【導讀】以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。運用持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務(wù)”。五項特色”的管理方針。針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。將日常工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心、稱心的居?。üぷ鳎┉h(huán)境。共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。易爆等危險品進入大廈，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，發(fā)生特殊事件時力爭將損失降至最小程度。新，不斷提出建設(shè)性意見，全力做好與前期施工單位的銜接工作。責，但這只是滿足了業(yè)主的一般需求，“以人為本”就要同時關(guān)注他們的精神世界，與政府公安、消防、司法部門保持良好的關(guān)系。成立義務(wù)消防隊，定期舉行消防演習。

　　

【正文】 施，小到花草樹木都應(yīng)有詳細的資料。 （ 1）分辯真?zhèn)? （ 2）分類排序 （ 3）組編檔號 （ 4）裝訂精美 （ 1）采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。 （ 2）采用多種形式的文檔儲存方法，便于原始檔案的管理（如：采用錄像、刻盤、膠卷、照片、圖景等方法）。 （ 3）建議盡可能的采用電腦儲存，便于查找調(diào)用，以便更好地保護原始檔案的資料免受翻動的折磨和損壞。 （ 4）建立健全檔案的外借管理規(guī)定，檔案管理必須專人負責，應(yīng)做到保管、保密，工作細致，如有破損，應(yīng)及時修補。 （ 5） 檔案管理室必須達到防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”標準。 第九章 各項專業(yè)管理工作方案 一、公共設(shè)施設(shè)備管理 管理目標 保證設(shè)備運行正常，無重大管理責任事故。 管理措施 （ 1）制定設(shè)備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。 （ 2）配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。 （ 3）設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物，灰塵積垢，無四害發(fā)生，機房環(huán)境符合設(shè)備要求。 （ 4）建立供電、供水管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員 24 小時值班。 （ 5）監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、 設(shè)備運行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標準時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。 （ 6）消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無損，確保隨時啟用。 （ 7）消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。 （ 8）制定有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通，無火災(zāi)安全隱患。 （ 9）給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證，水質(zhì)化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵 、水池、水箱有嚴格的管理措施，水箱、水池周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)暢通，汛期無泛水，地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，保證無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。 (10) 公共配套服務(wù)設(shè)施維護周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。 （維修保養(yǎng)計劃及標準見，封標文件） 二、安全管理 管理目標 （ 1）確保大廈內(nèi)無因管理責任引發(fā)的重大火災(zāi)。 （ 2）維護好大廈內(nèi)的公共秩 序，控制私設(shè)攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象；控制小商小販進入。 （ 3）有預見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況，采取防范措施。 建立交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡(luò) （ 1）在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)設(shè)立流動崗哨，實行 24H 值班巡邏制。做到 30 分鐘巡視一遍，并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。 （ 2）遇有緊急情況或其他治安需要，管理部通過對講機下達指令，巡邏人員可在 1 分 — 3 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行支援。 （ 3）與當?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請其警官兼任管理處安全管理指導員，定期與安全管理部分析治安形勢 、特點及防范的方法和技能。 緊急情況下的應(yīng)急處理措施 （ 1）發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時，管理部迅速調(diào)集巡邏安全管理員，以最快的速度到達現(xiàn)場，控制局面，爭取主動。 （ 2）迅速調(diào)整人力、物力，以確保應(yīng)急工作的順利進行。 （ 3）發(fā)生案件時，立即報警并維護現(xiàn)場，協(xié)助公安機關(guān)調(diào)查破案。 （ 4）安全管理部經(jīng)理應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達現(xiàn)場，沉著、機智實施處理，并向上級進行報告。 （附：應(yīng)急預案） 三、裝修管理 日常裝修管理 （ 1）管理處安排人員辦理裝修隊伍的培訓、驗資、登記、審批和發(fā)放各類證件。 （ 2）跟蹤施工情況，工程管理人員每日巡視，了解各施工點施工情況，安全管理員每日三次不定時巡視，了解施工情況及糾察施工隊運行情況。 （ 3）安全管理員 24H 小時值班，控制人員進出并做好相應(yīng)記錄。 （ 4）裝修垃圾清運。采取定時上門收集和業(yè)戶申請相結(jié)合的方法，袋裝清運，日清日運，不堆積、不滯留，不污染物業(yè)轄區(qū)內(nèi)外衛(wèi)生環(huán)境。 裝修安全管理 （ 1）安全管理部負責裝修日常安全工作。 （ 2）與業(yè)戶和施工隊負 責人簽訂安全責任書。 （ 3）裝修材料按指定時間進入，安全管理員進行認真的查驗，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未做處理的材料嚴禁入內(nèi)。 （ 4）需要進行燒焊等動火作業(yè)，應(yīng)向安全管理部提出申請，經(jīng)批準后在管理人員的監(jiān)護下，方可作業(yè)。 （ 5）安全管理員巡查時，對裝修點的材料、裝修方式進行認真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時處理報告。 （ 6）發(fā)生緊急事故時，按緊急處理措施程序進行。 四、消防管理 消防組織機構(gòu)的建立 （ 1）安全管理部負責組織建立消防安全小組。 （ 2）安全管理部經(jīng)理為消防安全負責人。 （ 3）管理處 其他成員為義務(wù)消防員。 （ 4）安全管理部主管為專職安全監(jiān)督員。 （ 5）日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。 （ 6）管理部負責制定組織機構(gòu)圖及人員職責。 建立各項消防制度 （ 1）消防檢查制度。 （ 2）專職安全員每日檢查物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的消防安全情況，包括消防設(shè)備、動火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查結(jié)果記錄在《安全員交接班記錄》中，該記錄每天由安全管理員班長審閱，每周部門經(jīng)理審核，并存檔。 （ 3）兼職巡視員負責每樓、每層消防安全情況巡視，每半小時巡視一遍，并做好安全巡視記錄。 （ 4）在安全檢查中發(fā) 現(xiàn)消防隱患，應(yīng)及時采取整改措施，做到隨時發(fā)現(xiàn)隨時整改。 （ 5）發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患，應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》限期整改，并跟蹤驗證。 （ 6）安全管理部制定《動火審批制度》，內(nèi)容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。 防火措施 （ 1）貫徹“預防為主，防消結(jié)合”的方針，全體員工樹立防火意識，管理處每月確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負責小區(qū)的消防工作。 （ 2）嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路，電器線路需維修時請及時找工程部安排施工。 （ 3）嚴禁在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹 等。 （ 4）不準改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。 （ 5）不準在樓道、過道設(shè)立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。 （ 6）嚴格裝修審批手續(xù)，動火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。 （ 7）公共場所嚴禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性裝修材料要嚴格控制，并加已處理。 （ 8）配備火警發(fā)生時的必須器材，如：應(yīng)急照明燈等。 消防知識培訓 （ 1）對業(yè)戶的消防要求（包括安全用水、用電），通過《業(yè)戶須知》、《管理公約》傳達到業(yè)戶，并向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學習的資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)戶進行消防宣傳教育。 （ 2）管理處 內(nèi)部每個月的第一個星期一上午為各部門消防知識學習時間，學習教材是安全消防管理條例，內(nèi)部的消防管理制度，設(shè)備設(shè)施的操作方法等，學習情況須詳細記錄。 （ 3）管理處主任每月檢查一次安全活動記錄并簽字認可。 （ 4）在安全消防活動日檢查出的安全、消防隱患，由各部門自行在活動記錄中登記并整改。 （ 5）專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓，考試合格后方可任職，其資格每半年確認一次。 消防設(shè)備管理 （ 1）建立消防檔案。 （ 2）對各種消防設(shè)備和設(shè)施的標識進行設(shè)計，編制《消防設(shè)備標識登記》。消防設(shè)備標識由管 理處主任指定專人實施，并在各項安全檢查中作為檢查內(nèi)容。 （ 3）制定《消防設(shè)備管理制度》，對消防設(shè)施、設(shè)備進行檢查維護。 消防演習 （ 1）物業(yè)轄區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習，具體辦法和內(nèi)容參見《火災(zāi)應(yīng)急消防預案》并報告公安消防部門。 （ 2）消防演習后，安全管理部編制《消防演習報告》。對演習過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時調(diào)整、糾正并驗證其結(jié)果。 五、車輛管理 為確保小區(qū)車輛安全，為業(yè)戶提供良好的車輛保管服務(wù)，特制定本標準。 24h 值班制度，由小區(qū)安全管理員負責管理，車輛可以隨時進出、停放。 ：車輛進入停車場應(yīng)一停二慢，必須服從管理員的智慧和安排，取得管理員同意后方可進入。 ：車輛停放是必須服從管理員指揮，注意前后左右的車輛的安全，在規(guī)定位置上停放，并與周圍車輛保持適當距離，不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙，車主必須所好車門，調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品需隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場，不得在他人車輛旁停留。管理員應(yīng)指揮車輛停放，查看車輛有無上鎖，又無外部破損，應(yīng)通知車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。 停車場車位分固定車位和非固定車位，車主按類使用車位。 ：車輛駛離停車位時應(yīng)注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車牌，管理員核對牌號相符，收回停車牌、收取停車費后方可駛離。 ，熱情服務(wù)，不得會客、喝酒、睡覺，不得離開，不得讓親朋好友和其他無關(guān)人員進入停車場，嚴格核對駛離車輛的牌號，對車主的合理要求應(yīng)給予滿足。管理員交接班時應(yīng)辦理交接手續(xù)，核實停車場內(nèi)車輛予登記記錄相符，并列簽字交接。 、練習車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和 其他危險品的車輛停放。 六、清潔管理 （略）。 。（詳見封標文件） 保潔工作流程級標準按照 ISO 9000 標準，由本公司制定。大廈玻璃幕及外墻清洗將委托專業(yè)服務(wù)公司實施。