【正文】 以三口之家為主，而且整個家族全部向北海遷移的情況較多n 投資型：一般為單身客戶或兩口之家n 養(yǎng)老型：主要為兩口之家n 度假型：主要為三口以上n 大多是隨著組建新的家庭而分離出來的年輕客戶，以兩口之家為主外地客戶本地客戶自 住投 資度假 /養(yǎng)老（ 2） 客戶收入分析－－本地客戶n 2023年北海人均可支配收入達 15200元，略低于廣西平均水平，遠遠低于全國平均水平 17175元n 公務員收入平均在 2500~4000元 /月n 市區(qū)內(nèi)少部分本地人比較富有，擁有自建房，每月租金收入幾千元n 當?shù)貪O民比較富足，出海一次可賺幾萬元，但每年出海次數(shù)不多n 大部分本地人經(jīng)濟情況一般，比較閑散，且工作意愿不強n 來自周邊農(nóng)村的進城農(nóng)民，收入較低，且主要來源于工作收入（ 3） 客戶收入分析－－外地客戶自住型 投資型東北（主要是黑龍江、北京）進入北海較早，多數(shù)已本土化，在當?shù)刈錾饣蜷_出租，收入處于當?shù)刂械绕纤酱蠖嗍亲鲞呝Q(mào)、能源和化工的商人，比較富有，往往自己住 1~2個月，然后租出去、或賣掉西北（主要是山西） 較少大多經(jīng)營煤生意，比較富有，以度假目的居多江浙、上海、福建、廣東 較少以炒房著稱，經(jīng)濟實力雄厚，偶爾有度假的需求四川、湖南、廣西屬于更早期的進入者，已本土化，收入處于中等水平，生意以小本經(jīng)營居多較少海外人士 多為外企高管，來自國外、香港、澳門等地，收入較高 較少n 最能吸引外地客戶的樓盤價值點依次是：價格、社區(qū)環(huán)境、地段、周邊配套n 本地客戶比較注重物業(yè)的開間和進深，這在購買別墅產(chǎn)品時顯得尤為明顯；其次，比較注重地段，以及配套外地客戶本地客戶（ 4） 客戶價值觀分析n 本地人性情較為閑散，生活節(jié)奏較慢、做事比較拖拉n 外地人較多，大多從事水產(chǎn)養(yǎng)殖、出口加工、餐飲、出租等行業(yè)n 北方人買房大方，好交易；南方人買房時考慮的時間和因素很多，對買樓的各方面細節(jié)也了解得很仔細n 北海傳銷現(xiàn)象較為普遍，房屋租賃市場與當?shù)貍麂N有很大關(guān)系（ 5） 客戶行為特征分析（ 1） 外地客戶對戶型的需求分析n 60~90平米的兩房戶型最受外地客戶歡迎，占到約 63%n 一房和三房的需求基本持平，分別占總需求量的 22%、 15%（ 2） 客戶的產(chǎn)品需求特征分析需求用途 產(chǎn)品需求特征自住 本地客戶以兩房或三房為主，外地客戶以兩房為主，對一房、三房的需求較小度假 /第二居所 以大戶型為主，別墅或公寓產(chǎn)品居多投資 6090平米的兩房戶型最受歡迎，一房和三房的需求基本持平，各占少部分養(yǎng)老 以大戶型為主，且絕大部分為外地客戶（ 2） 客戶的物業(yè)類型需求特征分析需求用途 物業(yè)類型需求特征自住 以市區(qū)較繁華地段的商品房為主，較少考慮別墅產(chǎn)品度假 /第二居所 以濱海別墅樓盤和公寓為主投資 以住宅產(chǎn)品為主，特別是精裝修公寓，其次為商鋪和酒店式公寓養(yǎng)老 以別墅樓盤和公寓為主四、項目分析 項目概述l小區(qū)位于北海市南部，西臨四川南路，東、南兩側(cè)均為未開發(fā)用地，用地沿四川南路面寬 135米，進深約 64米，呈長方形。 香檳郡 房價在 4000元 /㎡ 以下時，本地客戶占 40%，當房價漲到 4000元 /㎡ 以上時，本地客戶只占到了 20%；外地客戶范圍較廣，其中東北較多，還有廣東、福建、浙江等地客戶；東北客戶以自住為主要目的，浙江、福建等地客戶以投資為主要目的。（ 3）三、北海市場客戶需求研究（ 1）項目名稱 成交客戶情況森海豪庭多為外地投資客，以投資、養(yǎng)老、休閑度假為主要目的，分布在東北、廣東、廣西、湖南、四川、貴州等省市，多為二次以上置業(yè)群體； 客戶主要為私營企業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員，年齡集中在 3055歲?！? —— 北海市 規(guī)劃局規(guī)劃科羅科長 訪談 北海相當多的地塊是在 9 9年房地產(chǎn)泡沫時從政府出讓的， 現(xiàn)在市區(qū)內(nèi)雖有大量閑置土地，但不在政府手中；并且由于當時規(guī)劃觀念限制， 出讓的土地大多是規(guī)模較小的地塊； 已知較大的閑置地塊只有中信國安 5000畝。份 2023年 2023年 2023年 2023年交易價格 5～ 20 10～ 22 9～ 30 12～ 35年 因地皮升價，一些新建樓盤的樓面地價超過1000元 /平方米。515 售罄（ 17） 2023年 1月－ 2023年 6月主要樓盤一覽 (銀海區(qū)）項目名稱 項目位置 總占地面積（㎡） 總建面積 （㎡） 主打戶型 均價（元 /㎡） 開盤日期 銷售動態(tài)森海豪庭 金海岸大道 59號 470000 450000 －－ 二期預計 8000 二期未定 在售楓 林 藍 灣 金海岸大道 9號 4785 70000 －－ 7400 － 在售棕 櫚 泉北海市云南南路東，新世紀大道以南、江蘇路以北271畝 72830 －－ 4800 202327 在售水岸香堤廣東南路 213號（公務員小區(qū)對面）－－ 250000 －－ 5000 2023116 在售萬泉城 金海岸大道 8號 1346000 － －－ 5900 2023413 在售強 遠 度假村四川南路與新世紀大道交匯處34231 72053 －－ 3900 20231029 在售在海一方貴陽路西側(cè)、金海岸大道北側(cè)交匯處17536 59248 －－ 4500 2023101 在售（ 18） 2023年 1月－ 2023年 6月主要樓盤一覽 (銀海區(qū)）項目名稱 項目位置 總占地面積（㎡） 總建面積 （㎡） 主打戶型 均價（元 /㎡） 開盤日期 銷售動態(tài)金 暉 廣 場 四川路西側(cè)，拉薩路南側(cè) 1559 － －－ 3000 － 售罄銀灘 恒利北海銀灘恒利度假中心陸上區(qū)60畝 － －－ 4300 － 售罄東 郡 北部灣東路銀海交警大隊旁 38畝 － －－ 未定 20232 售罄銀 灣 麗 苑 云南南路銀灣花園內(nèi) 15畝 12452 －－ 3465 2023126 售罄天健 綠 園廣東南路 215號（公務員小區(qū)正對面進去150米 （ 15） 2023年 1月－ 2023年 6月主要樓盤一覽 (銀海區(qū)）項目名稱 項目位置 總占地面積（㎡） 總建面積 （㎡） 主打戶型 均價（元 /㎡） 開盤日期 銷售動態(tài)中 興 金海灣 浙江 東 路 8號 54394 247— 383平米四房 5950 202391 尾 盤蔚藍花園江蘇泰城江蘇路以南四川路以西 8846 414－ 453平米別墅 3500 2023101 售罄怡景 東 苑 公園路 10號 4345 78— 124平米三房94平米二房38— 78平米一房—— 20231018 售罄東 峰廣 場 幸福街 5號 13147 78— 84平米二房112平米三房 3700 2023728 售罄盈馨花園 31— 92平米一房；86— 92平米二房；138平米三房4000 2023515 售罄中安欣海大廈 四川南路 972 72— 88平米二房 2432 202351售罄國盛花園 u廣告渠道主要是樓書、北海房地產(chǎn)信息網(wǎng)。u這個板塊外來消費人群比重較大，占 7成甚至更多。u中心區(qū)域地價高，產(chǎn)品類型大部分是以高層為主的商住樓。u09年 10月至 2023年 6月，房價出現(xiàn)大幅上漲趨勢u普通商品房價基本在 4400－ 8000元 ∕ ㎡之間u部分高端海景項目房價已達 北海房地產(chǎn)發(fā)展軌跡（ 3）u08年至 09年 10月，價格上漲較少u北海市商品房均價穩(wěn)定保持在 3500元 ∕ ㎡u本地塊區(qū)域內(nèi)房價基本在 35004500元 ∕ ㎡之間 北海房地產(chǎn)發(fā)展軌跡（ 3） 房地產(chǎn)市場分析小結(jié)－北海市房地產(chǎn)在經(jīng)歷了泡沫期、停滯期、調(diào)整期、恢復期以后，開始進入快速發(fā)展的階段。u20232023年，北海房地產(chǎn)進入平穩(wěn)發(fā)展階段。北海做為海濱城市，旅游業(yè)的重要地位正不斷顯現(xiàn)。旅游業(yè)的繁榮，帶來眾多外來商務客、游客、投資客。 以建設(shè)濱海休閑度假基地為目標， 以重點旅游景點景區(qū)建設(shè)為突破口，努力建設(shè)旅游經(jīng)濟強市和中國旅游名城。2023年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值 335億元，增長 16%；工業(yè)增加值 115億元，增長 %；財政收入 ，增長 %；全社會固定資產(chǎn)投資 330億 元，增長 65%；社會消費品零售總額 ，增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15200元，增長 %；農(nóng)民人均純收入 4740元，增長 10%北海市近年經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，政府投資力度增強、人均收入穩(wěn)步提高。一個富庶的大珠三角將推動一個富庶的泛珠三角區(qū)域，北海擁有的豐富旅游資源與良好的自然條件將會吸引更多的投資，承接東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，加快經(jīng)濟發(fā)展，輻射和帶動西南地區(qū)經(jīng)濟、推動西部大開發(fā)戰(zhàn)略深入實施。人口 】 現(xiàn)轄海城區(qū)、銀海區(qū)、鐵山港區(qū)和合浦縣。北海市位于廣西南部，全市南北長 11公里，東西寬 20公里?！?地理位置及特點 】 北海市地處廣西南端，北部灣東北岸。泛珠江三角洲合作區(qū)域的深化給北海的發(fā)展帶來又一大機遇。（ 4） 北海經(jīng)濟概況（ 1）【 經(jīng)濟概況 】 u北海市 “ 十一五 ” 規(guī)劃提出：努力提升旅游業(yè)水平?！?十一五 ” 期間北海旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃 北海旅游市場分析（ 2） 北海旅游業(yè)歷年游客數(shù)量u北海市近年接待國內(nèi)外游客和境外游客的數(shù)量具有明顯上升的趨勢。u旅游創(chuàng)匯收入不斷增加的同時，也提高了北海在海內(nèi)外的知名度和影響力。u1993年隨著國家宏觀調(diào)控，北海房地產(chǎn)業(yè)進入調(diào)整期。現(xiàn)北海房地產(chǎn)總體市場概況0 08 、 0 2023年北海房地產(chǎn)價格情況u07年 3月份起，北海房價漲幅持續(xù)居全國首位 (1720%)，u價格由每平方米 1500元左右升到 20233000元u部分超過 3000元。（ 2） 新城板塊u中心板塊是城市最成熟的