【導(dǎo)讀】為企業(yè)申請(qǐng)銀行抵押貸款提供土地使用權(quán)價(jià)格參考依據(jù)。實(shí)際土地使用年限70年，土地使用權(quán)終止日期為2071年08月08. 宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為紅線外“五通”及紅線內(nèi)“場(chǎng)。估價(jià)機(jī)構(gòu)：江西省***有限公司估價(jià)報(bào)告編號(hào)：*評(píng)字第***號(hào)估價(jià)期日：2020年6月16日估價(jià)期日的土地使用權(quán)性質(zhì):出讓。根據(jù)《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》本次委估宗。236,347平方米,本次評(píng)估土地面積為26,平方米。至估價(jià)期日宗地權(quán)屬狀況清楚，無(wú)糾紛及其他權(quán)利約束。委估宗地范圍內(nèi)主要為空地。委估宗地按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途為商。具體情況及新建縣的城市總體規(guī)劃，設(shè)定建筑容積率為。新建縣城市性質(zhì)是新建縣隸屬南昌市,為南昌市的四縣五區(qū)之一。新建縣區(qū)域面積2,，轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)19個(gè)，328個(gè)行政村。目前，全縣工業(yè)已有相當(dāng)規(guī)模。有較大生產(chǎn)規(guī)模和市場(chǎng)聲譽(yù)，行銷省內(nèi)外或出口國(guó)際市場(chǎng)。

　　

【正文】 盤有現(xiàn)代米羅 ,為江西恒茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的 ,一期占地面面積為 100 畝 ,容積率為 ,該小區(qū)住宅銷售均價(jià)為 1,800 元 /平方米。且長(zhǎng) 堎 鎮(zhèn)與紅谷灘相鄰 ,市政府已 經(jīng)搬遷紅谷灘，并且紅谷灘的基礎(chǔ)設(shè)施配套已完善，確定建成后的銷售價(jià)格如下： 住宅銷售均價(jià)： 1,800元／平方米 店鋪銷售均價(jià) :4,600元 /平方米 設(shè)定總地價(jià)為 V A、開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值 (9,600 4,600元 /平方米 +38,400 1,800元 /平方米 )/(1+%)2 =101,622,524元 B、確定開(kāi)發(fā)成本 a、 購(gòu)地稅費(fèi)，據(jù)調(diào)查，轉(zhuǎn)讓土地時(shí)還需要按取得價(jià)款的 3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅等。 36 購(gòu)地稅費(fèi) = b、 建造成本（包含將土地開(kāi)發(fā)成熟地的費(fèi)用） 48,000 平方米 600 元／平方米 /（ 1+%） =27,277,897 元 c、 專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)用（工程前期進(jìn)行的工程設(shè)計(jì)、勘察、可研等有關(guān)費(fèi)用）：根據(jù)新建縣房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，為建造成本的 6%，則有： 27,277,897 元 6%=1,636,674元 d、 利息：由于總地價(jià)、總建筑費(fèi)、總專業(yè)費(fèi)用在動(dòng)態(tài)方式中均已考慮了時(shí)間因素，實(shí)際上均已含計(jì)算，故在此不再單獨(dú)計(jì)算總利息。 e、 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)： V 20%+（ 27,277,897+1,636,674） 20% =+5,782,914（元） f、 銷售稅費(fèi)：房產(chǎn)銷售中的銷售稅費(fèi)、代理費(fèi)、廣告宣傳費(fèi) ，為售價(jià)的 %，則有 101,622,524元 %=8,383,858（元） g、宗地價(jià) =abcdef,則有 V=101,622,524（ 27,277,897+1,636,674） （ +5,782,914）8,383, 37 V=47,210,630(元 ) h、宗地單價(jià) 47,210,630元 /26, =1, 元 /平方米 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 基準(zhǔn)地價(jià)成果介紹 新建縣基準(zhǔn)地價(jià)分商 業(yè)、工業(yè)、住宅用途，評(píng)估基準(zhǔn)日為 2020年 4月，設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“五通”及紅線內(nèi)“五通一平”， 土地使用年限：商業(yè)為 40年、工業(yè)為 50 年、住宅為 70年。 確定待估宗地所處區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià) 根據(jù)新建縣土地管理局頒發(fā)的《國(guó)有土地使用證》，查《新建縣基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告》該用地處于新建縣Ⅱ級(jí)土地段，其開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“五通”紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”條件下單位基準(zhǔn)地價(jià) 為：商業(yè)用地： 1,417元 /平方米；住宅 471元 /平方米。 區(qū)域因素修正系數(shù)的確定 根據(jù)《新建縣基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告》中所描 述，進(jìn)行商（服）、用地定級(jí)時(shí)：影響商業(yè)用地地價(jià)的區(qū)域因素包括商業(yè)繁華條件（企業(yè)經(jīng)營(yíng)類別、企業(yè)職能總數(shù)、距商業(yè)中心距離）、環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、人口密度、臨街道路類型條件等影響因素。影響居住用地地價(jià)的區(qū)域因素包括基礎(chǔ)設(shè)施完善度（供水、排水、供電、電訊）、商服繁華影響、38 臨路狀況、公用設(shè)施完善度、環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度等影響因素。指標(biāo)劃分成優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)檔次，以基準(zhǔn)地價(jià)為一般水平，其修正幅度為零，在水平與上限之間內(nèi)插條件較優(yōu)的修正為正幅度，反之，則為負(fù)幅度。 表 3 評(píng)估對(duì)象宗地地價(jià)區(qū)域影響因素說(shuō)明和修正系數(shù) 表（商業(yè)） 區(qū)域影響因素 優(yōu)劣程度 修正系數(shù) 商業(yè)繁華條件 企業(yè)經(jīng)營(yíng)類別 一般 0 企業(yè)職能總數(shù) 一般 0 距商業(yè)中心距離 較優(yōu) 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度 三廢環(huán)境條件 較優(yōu) 人口密度 人 /平方公里 較優(yōu) 臨街道路類型條件 臨街道路類型 一般 0 合計(jì) 39 表 4 評(píng)估對(duì)象宗地地價(jià)區(qū)域影響因素說(shuō)明和修正系數(shù)表（住宅） 區(qū)域影響因素 優(yōu)劣程度 修正系數(shù) 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 供水 較優(yōu) 排水 優(yōu) 供電 較優(yōu) 商服繁華影響 距一級(jí)中心距離 一般 0 距二級(jí)中心距離 較優(yōu) 臨路狀況 主干道 一般 0 次干道 較優(yōu) 公用設(shè)施完善度 菜場(chǎng) 一般 0 醫(yī)院 較優(yōu) 中學(xué) 一般 0 小學(xué) 一般 0 幼兒園 一般 0 文體設(shè)施 較優(yōu) 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度 較優(yōu) 合計(jì) 根據(jù)《新建縣基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告》中所描述，進(jìn)行商（服）用地定級(jí)時(shí) ，影響商（服）用地地價(jià)的個(gè)別因素修正包括深度修正、寬深比修正、樓層修正、臨路狀況修正。（修正系數(shù)詳見(jiàn)表 5）。 進(jìn)行住宅用地定級(jí)時(shí)，影響住宅用地地價(jià)的個(gè)別因素修正包括容積率修正、朝向修正、面積修正、形狀修正等因素修正。（修正系數(shù)詳見(jiàn)表 6） 40 表 5 評(píng)估對(duì)象宗地地價(jià)個(gè)別因素說(shuō)明和修正系數(shù)表（商業(yè)） 影響因素 修正說(shuō)明 修正系數(shù) 深度修正（ A1） 13（ M） 寬深比修正（ A2） （寬 /深） 臨路狀況修正（ A3） 主干道、丁字交 使用年限修正 66年 合計(jì) A1 A2 A3 表 6 評(píng)估對(duì)象宗地地價(jià)個(gè)別因素說(shuō)明和修正系數(shù)表（住宅） 影響因素 修正說(shuō)明 修正系數(shù) 容積率修正（ A1） 朝向修正（ A2） 南 面積修正（ A3） 無(wú)影響 形狀修正（ A4） 無(wú)影響 使用年限修正（ A5） 66年 合計(jì) A1 A2 A3 A4 A5 確定期日修正系數(shù) 新建縣基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日為 2020年 4月，本次待估宗地估價(jià)期日為 2020年 6月 16日，在此期間新建縣地價(jià)，受市 政府建設(shè)花園城市戰(zhàn)略目標(biāo)影響，尤其為城區(qū)中心地段、規(guī)劃景區(qū)周邊地段，由于該區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善 ,該區(qū)域的地價(jià)呈上漲趨勢(shì) ,預(yù)計(jì)漲幅為 30%,因此待估對(duì)象商業(yè)、住宅交易時(shí)間修正系數(shù) A4 、 A6為： 。 計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)修正后的宗地地價(jià) 41 利用上述修正系數(shù) ,代入公式 ,可測(cè)算出各宗地的基準(zhǔn)地價(jià)修正后的地價(jià)結(jié)果，如下： P 商 =P′（ 1+Σ ki） A 1A 2A 3 A 4 =1,417（ 1+％） =2,（元 /平方米） P 住 =P′（ 1+Σ ki） A 1A 2A 3A 4A 5A 6 =471（ 1+％） =（元 /平方米） 以基準(zhǔn)地價(jià)修正法測(cè)算出總地價(jià)為： (2, + ) 26,=30,059,737(元 ) 地價(jià)的確定 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》及估價(jià)對(duì)象的具體狀況，我們對(duì)委估宗地采用了剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法對(duì)委估宗地進(jìn) 行地價(jià)測(cè)算，我們認(rèn)真分析上述估價(jià)方法所得結(jié)果結(jié)合估價(jià)師評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，我們還考慮該地塊的各項(xiàng)影響因素、面臨的風(fēng)險(xiǎn)及新建縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景 ,確定剩余法的權(quán)重為 ，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的權(quán)重為 。 評(píng)估結(jié)果 =47,210,630元 +30,059,737元 =42,065,362元 單價(jià) : 42,065,362 元 /26, = /平方米 42 結(jié)合估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)，確定本次待估宗地的地價(jià)總額為 4,207 萬(wàn)元，折合單位地價(jià)為 1, /平方米。 估價(jià)結(jié)果 江西 **房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限公司 委托評(píng)估位于江西省 ***的宗地，評(píng)估土地總面積 26,，容積率 ，在 2020年 6月 16日，評(píng)估設(shè)定用途為商住用地，評(píng)估土地使用年限設(shè)定為 : 66年，評(píng)估設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度為紅線外“五通”及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整條件下土地使用權(quán)價(jià)格如下： 總 地 價(jià)： 4,207萬(wàn) 元 人民幣大寫：肆仟貳佰零柒萬(wàn)元整 單位地價(jià) :1, /平方米 43 第四部分 附 件 附 件 一：委估物業(yè)照片 附 件 二：評(píng)估委托書復(fù)印件 附 件 三：《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件 附 件 四 ：《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》復(fù)印件 附 件 五：土地估價(jià)師資格證書復(fù)印件 附 件 六：土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件 附 件 七：土地評(píng)估機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 44 委估宗地現(xiàn)狀 委估宗地現(xiàn)狀