【正文】 區(qū)的比例較高，達到了67% 67% 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 市場總體供應(yīng)量預(yù)測 市場后續(xù)開發(fā)量 ㎡ 未開發(fā)土地潛在供應(yīng)量 1100000㎡ 前提假設(shè)市場不再供地 今后 ㎡ 樓 盤供應(yīng)量( ㎡ )階段已開發(fā)量( ㎡ )未開發(fā)量 ( ㎡ )別墅 ( ㎡ ) 高層 ( ㎡ ) 多層 ( ㎡ )按項目消化量開發(fā)周期應(yīng)為平均年供應(yīng) ( ㎡ )天臺縣年均成交量( 0 2 0 4 ) ( ㎡ )天臺縣年均成交量( 0 2 0 4 ) ( ㎡ )調(diào)整開發(fā)周期天臺縣年均成交量( 0 2 0 4 ) ( ㎡ )溪林春天 210000 5 6 0 0 7 . 4 1 5 3 9 9 2 . 6 61597 46198 46198 2 年秀水山莊 140000 不詳 70000 70000 0 0 2 年天都花園 266660 50000 216660 2660 0 214000 3 年中央花園 220220 0 220220 0 220220 0 3 年金色廣場 92136 0 92136 0 89136 3000 2 年名都豪庭 48500 0 48500 33500 15000 0 2 年在售案例潛在案例320515 176666 178064530000 4 . 5 年其中： 別 墅 : 88725㎡ (小 )高層 :194350㎡ 多 層 :139425㎡ 21% 46% 33% 天都花園占多層市場81% 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 項目開發(fā)周期建議 ?天臺縣房地產(chǎn)自 2022年開始，進入快速發(fā)展期， 02年 — 04年商品房銷售面積分別為 178029㎡ 、 250542㎡ 、 101763㎡ 。 ?04年國家系列宏觀政策影響，天臺房地產(chǎn)成交面積大幅下降， 2022年的宏觀市場將持續(xù)走勢，預(yù)計 05年的成交量將在保持 04年的基礎(chǔ)下繼續(xù)下行，保守估計將在 10萬㎡左右 ?以此類推，假設(shè)宏觀環(huán)境持續(xù)控嚴，在今后二年內(nèi)（即 2022年、2022年）天臺縣的年成交量均不超過 10萬㎡。 問卷需求分析 別墅 多層 小高層 高層 37% 19% 25% 19% 預(yù)測未來 2年潛在市場年需求量 ： 別墅 多層 小高層 高層 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 天都花園保守年供應(yīng)量 :2萬方 本項目與競爭樓盤目標客戶 大相徑庭 ,只要在營銷推廣上 大力引導(dǎo) ,是可以爭取到不同 類型的樓盤客戶 . 開發(fā)周期 開發(fā)時間 總建筑面積 二期一區(qū) 2022年下半年 50000㎡ 二期二區(qū) 2022年下半年 30000㎡ 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 一期 已售 三期 二期 一期 已售 三期 二期 二區(qū) 30000㎡ 一區(qū) 50000㎡ 天都花園原分期方案 建議分期方案 項目開發(fā)周期建議 80000㎡ 主入口 主入口 次入口 次入口 三茅溪 三茅溪 橋 橋 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 秀水山莊 名都豪庭 溪林春天 金色廣場 中央花園 60 70 80 90 100 110 120 130 140 平方米 理想戶型 95~110 無 85~100 115 無 90~105 面積配比定位 —— 市場案例比較（二房） 項目面積配比分析 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 120 130 140 150 160 170 180 190 200 平方米 120~145 無 124~130 150~160 120~135 面積配比定位 —— 市場案例比較（三房） 無 秀水山莊 名都豪庭 溪林春天 金色廣場 中央花園 理想戶型 項目面積配比分析 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 120 130 140 150 160 170 180 190 200 平方米 140~180 無 149~155 155~170 145~165 面積配比定位 —— 市場案例比較（四房） 無 秀水山莊 名都豪庭 溪林春天 金色廣場 中央花園 理想戶型 項目面積配比分析 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 180 280 380 480 580 680 800 900 1000 平方米 180~240 200~400 無 210~300 200~400 面積配比定位 —— 市場案例比較（四房）以上 240~1000 秀水山莊 名都豪庭 溪林春天 金色廣場 中央花園 理想戶型 項目面積配比分析 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 項目價格定位分析 修正因素 環(huán)境因素 配套因素 交通因素 建筑類型因素 品質(zhì)因素 售價 比例 權(quán)重 25% 20% 20% 15% 20% 中央花園 1 1 1 1 1 3500 本案 3080 % 我們采用了市場比較法，進行價格估算，根據(jù)根據(jù)問卷調(diào)查的結(jié)果，我們選用了客戶比較關(guān)注的 環(huán)境因素、配套因素、交通因素、建筑類型因素、品質(zhì)因素 等因素來進行修正，下面是本案與幾個潛在競爭樓盤的比較： 估算價格： （ 3080+2982+3420） /3= 3160元 /平方米 修正因素 環(huán)境因素 配套因素 交通因素 建筑類型因素 品質(zhì)因素 售價 比例 權(quán)重 25% 20% 20% 15% 20% 秀水山莊 1 1 1 1 1 4000 本案 3420 % 修正因素 環(huán)境因素 配套因素 交通因素 建筑類型因素 品質(zhì)因素 售價 比例 權(quán)重 25% 20% 20% 15% 20% 溪林春天 1 1 1 1 1 2800 本案 1 1 1 2982 % 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 修正因素 漲跌百分比 浙江省房價變化 % 民意指數(shù) % 宏觀因素影響 3% 估算價： 3160元 修正價： 3160 % % 97%=3183元 項目價格定位分析 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 1500 2022 2500 3000 3500 4000 4500 20 30 40 50 60 70 80 90 萬元 價格定位 —— 總價比較（二房） 秀水山莊 名都豪庭 溪林春天 金色廣場 中央花園 本項目 單價均價（建筑面積）： 3183元 /平方米 面積區(qū)間（建筑面積）： 90~105平方米 市場總價對比分析 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 通過與市場上在售、潛在案例中各房型價格的比較分析，得出本項目單價在 3183元 /平方米 ： ?目前天臺縣內(nèi)主要競爭案例二房的總價較集中，從 30萬至 40萬，是市場上總價需求最大的房型。 ?本項目二房的面積區(qū)間在 95~105平方米，總價在 30~40萬元左右，完全符合市場二房的購買力。 ?據(jù)天臺統(tǒng)計局資料載天臺人對于商品房面積需求在 120㎡ ，且 02年至 04年成交均套面積為 172㎡ , 根據(jù)市場問卷調(diào)查顯示，希望購買二房的人占總市調(diào)人群的 18% 在優(yōu)化房型的前提下，二房應(yīng)成為本項目的主力補充房型 面積 : 95㎡ ~105㎡ 總價： 30~40萬 項目 “二房” 面積戶型總價定位 項目總價定位 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 20 30 40 50 60 70 80 90 萬元 價格定位 —— 總價比較（三房） 秀水山莊 名都豪庭 溪林春天 金色廣場 中央花園 本項目 單價均價（建筑面積）： 3183元 /平方米 面積區(qū)間（建筑面積）： 120~135平方米 1500 2022 2500 3000 3500 4000 4500 市場總價對比分析 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 20 30 40 50 60 70 80 90 萬元 價格定位 —— 總價比較（四房） 秀水山莊 名都豪庭 溪林春天 金色廣場 中央花園 本項目 單價均價（建筑面積）： 3183元 /平方米 面積區(qū)間（建筑面積）： 145~165平方米 1500 2022 2500 3000 3500 4000 4500 市場總價對比分析 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 通過與市場上在售、潛在案例中各房型價格的比較分析，得出本項目單價在 3183元 /平方米 ： ?目前天臺縣內(nèi)主要競爭案例三房的總價集中在 30萬至 55萬，四房的總價分布在 40萬至 60萬 ,市場 總價分布拉大 , 目標客戶群體差異出現(xiàn)。 ?本項目三房的面積區(qū)間則在 120~135平方米，總價在 40~45萬元左右 。四房的面積區(qū)間在 145~165 平方米 ,總價在 48萬 ~56萬元左右 ,完全符合市場三房和四房的購買需求 ? 根據(jù)市場問卷得出的民意趨向顯示，三房與四房的意向購買人群為總市調(diào)人群的 41%、 13% 三房、四房應(yīng)成為本項目的主力房型 三房面積 : 120㎡ ~135㎡ 總價： 40萬 ~45萬 四房面積 : 145㎡ ~165㎡ 總價： 48萬 ~56萬 項目 “三房” “四房” 面積戶型總價定位 項目總價定位 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 20 30 40 50 60 70 80 90 萬元 價格定位 —— 總價比較（四房以上） 秀水山莊 名都豪庭 溪林春天 金色廣場 中央花園 本項目 單價均價（建筑面積）： 3183元 /平方米 面積區(qū)間（建筑面積）： 200~300平方米 1500 2022 2500 3000 3500 4000 4500 市場總價對比分析 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 通過與市場上在售、潛在案例中各房型價格的比較分析，得出本項目單價在 3183元 /平方米 ： ?目前天臺縣內(nèi)主要競爭案例四房以上的總價集中在 30萬至 100萬以上 ?本項目四房以上的面積區(qū)間則在 200400平方米，總價在 60~120萬元左右 ? 根據(jù)市場問卷得出的民意趨向顯示，三房與四房的意向購買人群占總市調(diào)人群的 11%。 四房應(yīng)成為本項目著力營造 的 亮點，屬于可以提升樓盤高度的房型 面積 : 200㎡ ~400㎡ 總價： 60萬 ~120萬 項目 “四房以上” 面積戶型總價定位 項目總價定位 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 產(chǎn)品定位 單價建議區(qū)間： 3000－ 3400元 /平米 獨棟、聯(lián)排、雙拼別墅價格另計 多層總價建議區(qū)間： 30－ 60萬元 獨棟、聯(lián)排、雙拼別墅總價建議區(qū)間： 60萬 120萬 多層面積區(qū)間 (建筑面積 )： 90㎡ 165㎡ 平方米 建筑形態(tài) : 1. 聯(lián)排 2. 獨棟 3. 疊