【正文】 強(qiáng)勢出擊，環(huán)視群雄！北京推廣，示范區(qū)和售樓處展示到位，領(lǐng)先固安當(dāng)?shù)厥袌?南加州風(fēng)格售樓處，與項(xiàng)目風(fēng)格統(tǒng)一?展示區(qū)大面積綠植，延續(xù)孔雀城低密印象競爭分析主要競爭項(xiàng)目熱銷期項(xiàng)目：孔雀大衛(wèi)城 強(qiáng)勢出擊，環(huán)視群雄！90平米兩居?南北通透，全明戶型，戶型方正，居住舒適度高；?贈送露臺和飄窗，有一定的附加值；120平米三居?南北通透，南向客廳和主臥，但進(jìn)深較大；?贈送飄窗及半個(gè)陽臺；中規(guī)中矩，亮點(diǎn)不足，戶型南北通透，贈送飄窗及半個(gè)陽臺露臺飄窗 陽臺 飄窗舒適尺度競爭分析主要競爭項(xiàng)目熱銷期項(xiàng)目：孔雀大衛(wèi)城 強(qiáng)勢出擊，環(huán)視群雄！?大部分為北京客戶，投資客和自主客戶均有，大概各占一半；?投資客多看中固安未來的發(fā)展?jié)摿Γ?自住有 3040歲帶小孩的夫妻，在南城上班，多為打工族，在北京買不起房子；也有年齡較大的客戶給孩子購買，可先自己住兩年，將來給孩子用做婚房；也有部分客戶用做第二居所，周末休息度假使用；?剛需、自住的客戶居多，大多數(shù)客戶都有車；?有部分客戶是孔雀城的老業(yè)主介紹朋友來購買；部分客戶會問是否有精裝；?新政后，客戶來訪量大概減少了 1/3，部分之前排號的客戶可能會流失。不是綠化少、社區(qū)里活動場所不多，就是戶型不合適，我們想找一個(gè)既不老套又很 宜居，最好還能有點(diǎn)設(shè)計(jì)感的房子，就算是被迫住在這里，也不能虧了自己吧 ， 其實(shí)，在這里置業(yè)也就是過度吧，現(xiàn)在我倆都還年輕， 工作是最重要 ，還好這邊 交通還不錯(cuò)，配套也能滿足基本的生活需求 。需求特征：戶型功能，舒適度，總價(jià)，交通便利，社區(qū)配套、園林規(guī)劃客戶速寫客戶速寫“ 本來沒想過在北京買房，主要是太貴了，而且老家也有房子，雖然說兩年生意好攢了點(diǎn)錢，但就算 在黃村買房還是很吃力的 ，以前對固安不了解，想著應(yīng)該挺遠(yuǎn)的，上個(gè)月一朋友來買房，慫恿著一起來了，到了發(fā)現(xiàn)還挺近，而且價(jià)格 比黃村便宜 了那么多，回去和老婆一商量，買一套吧，反正現(xiàn)在錢越來越不值錢了。 ?關(guān)于物業(yè)，安全第一，保安保潔維修，沒有其他更具體的要求。?電梯公寓 好賣。銷售代表語錄 —— 規(guī)模 品質(zhì) 服務(wù)?因?yàn)樵诒本┩瑯拥腻X肯定是買不到太好的樓，雖然選擇的這個(gè)地不好，但是在這買的話肯定是要 買好一點(diǎn)的樓盤 。最好是 板樓，南北通透 的那種，有 廣場和綠地 ，可以走走路、打打太極。一直想換個(gè)舒服點(diǎn)的房子，但四環(huán)這邊的房價(jià)漲的太快了，光靠我和老伴的退休金肯定買不起。 ”“ 現(xiàn)在既然已經(jīng)決定在這買房了，就得選個(gè) 自 己喜歡的 ， 住著方便 的，看好 90120平米左右的房子 ?！?訪談學(xué)府芳園銷售代表 ?大部分為北京客戶，多來自 大興等南部區(qū)域 ，大概能占到 80%， 固安本地客戶較少，部分為固安三中的老師；?目前 自住客戶 和 投資客戶 大概 各占一半 ，但前期以自住客戶為主，投資客都不會在這里居?。?客戶看重現(xiàn)房，還有教育資源；?大部分客戶都選擇貸款 ，一次性付款的客戶很少；?前期產(chǎn)品已經(jīng)入住， 入住率大概 7080%。固安不可動搖的發(fā)展地位將其推向繼燕郊后承接外溢客戶的主力區(qū)域。市場機(jī)會區(qū)域市場類比市場機(jī)會外圍區(qū)域市場類比燕郊 作為外圍縣市中首個(gè)大批量承接北京外溢客戶的區(qū)域， 發(fā)展已相對成熟 ，比逐漸擴(kuò)散至香河、大廠區(qū)域。半小時(shí)區(qū)域： 價(jià)格較高，交通便捷，產(chǎn)業(yè)完善，發(fā)展相對已經(jīng)成熟。p區(qū)域機(jī)會尋找p市場機(jī)會尋找p價(jià)值體系建立市場機(jī)會 —— 從北京外圍區(qū)域市場發(fā)展視角尋找機(jī)會市場機(jī)會北京內(nèi)城NEWS房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟區(qū)域東部： 2023年 CBD啟動開始，隨著 CBD的成熟，房地產(chǎn)市場也成熟起來，現(xiàn)處于深耕、完善階段北部： 隨著北部居住區(qū)及中關(guān)村、上地區(qū)域的發(fā)展逐步成熟，房地產(chǎn)市場也成熟起來，現(xiàn)處于深耕、完善階段客戶認(rèn)知高、區(qū)域發(fā)展有限房地產(chǎn)市場發(fā)展受限制區(qū)域西部： 西部山地及綠地覆蓋較大，基于此，區(qū)域內(nèi)可用于房地產(chǎn)開發(fā)的地塊有限，而可開發(fā)地塊已較為成熟，且暫未有明顯規(guī)劃利好，現(xiàn)處于深耕、完善階段客戶認(rèn)知較高、區(qū)域發(fā)展有限房地產(chǎn)市場快速發(fā)展區(qū)域南部： 較為落后，但 2023年開始啟動的 “南城計(jì)劃 ” ，以及首都國際第二機(jī)場落戶大興的消息都推動著南部區(qū)域快速發(fā)展，現(xiàn)處于快速發(fā)展階段客戶認(rèn)知較差、區(qū)域發(fā)展空間巨大隨城市發(fā)展方向轉(zhuǎn)變，北京南部是未來房地產(chǎn)市場的重要發(fā)展方向北京東部及北部區(qū)域通過 1020年的發(fā)展，都已經(jīng)較為成熟，待開發(fā)空間有限，而西部由于受地域情況的影響發(fā)展有限。由臨空產(chǎn)業(yè)化向空港新城發(fā)展由臨空產(chǎn)業(yè)化向空港新城發(fā)展粗放的、低效的、單一的土地利用方式集約的、高效的、復(fù)合的利用方式由 到高端的、高附加值的產(chǎn)業(yè)由 到低端的、低附加值的產(chǎn)業(yè)由 到由 到單一的公路交通，不完善的配套立體交通體系完善的生活配套高建筑密度的工業(yè)區(qū)宜產(chǎn)宜居宜商宜游的新城市社區(qū)設(shè)施生活化發(fā)展理念：以價(jià)值為導(dǎo)向的新一代空港新城市，突出 “公園化、體驗(yàn)化、生活化、娛樂化 ”區(qū)域機(jī)會第二機(jī)場定位及發(fā)展區(qū)域機(jī)會固安之于第二機(jī)場固安作為業(yè)態(tài)提升型空港市鎮(zhèn)，未來將提供辦公、產(chǎn)業(yè)及提升生活質(zhì)量的綜合性配套設(shè)施? 城市配套成熟? 具備綜合性發(fā)展基礎(chǔ)? 具備人才資源基礎(chǔ)? 有發(fā)達(dá)的外向型交通網(wǎng)絡(luò)? 具備一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)并且有升級趨勢? 具備良好的自然資源基礎(chǔ)? 有一定旅游資源基礎(chǔ)? 具備生態(tài)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)? 具備旅游服務(wù)配套基礎(chǔ)? 有足夠多的發(fā)展空間? 與機(jī)場核心城交通聯(lián)系緊密? 與機(jī)場交通聯(lián)系緊密? 具備工業(yè)用地資源? 具備吸引產(chǎn)業(yè)人口基礎(chǔ)廣陽 —— 復(fù)合發(fā)展型空港市鎮(zhèn) 永清 —— 資源導(dǎo)向型空港市鎮(zhèn)固安 —— 業(yè)態(tài)提升型空港市鎮(zhèn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 《大興新城規(guī)劃》中第 126條 明確指出：“ 要 做好第二機(jī)場落戶大興的準(zhǔn)備 ，預(yù)留足夠的用地，嚴(yán)格控制預(yù)留用地的端凈空和側(cè)凈空區(qū)域，適時(shí)開展與新空港配套的集疏運(yùn)交通設(shè)施建設(shè)的規(guī)劃準(zhǔn)備工作。產(chǎn)業(yè)園的不斷完善也起到一定的助推作用。主要客戶流向燕郊均價(jià)： 7500元 /平米產(chǎn)品形式： 普宅交通方式： 公交、自駕車剛需主流熱點(diǎn)選擇區(qū)域香河均價(jià)： 55006000元 /平米產(chǎn)品形式： 普宅、類低密交通方式： 自駕車剛需主流選擇區(qū)域大廠均價(jià)： 4500元 /平米產(chǎn)品形式： 普宅交通方式： 自駕車剛需選擇區(qū)域廊坊均價(jià)： 6500－ 7500元 / 平米產(chǎn)品形式： 普宅交通方式： 自駕車內(nèi)向型市場，北京客戶鮮少固安均價(jià)： 55006000元 /平米產(chǎn)品形式： 普宅、別墅交通方式： 公交、自駕車剛需選擇區(qū)域永清均價(jià)： 5500元 /平米 產(chǎn)品形式： 別墅、類低密交通方式： 自駕車 低密度首置客群選擇區(qū)域次要客戶流向亦莊房山 大興燕郊通州一小時(shí)交通圈廊坊順義京哈京沈京津塘京開京石京承永清固安半小時(shí)交通圈大廠香河機(jī)場快速亦莊房山 大興燕郊通州一小時(shí)交通圈廊坊順義京哈京津塘京開京石京承永清固安半小時(shí)交通圈大廠香河機(jī)場快速問題聚焦區(qū)域市場熱點(diǎn)區(qū)域共享北京支付能力有限的剛需客群，受區(qū)域發(fā)展限制，當(dāng)前階段屬認(rèn)知度有限區(qū)域北京永定河106國道低密度項(xiàng)目普宅項(xiàng)目核心區(qū)區(qū)域內(nèi)市場處于起步階段，區(qū)域市場同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，本項(xiàng)目處于現(xiàn)有認(rèn)知較低的南部區(qū)域固安市場目前主要代表項(xiàng)目北部區(qū)域南部區(qū)域市場分析板塊分析以中小規(guī)模中高容積率普宅項(xiàng)目為主，平臺價(jià)格集中在 55006500元 /平米，目前僅萬匯廣場在售，開盤當(dāng)月銷售 400套，新政后每月 89套；規(guī)劃中新城區(qū)域，價(jià)格主要集中在58006200元 /平米；京御系列，不同產(chǎn)品系均有，品牌具有一定知名度 ，大衛(wèi)城 8月8日開盤，續(xù)客 4月 4000組左右，均價(jià) 5300－6000元 /平米；u固安的房地產(chǎn)市場處于 房地產(chǎn)發(fā)展初級階段 ，多數(shù)為當(dāng)?shù)亻_發(fā)商， 中小規(guī)模項(xiàng)目為主 ；u市場 同質(zhì)化 競爭嚴(yán)重，戶型均以 80100平米 兩居為主力供應(yīng)（占比 70%左右），一居面積 60平米左右，三居 100130平米之間，建筑類型多以 小高層板樓 為主，中小規(guī)模為主；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！?固安區(qū)域 +市場研究核心問題聚焦核心問題聚焦整體思路整體思路項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位啟動區(qū)策略啟動區(qū)策略項(xiàng)目機(jī)會尋找項(xiàng)目機(jī)會尋找整盤操盤策略整盤操盤策略問題聚焦。永清縣固安縣廊坊市n固安 北京南四環(huán) : 京開高速路程約 40公里；n固安 廣陽區(qū)九州鎮(zhèn)：密涿高速廊坊段約 20公里n固安 永清縣：廊涿線約 20公里；n固安 涿州市：廊涿線約 25公里、廊涿高速路程約 30公里；n固安 霸州市： 106國道約 35公里、大廣高速規(guī)劃路；京津南通道密涿高速京九鐵路固安縣概況：u總面積 u2023年末總?cè)丝?16670人u主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：農(nóng)業(yè)