【正文】 u市場(chǎng)平臺(tái)水平較低，提升空間大u客戶置業(yè)邏輯清晰容易把握市場(chǎng)機(jī)會(huì) —— 從北京外圍區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展視角尋找機(jī)會(huì) —— 從區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展視角尋找機(jī)會(huì)2023年 2023年目前在售未來(lái)供應(yīng)恒基現(xiàn)代城天順家園紅城方城馨苑匯豐家園孔雀大衛(wèi)城橘洲萬(wàn)匯廣場(chǎng)北京第九區(qū)6 110平米的一居， 8 97平米二居， 11 1 139平米的三居，供應(yīng)量 37萬(wàn)平米1居 59平米， 2居 7080平米， 3居 115平米，供應(yīng)量 1600多套中宏新界7690平米兩居， 120平米三居，供應(yīng)量約 40萬(wàn)平米 以二居 90100平米為主，供應(yīng)量 5萬(wàn)平米一居 4060平米，二居 6787平米，三居 91125平米，供應(yīng)量 40萬(wàn)平米供應(yīng)量 5萬(wàn)平米一居約 60平米；二居約 90平米左右；三居 110135平米，未來(lái)供應(yīng)量 83萬(wàn)平米以 8090平米兩居為主，未來(lái)供應(yīng)量 14萬(wàn)平米以 89128平米兩居為主，未來(lái)供應(yīng)量 10萬(wàn)平米以 8597平米兩居為主，未來(lái)供應(yīng)量 14萬(wàn)平米未來(lái)將面臨 “ 三足鼎立 ” 局面，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈未來(lái)供應(yīng)量 150萬(wàn)平米2023年未來(lái)主要供應(yīng)為 京御集團(tuán)旗下 的 孔雀大衛(wèi)城和廊坊京御地塊 ，綠洲地產(chǎn)的大留村地塊，潛在供應(yīng)量超過(guò) 400萬(wàn)平米 ，未來(lái)將面臨 三足鼎立 的局面。內(nèi)向型，低品質(zhì)，尾盤(pán)銷(xiāo)售內(nèi)向型，低品質(zhì)，尾盤(pán)銷(xiāo)售———— 分流競(jìng)爭(zhēng)分流競(jìng)爭(zhēng)廊坊京御地塊未來(lái)供應(yīng)量 180萬(wàn)平米綠洲地產(chǎn)地塊 外向型、高品質(zhì)外向型、高品質(zhì) ———— 主要競(jìng)爭(zhēng)主要競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)鎖定市場(chǎng)機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)鎖定競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)鎖定孔雀大衛(wèi)城 (品牌影響力開(kāi)發(fā)商 +大規(guī)模 +成熟風(fēng)情產(chǎn)品系）綠洲地塊 （超大規(guī)模 +開(kāi)發(fā)商實(shí)力）廊坊京御地塊 (大規(guī)模 +成熟風(fēng)情產(chǎn)品系 /預(yù)計(jì)） 主要競(jìng)爭(zhēng)恒基現(xiàn)代城橘洲中宏新界萬(wàn)匯廣場(chǎng)北京第九區(qū)紅城天順家園（地段）（規(guī)模 +建筑形式）分流競(jìng)爭(zhēng)主要競(jìng)爭(zhēng) —— 細(xì)分客群、相對(duì)優(yōu)勢(shì)n注重細(xì)節(jié)，加強(qiáng)附加值打造，在產(chǎn)品體系方面實(shí)現(xiàn)階段性領(lǐng)先；n形象突破，形成個(gè)性鮮明的項(xiàng)目形象；分流競(jìng)爭(zhēng) —— 相對(duì)優(yōu)勢(shì)n突出產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，大規(guī)模完善配套社區(qū)優(yōu)勢(shì)、園林等品質(zhì)優(yōu)勢(shì)孔雀大衛(wèi)城熱銷(xiāo)期項(xiàng)目：未上市項(xiàng)目：綠洲項(xiàng)目廊坊京御 競(jìng)爭(zhēng)分析主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本情況? 位置： 北京經(jīng)濟(jì)管理職業(yè)學(xué)院南側(cè)? 總建筑面積： 100萬(wàn)平方米；? 容積率： ；? 產(chǎn)品： 一期規(guī)劃總建筑面積 27萬(wàn)平米 、產(chǎn)品類(lèi)型以中高層板樓為主，一居約 60平米；二居約 90平米左右；三居 110135平米，有少量躍層戶型，面積在 200平米左右， 其中 90平米兩居、 120平米三居為主力戶型；? 配套： 20萬(wàn)平米商業(yè) ，將引進(jìn)大型超市；雙語(yǔ)幼兒園；健身休閑會(huì)所；? 價(jià)格：一居 6000元左右，二居 5700元 /平米左右，三居 5300－5500元 /平米 ；? 開(kāi)發(fā)商： 京御房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 近期銷(xiāo)售情況?目前蓄客中，樣板間 6月 18日開(kāi)放， 4月 17日開(kāi)始排號(hào)，共排好近4000個(gè) ，其中 VIP轉(zhuǎn)換 1100個(gè) 左右， 8月 8日開(kāi)盤(pán)，推出 1500套 ，共認(rèn)購(gòu) 1087套 ，認(rèn)購(gòu)額 ； 2居占 70%,認(rèn)購(gòu) 90%； 一居全部認(rèn)購(gòu)，三居認(rèn)購(gòu) 90%，內(nèi)部留房 300套， VIP卡升級(jí)可打 98折，貸款 99折。品牌影響力開(kāi)發(fā)商北京遠(yuǎn)郊大規(guī)模普宅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目熱銷(xiāo)期項(xiàng)目：孔雀大衛(wèi)城 強(qiáng)勢(shì)出擊，環(huán)視群雄！推廣語(yǔ)：大宅之美坐輕軌，我在北京有個(gè)家現(xiàn)代美式建筑風(fēng)格，延續(xù)孔雀城系列情感 +品牌路線現(xiàn)代美式建筑風(fēng)格，延續(xù)孔雀城南加州主題延續(xù)孔雀城系列的 情感訴求 路線，但針對(duì)目標(biāo)客戶，賣(mài)點(diǎn)主打輕軌交通。推廣渠道?北京市內(nèi)設(shè)有售樓處，有班車(chē)到項(xiàng)目地址；?地鐵 1號(hào)線?短信，搜房、焦點(diǎn)等網(wǎng)絡(luò)競(jìng)爭(zhēng)分析主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目熱銷(xiāo)期項(xiàng)目：孔雀大衛(wèi)城 強(qiáng)勢(shì)出擊，環(huán)視群雄！北京推廣，示范區(qū)和售樓處展示到位，領(lǐng)先固安當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)?南加州風(fēng)格售樓處，與項(xiàng)目風(fēng)格統(tǒng)一?展示區(qū)大面積綠植，延續(xù)孔雀城低密印象競(jìng)爭(zhēng)分析主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目熱銷(xiāo)期項(xiàng)目：孔雀大衛(wèi)城 強(qiáng)勢(shì)出擊，環(huán)視群雄！90平米兩居?南北通透，全明戶型，戶型方正，居住舒適度高；?贈(zèng)送露臺(tái)和飄窗，有一定的附加值；120平米三居?南北通透，南向客廳和主臥，但進(jìn)深較大；?贈(zèng)送飄窗及半個(gè)陽(yáng)臺(tái)；中規(guī)中矩，亮點(diǎn)不足，戶型南北通透，贈(zèng)送飄窗及半個(gè)陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)飄窗 陽(yáng)臺(tái) 飄窗舒適尺度競(jìng)爭(zhēng)分析主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目熱銷(xiāo)期項(xiàng)目：孔雀大衛(wèi)城 強(qiáng)勢(shì)出擊，環(huán)視群雄！?大部分為北京客戶，投資客和自主客戶均有，大概各占一半；?投資客多看中固安未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Γ?自住有 3040歲帶小孩的夫妻，在南城上班，多為打工族，在北京買(mǎi)不起房子；也有年齡較大的客戶給孩子購(gòu)買(mǎi)，可先自己住兩年，將來(lái)給孩子用做婚房；也有部分客戶用做第二居所，周末休息度假使用；?剛需、自住的客戶居多，大多數(shù)客戶都有車(chē)；?有部分客戶是孔雀城的老業(yè)主介紹朋友來(lái)購(gòu)買(mǎi)；部分客戶會(huì)問(wèn)是否有精裝；?新政后，客戶來(lái)訪量大概減少了 1/3，部分之前排號(hào)的客戶可能會(huì)流失?？蛻絷P(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、交通、配套、學(xué)校、會(huì)所；客戶大部分來(lái)自北京，投資和自住客戶大約各占一半，對(duì)項(xiàng)目的交通、品質(zhì)、配套及教育的關(guān)注度高競(jìng)爭(zhēng)分析主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目熱銷(xiāo)期項(xiàng)目：孔雀大衛(wèi)城 強(qiáng)勢(shì)出擊，環(huán)視群雄！孔雀大衛(wèi)城熱銷(xiāo)期項(xiàng)目未上市項(xiàng)目綠洲項(xiàng)目廊坊京御 超大規(guī)模、高容積率項(xiàng)目基本情況：位于 106國(guó)道以東，整體容積率 大留村整體回遷，回遷面積較大，且當(dāng)前拆遷問(wèn)題難以解決；周邊無(wú)配套，自身配套指標(biāo)未定；開(kāi)發(fā)目標(biāo)：打造高品質(zhì)社區(qū)，樹(shù)立品牌形象；廊涿高速東干渠京九鐵路106國(guó)道固安站固安核心區(qū)北部工業(yè)企業(yè)南部工業(yè)區(qū)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目參數(shù)占地面積：共 5000畝，一期1960畝，其中 950畝為商品住宅，其余為農(nóng)民拆遷安置房；建筑面積：一期商品住宅 180萬(wàn)平米；容積率： （一期商品住宅）；項(xiàng)目現(xiàn)狀：拆遷過(guò)程中，預(yù)計(jì)6月份動(dòng)工；競(jìng)爭(zhēng)分析主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目未上市項(xiàng)目：綠洲項(xiàng)目 擁六合之眾，虎視眈眈！孔雀大衛(wèi)城熱銷(xiāo)期項(xiàng)目未上市項(xiàng)目綠洲項(xiàng)目廊坊京御 廊坊京御 ：大規(guī)模，中等容積率項(xiàng)目參數(shù)占地面積： 150萬(wàn)平米；容積率： （一期商品住宅）；項(xiàng)目狀況? 預(yù)計(jì)大衛(wèi)城產(chǎn)品系、風(fēng)格等南加州風(fēng)情的延續(xù)，產(chǎn)品線會(huì)更加豐富基本情況：?位于 106國(guó)道以東，整體容積率 ? 周邊無(wú)配套，自身配套指標(biāo)未定競(jìng)爭(zhēng)分析主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目106國(guó)道廊坊京御地塊京御孔雀城大衛(wèi)城未上市項(xiàng)目：廊坊京御 借兄之勢(shì)，臥心藏膽！競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)建立可持續(xù)發(fā)展的滿足業(yè)態(tài)升級(jí)型市鎮(zhèn)的新型空港市鎮(zhèn)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)相對(duì)優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì) 相對(duì)優(yōu)勢(shì)低密意向、水體資源為不可替代性?xún)?yōu)勢(shì)因素；明晰的項(xiàng)目風(fēng)格、完善的社區(qū)配套、階段性領(lǐng)先市場(chǎng)的產(chǎn)品體系為相對(duì)優(yōu)勢(shì)因素項(xiàng)目元素 孔雀大衛(wèi)城項(xiàng)目元素 綠洲地塊PKPK打造符合區(qū)域未來(lái)發(fā)展的城市化風(fēng)情 延續(xù)孔雀城風(fēng)情小鎮(zhèn)路線較低容積率自然環(huán)境及水體資源配套齊全容積率 配套未定受容積率限制，物業(yè)形式單一城市化時(shí)尚活力路線，產(chǎn)品領(lǐng)先，符合固安未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)未來(lái)低密度產(chǎn)品社區(qū)打造，品質(zhì)更高廊坊京御地塊產(chǎn)品細(xì)節(jié)不足做足產(chǎn)品功課，產(chǎn)品附加值及空間打造競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)策略風(fēng)格：產(chǎn)品：規(guī)劃： 一套成熟的規(guī)劃，完善的開(kāi)發(fā)模式 分期獨(dú)立規(guī)劃，整體性不強(qiáng)企業(yè)影響力弱強(qiáng)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)能力弱 強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)者補(bǔ)缺者跟隨者挑戰(zhàn)者— 改變游戲規(guī)則— 強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)— 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值— 目標(biāo)明確，挖掘客戶— 瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙— 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)— 搭便車(chē)，借勢(shì)— 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)— 價(jià)格戰(zhàn)的制造者— 市場(chǎng)領(lǐng)跑者— 游戲規(guī)則的建立者— 區(qū)域影響者孔雀大衛(wèi)城p綠洲項(xiàng)目？p廊坊京御 ？216。初期引領(lǐng)者，注重細(xì)節(jié)，加強(qiáng)附加值打造及配套的跟進(jìn)，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值，搶奪市場(chǎng)客戶，引領(lǐng)市場(chǎng)216。后期做領(lǐng)導(dǎo)者，建立一定市場(chǎng)影響力的基礎(chǔ)上產(chǎn)品、綜合性配套、社區(qū)環(huán)境整體發(fā)力，成為固安市場(chǎng)的標(biāo)桿項(xiàng)目項(xiàng)目站位競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)策略區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者n區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者；n營(yíng)造形象上的差別 （建筑風(fēng)格、園林規(guī)劃、社區(qū)公共空間打造等）， 形成區(qū)別性標(biāo)志；n通過(guò)產(chǎn)品 空間設(shè)計(jì) （尺度、功能）、 附加值 （陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、飄窗）贈(zèng)送、打造 產(chǎn)品階段性領(lǐng)先 等實(shí)現(xiàn) 差異化 路線，提高競(jìng)爭(zhēng)力；n通過(guò)完善的、特色的、便利的 配套設(shè)施的率先實(shí)現(xiàn) ，領(lǐng)先市場(chǎng)，創(chuàng)造口碑；區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)策略小結(jié)謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT