【正文】 主要戶型分布戶型 面積 (㎡ ) 套數(shù)多層 71 — 137 ㎡80 競爭樓盤分析（ 4）謝謝！謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。其中東北客戶以自住為置業(yè)目的，浙江、福建等地客戶以投資為置業(yè)目的。 主要戶型分布戶型 面積 (㎡ ) 套數(shù)別墅 300 — 450 ㎡ 104棟高層 50 — 90 ㎡ 6棟79 競爭樓盤分析（ 4）香檳郡項(xiàng)目概要 開發(fā)商：海疆投資集團(tuán) \北海億同合力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 所處區(qū)位：北部灣路與上海路交匯處 項(xiàng)目數(shù)據(jù)建筑面積： 占地面積： 23萬平米容積率： 物業(yè)類型 多層、小高層物業(yè)配套 香榭里大道商業(yè)街、高素質(zhì)教育學(xué)校、 shopping主要戶型分布戶型 面積 (㎡ ) 套數(shù)別墅 355 — 394 ㎡ 58棟高層 40－ 140 20棟78 競爭樓盤分析（ 3）森海豪庭項(xiàng)目概要 開發(fā)商：浙江金昌房產(chǎn)集團(tuán)所處區(qū)位：黃金海岸大道南側(cè) 項(xiàng)目數(shù)據(jù)建筑面積： 50萬平米占地面積： 715畝容積率： 物業(yè)類型 獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、高層物業(yè)配套 星級(jí)私人會(huì)館、準(zhǔn)五星級(jí)度假酒店、商業(yè)街、醫(yī)療保健中心銷售狀況 一期二期售磬，三期及高層尚未開盤 銷售價(jià)格 三期高層預(yù)計(jì)均價(jià) 8000，精裝修交房客戶群體多為外地投資客，以投資，養(yǎng)老，休閑度假為主要目的；客戶分布在東北，廣東，廣西，湖南，四川，貴州等省市；多為二次以上置業(yè)群體；客戶主要為私營企業(yè)主，企業(yè)中高層管理人員；客戶年齡集中在 3055歲之間。 項(xiàng)目特色項(xiàng)目開發(fā)商為廈門國有企業(yè)，有一定的資質(zhì)和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 銷售狀況 一期在售，銷售率約 30%，后期公寓，高層尚未開盤 銷售價(jià)格 高層： 5800均價(jià)客戶群體多為外地投資客，以投資、養(yǎng)老、休閑度假為主要目的；本地客戶約占 10%，其他客戶分布在東北、廣東、浙江、廣西、福建、四川、貴州等省市；多為二次以上置業(yè)群體；客戶主要為私營企業(yè)主，企業(yè)中高層管理人員，本地公務(wù)員；客戶年齡集中在 3055歲之間； 項(xiàng)目特色 距離銀灘僅 1500米；稀缺獨(dú)立別墅，歐式風(fēng)格主要戶型分布戶型 面積 (㎡ ) 套數(shù)別墅 337 — 454 ㎡ 38棟公寓 40 — 120 ㎡ 5棟76 競爭樓盤分析（ 1）天賜碧園項(xiàng)目概要 開發(fā)商：越亞地產(chǎn) 所處區(qū)位：四川北路 30號(hào) 項(xiàng)目數(shù)據(jù) 建筑面積： 22萬平米占地面積： 108畝 容積率： 3物業(yè)類型 多層，小高層，高層 物業(yè)配套 海灣之濱 ,外沙之鄰 ,中心廣場(chǎng) ,學(xué)校市場(chǎng)舉步即至銷售狀況 目前一期銷售率達(dá) 80%，二期將在 2023年 9月左右開盤，目前在建 銷售價(jià)格 高層均價(jià)： 5200，多層均價(jià) 7600客戶群體投資客和自住客戶各占一半；客戶分布在本地，東北，廣東，廣西，湖南，四川，貴州，浙江等省市；投資客戶主要為私營企業(yè)主，企業(yè)中高層管理人員；客戶年齡集中在 3055歲之間項(xiàng)目特色 市政配套完善，有重點(diǎn)小學(xué)，重點(diǎn)高中近在咫尺； 交通方便，位于城市主干道主要戶型分布戶型 面積 (㎡ )2房 7785 ㎡3房 105 — 137 ㎡4房 149㎡ 左右77 競爭樓盤分析（ 2）萬泉城項(xiàng)目概要 開發(fā)商：萬泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所處區(qū)位：四川路東，金海岸大道北 項(xiàng)目數(shù)據(jù)建筑面積： 297888平米占地面積： 89732平米容積率： 物業(yè)類型 獨(dú)立別墅、多層、小高層物業(yè)配套 休閑會(huì)所、雙語幼兒園、乒乓球館等各項(xiàng)配套 銷售狀況 58棟獨(dú)棟別墅銷售良好，只剩下 1套。強(qiáng)調(diào)廚房人性化設(shè)計(jì)，充分考慮人體尺度及行為習(xí)慣。明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)，滿足舒適要求。戶型方正實(shí)用，平面布局緊湊，各房間大小適度，動(dòng)靜分區(qū)，空間比例適中。戶戶南北朝向，采光通風(fēng)效果好。 項(xiàng)目賣點(diǎn)整理（ 5） 戶型設(shè)計(jì)252。框架結(jié)構(gòu)，抗震性好，耐久性強(qiáng)！252。高層高區(qū)以欣賞海景為主要景觀優(yōu)勢(shì)，低區(qū)可眺望到小區(qū)內(nèi)部中庭園林景色和樓棟之間不同設(shè)計(jì)風(fēng)格的景觀節(jié)點(diǎn)！ 項(xiàng)目賣點(diǎn)整理（ 4） 建筑品質(zhì)252。252。強(qiáng)調(diào)該地塊建設(shè)的整體性，包括功能布局、住宅分布、人車分流道路系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)、活動(dòng)空間分布與市政基礎(chǔ)設(shè)施，統(tǒng)一規(guī)劃，形成一個(gè)整體！ 項(xiàng)目賣點(diǎn)整理（ 3） 景觀優(yōu)勢(shì)252。三棟公寓均為南北朝向，戶戶通透，采光通風(fēng)效果具佳。戶型分布合理，兩梯六戶格局保證舒適生活空間。環(huán)境優(yōu)美、格調(diào)高雅、配套完善、居住條件舒適，具有良好生活空間。城市中心區(qū)主干道旁，升 值 潛力明 顯 ！252。1樓 2樓 3樓 小計(jì) 比例一房一廳（ 34m2－ 60m2） 0 34 29 63 15%兩房兩廳（ 77m2－ 89m2） 104 87 147 338 83%三房兩廳（ 100m2－ 104m2）2 2 2 6 2%總計(jì) 106 123 178 407 100%l戶型分布 ：本項(xiàng)目在北海市場(chǎng)屬中小型規(guī)模項(xiàng)目 項(xiàng)目賣點(diǎn)整理（ 1） 地理位置優(yōu)勢(shì)252。項(xiàng)目建筑密度為 ，容積率 ，綠地率 。 n 大多是隨著組建新的家庭而分離出來的年輕客戶，購房意圖明確，基本僅用于改變?cè)械木幼l件，投資觀念尚未普及外地客戶本地客戶（ 1） 客戶家庭結(jié)構(gòu)n 自住型：特別是東北的自住型客戶，以三口之家為主，而且整個(gè)家族全部向北海遷移的情況較多n 投資型：一般為單身客戶或兩口之家n 養(yǎng)老型：主要為兩口之家n 度假型：主要為三口以上n 大多是隨著組建新的家庭而分離出來的年輕客戶，以兩口之家為主外地客戶本地客戶自 住投 資度假 /養(yǎng)老（ 2） 客戶收入分析－－本地客戶n 2023年北海人均可支配收入達(dá) 15200元，略低于廣西平均水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國平均水平 17175元n 公務(wù)員收入平均在 2500~4000元 /月n 市區(qū)內(nèi)少部分本地人比較富有，擁有自建房，每月租金收入幾千元n 當(dāng)?shù)貪O民比較富足，出海一次可賺幾萬元，但每年出海次數(shù)不多n 大部分本地人經(jīng)濟(jì)情況一般，比較閑散，且工作意愿不強(qiáng)n 來自周邊農(nóng)村的進(jìn)城農(nóng)民，收入較低，且主要來源于工作收入（ 3） 客戶收入分析－－外地客戶自住型 投資型東北（主要是黑龍江、北京）進(jìn)入北海較早，多數(shù)已本土化，在當(dāng)?shù)刈錾饣蜷_出租，收入處于當(dāng)?shù)刂械绕纤酱蠖嗍亲鲞呝Q(mào)、能源和化工的商人，比較富有，往往自己住 1~2個(gè)月，然后租出去、或賣掉西北（主要是山西） 較少大多經(jīng)營煤生意，比較富有，以度假目的居多江浙、上海、福建、廣東 較少以炒房著稱，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，偶爾有度假的需求四川、湖南、廣西屬于更早期的進(jìn)入者，已本土化，收入處于中等水平，生意以小本經(jīng)營居多較少海外人士 多為外企高管，來自國外、香港、澳門等地，收入較高 較少n 最能吸引外地客戶的樓盤價(jià)值點(diǎn)依次是：價(jià)格、社區(qū)環(huán)境、地段、周邊配套n 本地客戶比較注重物業(yè)的開間和進(jìn)深，這在購買別墅產(chǎn)品時(shí)顯得尤為明顯；其次，比較注重地段，以及配套外地客戶本地客戶（ 4） 客戶價(jià)值觀分析n 本地人性情較為閑散，生活節(jié)奏較慢、做事比較拖拉n 外地人較多，大多從事水產(chǎn)養(yǎng)殖、出口加工、餐飲、出租等行業(yè)n 北方人買房大方，好交易；南方人買房時(shí)考慮的時(shí)間和因素很多，對(duì)買樓的各方面細(xì)節(jié)也了解得很仔細(xì)n 北海傳銷現(xiàn)象較為普遍，房屋租賃市場(chǎng)與當(dāng)?shù)貍麂N有很大關(guān)系（ 5） 客戶行為特征分析（ 1） 外地客戶對(duì)戶型的需求分析n 60~90平米的兩房戶型最受外地客戶歡迎，占到約 63%n 一房和三房的需求基本持平，分別占總需求量的 22%、 15%（ 2） 客戶的產(chǎn)品需求特征分析需求用途 產(chǎn)品需求特征自住 本地客戶以兩房或三房為主，外地客戶以兩房為主，對(duì)一房、三房的需求較小度假 /第二居所 以大戶型為主，別墅或公寓產(chǎn)品居多投資 6090平米的兩房戶型最受歡迎，一房和三房的需求基本持平，各占少部分養(yǎng)老 以大戶型為主，且絕大部分為外地客戶（ 2） 客戶的物業(yè)類型需求特征分析需求用途 物業(yè)類型需求特征自住 以市區(qū)較繁華地段的商品房為主，較少考慮別墅產(chǎn)品度假 /第二居所 以濱海別墅樓盤和公寓為主投資 以住宅產(chǎn)品為主，特別是精裝修公寓，其次為商鋪和酒店式公寓養(yǎng)老 以別墅樓盤和公寓為主四、項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概述l小區(qū)位于北海市南部，西臨四川南路，東、南兩側(cè)均為未開發(fā)用地，用地沿四川南路面寬 135米，進(jìn)深約 64米，呈長方形。 外地客戶比例平均超過 60%，一些高檔海景樓盤甚至達(dá)到 90%（ 2） 本地客戶研究視點(diǎn)一：城中村現(xiàn)象視點(diǎn)二：購房觀念視點(diǎn)三：購房群體特征（ 3） 本地客戶研究n 比較新興的城市，原市區(qū)面積小n 隨著城市擴(kuò)張，周邊的一些村莊拉入到市區(qū)范圍內(nèi)，形成現(xiàn)在的城中村n 60%以上 本地人有自建房n 市區(qū)內(nèi)少部分土生土長的本地人非常有錢，有土地，自己蓋房子，通過賣房、租房等每月能獲得幾千元甚至上萬元的收入n 大部分本地人經(jīng)濟(jì)情況一般，且性情比較閑散，工作意愿不強(qiáng)，能應(yīng)付日常支出就有滿足感視點(diǎn)一：城中村現(xiàn)象（ 4） 本地客戶研究n 從原有的購地建房開始轉(zhuǎn)向購買商品房視點(diǎn)二：購房觀念n 購房意圖明確，基本僅用于改變?cè)械木幼l件，投資觀念尚未普及n 購買的房源多為市中心的項(xiàng)目，較為注重地段因素和居住配套n 購買別墅的本地客戶很在乎占地面積，而不太關(guān)心建筑面積、戶型、花園等其他因素（ 5） 本地客戶研究n 本地人的購房比例不超過 1/3，其他 2/3本地人有自建房居住n 購房客戶大多是隨著組建新的家庭而分離出來的年輕客