尚城豫園124畝塊地項目可行性分析報告-資料下載頁
2025-06-02 19:48本頁面
【導讀】尚城豫園項目總占地面積124畝，總建筑面積約15萬平方米。東區(qū)新崛起的一個中等規(guī)模小區(qū)。用外飄窗、凸窗、大陽臺，部分做成景觀陽臺。整個小區(qū)充分利用自?？偨ㄖ娣e約5000平方米，包括車庫、景觀綠化、社區(qū)醫(yī)療等。尚城豫園實行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。區(qū)保安負責對小區(qū)周邊進行巡邏；發(fā)部、企劃中心組織進行，后期工作由項目公司和企劃中心共同完成，項目公司對項目運營全過程進行監(jiān)督，并完成項目后評價。尚城豫園項目采取獨立法人制，即由安徽金大陸集團投資開發(fā)，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的規(guī)范要求，組織管理本項目。住宅空置面積下降達到%。施工面積萬平方米，分別較上一年度同比增長%、%。全市房地產(chǎn)開發(fā)項目中正在預售的有158個?？深A售總量的%。因其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢，已有四百余戶消費者前來預訂。市房地產(chǎn)市場仍處于良性運行狀態(tài)，發(fā)展是健康的。出賣點，操作得法，能夠吸引大批消費者。
【正文】 3224 工程監(jiān)理費 13000 萬元 1%=130 萬元 130 勘察規(guī)劃設(shè)計費 35 元 / m2 150000m2=525萬元 525 21 三通一平及規(guī)費 15 元 /m2 150000M2=225 萬元 225 辦理規(guī)劃許可證等費用 88 元 /m2 150000m2=1320 萬元 1320 辦理施工許可證費 13000 萬元 %=105 萬元 105 其他 110 二、建安工程費 13800 土建工程費 750 元 /m2（ 60000m2+20000 m2）=6000 萬元 1000 元 /m2 70000m2=7000 萬元 13000 電梯 20 萬元 /臺 40臺 =800 萬元 800 三、區(qū)內(nèi)配套工程費 1000 水電設(shè)施及增容費 50 元 /m2 150000m2=500 萬元 500 區(qū)內(nèi)道路綠化 50 元 /m2 150000m2=500 萬元 500 四、不可預見費 13000 萬元 3%=390 萬元 390 小計 20829 五、平均造價 20829247。 15= 六、商網(wǎng) 住宅 30450 1 商網(wǎng)銷售 4000 元 /m2 15000m2=6000 萬元 6000 住宅銷售 1800 元 /m2 60000M2=10800 萬元 1950 元 /m2 70000M2=13650 萬元 24450 八、管理費、稅金 3045 管理、經(jīng)營費用 30450 2%=609 609 銷售費 30450 2%=609萬元 609 銷售稅金 30450 6%=1827 萬元 1827 22 九、銷售利潤 6576 十、上繳所得稅 6576 萬元 33%=2170 萬 元 2170 十一、利潤 65762170=4406 4406 十二、銷售利潤率 4406247。 30450 100%=% % 稅后 十三、投資利潤率 247。 20829 100%=% % 稅后 十一、項目風險分析 項目風險分析 風險是可測定的不確定性，根據(jù)項目生命周期，風險的來源和內(nèi)容不同，結(jié)合本項目歸納出以下幾點主要風險： （ 1） 購買力風險 從宏觀面上來看，合肥目前的住宅市場在表面繁榮的背后，隱含著一定的泡沫。居民陷于收入水平，有效需求不旺盛，人們對提 高居住素質(zhì)的驅(qū)動力不足，難以形成強勁的銷售態(tài)勢，對項目開發(fā)進度和資金投放產(chǎn)生壓力。 （ 2） 競爭風險 合肥房地產(chǎn)市場尚未形成良性發(fā)展，有效需求形成的市場容量相對較小，追逐利潤是資本的本原，出于對方地產(chǎn)開發(fā)預期利潤看好，開發(fā)商把企業(yè)資源投入了房地產(chǎn)。合肥近期新盤迭出，出現(xiàn)了“政府搭臺，企業(yè)唱戲”的局面，整個合肥住宅市場競爭較為激烈，不少開發(fā)商在“外腦”的作用下，營銷策劃水平有很大提高，未來一段時間，市場的供給量更大，對本項目形成較大的威脅。 23 項目風險回避 （ 1） 市場定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計水平是關(guān)鍵因素 在項目開發(fā)的各個階段 ，建立科學細致的調(diào)查系統(tǒng)，做好市場調(diào)查，形成準確的市場定位，適度超前的規(guī)劃理念，獨具個性的建筑風格與布局，人性化的環(huán)境藝術(shù)空間和合理的戶型設(shè)計是住宅產(chǎn)品成功的重要因子，優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量也是獲得市場認可的根本。 （ 2） 形象包裝和營銷策劃 項目價值的最終體現(xiàn)，要超越眾多的競爭對手，在于銷售過程中成功的形象包裝和營銷策劃。成功的形象包裝和營銷策劃能夠增加項目的附加值和產(chǎn)品競爭力。 （ 3） 項目融資管理 對公司擬投資的房地產(chǎn)項目，慎重研究、科學決策，在投資決策上首先回避風險。將資金和經(jīng)歷集中在公司主營業(yè)務的經(jīng)營上，以支撐投資項目， 使房地產(chǎn)項目收入占主營業(yè)務收入保持在一定的比例之內(nèi)。控制風險，保證對尚城豫園的企業(yè)資源支持。 項目開發(fā)環(huán)環(huán)相扣。優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，加上成功的營銷策劃可以快速回籠資金，減輕項目投資、融資壓力，減少融資成本，增加投資收益。另外，做好融資工作，確保資金到位，可以保證項目的順利進行，二者相輔相成。 十二、結(jié)論 尚城豫園項目的建設(shè)，符合國家宏觀經(jīng)濟政策。作為新的經(jīng) 24 濟增長點 和新興支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在合肥的城市發(fā)展和現(xiàn)代化大城市建設(shè)中有著十分重要的地位和作用，發(fā)展前景廣闊，開發(fā)潛力較大。 尚城豫園項目的建設(shè)單位安 徽金大陸集團是一家按照現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范設(shè)計和運作的大型民營企業(yè)實體，具有很強的經(jīng)濟實力和良好的企業(yè)信譽，集團公司有著科學、合理的現(xiàn)代化管理運作機制，為項目建設(shè)提供了可靠的保障。 尚城豫園項目準確定位，減少了項目風險。要減少風險，必須做好市場群體細分，尋找目標客戶群體從而給項目以準確的市場定位（產(chǎn)品定位、價格定位）。項目建設(shè)單位已在樓盤調(diào)查的基礎(chǔ)上，組織了針對項目的系統(tǒng)調(diào)查（包括行業(yè)狀況、消費者行為心里等方面），邀請專家論證，完善產(chǎn)品規(guī)劃。 整合企業(yè)資源，提高操作水平。安徽金大陸集團公司管理層十分重視 本項目。整合了企業(yè)內(nèi)部人力、財力等資源，成立了項目小組（跨職能項目管理機構(gòu)），包括投資、財務、營銷、人力資源等部門人員。制定了投資計劃、資金預算、營銷推廣方案等，把準備工作做好，采用“并行工程”管理模式和“再造工程”改變項目運作模式，提高項目運作效率，加強同政府部門協(xié)調(diào)，獲取有利的外部環(huán)境和項目開發(fā)條件。 項目規(guī)模較大，功能齊全，各項經(jīng)濟指標較好，抗風險能力較強，市場前景廣闊，經(jīng)濟效益和社會效益十分顯著。 綜上所述，尚城豫園項目建設(shè)是可行的。 25
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