且具有很強(qiáng)的吸引人流的功能。 152 DTZ 招商策略 以保證社區(qū)配套基本業(yè)態(tài) 、 滿足社區(qū)消費(fèi)者基本生活需求為宗旨 ， 先易后難 。 對(duì)招商確有難度但有助于提升商業(yè)整體檔次與價(jià)值的業(yè)態(tài)實(shí)行定制策略 。 153 DTZ 實(shí)施方案 第一步：重視主力店市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位等設(shè)計(jì)前的商業(yè)策劃 ，并將其作為招商工作的指導(dǎo)性文件；掌握正確的招商程序 ， 并在規(guī)劃設(shè)計(jì)前完成主力店租賃工作 ， 具體的程序如下： 商圈分析 → 市場(chǎng)定位 → 業(yè)態(tài)定位 → 主力店租賃 → 規(guī)劃設(shè)計(jì) 主力店部分可在項(xiàng)目的條件下按主力店的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。 第二步：按擬定的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位確定初步主力店條件 。通過相關(guān)網(wǎng)站 、 展覽會(huì) 、 各地商會(huì) 、 招商局 、 研討會(huì)等各種渠道接觸 、 了解符合條件的零售商或其他服務(wù)商 ， 并掌握其拓新店的計(jì)劃 ， 最后再確定主力店目標(biāo)名單 ， 并將其設(shè)立成三層目標(biāo)群 。 將不同業(yè)態(tài)要分開 。 154 DTZ 第三步：召開主力店招商懇談會(huì) ， 邀請(qǐng)前期已掌握的相關(guān)目標(biāo)群所有的客戶參加 ， 懇談會(huì)的內(nèi)容主要是征求他們對(duì)項(xiàng)目主力店合作的條件 、 可能性及其他方面的建議 ， 而這些建議均可用于制定合理的招商條件和政策 。 召開懇談會(huì)時(shí) ， 可邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)領(lǐng)導(dǎo)或職能局的領(lǐng)導(dǎo)參加 ， 并請(qǐng)他們?cè)跁?huì)上介紹當(dāng)?shù)氐耐顿Y情況和表示支持的態(tài)度 。 當(dāng)然 ，最好能邀請(qǐng)當(dāng)?shù)赜杏绊懙拿襟w派記者參加懇談會(huì) 。 第四步：視招商懇談會(huì)的情況 ， 在會(huì)后逐個(gè)向分層次的目標(biāo)群進(jìn)一步介紹項(xiàng)目情況及合作條件 ， 采用每隔 23天溝通一次的跟蹤辦法專人跟進(jìn) 。 而且 ， 要重點(diǎn)對(duì)第一層目標(biāo)群的各個(gè)管理層進(jìn)行充分的溝通 ， 加快其投資決策的步伐 。 155 THE END THANKS! 2023/3/12 156 演講完畢，謝謝觀看！