【導(dǎo)讀】（一）物業(yè)管理的類型物業(yè)管理可按不同的分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類。管理側(cè)重于電梯管理、消防安全和安全保衛(wèi)等等。收益性物業(yè)主要是指經(jīng)。營性房屋，它通過房屋的經(jīng)營實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值。非收益性物業(yè)則主要指向業(yè)主和使用者提供效用、作為經(jīng)營輔助設(shè)施或消費(fèi)品而。如企業(yè)經(jīng)營所必須的辦公樓宇設(shè)施、工廠廠房設(shè)施、倉庫設(shè)施以及住宅等。對于非收益性物業(yè)，物業(yè)管理的內(nèi)容主要是管理和服務(wù)，目的在于保證物業(yè)的正常使用，為業(yè)主和使用者創(chuàng)造安全、舒適、清潔的使用和居住環(huán)境。營為分體，其目的是保證業(yè)主能夠取得最好的經(jīng)營效益，并使物業(yè)能夠保值、增值。應(yīng)當(dāng)注意的是收益性物業(yè)管理與非收益性物業(yè)管理的劃分并不是絕對的。物業(yè)，作為企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略計(jì)劃中的一部分，亦會(huì)出現(xiàn)購置、租賃、轉(zhuǎn)讓等經(jīng)營內(nèi)容。主應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的管理服務(wù)費(fèi)。車或扭送派出所處理。認(rèn)真執(zhí)行規(guī)定，對可疑情況及時(shí)報(bào)告。以仲裁或向小區(qū)所屬人民法院提起訴訟。

　　

【正文】 換或如數(shù)交回工服、鑰匙等由工服管理員收后簽字 . 工服的洗滌 :對不同級別 ,崗位及工服的材料區(qū)別規(guī)定 . 外裝、經(jīng)理、主管、文員 ,客務(wù)的套裝一個(gè)月?lián)Q一次 ,保安服半個(gè)月?lián)Q洗一次 ,工程、管業(yè) 工服一周換洗一次 . 襯 衫 ,白色的三天換洗一次 ,保安、客務(wù)襯衫冬季一周 ,夏季三天 . 換洗時(shí)間為每周一、三、五 8:00AM4:00PM(不分部門 ,隨時(shí)提供換裝服務(wù) ).二、四辦理工 服縫補(bǔ)修改、整理清點(diǎn)及帳務(wù)處理工作 . 如因特殊工種 ,特殊情況致使工作服過臟確需臨時(shí)換裝須注明原因 ,經(jīng)本部門經(jīng)理同意后簽 單工服管理員方可更換 . 任何員工不可在工服房內(nèi)換工服 ,如有違反規(guī)定 ,無故刁難工服管理員或不聽勸阻到工服房 試衣、換裝 ,管理員記下工牌號 ,報(bào)人事部按違紀(jì)處理 . 員工換洗工服前應(yīng) 把衣內(nèi)物品掏干凈 ,以免丟失洗壞 ,如因個(gè)人原因造成不良后果 ,損失自 負(fù) . 員工在工作中不慎損壞工服 ,應(yīng)及時(shí)向工服管理員聲明 ,進(jìn)行修補(bǔ) ,對確屬有意損 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 41 頁，共 65 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 壞工服的員 工 ,要上報(bào)予以嚴(yán)肅處理 . 部門經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行 保安部標(biāo)識(shí)管理規(guī)定 為了保證客戶識(shí)別 ,便于規(guī)范管理 ,防止混淆 . 適用于理工科技大廈保安部的消防標(biāo)識(shí)及交通標(biāo)識(shí)的管理 . 保安部巡視人員負(fù)責(zé)檢查標(biāo)識(shí)的完好狀況 . 保安部內(nèi)保主管負(fù)責(zé)管理標(biāo) 識(shí)臺(tái)賬 .并在《標(biāo)識(shí)臺(tái)賬》上做登記記錄。 保安部經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查實(shí)施情況 . 保安部標(biāo)識(shí)分為消防標(biāo)識(shí)和交通標(biāo)識(shí)兩類 .保安部內(nèi)保主管要做好標(biāo)識(shí)臺(tái) 賬管理工作。 巡視人員在巡視時(shí)檢查標(biāo)識(shí)是否正確清晰 .如有問題及時(shí)補(bǔ)貼和更換 ,或通 知有關(guān)部門及人員 . 使用者要愛護(hù)標(biāo)識(shí) ,時(shí)刻保持標(biāo)識(shí)的完整性 . 當(dāng)標(biāo)識(shí)變更時(shí) ,要及時(shí)在臺(tái)賬上做好變更記錄 . 保安部經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行 中控室管理規(guī)定 1. 目的 保證大 廈的消防安全 ,治安狀況良好 ,保障公司、客戶的利益 . 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 42 頁，共 65 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 2. 范圍 適用于理工科技大廈項(xiàng)目部 . 3. 職責(zé) 保安部消防主管負(fù)責(zé)中控室管理活動(dòng)的實(shí)施、檢查 . 各班組組長負(fù)責(zé)本班次的值勤安排與職責(zé)分工 .并在《中控室值班工作日志》上做好記錄。 4. 程序 保持高度警惕、了解社會(huì)治安動(dòng)態(tài) ,熟知設(shè)防部位狀況、明確設(shè)防目的、要求 . 忠于職守、堅(jiān)守崗位、嚴(yán)禁脫崗、酒后值勤 . 非中控室值勤人員、消防主管、警衛(wèi)主管、保安部經(jīng)理、工程部維修人員 ,無關(guān)人員不得進(jìn) 入 ,需進(jìn)入時(shí)必須有保安部經(jīng)理、消防主管、警衛(wèi)主管批準(zhǔn)后方可進(jìn)入，中控室值班人員在《非中 控室人員進(jìn)出登記表》上做好記錄。 值班期間 ,要按規(guī)定與巡邏人員保持密切聯(lián)系 ,互相溝通有關(guān)安全信息 . 消防設(shè)備、設(shè)施 ,監(jiān)控設(shè)備、設(shè)施需要或報(bào)警設(shè)備 ,維修需停機(jī)時(shí)按有關(guān)單位 (部門 )負(fù)責(zé)人簽 署的通知書停機(jī) ,不得用口頭通知代替 ,停機(jī)時(shí)間的安全工作由簽署通知的負(fù)責(zé)人組織落實(shí) . 值機(jī)人員要熟練掌握控制設(shè)備的操作規(guī)程及操作技術(shù) ,能排除簡單的設(shè)備故障 . 報(bào)警監(jiān)控設(shè)備發(fā)生故障時(shí) ,值機(jī)人員應(yīng)立 即向消防主管匯報(bào) ,由消防主管向工程部匯報(bào)維修 ,不 得擅自處理 . 監(jiān)控設(shè)備的錄像機(jī)、電視屏幕 ,不得移用于看錄像 ,做電子游戲等娛樂消遣 . 發(fā)生報(bào)警時(shí)要保持冷靜 ,判明報(bào)警的部位和種類 ,查驗(yàn)清楚后 ,應(yīng)作好記錄 . 發(fā)生入侵需要做出反應(yīng)時(shí) ,值勤人員應(yīng)立即向應(yīng)急處置指揮人員 ,備勤人員及其他有關(guān)人員報(bào) 告 . 應(yīng)急處置人員出動(dòng)后應(yīng)繼續(xù)利用監(jiān)視設(shè)備了解發(fā)案現(xiàn)場及其周圍的動(dòng)態(tài) ,隨時(shí)向 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 43 頁，共 65 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 應(yīng)急處置人 員通報(bào)情況 ,事后作好記錄 . 認(rèn)真做好工作記錄 . 5. 監(jiān)督執(zhí)行 由保安部經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行 . 保安員值勤巡邏指導(dǎo)書 保證安全服務(wù)質(zhì)量 ,提高保安人員值勤能力 . 適用于理工大廈保安員值勤巡邏的管理 . 保安部經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查保安員服務(wù)質(zhì)量 ,并制定工作計(jì)劃 . 保安部警衛(wèi)主管、警衛(wèi)隊(duì)長負(fù)責(zé)監(jiān)督各崗位值勤情況 ,檢查批閱值班日志 ,并檢查巡視記錄、 日報(bào)表、加班登記、出入登記的記錄情況與實(shí)施情況 ,協(xié)助班長處理疑難情況，并做《保安部工作 日報(bào)表》上做好記錄 警衛(wèi)班長、交通班長負(fù)責(zé)本班的班次 安排與定人定崗 ,記錄本班次所發(fā)生的情況、問題及處理 方法 ,協(xié)助本班隊(duì)員處理問題 ,檢查各崗位工作情況 ,并作出講評 ,匯報(bào)警衛(wèi)隊(duì)長與警衛(wèi)主管 .并在 《 值班日志》上做好記錄。 上崗文明用語及要求 上前先向客人敬禮 , 然后問先生 /小姐您好 ,再提出問題或服務(wù)內(nèi)容： ?? ,謝謝合作 . 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 44 頁，共 65 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ？ . ？沒有請您補(bǔ)辦 ,謝謝 . ,這里不能?? ,請您?? ,謝謝合作 . ,謝謝 . 執(zhí)勤要求 : ,應(yīng)精神飽滿、集中精力 ,待客要文明、熱情、禮貌、主動(dòng)，嚴(yán)禁與無關(guān)人員 閑聊、說笑、打鬧和做其它與崗上無關(guān)的事項(xiàng) . :一律兩手背后 ,左手握右手 ,兩腳分開與肩同寬 ,挺胸收腹 ,上體保持正直 ,嚴(yán)禁靠 墻扶物 . ,嚴(yán)禁在執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)來回走動(dòng) .處理情況后 ,應(yīng)立即回到原站立點(diǎn) . ,要注意以下事項(xiàng) . . ,嚴(yán)禁出現(xiàn)雙手扶 值班臺(tái)與他人說笑、打鬧 ,有不禮貌不尊 重賓客的行為 . ,應(yīng)采取相應(yīng)的措施立即制止 ,同時(shí) 應(yīng)講究方法政策 .遇有處理不了的情況 ,應(yīng)立即上報(bào) ,禁止出現(xiàn)處理問題 時(shí)所產(chǎn)生的不利影響大于所發(fā)生問題的影響 ,必要時(shí)采用迂回方法處理 . 警衛(wèi)班工作程序 . 上崗提前十五分鐘整隊(duì) ,整理著裝、儀容 .由班長主持開班前會(huì) ,分配勤務(wù) ,安排崗位 ,提出要 求 .警衛(wèi)隊(duì)長監(jiān)督此活動(dòng)實(shí)施過程 ,并下達(dá)上崗指令 . 班長接到指令后 ,下達(dá)口令 ,將隊(duì)伍按部隊(duì)齊步行進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)帶到各崗位 ,逐一接崗 .警衛(wèi)隊(duì)員在 交接崗時(shí)應(yīng)互相敬禮 ,問候 “ 您好 ” ,同時(shí)交接值勤設(shè)備、用具及其它需要交接的事項(xiàng) ,如上級通 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 45 頁，共 65 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 知、要求、未辦事宜 . 交接完畢 ,下崗隊(duì)員由班長統(tǒng)一帶步 ,齊步行進(jìn)到指定地點(diǎn) ,講評當(dāng)班工作情況 ,指出存在問 題 ,并向接班班長移交質(zhì)量記錄表格、值勤用品 ,向隊(duì)長匯報(bào)值勤情況 ,由隊(duì)長下達(dá) “ 解散 ” 口令后 方可解散 . 各崗工作標(biāo)準(zhǔn) . 一號崗 1)職責(zé)及要求 、大 門的安全秩序 ,并負(fù)責(zé)疏導(dǎo)門前交通 ,車輛停放 ,保證顧客出 行 ,進(jìn)入暢通有序 .工作時(shí)間為早 7:00至晚 18:30. ,精神飽滿 ,精力集中 ,不與無關(guān)人員閑聊 ,不為他人存放私人物品 . 、打鬧 ,嚴(yán)禁易燃易爆物品進(jìn)入大廈 ,嚴(yán)禁在門前存放自行車 . 《物品持出證》方可放行 . 2)容易發(fā)生的問題及處理方法 ,請其將車停放在臺(tái)階下 . 入大廈時(shí) ,警員上前阻攔 ,請其在樓外等侯 ,由警員負(fù)責(zé)聯(lián)系要找的 客戶到樓外接待 . ,無物品持出證 ,請其補(bǔ)辦 . ,勸其將車存在自行車棚內(nèi) . 二號崗 1)職責(zé)及要求 ,做到顧客出行、進(jìn)入暢通無阻 ,負(fù)責(zé)疏導(dǎo)出租 車、郵政、快遞車輛停放 ,保證門前車輛暢通無擁堵 ,無擺放不整齊現(xiàn)象 .工作時(shí)間為 24 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 46 頁，共 65 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 小時(shí)制 . ,除總經(jīng)理、大廈經(jīng)理或其它部門需迎送客人外嚴(yán) 禁本公司員工由此 出入 . 、易爆等危險(xiǎn)物品進(jìn)入大廈 . 、節(jié)假日及非工作時(shí)間對賓客實(shí)施驗(yàn)證登記制度 ,由客人在《理工大廈出入人員登 記表》上進(jìn)行登記 .對由此出貨的顧客收取《物品持出證》 . ,沙發(fā)上無躺臥、吸煙、吃飯、嘻笑打鬧 ,夜間值勤警衛(wèi)嚴(yán)禁在沙發(fā) 上躺臥 . 2)二號崗容易發(fā)生的問題及處理方法 ,將車輛停放在路中 ,造成交通堵褰 ,警員立即上前疏導(dǎo) . ,應(yīng)立即上前糾正 . ,勸其離開 . ,有時(shí)停到出租車位 ,造成車隊(duì)人員糾紛 ,應(yīng)立即上前糾正 . ,出貨無出門條 ,告其補(bǔ)辦 . 五號崗職責(zé)及要求 、搬運(yùn)秩序 ,保證暢通 . ,施工人員憑證進(jìn)入大廈施工 .并督促施工人員按規(guī)定時(shí)間向內(nèi)、向 外搬運(yùn)施工材料及垃圾 . 、易爆等危險(xiǎn)物品在未經(jīng)保安部經(jīng)理同 意進(jìn)入大廈 . 11:00至 13:00、 16:30分至 18:00禁止使用貨梯 .客戶向內(nèi)搬運(yùn)貨物 ,警員必須指 引客戶用貨梯禁止使用客梯 . ,收送餐證 ,否則不準(zhǔn)進(jìn)入 . ,禁止停到五號崗 . . 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 47 頁，共 65 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 交通班工作程序 交通班工作時(shí)間為 1號崗早 8:00至晚 17:30,2號崗早 8:00至晚 17:30,地庫早 7:30至 19:00, 自行車樓 7:30至 19:30,上崗程序與警衛(wèi) 班一致 . 各崗位工作標(biāo)準(zhǔn) . 交通 1號崗 .工作范圍 :西到地下車庫入口處 ,南到大門口 ,東到招 商行外樓梯口一線 . :①手勢準(zhǔn)確 ,指揮有序 ,保證暢通無阻 .②所轄區(qū)域內(nèi)無亂停、亂放 ,整齊明了 . ③及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題 ,保證無逆行、擁填現(xiàn)象 . 交通 2號崗⑤⑥ ,工作范圍：微型汽車停車場 ,出租車停放區(qū) ,大廈西側(cè) 一線停車區(qū) ,自行車停車處東半部 . :①交通手勢準(zhǔn)確正規(guī) ,指揮有序 ,保證暢通無阻 .②出租車停放區(qū)無外來車輛停 放 ,微型車場無大車停放 ,自行車擺放整齊 .③所轄區(qū)域車輛擺放整齊 ,無亂停亂放 ,無擁堵 ,無逆行 現(xiàn)象 .④出現(xiàn)問題能及時(shí)發(fā)現(xiàn) ,妥善處理 ,事后報(bào)告 . 地下車庫崗 . :①熟悉每個(gè)車位所在公司名稱、停放車輛的車型、車號、顏色 ,車輛進(jìn)入車庫 要驗(yàn)證 ,指揮停放到指定車位 ,做到整齊有序 ,嚴(yán)禁無證車輛進(jìn)入車庫私自停放 ,嚴(yán)禁占用他人車 位 . ②嚴(yán) 禁自行車、三輪車、摩托車進(jìn)入地下車庫停車場 .③保證車輛停放的安全 ,并作好記錄 .④ 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 48 頁，共 65 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 當(dāng)客戶存車時(shí) ,必須仔細(xì)檢查 ,如有劃傷痕跡 ,及時(shí)報(bào)告車主 ,查明情況原因 ,時(shí)間 ,地點(diǎn)及時(shí)做好登 記 ,讓車主簽字 .⑤發(fā)現(xiàn)車門車窗、后背箱沒鎖情況 ,及時(shí) ,與客戶車主取得聯(lián)系 ,將其關(guān)好 . 保安員巡邏工作標(biāo)準(zhǔn) . 保安員巡邏時(shí)不得少于兩人 ,白天不得少于三次 ,夜間不得少于四次 ,并將每次巡視作好記 錄 ,填寫在值班日志上 .23點(diǎn)后巡視 ,要記錄加班客戶 ,填寫《客戶 23點(diǎn)后加班登記表》 ,并由加班人 代表簽字確認(rèn) . 巡邏方式可由上至下 ,也可由下至上 ,交叉進(jìn)行 ,發(fā)現(xiàn)有未鎖門 ,門未鎖嚴(yán)應(yīng)立即報(bào)班長 ,班長 核實(shí)后 ,報(bào)值班經(jīng)理處理 .嚴(yán)禁私自進(jìn)入顧客房間 ,發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)設(shè)施有損壞情況應(yīng)及時(shí)上報(bào) ,并通知相 關(guān)部門進(jìn)行維修 . 對休息日和非工作時(shí)間施工的單位 ,要查看是否持有經(jīng)批準(zhǔn)的《施工加 班申請表》 . 發(fā)現(xiàn)有反常情況和意外情況時(shí) ,除及時(shí)報(bào)告外 ,要采取必要措施 ,防止火災(zāi)、重大事故和破壞 行為的發(fā)生 . ,要保護(hù)現(xiàn)場 ,迅速上報(bào)保安部 ,積極向有關(guān)部門提供情況 ,協(xié)助調(diào)查偵破 . 、滋事、毆斗、謀殺、破壞、放火等犯罪現(xiàn)象 ,要挺身而出 ,堅(jiān)決果斷地采取措 施 ,抓獲犯罪分子 . 對重點(diǎn)部位要勤查、勤看、細(xì)查、細(xì)看 ,掌握消防器材的