尚城豫園124畝塊地項目可行性分析報告-文庫吧
2025-05-08 19:48 本頁面
【正文】 （ 2）購房主體發(fā)生變化 國家停止住房實物分配后，住房消費由“集團采購”轉(zhuǎn)向“散戶時代”， 2002 年個人購房就已 經(jīng)占商品房銷售面積的 94％，成為主導(dǎo)房地產(chǎn)市場發(fā)展最活躍、最積極的因素。 （ 3）消費需求多樣化 消費者由于收入水平、文化層次、家庭特征等具有差異性，導(dǎo)致消費者在購房時對區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計、戶型、面積、配套、物業(yè)管理等方面存在不同的選擇。 （ 4）開發(fā)商參差不齊，未來幾年將是行業(yè)整合期 7 2020 年度，合肥市房屋開發(fā)公司達到 400 余家，只有為數(shù)不多的開發(fā)商具備一、二級資質(zhì)，大多數(shù)企業(yè)無品牌、資金實力小、抗風(fēng)險能力差。今后的一段時間，將是房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌的整合期，房地產(chǎn)行業(yè)必須以雄厚實力在市場競爭中脫穎而出，弱 勢企業(yè)將被淘汰出局。 （ 5）暢銷產(chǎn)品分析 在樓盤調(diào)研過程中，總結(jié)后我們會發(fā)現(xiàn)，以下幾類產(chǎn)品較為暢銷： 一：高性價比型。像華源國際城、羅馬花園、天使苑、玉蘭苑、等，價格處于中下游，售價一般在 1400 元每平方米，能滿足人們的普通居住要求，規(guī)模適中，小區(qū)具備一般生活配套，此類產(chǎn)品深受廣大消費者歡迎。 二：中高檔型。諸如元一時代花園、長春都市花園等，消費群體定位在中高收入層面，小區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計等各方面標準較高，有突出賣點，操作得法，能夠吸引大批消費者。 項目市場定位 在對類似項目（主要以玉蘭苑為研究對象）及市 場需求進行深度分析后，我們發(fā)現(xiàn)，新站區(qū)及東區(qū)附近由于市場集群內(nèi)大量商戶、年輕白領(lǐng)、肥東縣遷徙人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊藏著較大的市場容量，消費需求越來越突出。 尚城豫園整體定位為未來配套齊全的中檔社區(qū)，適應(yīng)大部分消費者需求，價位在 1500 元每平米左右，是合肥市郊的現(xiàn)代居住項目，受合肥東區(qū)最近兩年房產(chǎn)市場發(fā)展的影響，中高檔小區(qū)目前已經(jīng)進入 8 一個穩(wěn)定的增長期，而且價位隨著市場經(jīng)濟的整體發(fā)展，總體趨于上升趨勢。 本項目位于二環(huán)路以東，緊鄰二十埠河。本項目將大大提升小區(qū)的環(huán)境、戶型設(shè)計以及居住的適宜性等各方面的現(xiàn)代居 住水平。同時二十埠河河道正在調(diào)整，并興建 40000 平米的綠地、廣場。 根據(jù)本項目的市場定位，我們將本項目銷售對象確定為： （ 1） 年輕的“準合肥人”：主要是指企事業(yè)單位年輕的職員，這一批消費群體，知識層次較高，工作年限短，工資收入在 1500元 /月，但沒有多少積蓄，對住房有強烈的需求，對價格關(guān)注。 （ 2） 投資客戶：追求物業(yè)的升值，對項目的升值潛力有很深的研究。 （ 3） 外來客商：本項目地處合肥東側(cè)，所在區(qū)域內(nèi)集聚著安徽大市場、長江批發(fā)市場等大型市場、摩托車、汽車大市場等大型物流中心，市場群內(nèi)有大量來肥經(jīng)營的外地客商，經(jīng)濟實力強，有 置業(yè)愿望。 （ 4） 瑤海工業(yè)區(qū)內(nèi)的職工：在未來幾年內(nèi)，瑤海工業(yè)區(qū)將有數(shù)十家企業(yè)進駐，將來的住宅需求量巨大。 （ 5） 部分肥東居民：肥東居民長期以來形成了一種做省城人的優(yōu)越感和自豪心理，近年來遷徙合肥的趨勢在不斷增強。本項目將成為此類消費者遷居合肥的最佳跳板。 三、 項目選址與建設(shè)條件 9 項目選址 本項目選址緊鄰東二環(huán)路，南臨二十埠河，占地 124 畝。二十埠河即將調(diào)整河道，興建 40000 平米的綠地廣場，極大的提升了小區(qū)的居住品位。 目前地塊場地已經(jīng)完成平整，減少前期項目基礎(chǔ)設(shè)施投入，縮短了開發(fā)周期，地塊的土地征用工作已經(jīng)完成。 建設(shè)條件 合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)是安徽省政府于 1995 年 4 月批準設(shè)立的省級開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積 10 平方公里，集中開發(fā) 6 平方公里，享受市級經(jīng)濟管理權(quán)限。試驗區(qū)前身為合肥市新火車站建設(shè)區(qū)，于 1992年 11 月伴隨著國家重點工程合肥鐵路樞紐新客站的開工建設(shè)而誕生， 1996 年 2 月國家建設(shè)部批準將合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)列為全國首家城市綜合開發(fā)試點區(qū)。經(jīng)過 8 年的艱苦努力，一個集現(xiàn)代化交通、商貿(mào)、金融、旅游、信息服務(wù)為一體的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全的新城區(qū)已展露豐姿。 開發(fā)區(qū)管委會按照精干、高效的原則設(shè)置必要的工作部門和 土地、城建、工商、國稅、地稅、財政、公安、房產(chǎn)、建管、供水、供電等職能機構(gòu)，具體負責(zé)工業(yè)區(qū)各項管理工作，高效率、快節(jié)奏地為投資者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 開發(fā)區(qū)制定并實行一整套穩(wěn)定的優(yōu)惠政策，依法保護投資者的合法權(quán)益。 水文地質(zhì)條件 10 本項目區(qū)域內(nèi)，地勢高差小，較為平坦，大部分已經(jīng)平整，將來土方工作量小，二十埠河河面寬 30 米以下。主要氣象資料如下： 年最大降雨量： 毫米 年平均降雨量 : 毫米 冬季平均風(fēng)速及主導(dǎo)方向 25 米 /秒（東北風(fēng)） 夏季平均風(fēng)速及主導(dǎo)方向 25 米 /秒（東南風(fēng)） 最大凍土深度 米 最大積雪厚度 米 四、 項目整體策劃及營銷計劃 項目整體策劃 （ 1） 策劃包裝 策劃包裝時針對項目的特點，從市場定位出發(fā)，通過整套的銷售資料及廣告平面的制作，使項目樹立起良好的形象，在市場同類型的產(chǎn)品中脫穎而出。同時，利用項目建設(shè)單位已取得的良好信譽，產(chǎn)生品牌效應(yīng)，促進項目的銷售。 另外，良好的策劃還能為項目的推出作預(yù)先 部署，以利于項目后期的銷售?，F(xiàn)在，合肥的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)逐漸認識到策劃包裝的重要性，側(cè)重這方面的投入，就能獲得超額回報。 （ 2） 項目色調(diào) 整個項目的色彩應(yīng)保持和諧統(tǒng)一，注重長期視覺效果，路邊設(shè)寬綠草帶，周邊以圍墻與外界隔離，同時種植樹木隔音和防止噪音，保 11 持小區(qū)的綠化率。 （ 3） 廣告牌
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