【導讀】羅肅薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃腿蚅蝿羈膈莄薁襖膈蕆袇膂膇蕿蝕肈膆蟻裊羄膅莁蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁節(jié)蕆螅羇芁薀羀袃芀螞螃膂艿莂薆肈羋蒄螁羄莇薆薄袀莆芆蝿螅莆莈薂膄蒞薁袈肀莄蚃蟻羆莃莂袆袂莂蒅蠆膁莁薇襖肇蒀蠆蚇羃蒀荿袃衿肆蒁蚅裊肅蚄羈膃肄莃螄聿肄蒆罿羅肅薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃腿蚅蝿羈膈莄薁襖膈蕆袇膂膇蕿蝕肈膆蟻裊羄膅莁蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁節(jié)蕆螅羇芁薀羀袃芀螞螃膂艿莂薆肈羋蒄螁羄莇薆薄袀莆芆蝿螅莆莈薂膄蒞薁袈肀莄蚃蟻羆莃莂袆袂莂蒅蠆膁莁薇襖肇蒀蠆蚇羃蒀荿袃衿肆蒁蚅裊肅蚄羈膃肄莃螄聿肄蒆罿羅肅薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃腿蚅蝿羈膈莄薁襖膈蕆袇膂膇蕿蝕肈膆蟻裊羄膅莁蚈袀芄蒃袃螆芃薅蚆肅節(jié)芅袂肁節(jié)蕆螅羇芁薀羀袃芀螞螃膂艿莂薆肈羋蒄螁羄莇薆薄袀莆芆蝿螅莆莈薂膄蒞薁袈肀莄蚃蟻羆莃莂袆袂莂蒅蠆膁莁薇襖肇蒀蠆蚇羃蒀荿袃衿肆蒁蚅裊肅蚄羈膃肄莃螄聿肄蒆罿羅肅薈螂袁肂蝕薅膀膁莀螀肆膀蒂薃腿蚅蝿

　　

【正文】 工作在物業(yè)交付使 用時做到?jīng)]有漏洞，安全系統(tǒng)設施完好無損，需要時及時投入使用，把 區(qū) 域 安全納入城市這個大系統(tǒng)中去。人才是各行各業(yè)管理水平，技術水平和企業(yè)生存發(fā)展的重要保證。物業(yè)管理也是一樣，物業(yè)投入使用時才進入的物業(yè)管理隊伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導致很多不應有的失誤，也給業(yè)主留下了不好的印象，而物業(yè)的早期介入可以提前造就一批高素質的管理人才，在物業(yè)交付使用時及時提供與之相適應的優(yōu)質服務。 第二節(jié) 、 前期工作的階段性內容 立項決策階段 在房地產(chǎn)開發(fā)項目立項以前進行市場調研和項目可行性研究評估時，物業(yè)管理人員對該項目的市場定位，潛在業(yè)主的構成以及消費水平，周邊物業(yè)管理概況及日后的物業(yè)管理內容、管理標準及成本、利潤測算等方面向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供參考建議，以協(xié)助減少決策中的風險性。 規(guī)劃設計階段 物業(yè)管理工作需要一定的地方和空間來開展，需要從管理的角度、從整體效益的角度來規(guī)劃。物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設計，可以全面細致了反映物業(yè)管理得以順利實施的各種需要，以及在以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設 計上存在的種種問 題或缺陷，并可把這些情況以咨詢報告的形式提交開發(fā) 單位，責成設計單位在設計中予以糾正。因此，規(guī)劃設計時物業(yè)管理公司一般應注意配套設施的完善、水電氣供應容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理方式、綠化布置、消防設施、建筑材料的選用和其它等方面的問題，從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局，安全使用和投入使用后長期物業(yè)管理的角度提出建議。 施工建設階段 物業(yè)管理企業(yè)在施工階段的參與主要是確保工程施工質量。物業(yè)管理企業(yè)不僅接管理新建的樓宇，更管理著使用年限較長的物業(yè)，對樓宇使用過程中暴露出的各種質量問題有所了解。諸如衛(wèi)生間、廚 房等處的漏水問題及其成因； 11 水電管線如何布置才有利于安全和便于管理；什么樣的墻會滲水；供暖管道哪些部分容易炙傷人等等。物業(yè)管理企業(yè)通過現(xiàn)場指導和監(jiān)督，以期在施工中予以徹底解決而不遺留下來成為日后使用和管理中難以克服的障礙。 一個項目在開發(fā)企業(yè)及施工單位交付使用后的幾十、上百年的使用過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來面對各種可能出現(xiàn)的問題。如果物業(yè)管理企業(yè)對該物業(yè)的內部結構、管線布置、甚至所用建材的性能知之甚少或不了解，那么就很難管理好，或無法管理。所以，物業(yè)管理企業(yè)有必要選派相應專業(yè)的人員參與施工質量監(jiān)理，配合 開發(fā)企業(yè)和施工部門共同確保工程施工質量。物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質量監(jiān)理的要點包括： （ 1） 應選派 或者計劃留用 有關專業(yè)人員參與工程施工質量監(jiān)理； （ 2） 要盡可能全面地收集 項目 的各種資料。同進熟悉各個部分，為日后管理作好充分的準備； （ 3） 按國家規(guī)定的技術標準，對工程設計與設計單位、施工單位、開發(fā)商一起認真進行技術交底和圖紙會審； （ 4） 工程施工中按國 家現(xiàn)行有關法律規(guī)定、技術標準及合同不斷進行檢查，如：是否嚴格設計按設計要求施工，隱蔽工程的施工質量，使用各種材料、備件是否符合質量要求等等。 竣工驗收階段 竣工驗收是全面考核建設工作、檢查所建工程是否符合設計要求和工程質量好壞的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理公司通過參加前期介入，對建設情況的內幕和存在的問題比較了解，應及時提出意見，適當?shù)匕褑栴}暴露出來?？⒐を炇崭嚓P注室內的裝修、水電設施而對室外的公共部分關注較少。 物業(yè)管理公司 應關注例如管道的走向、各種管道井的位置是否與圖紙一致，化糞池和排污井的規(guī)格是否規(guī)范，水電表的廠家、型號是否為推薦產(chǎn)品，停車場、道路是否符合要求；避雷系統(tǒng)是否可用 等 與物業(yè)管理息息相關的問題。 接管驗收階段 接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)接管理開發(fā)企業(yè)、建 設單位的物業(yè)，以物業(yè)主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的接管驗收，是竣工驗收的再驗收。在完成接管驗收后，整體物業(yè)連同設備就應移交物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)的接管驗收， 12 不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應特別注重對綜合功能的驗收。物業(yè)的接管驗收，由開發(fā)建設單位和物業(yè)管理公司共同組織驗收小組進行。 第三節(jié) 、 前期工作的人員配置 為了保證 瓊珠海岸項目的物業(yè)管理前期介入的成功，物業(yè)顧問管理公司 選擇并組織好參與前期介入的人員。由于物業(yè)開發(fā)周期長， 人員組成 采取兩種方式： （?。┲醒雸F隊 人 員（ 2～ 3 人），由 項目負責人 、結構工程師和設備工程師三人組成； 從項目開始到項目結束，參與項目的全過程。介入人員的素質與技術在很大程度上決定 了物業(yè)管理前期介入的成敗，中央團隊由 一名經(jīng)驗豐富、知識全面的管理人員來領導 物業(yè)管理的前期介入 工作 ，結構工程師和設備工程師進行配合，分管土建工程和設備安裝的質量把關，通過技術人員的技術把關，形成物業(yè)顧問中央團隊的組織形式， 來保證物業(yè)管理前期介入達到預期的結果。（ 2） 選定一名物業(yè)實際操作經(jīng)驗豐富的管理人員進行物業(yè)的現(xiàn)場跟蹤，組織 或者選聘物業(yè)管理公司進行項目的物業(yè)管理工作。協(xié)助 發(fā)展商組建 物業(yè)管理公司的基本組織架構，各類文件體系的籌備，物業(yè)服務人員的鑒定，人員的組織培訓與學習物業(yè)崗位職責的設定 。 為物業(yè)管理企業(yè)順利進行項目接管奠定基礎。同時進行 現(xiàn)場 發(fā)生的各類與項目和物業(yè)管理相關的問題 建議， 進行物業(yè)顧問項目團隊和開發(fā)商之間的聯(lián)系，以求得問題的最好解決。 確保物業(yè)前期介入的目的實現(xiàn)。 13 第二章前期工作 內容 要點及示例 對垃圾房的設置、管理用房的面積、位置和配備提出建議 1. 物業(yè)管理用房配置 目錄 2. 垃圾房的設置 （ 1） 干垃圾房用于辦公、商場垃圾的處理，建議面積為 50m2。房內具有煙感、噴淋及給排水設施，并要設立單獨的消防分區(qū)。房屋大門寬度應在 米左右，為使生活垃圾與建筑垃圾有效分離（寫字樓經(jīng)常要裝修），屋內要考慮砌筑分隔墻。 用房部位 辦公室設備配置 前臺接待處 直線、分機、寬帶、電源插座 項目經(jīng)理辦公 室 直線、分機、寬帶、電源插座 會議室 分機、寬帶、電源插座 客服部辦公室 直線、分機、寬帶、電源插座 綜合部辦公室 直線、分機、寬帶、電源插座 綜合檔案室 電源插座 綜合服務間 分機、傳真機、打印機、電源插座 財務辦公室 直線、分機、寬帶、電源插座 工程部辦公室 直線、分機、寬帶、電源插座 工具、材料間 電源插座 1 綜合倉庫 分機、寬帶、電源插座 1 制作間 電源插座 1 保安員宿舍 分機、電源插座 1 員工更衣間、浴室 電源插座 1 餐廳 /廚房 分機、電源插座 14 （ 2） 干垃圾房只適于散垃圾的清運，桶裝垃圾用于此并不合適。因為翻桶垃圾車高度太高，無法運作。 （ 3） 公寓 每層建議設立垃圾間，面積在 2 平方米左右。間內具有煙感、噴淋設施，并設立防火門。如方便，可考慮安裝排風設施。 從節(jié)能角度對項目的、外立面及圍護材料提 出建議 1. 窗墻面積比均不應大于 2. 屋頂透明部分的面積不應大于屋頂總面積的 20% 3. 外窗的可開啟面積不應小于窗面積的 30%；透明幕墻應具有可開啟部分或設有通風換氣裝置 4. 海南島是 夏熱冬暖地區(qū) ， 外窗宜設置外部遮陽 5. 外窗的氣密性不應低于《建筑外窗氣密性能分級及其檢測方法》 GB/T7107規(guī)定的 4 級 6. 透明幕墻的氣密性不應低于《建筑幕墻物理特性分級》 GB/T15225 規(guī)定的 3級 7. 建筑外立面應力求平整，盡量減少凹凸流線 8. 建筑外圍護材料應環(huán)保、傳熱系數(shù) K≯ ㎡ .K 對節(jié)水節(jié)電降低消耗的措施提出建議 建筑物的耗能是時時刻刻的，日積月累的，要做到節(jié)能，首先必須對其水、電、氣、熱（冷）等消耗情況進行數(shù)據(jù)收集，采用現(xiàn)代信息技術手段，建立節(jié)能監(jiān)控管理系統(tǒng)。通過建立節(jié)能監(jiān)控系統(tǒng)，準確地掌握各種能耗信息，用科學的方法對這些信息匯總、統(tǒng)計、分析、審計，找出存在的問題及產(chǎn)生的原因，然后優(yōu)化管理，優(yōu)化設備運行管理，并制度化，以達到通過管理而節(jié)約能源的目標。 能源費用的開支占整個物業(yè)管理費用的開支 40%以上，為了降低物業(yè)的 15 成本首先就要從能源招手控制水、電、燃氣、的有效利用，以低能耗高效益的企業(yè)經(jīng)營方式去參與市場的競爭。 （ 1） 首 先選用節(jié)能型的給排水設備如各種水泵、蓄水罐、熱交換器、利用節(jié)水的節(jié)水閥（智能節(jié)水閥），用水企業(yè)和個人最好安裝 IC 卡水表。 （ 2） 采用集中空調，在選用空調機組和輔助機組時一定要考慮節(jié)能和設備的配比、利用先進的“冰蓄冷技術”以最小的能量消耗獲得最大制冷效果，防止機組大馬拉小車浪費能源現(xiàn)象。 （ 3） 區(qū) 域內有條件盡量使用市政中水系統(tǒng)，規(guī)模較大的 區(qū) 域 應建中水站，現(xiàn)在有的地方將夏季的雨水收集起來沉淀后利用雨水澆花、澆樹、澆綠地、洗車等。在地域允許的情況下加以提倡。 （ 4） 物業(yè)工程專業(yè)維修人員平時要按維修計劃，對給排水設備；給排管道系統(tǒng)進 行維修保養(yǎng)，防止有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。按時對泵體、管道、閥門進行更換。 （ 5） 同樣在電氣設備選型方面要考慮節(jié)電；動力設備考慮用變頻控制箱、電動機選用節(jié)能型。電梯選用交流變頻機組節(jié)能型的。動力設備安裝時要按操作規(guī)程技術參數(shù)進行線路和負荷配備防止過負荷產(chǎn)生熱效應消耗電能，同時要求機房有良好的散熱條件。動力設備的控制系統(tǒng)納入樓宇控制系統(tǒng)。 （ 6） 照明系統(tǒng)選用的光源應該是節(jié)能型的 ，盡量不用帶電感鎮(zhèn)流器的日光燈、泛光燈及高熱源的碘鎢燈。公共部位 、廳堂一般選用節(jié)能燈泡、節(jié)能型的日光燈、低壓電子鎮(zhèn)流器 12V 射燈。公共場所、廳堂的照明 系統(tǒng)考慮按時段分控納入智能化樓宇自控系統(tǒng)。 16 對能源控制提出建議 建議開發(fā)商，要求建筑設計單位 嚴格執(zhí)行建筑節(jié)能設計標準，推動既有建筑節(jié)能 的材料 ， 使用 新型墻體材料和節(jié)能產(chǎn)品等。 在公用設施、賓館、 酒店、商廈、寫字樓以及住宅中推廣高效節(jié)電照明系統(tǒng)等。節(jié)約能源、降低能耗， 提倡 綠色照明 。 1. 照明系統(tǒng)中有的區(qū)域可以采用聲控開關、光控開關、人體感應開關、定時器等。有些照明系統(tǒng)可以納入樓宇自控。 2. 將 公共 場所的普通日光燈換成 節(jié)能型日光 燈，一年內節(jié)約能量提高 20％以上。使用節(jié)能燈在一次性的投資上可能高一些，但符合 標準的節(jié)能燈壽命都比普通燈要長，而且耗能是普通白熾燈的 1/8，所以長遠來講利遠遠大于弊。 3. 電力系統(tǒng)可以配置自動化、樓宇自控、（如空調機組、風機組、冷卻塔風機、循環(huán)泵變頻泵電機、