房屋拆遷評(píng)估-資料下載頁(yè)
2025-01-01 15:38本頁(yè)面
【正文】 混、磚混、磚木結(jié)構(gòu)參照每年調(diào)減系數(shù) %，最高不超過(guò) 15%；簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)調(diào)減系數(shù) 3%— 13% ? — 水電氣修正系數(shù)：每缺一項(xiàng)調(diào)減系數(shù) %，無(wú)廚房衛(wèi)生間各調(diào)減系數(shù) 1% ? — 墻體修正系數(shù)：厚度超過(guò) 24厘米不調(diào)整， 12厘米時(shí)調(diào)減系數(shù) 1%。 18厘米調(diào)減 % ? — 結(jié)構(gòu)修正系數(shù)：磚混、鋼混結(jié)構(gòu)不調(diào)整，磚木結(jié)構(gòu)調(diào)減 2%3%，簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)調(diào)減 4%5% ? — 門窗修正系數(shù)：不超過(guò) 177。 1% ? — 區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)：不超過(guò) 177。 5% ? — 其他修正系數(shù)：不超過(guò) 177。 5% 30 ? ：水電氣等設(shè)施，一般采用重置成本法，按市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估算 ? 設(shè)施補(bǔ)償費(fèi) =自有設(shè)施數(shù)量 重置價(jià)格 ? ： 成本法 。必須依附于建筑物，無(wú)法運(yùn)用比較法、收益法評(píng)估。同等裝修價(jià)格在市場(chǎng)上差別很小 ? 裝修補(bǔ)償金額 =裝修成本 折舊 31 ?二、房、地分離拆遷補(bǔ)償評(píng)估模型 ?通過(guò)拆遷補(bǔ)償和整治之后，土地將進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)法對(duì)城市拆遷補(bǔ)償起決定性作用，其補(bǔ)償金額與被拆遷的土地價(jià)值緊密聯(lián)系?；鶞?zhǔn)地價(jià)法通過(guò)對(duì)被拆遷片區(qū)地價(jià)的動(dòng)態(tài)化監(jiān)測(cè)，通過(guò)容積率修正等方法獲得土地的市場(chǎng)價(jià)格。 32 ? 。被評(píng)估地價(jià) =基準(zhǔn)地價(jià) [1+（成熟度修正系數(shù)） +（區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)）+（土地使用權(quán)類型修正系數(shù)） ] 容積率修正系數(shù) 年限修正系數(shù) 期日修正系數(shù) ? —基準(zhǔn)地價(jià)是城鎮(zhèn)土地分區(qū)域、分用途測(cè)算出的平均價(jià)格（含土地出讓金）是政府宏觀調(diào)控下的土地價(jià)格 ? —成熟度是指宗地內(nèi)的實(shí)際開發(fā)程度（通水、通電、通路、場(chǎng)地平整） ? —?jiǎng)潛車?guó)有土地使用權(quán)及租賃國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)作修正 ? —區(qū)域和個(gè)別因素包括交通便捷度、公用服務(wù)設(shè)施完備度、環(huán)境質(zhì)量、規(guī)劃用途、朝向與采光等 ? —國(guó)有土地出讓有一定的年限，實(shí)際使用年限與基準(zhǔn)地價(jià)的使用年限不一致時(shí)應(yīng)進(jìn)行年限修正。公式：U=[11247。 1+土地還原率） 實(shí)際使用年限 ] 247。 [11247。 1+土地還原率） 基準(zhǔn)使用年限 ] 33 34 ? =（ 拆遷后的土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估值 +政策優(yōu)惠部分 +其他拆遷成本）/拆遷面積。 ? 當(dāng)拆遷后土地使用權(quán)價(jià)格高于其他拆遷費(fèi)用與現(xiàn)狀現(xiàn)狀房地產(chǎn)價(jià)值之和時(shí)，說(shuō)明土地使用權(quán)補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低存在提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的空間；當(dāng)拆遷后的土地使用權(quán)價(jià)格低于其他拆遷費(fèi)用現(xiàn)狀現(xiàn)狀房地產(chǎn)價(jià)值之和時(shí)，說(shuō)明費(fèi)用支出已經(jīng)超過(guò)拆遷人承受界限，需要政府協(xié)調(diào)或提供優(yōu)惠政策項(xiàng)目才可行。 ? （包括房屋及水電氣等設(shè)施）的補(bǔ)償采用重置成本法，房屋補(bǔ)償金額 =房屋建筑面積（自用面積和公攤面積） 重置價(jià)格；設(shè)施補(bǔ)償費(fèi) =自有設(shè)施數(shù)量 重置價(jià)格 ? ? =土地使用權(quán)補(bǔ)償費(fèi) +地上附著物補(bǔ)償費(fèi) +裝修補(bǔ)償費(fèi) ——房地合一的評(píng)估模型 ：土地的市場(chǎng)開發(fā)價(jià)值與拆遷后的規(guī)劃指標(biāo)聯(lián)系在一起，同一塊地由于規(guī)劃容積率的不同其表現(xiàn)出的市場(chǎng)價(jià)值差別很大，房地合一的評(píng)估法將房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程和土地的拆遷過(guò)程割裂開來(lái)，忽略了影響土地市場(chǎng)價(jià)值的重要因素（土地規(guī)劃指標(biāo)），土地的市場(chǎng)價(jià)值未能得到充分體現(xiàn)。 ——房地分離的評(píng)估模型 ：將土地的拆遷過(guò)程和房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程聯(lián)系起來(lái)，以動(dòng)態(tài)的土地基準(zhǔn)地價(jià)為核心，充分考慮區(qū)位、規(guī)劃指標(biāo)等土地價(jià)值影響因素，真實(shí)地反映了土地的市場(chǎng)價(jià)值。政府必須具備較強(qiáng)的市場(chǎng)把握能力，建立一個(gè)完整的市場(chǎng)監(jiān)控體系，定期公布土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)信息，完善土地價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)和房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)。 35 林笑晨 36 演講完畢，謝謝觀看！
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1