【導(dǎo)讀】1．本報(bào)告中項(xiàng)目用地面積、建筑面積及規(guī)劃指針根據(jù)相關(guān)文件；細(xì)分析，僅對(duì)定位進(jìn)行初步判斷。項(xiàng)目位于重慶市巴南區(qū)魚洞新農(nóng)街，總用地面積60052平方米，計(jì)容積率建筑面積15000平方米。主要由高層建筑組成。片區(qū)具有優(yōu)越的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭，本項(xiàng)目發(fā)展具有良好的市。作、生活居住配套，設(shè)施齊全，交通便捷，項(xiàng)目具備開發(fā)建設(shè)條件。根據(jù)分析測(cè)算，在保證實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售計(jì)劃的前提下，標(biāo)在正常范圍內(nèi)。條件，經(jīng)測(cè)算各項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)好。量金融、郵政、通信、餐飲、娛樂服務(wù)設(shè)施及網(wǎng)點(diǎn)。決該片區(qū)房屋破爛、陳舊、市政基礎(chǔ)設(shè)施落花流水后、安全隱患嚴(yán)重，市民反映強(qiáng)烈的問題和推動(dòng)魚洞城區(qū)發(fā)展，改善城市面貌。2020年區(qū)政府批準(zhǔn)由項(xiàng)目責(zé)任部。2020年3月29日，根據(jù)有關(guān)文件和會(huì)議精神，經(jīng)過多次商談，已完成項(xiàng)目土地公示前的一切準(zhǔn)備工作。重慶晶磊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2020年7月在重慶市注冊(cè)成立，中級(jí)技術(shù)人員和管理人員。公司現(xiàn)有員工18人，其

　　

【正文】 綜合經(jīng)濟(jì)效益分析 現(xiàn)金流量分析 現(xiàn)金流量分析詳見附表 6：《現(xiàn)金流量表（全部投資）》。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 凈現(xiàn)值（ FNPV）是按設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（ 8%）將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于 0 的項(xiàng)目可以接受。 經(jīng)測(cè)算：項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FNPV） 內(nèi)部收益率（ FNPV）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流 量現(xiàn)值累計(jì)等于 0時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所用資金的盈利率，是考核項(xiàng)目盈利功能的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。當(dāng) IRR 大于基準(zhǔn)收益時(shí)，測(cè)認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 經(jīng)測(cè)算：項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的內(nèi)部收益率為 %。 動(dòng)態(tài)投資回收期 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目基本方案的動(dòng)態(tài)投資回收期： 年 (即項(xiàng)目從 2020 年上半年開始計(jì)算 ,2020年下半年可收回全部投資 )。 綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)分析結(jié)論 該項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)表明，其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于 0，內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，因此，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 九、項(xiàng)目盈虧平衡分析和敏感性分析 9． 1 項(xiàng)目盈虧平 衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷售收入扣除銷售稅費(fèi)后與總投 資相等的狀態(tài)。分析如下： 在本項(xiàng)目開始成本及銷售價(jià)格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測(cè)算可知，當(dāng)住宅銷售率達(dá) 82%、商業(yè)銷售率達(dá) 68%時(shí)，項(xiàng)目可保本。 另一方面，假定本項(xiàng)目開發(fā)成本及銷售率不變，項(xiàng)目住宅的保本銷售價(jià)格為 2400 元 /平方米、商業(yè)的保本銷售價(jià)格平層為 8000 元 /平方米，二層為 4000 元 /平方米、地下車庫(kù)保本銷售價(jià)格為 2000 元 /平方米。 根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目的保本銷售價(jià)格及銷售率較易實(shí)現(xiàn)，由此可知，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較 強(qiáng)。 9． 2 項(xiàng)目敏感性分析 我門對(duì)銷售收入、開發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測(cè)算。測(cè)算過程 詳見附表 8：《敏感性分析表》。 以下為兩種最不利情況的測(cè)算結(jié)果： 表 16：敏感性分析 因素變化 測(cè)算結(jié)果 基本方案 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 稅后成本利潤(rùn)率 % 凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期 當(dāng)售價(jià)收入下降 5% 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 稅后成本利潤(rùn)率 % 凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期 當(dāng)開發(fā)成本上升 5% 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 稅后成本利潤(rùn)率 % 凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 內(nèi)部收益率 4% 動(dòng)態(tài)投資回收期 經(jīng)測(cè)算可知： 本項(xiàng)目的銷售收入和開發(fā)成本兩個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目郊益會(huì)產(chǎn)生較大影響，銷售收入的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目郊益影響較大。 項(xiàng)目銷售收入和開發(fā)成本在不利影響下，項(xiàng)目仍有贏利空間，說(shuō)明項(xiàng)目具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 保證銷售價(jià)格和銷售率的實(shí)現(xiàn)，控制項(xiàng)目開發(fā)成本，是項(xiàng)目盈利的有郊保證。 十、 項(xiàng)目貸款額和償債能力分 析 10． 1 貸款金額的確定 根據(jù)目前我們公司與銀行達(dá)成的意向性協(xié)議，本項(xiàng)目將申請(qǐng)貸款額度8000萬(wàn)元，根據(jù)建設(shè)進(jìn)度用款，到期一次性還貸的貸款方式。 10． 2 還款來(lái)源分析 項(xiàng)目還款來(lái)源來(lái)自本項(xiàng)目的銷售回籠資金，根據(jù)測(cè)算，預(yù)計(jì)在 2020年底，銷售回籠資金在支付項(xiàng)目工程款和償還貸款后，尚有 萬(wàn)元盈余資金，說(shuō)明銷售回籠資金足以償還 8000 萬(wàn)元的銀行貸款。如果項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售計(jì)劃，則還款來(lái)源充足。 10． 3 貸款償還期測(cè)算 結(jié)合項(xiàng)目需資金來(lái)源及運(yùn)用分析，按在 2020年至 2020年下半年共貸20， 000 萬(wàn)元計(jì)算，項(xiàng)目至 2020 年底可償還全部貸款，貸款償還期為 3年。 具體測(cè)算過程詳見附表 8：項(xiàng)目貸款償還測(cè)算表。 十一、 結(jié)論 項(xiàng)目及市場(chǎng)條件 該片區(qū)屬魚洞城區(qū)中心型片區(qū)，綜合居住環(huán)境指數(shù)高。片區(qū)具有優(yōu)越的自然環(huán)境，具備開發(fā)城區(qū)中心樓盤的先天區(qū)位優(yōu)勢(shì)。目前該片區(qū)已是巴南區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)，近年來(lái)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷推出，開發(fā)較為密集。目前該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好，本項(xiàng)目發(fā)展具有良好的市場(chǎng)條件。 經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 名 稱 單 位 數(shù) 據(jù) I 項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模 1 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑 面積 平方米 240000 商品房銷售 住宅 商業(yè) 車庫(kù) 平方米 平方米 平方米 平方米 237000 202000 20000 15000 II 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 開發(fā)產(chǎn)品投資 其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)元 萬(wàn)元 2400 2 資金籌措 其中：資本金 借款 預(yù)售房款 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 12000 8000 3 經(jīng)營(yíng)收入 萬(wàn)元 66080 4 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 萬(wàn)元 5 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 6 所得稅 萬(wàn)元 3, III 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 指標(biāo) 1 商品房稅前利潤(rùn)率 % % 2 商品房稅后利潤(rùn)率 % % 3 全部投資內(nèi)部收益率 % % 4 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 5 全部投資動(dòng)態(tài)回收期 年 6 借款償還期 年 3 注 :上表為考慮住宅銷售率為 90%、商業(yè)銷售率為 70%，車庫(kù)銷售率為 30%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 分析結(jié)果表明該項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)較好，具備可行性。 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目按設(shè)定的售價(jià)，當(dāng)住宅銷售率達(dá) 820%、商業(yè)銷售率達(dá)68%，車庫(kù)銷售率 16%時(shí) ,項(xiàng)目可保本。根據(jù)某片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析，本 項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)上述銷售率，難度不大。項(xiàng)目敏感性分析表明，項(xiàng)目自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 總之，項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)環(huán)境及一定的自身發(fā)展條件，經(jīng)測(cè)算各項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較好。由于項(xiàng)目定位及偏大的戶型設(shè)計(jì)是區(qū)域創(chuàng)新，市場(chǎng)承接力有待考驗(yàn)，建議項(xiàng)目整體規(guī)劃，分期開發(fā)，交叉不簡(jiǎn)斷進(jìn)行，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)謹(jǐn)慎安排開發(fā)計(jì)劃，先試探市場(chǎng)承接能力，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)需求和變化，并采取有較的營(yíng)銷手段，充分發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、因勢(shì)利導(dǎo)、引導(dǎo)消費(fèi)需求，同樣積極爭(zhēng)取政府的正確自持，用好用夠政策，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 十一、 附表 附表 1：項(xiàng)目開發(fā)總成本估算表 附表 2：項(xiàng)目投資計(jì)劃表 附表 3：項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 附表 4：項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表 附表 5：項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配表 附表 6：現(xiàn)金流量表（全部投資） 附表 7：貸款償還期測(cè)算表 附表 8：項(xiàng)目敏感性分析表 附表 1： 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 計(jì)入容積率建筑面積 225000(㎡ ) 不計(jì)入容積率建筑面積 15000(㎡ ) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 單位 (元 /㎡ ) 金額 (萬(wàn)元 ) 備注 一、 土地費(fèi)用 地價(jià)成本 70萬(wàn)元 土地出讓金 其他費(fèi)用 小計(jì) 二 前期費(fèi)用 設(shè)計(jì)費(fèi) 360 地測(cè)費(fèi) 1 24 城市建設(shè)配套費(fèi) 110 2640 人防費(fèi) 30 720 環(huán)評(píng)費(fèi) 白蟻防治費(fèi) 環(huán)境噪聲防治費(fèi) 60 防雷審查費(fèi) 1 24 規(guī)劃管理費(fèi) 2 48 審圖費(fèi) 定額審查費(fèi) 2 48 施工綜合審查費(fèi) 2 48 工程監(jiān)理費(fèi) 4 96 小計(jì) 三 建筑工程費(fèi) 平基費(fèi) 450 土地工程費(fèi) 900 21600 電力安裝費(fèi) 40 960 消防安裝費(fèi) 30 720 電梯工程 30 720 供水建設(shè)費(fèi) 10 240 安防系統(tǒng)建設(shè)費(fèi) 10 240 環(huán)境﹑綠化﹑市政工程 40 960 小計(jì) 25890 四 管理費(fèi)用 40 960 五 銷售費(fèi) 用 40 960 六 財(cái)務(wù)費(fèi)用 100 2400 七 不可預(yù)見費(fèi) 30 720 八 銷售稅金 九 銷售收入 66080 住宅部分 2400 48480 商業(yè)部分 14000 其他部分 3600 小計(jì) 66080 十 總開發(fā)成本 十一 項(xiàng)目稅前利潤(rùn) 十二 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)