【導(dǎo)讀】經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；十二個(gè)五年規(guī)劃綱要國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年規(guī)劃綱要―米?；刂?、東部有部分村民住宅用地，其余多為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，周圍環(huán)境狀況良好。七臺(tái)河交通便利，城市發(fā)達(dá)。目前七臺(tái)河市的自來水供水總供給能力能夠滿足日常需要。商已將電纜接至城區(qū)各處。網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商已將光纜接至市內(nèi)。筑面積為90平方米的單元房1385戶；建筑面積為120平方米的單元房1162戶；根據(jù)市場(chǎng)需求分析及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況，按照按照中華人民共和國(guó)國(guó)。費(fèi)為8013萬元；銷售費(fèi)用2020萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為170萬元。的通知》精神，本項(xiàng)目實(shí)行資本金制度。申請(qǐng)銀行貸款8000萬元，剩余資金77010萬元用預(yù)售收入解決。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)較好。；所得稅前及所得稅后全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別為%和。設(shè)期，利息備付率介于～之間，均大于2，償債備付率為～，

　　

【正文】 公室、保安部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)部 含銷售人員 等。 人力資源配置 根據(jù)“高效、精簡(jiǎn)”的人力資源配置原則。七臺(tái)河市國(guó)融房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在項(xiàng)目建設(shè)過程中配置人員 15 名。其中總經(jīng)理１名、副總經(jīng)理２名、總工程師１名，綜合管理組３名，工程技術(shù)組４名，投資管理組４名。建成后，小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)配置人員２４名。其中主任１名，副主任２名，辦公室３名、財(cái)務(wù)組３名、維修組５名、保衛(wèi)組１０名。 勞動(dòng)制度 根據(jù)《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》，本項(xiàng)目所有人員實(shí)行勞動(dòng)聘用合同制，公司和員工簽定勞動(dòng)聘用合同。 工作制度一般每周 5 天，每天工作 8 小時(shí)工作制度。 人員培訓(xùn)與管理 根據(jù)本項(xiàng)目的 實(shí)際要求，全部上崗人員均需進(jìn)行崗前培訓(xùn)，實(shí)行年度考核管理制度，考核不合格者要求離崗。 勞動(dòng)力來源 本項(xiàng)目所需的人員，均從社會(huì)公開進(jìn)行招聘。技術(shù)和管理人員考慮從大專院校等各種技術(shù)職業(yè)學(xué)院中或社會(huì)閑散技術(shù)人才中擇優(yōu)選擇；維修和保衛(wèi)人員優(yōu)先考慮解決下個(gè)待業(yè)社會(huì)弱勢(shì)群體，為構(gòu)建和諧社會(huì)做出企業(yè)的貢獻(xiàn)。 第十一章 項(xiàng)目管理及實(shí)施進(jìn)度安排 項(xiàng)目管理 項(xiàng)目實(shí)施 在項(xiàng)目建設(shè)過程中，要遵照國(guó)家有關(guān)規(guī)定、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)要求，嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)程序辦理，實(shí)行工程質(zhì)量責(zé)任制度、招標(biāo)投標(biāo)制度、工程監(jiān)理制 度和竣工驗(yàn)收制度，以確保項(xiàng)目的順利實(shí)施和工程質(zhì)量。 本項(xiàng)目建設(shè)完成后嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和批復(fù)的內(nèi)容進(jìn)行竣工驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收合格后才能交付使用。此外，在項(xiàng)目改造過程中要加強(qiáng)項(xiàng)目的檔案管理工作，從項(xiàng)目改造籌劃到工程驗(yàn)收各個(gè)環(huán)節(jié)的資料都要按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定收集、整理和歸檔。 項(xiàng)目招投標(biāo) 根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》和黑龍江省實(shí)施《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》辦法的規(guī)定，如果施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在 100 萬元以上的工程；重要設(shè)備、材料等貨物的單項(xiàng)合同估算價(jià)在 50 萬元以上的采購(gòu)；勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理單項(xiàng)合同價(jià)在 30 萬元以上的服務(wù)；項(xiàng)目投資在 500 萬元以上的建設(shè)項(xiàng)目，必須進(jìn)行公開招標(biāo)。 招標(biāo)形式可采用委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)代理或自行招標(biāo)，自行招標(biāo)時(shí)，必須達(dá)到國(guó)家關(guān)于自行招標(biāo)對(duì)于招標(biāo)單位的相關(guān)要求。在招標(biāo)過程中，一定要嚴(yán)格遵守國(guó)家和黑龍江省的有關(guān)規(guī)定，堅(jiān)持公開、公平、公正的原則，自覺接受政府職能部門的檢查、監(jiān)督，杜絕各種違紀(jì)、違法行為的發(fā)生。 項(xiàng)目建設(shè)工期安排和施工進(jìn)度 根據(jù)國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)工期定額指標(biāo)規(guī)定，考慮到本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的實(shí)施情況，項(xiàng)目工期安排為 36 個(gè)月。 第 15 個(gè)月，完成前期準(zhǔn)備工作。 第 634 個(gè)月，開工建設(shè)并完成全部建安工程。 第 3436 個(gè)月，竣工驗(yàn)收以及業(yè)主驗(yàn)收、入戶。 附圖 111 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度橫道圖 序 號(hào) 日 期 內(nèi) 容 第 15 個(gè)月 第 634 個(gè)月 第 3436 個(gè)月 1 完成前期準(zhǔn)備工作。 2 開工建設(shè)并完成全部建安工程。 3 竣工驗(yàn)收以及業(yè)主驗(yàn)收、入戶。 第十二章 投資估算及資金籌措方案 投資估算 編制依據(jù) 、國(guó)家有 關(guān)部門關(guān)于可研報(bào)告階段投資估算的編制要求。 、黑龍江省現(xiàn)行的建安工程綜合概預(yù)算定額及全國(guó)統(tǒng)一安裝定額黑龍江省價(jià)目表。 . 編制方法 、建安工程費(fèi)用采用綜合指標(biāo)法并參考近期完成的同類工程項(xiàng)目預(yù)算造價(jià)和本項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行估算。 、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)按市場(chǎng)詢價(jià)計(jì)入，價(jià)格中已包括運(yùn)雜費(fèi)和調(diào)試費(fèi)。 . 估算結(jié)果 經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為 177010 萬元，其中：開發(fā)投資 166824 萬元，預(yù)備費(fèi)為 8013 萬元；銷售費(fèi)用 2020 萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為 170 萬元。 詳見項(xiàng)目建設(shè)投資估算表，附表 1。 資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè) 單位自有資金 2020 萬元，申請(qǐng)銀行貸款 8000 萬元，剩余資金77010 萬元用預(yù)售收入解決。 資金使用計(jì)劃 用款計(jì)劃詳表 121： 表 1221 用款計(jì)劃表 項(xiàng) 目 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 前期工程費(fèi) 100% 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 30% 50% 20% 建筑安裝工程費(fèi) 40% 40% 20% 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 0% 80% 20% 商業(yè)用房 0% 70% 30% 市政設(shè)施配套費(fèi) 50% 50% 其它費(fèi)用 60% 30% 10% 土地費(fèi) 40% 60% 管理費(fèi)用 40% 40% 20% 銷售費(fèi)用 30% 30% 20% 8% 12% 預(yù)備費(fèi) 40% 60% 第十三章 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)效益分析 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》以及《方法與參數(shù)》 計(jì)算的項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和。 （式中為基準(zhǔn)折現(xiàn)率，本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率為 12%時(shí)） 本項(xiàng)目所得稅前及所得稅后全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（）計(jì)算結(jié)果分別為 723萬元和 398 萬元，計(jì)算過程詳見經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表 6。 資本金內(nèi)部收益率（ IRR） 按照第三版《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》的規(guī)定，資本金內(nèi)部收益率是考察所得稅后資本金可能獲得的收益水平。 本項(xiàng)目資本金內(nèi)部收益率計(jì)算結(jié)果為 %，高于項(xiàng)目資本金稅后基準(zhǔn)收益率 12%。計(jì)算過程詳見經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表 7。 投資回收期（ pt） 按照第三版《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》的規(guī)定，投資回收期（ pt）系指以項(xiàng)目的凈收益回收項(xiàng)目投資所需要的時(shí)間。其計(jì)算公式如下： 本項(xiàng)目所得稅前全部投資投資回收期（ pt）經(jīng)計(jì)算為 年 。計(jì)算過程詳見經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表九。 償債能力分析 利息備付率 ICR 按照第三版《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》的規(guī)定，利息備付率 ICR 系指在借款償還期內(nèi)的息稅前利潤(rùn) EBIT 與應(yīng)付利息 PI 的比值，它從付息資金來源的充裕性角度反映項(xiàng)目?jī)敻秱鶆?wù)利息的保障程度。其計(jì)算公式如下： 通常利息備付率通常應(yīng)當(dāng)大于 2，本項(xiàng)目在預(yù)設(shè)的 3 年還款期內(nèi)，利息備付率介于 ～ 之間，因此利息備付率較高，表明利息償付的保障程度較高。 償債備付率 ICR 按照第三版《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》的 規(guī)定，償債備付率 DSCR 系指在借款償還期內(nèi)，用于計(jì)算還本付息的資金 EBITDA 與應(yīng)還本付息金額 PD 的比值，它表示用于還本付息的資金償還借款本息的保障程度。其計(jì)算公式如下： （式中： EBIT―息稅前利潤(rùn)加折舊和攤銷；―企業(yè)所得稅； PD―應(yīng)還本付息金額，包括還本金額和計(jì)入總成本費(fèi)用的全部利息。融資租賃費(fèi)用可視同借款償還。運(yùn)營(yíng)期內(nèi)的短期借款本息也應(yīng)納入計(jì)算。） .3，本項(xiàng)目在預(yù)設(shè)的 3 年還款期內(nèi)，償債備付率為 ～ ，因此償債備付率較高，表明可用于還本付息的資金保障程度較高。 資產(chǎn)負(fù)債率 LOAR 按照第三版《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》的規(guī)定，資產(chǎn)負(fù)債率 LOAR 系指各期末負(fù)債總額 TL 同資產(chǎn)總額 TA 的比率。其計(jì)算公式如下： 本項(xiàng)目正常年份的資產(chǎn)負(fù)債率介于 %～ %之間。詳見財(cái)務(wù)分析附表十一。 財(cái)務(wù)生存能力分析 根據(jù)財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表可以看出，計(jì)算期內(nèi)各年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出。從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和籌資活動(dòng)的全部?jī)衄F(xiàn)金流量看，所有凈現(xiàn)金流量全部為正值。因此，項(xiàng)目具備財(cái)務(wù)生存能力。 敏感性分析 不確定性分析是分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響，并 進(jìn)而分析出可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。 敏感性分析是通過預(yù)計(jì)項(xiàng)目不確定性因素發(fā)生的變化，分析對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響；通過影響程度的分析，從中找出影響較大的因素，并對(duì)較敏感因素進(jìn)行進(jìn)一步分析。 由敏感性分析可知，銷售價(jià)格和投資是兩大敏感因素，在它們朝著不利的方向變動(dòng) 10%時(shí)，內(nèi)部收益率分別降至 %和 %，但仍然大于基準(zhǔn)收益率 12%，因此具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，可能會(huì)出現(xiàn)在短期內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展放慢的局面，因此，項(xiàng)目的包裝、策劃和市場(chǎng)推廣工作應(yīng)引起高度重視，一旦市場(chǎng)萎縮，項(xiàng)目不能按照計(jì)劃 開發(fā)并銷售，項(xiàng)目將面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。 嚴(yán)格控制工程成本，也是實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)效益的保障。除加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)的優(yōu)化和施工過程、竣工結(jié)算的嚴(yán)格管理以外，應(yīng)在市場(chǎng)調(diào)研方面加大投入，使開發(fā)的產(chǎn)品既降低成本又更加符合市場(chǎng)的需求。 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)較好。商品房部分總投資收益率為%。；所得稅前及所得稅后全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別為 %和%，均高于基準(zhǔn)收益率 12%； Ic 12%時(shí)的稅前、稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別為 723萬元和 398 萬元；資本金內(nèi)部收益率為 %，高于 行業(yè)基準(zhǔn)收益率 12%；項(xiàng)目稅前投資回收期為 年 含 3 年建設(shè)期 。在預(yù)設(shè)的 2 年還款期內(nèi) 不含 2 年建設(shè)期 ，利息備付率介于 ～ 之間，均大于 2，償債備付率為 ～ ，均大于 ；資產(chǎn)負(fù)債率為 18%～ 42%之間，小于資產(chǎn)負(fù)債率合理區(qū)間 35～ 65 之間；銷售價(jià)格和投資是兩大敏感因素，在它們朝著不利的方向變動(dòng) 10%時(shí)，內(nèi)部收益率分別降至 %和 %，但仍然大于基準(zhǔn)收益率 12%，因此具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 綜上所述，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行。 第十四章 社會(huì)效益分析 社會(huì)影響分析 本項(xiàng)目的實(shí)施有利于促進(jìn)七臺(tái)河市和諧社會(huì)的發(fā)展 和諧社會(huì)是人類先進(jìn)文明的標(biāo)志。和諧社會(huì)的核心思想是一種民主法制、公平正義、誠(chéng)信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會(huì)。在我國(guó)，城市人口占全國(guó)人口的絕大多數(shù)，城市的房地產(chǎn)業(yè)隨著城市化進(jìn)程的加快，也在全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例也越來越大。房地產(chǎn)業(yè)涉及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的眾多產(chǎn)業(yè)?？芍^牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此，房地產(chǎn)業(yè)的良性運(yùn)行與健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的統(tǒng)一。是促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)的重要保障。改革開放以來 ,房地產(chǎn)業(yè)得到了前所未有的發(fā)展。 2020 年 ,國(guó)務(wù)院還把房 地產(chǎn)業(yè)列為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) ,房地產(chǎn)業(yè)也因此成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)是啟動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) ,它已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和城鎮(zhèn)居民新的消費(fèi)熱點(diǎn)。 英倫小鎮(zhèn)居住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 七臺(tái)河恒基工程投資咨詢有限公司 2020 年 11 月 1 英倫小鎮(zhèn)居住區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 核準(zhǔn)通過，歸檔資料。 未經(jīng)允許，請(qǐng)勿外傳！ 物業(yè)部 財(cái)務(wù)部 保安部 辦公室 主任 銷售組 現(xiàn)場(chǎng)管理組 招投標(biāo)組 法規(guī)合同組 辦公室 項(xiàng)目部