【正文】 強勢出擊，環(huán)視群雄！北京推廣，示范區(qū)和售樓處展示到位，領先固安當地市場?南加州風格售樓處，與項目風格統(tǒng)一?展示區(qū)大面積綠植，延續(xù)孔雀城低密印象競爭分析主要競爭項目熱銷期項目：孔雀大衛(wèi)城 強勢出擊，環(huán)視群雄！90平米兩居?南北通透，全明戶型，戶型方正，居住舒適度高；?贈送露臺和飄窗，有一定的附加值；120平米三居?南北通透，南向客廳和主臥，但進深較大；?贈送飄窗及半個陽臺；中規(guī)中矩，亮點不足，戶型南北通透，贈送飄窗及半個陽臺露臺飄窗 陽臺 飄窗舒適尺度競爭分析主要競爭項目熱銷期項目：孔雀大衛(wèi)城 強勢出擊，環(huán)視群雄！?大部分為北京客戶，投資客和自主客戶均有，大概各占一半；?投資客多看中固安未來的發(fā)展?jié)摿Γ?自住有 3040歲帶小孩的夫妻，在南城上班，多為打工族，在北京買不起房子；也有年齡較大的客戶給孩子購買，可先自己住兩年，將來給孩子用做婚房；也有部分客戶用做第二居所，周末休息度假使用；?剛需、自住的客戶居多，大多數客戶都有車；?有部分客戶是孔雀城的老業(yè)主介紹朋友來購買；部分客戶會問是否有精裝；?新政后，客戶來訪量大概減少了 1/3，部分之前排號的客戶可能會流失。不是綠化少、社區(qū)里活動場所不多，就是戶型不合適，我們想找一個既不老套又很 宜居，最好還能有點設計感的房子，就算是被迫住在這里，也不能虧了自己吧 ， 其實，在這里置業(yè)也就是過度吧，現在我倆都還年輕， 工作是最重要 ，還好這邊 交通還不錯，配套也能滿足基本的生活需求 。需求特征：戶型功能，舒適度，總價，交通便利，社區(qū)配套、園林規(guī)劃客戶速寫客戶速寫“ 本來沒想過在北京買房，主要是太貴了，而且老家也有房子，雖然說兩年生意好攢了點錢，但就算 在黃村買房還是很吃力的 ，以前對固安不了解，想著應該挺遠的，上個月一朋友來買房，慫恿著一起來了，到了發(fā)現還挺近，而且價格 比黃村便宜 了那么多，回去和老婆一商量，買一套吧，反正現在錢越來越不值錢了。 ?關于物業(yè)，安全第一，保安保潔維修，沒有其他更具體的要求。?電梯公寓 好賣。銷售代表語錄 —— 規(guī)模 品質 服務?因為在北京同樣的錢肯定是買不到太好的樓，雖然選擇的這個地不好，但是在這買的話肯定是要 買好一點的樓盤 。最好是 板樓，南北通透 的那種，有 廣場和綠地 ，可以走走路、打打太極。一直想換個舒服點的房子，但四環(huán)這邊的房價漲的太快了，光靠我和老伴的退休金肯定買不起。 ”“ 現在既然已經決定在這買房了，就得選個 自 己喜歡的 ， 住著方便 的，看好 90120平米左右的房子 ?！?訪談學府芳園銷售代表 ?大部分為北京客戶，多來自 大興等南部區(qū)域 ，大概能占到 80%， 固安本地客戶較少，部分為固安三中的老師；?目前 自住客戶 和 投資客戶 大概 各占一半 ，但前期以自住客戶為主，投資客都不會在這里居??；?客戶看重現房，還有教育資源；?大部分客戶都選擇貸款 ，一次性付款的客戶很少；?前期產品已經入住， 入住率大概 7080%。固安不可動搖的發(fā)展地位將其推向繼燕郊后承接外溢客戶的主力區(qū)域。市場機會區(qū)域市場類比市場機會外圍區(qū)域市場類比燕郊 作為外圍縣市中首個大批量承接北京外溢客戶的區(qū)域， 發(fā)展已相對成熟 ，比逐漸擴散至香河、大廠區(qū)域。半小時區(qū)域： 價格較高，交通便捷，產業(yè)完善，發(fā)展相對已經成熟。p區(qū)域機會尋找p市場機會尋找p價值體系建立市場機會 —— 從北京外圍區(qū)域市場發(fā)展視角尋找機會市場機會北京內城NEWS房地產市場發(fā)展成熟區(qū)域東部： 2023年 CBD啟動開始，隨著 CBD的成熟，房地產市場也成熟起來，現處于深耕、完善階段北部： 隨著北部居住區(qū)及中關村、上地區(qū)域的發(fā)展逐步成熟，房地產市場也成熟起來，現處于深耕、完善階段客戶認知高、區(qū)域發(fā)展有限房地產市場發(fā)展受限制區(qū)域西部： 西部山地及綠地覆蓋較大，基于此，區(qū)域內可用于房地產開發(fā)的地塊有限，而可開發(fā)地塊已較為成熟，且暫未有明顯規(guī)劃利好，現處于深耕、完善階段客戶認知較高、區(qū)域發(fā)展有限房地產市場快速發(fā)展區(qū)域南部： 較為落后，但 2023年開始啟動的 “南城計劃 ” ，以及首都國際第二機場落戶大興的消息都推動著南部區(qū)域快速發(fā)展，現處于快速發(fā)展階段客戶認知較差、區(qū)域發(fā)展空間巨大隨城市發(fā)展方向轉變，北京南部是未來房地產市場的重要發(fā)展方向北京東部及北部區(qū)域通過 1020年的發(fā)展，都已經較為成熟，待開發(fā)空間有限，而西部由于受地域情況的影響發(fā)展有限。由臨空產業(yè)化向空港新城發(fā)展由臨空產業(yè)化向空港新城發(fā)展粗放的、低效的、單一的土地利用方式集約的、高效的、復合的利用方式由 到高端的、高附加值的產業(yè)由 到低端的、低附加值的產業(yè)由 到由 到單一的公路交通，不完善的配套立體交通體系完善的生活配套高建筑密度的工業(yè)區(qū)宜產宜居宜商宜游的新城市社區(qū)設施生活化發(fā)展理念：以價值為導向的新一代空港新城市，突出 “公園化、體驗化、生活化、娛樂化 ”區(qū)域機會第二機場定位及發(fā)展區(qū)域機會固安之于第二機場固安作為業(yè)態(tài)提升型空港市鎮(zhèn)，未來將提供辦公、產業(yè)及提升生活質量的綜合性配套設施? 城市配套成熟? 具備綜合性發(fā)展基礎? 具備人才資源基礎? 有發(fā)達的外向型交通網絡? 具備一定的產業(yè)基礎并且有升級趨勢? 具備良好的自然資源基礎? 有一定旅游資源基礎? 具備生態(tài)產業(yè)基礎? 具備旅游服務配套基礎? 有足夠多的發(fā)展空間? 與機場核心城交通聯(lián)系緊密? 與機場交通聯(lián)系緊密? 具備工業(yè)用地資源? 具備吸引產業(yè)人口基礎廣陽 —— 復合發(fā)展型空港市鎮(zhèn) 永清 —— 資源導向型空港市鎮(zhèn)固安 —— 業(yè)態(tài)提升型空港市鎮(zhèn)本報告是嚴格保密的。 《大興新城規(guī)劃》中第 126條 明確指出：“ 要 做好第二機場落戶大興的準備 ，預留足夠的用地，嚴格控制預留用地的端凈空和側凈空區(qū)域，適時開展與新空港配套的集疏運交通設施建設的規(guī)劃準備工作。產業(yè)園的不斷完善也起到一定的助推作用。主要客戶流向燕郊均價： 7500元 /平米產品形式： 普宅交通方式： 公交、自駕車剛需主流熱點選擇區(qū)域香河均價： 55006000元 /平米產品形式： 普宅、類低密交通方式： 自駕車剛需主流選擇區(qū)域大廠均價： 4500元 /平米產品形式： 普宅交通方式： 自駕車剛需選擇區(qū)域廊坊均價： 6500－ 7500元 / 平米產品形式： 普宅交通方式： 自駕車內向型市場，北京客戶鮮少固安均價： 55006000元 /平米產品形式： 普宅、別墅交通方式： 公交、自駕車剛需選擇區(qū)域永清均價： 5500元 /平米 產品形式： 別墅、類低密交通方式： 自駕車 低密度首置客群選擇區(qū)域次要客戶流向亦莊房山 大興燕郊通州一小時交通圈廊坊順義京哈京沈京津塘京開京石京承永清固安半小時交通圈大廠香河機場快速亦莊房山 大興燕郊通州一小時交通圈廊坊順義京哈京津塘京開京石京承永清固安半小時交通圈大廠香河機場快速問題聚焦區(qū)域市場熱點區(qū)域共享北京支付能力有限的剛需客群，受區(qū)域發(fā)展限制，當前階段屬認知度有限區(qū)域北京永定河106國道低密度項目普宅項目核心區(qū)區(qū)域內市場處于起步階段，區(qū)域市場同質化競爭嚴重，本項目處于現有認知較低的南部區(qū)域固安市場目前主要代表項目北部區(qū)域南部區(qū)域市場分析板塊分析以中小規(guī)模中高容積率普宅項目為主，平臺價格集中在 55006500元 /平米，目前僅萬匯廣場在售，開盤當月銷售 400套，新政后每月 89套；規(guī)劃中新城區(qū)域，價格主要集中在58006200元 /平米；京御系列，不同產品系均有，品牌具有一定知名度 ，大衛(wèi)城 8月8日開盤，續(xù)客 4月 4000組左右，均價 5300－6000元 /平米；u固安的房地產市場處于 房地產發(fā)展初級階段 ，多數為當地開發(fā)商， 中小規(guī)模項目為主 ；u市場 同質化 競爭嚴重，戶型均以 80100平米 兩居為主力供應（占比 70%左右），一居面積 60平米左右，三居 100130平米之間，建筑類型多以 小高層板樓 為主，中小規(guī)模為主；本報告是嚴格保密的?！?固安區(qū)域 +市場研究核心問題聚焦核心問題聚焦整體思路整體思路項目定位項目定位啟動區(qū)策略啟動區(qū)策略項目機會尋找項目機會尋找整盤操盤策略整盤操盤策略問題聚焦。永清縣固安縣廊坊市n固安 北京南四環(huán) : 京開高速路程約 40公里；n固安 廣陽區(qū)九州鎮(zhèn)：密涿高速廊坊段約 20公里n固安 永清縣：廊涿線約 20公里；n固安 涿州市：廊涿線約 25公里、廊涿高速路程約 30公里；n固安 霸州市： 106國道約 35公里、大廣高速規(guī)劃路；京津南通道密涿高速京九鐵路固安縣概況：u總面積 u2023年末總人口416670人u主導產業(yè)：農業(yè)