【正文】 合 計(jì) 2000 % 商業(yè)部分 項(xiàng)目商業(yè)部分是在巴南大道與新農(nóng)街之間打造一條精品步行街，規(guī)?？刂圃?20000平方米左右，不搞大型商業(yè)。 5． 2 項(xiàng)目定位分析 1． 市場(chǎng)定位 根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境及項(xiàng)目用地的素質(zhì)，項(xiàng)目可定位為康居住宅社區(qū)。 劣勢(shì)（ W） 1． 項(xiàng)目處于巴南大道和新農(nóng)街之間，商業(yè)價(jià)值的潛力較小； 2． 項(xiàng)目距長(zhǎng)江雖只有 100 米，但是江景住宅打造較難； 機(jī)會(huì)（ O） 1． 漁洞長(zhǎng)江大橋、輕軌 1號(hào)線等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)； 2． 長(zhǎng)江河岸治理、三峽工程完工蓄水、云篆山百步休閑云梯建設(shè)，對(duì)該片區(qū)的總體形象有一定的提升，并結(jié)合現(xiàn)代人的生活觀念； 威脅（ T） 1． 周圍在售樓盤較為集中，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； 2． 國(guó)家宏觀政策調(diào)整以及龍州灣新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。物業(yè)類型－－小高層、高層。 片區(qū)屬相對(duì)獨(dú)立的中心型片區(qū) ,是巴南房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn) ,近年來(lái)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷推出 ,開(kāi)發(fā)較為密集 ,主要有半島康城、濱江花園、香林華府、明華 .龍洲半島、龍洲港灣、巴南印象、萬(wàn)友康年 等樓盤。 4． 戶均面積約為 100 平方米 ,戶型以小三房為主 ,均價(jià) 2000～ 2200元/平方米之間 ,2020比上年增長(zhǎng) %。 魚洞城區(qū)規(guī)劃及發(fā)展按該片區(qū)規(guī)劃，是以 “行政、商貿(mào)、生活為主的綜合區(qū)。通過(guò)魚洞長(zhǎng)江大橋、內(nèi)外環(huán)高速、輕軌、渝南大道公路構(gòu)成交通主骨架。 2魚洞房地產(chǎn)市場(chǎng) 魚洞城區(qū)概況 根據(jù)魚洞城區(qū)發(fā)展規(guī)劃，該片區(qū)包括魚洞城區(qū)中心、大江工業(yè)園區(qū)、龍州新區(qū)三部分，由魚 洞街道辦事處管、政治、文化中心所在地，巴南區(qū)經(jīng)劑、政治、文化中心。 巴南區(qū)以前是巴縣， 未被規(guī)劃為重慶主城區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到極大的影響，一是交通不便，二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后，三是基礎(chǔ)設(shè)施差，四是人們消費(fèi)觀念陳舊，導(dǎo)致與重慶發(fā)過(guò)區(qū)域有較大的差距。從新項(xiàng)目公布上看魚洞城區(qū)中心新項(xiàng)目較少，只有天江麗景（ 方米）項(xiàng)目，前兩年開(kāi)發(fā)的協(xié)信新天地、海天花園等項(xiàng)目均已銷售完畢（銷售已達(dá) 95%以上）。到 2020年底全區(qū)總?cè)丝跒?，其中戶籍人口 萬(wàn)人，是重慶南部新城，汽摩生產(chǎn)基地和物資集散中心 ，同時(shí)是重慶實(shí)施主城中心 “退二進(jìn)三 ”產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整和高校搬遷，擴(kuò)建的主要地方。 3． 5宏觀形勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的借鑒 根據(jù)以上分析可知，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面臨國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，從土地供應(yīng)上，停止別墅用地出讓，適當(dāng)增加普通住宅的土地供應(yīng)，以調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)；而重慶從 2020 年新建住宅交易量統(tǒng)計(jì)也可以看出 ，銷售價(jià)格在 3， 000 元平方米以下的普通住宅是市場(chǎng)的主流，因此本項(xiàng)目作為中檔價(jià)位商品房，符合市場(chǎng)需求，受國(guó)家宏觀調(diào)整影響較小，市場(chǎng)前景比較樂(lè)觀。 2020 年，重慶市還將嚴(yán)格控制土地開(kāi)發(fā)供應(yīng)規(guī)模，保證土地供應(yīng)規(guī)劃模適度、結(jié)構(gòu)合理。 2020 年，重慶土地實(shí)際供應(yīng) 萬(wàn)平方米。 寫字樓 :空置面積上升 2020 年重慶市商業(yè)辦公寫字樓市場(chǎng)整體表現(xiàn)為投資、開(kāi)發(fā)量大 ,成交規(guī)模量小，總共成交約 ,寫字樓供應(yīng)增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售增速 ,市場(chǎng)承接力有限 ,重慶寫字樓市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀 . 此外 ,根據(jù)〈重慶市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（ 20202020年）〉， 58種產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目被列入限制發(fā)展的名單，其中包括高檔寫字樓、大型商場(chǎng)。這樣分布格局體現(xiàn)了市場(chǎng)的需求層次，也同時(shí)與市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)相符合。 從住宅成交戶型來(lái)看 ,上半年成交仍以二房、三房為主、占 %以上，這也主要是由于中等戶型住宅恰好滿足了占主體地位的社會(huì)階層的住房需求，而一房及公寓小戶型多為單身人士作為 投資或過(guò)渡型用房，比例較少。 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)前瞻 重慶市規(guī)劃與國(guó)土資源局網(wǎng)上公布的 2020 年商品房銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明 ,雖然受國(guó)家宏觀政策調(diào)空的影響 ,但重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量和有效需求依然 保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) ,充分折射出重慶住宅市場(chǎng)的高度成熟。 隨著重慶城區(qū)北移，南部新城，大學(xué)城、輕軌、主城商務(wù)中心、外環(huán)高速、主城半小時(shí)交通、創(chuàng)建山水園林城市等工程啟動(dòng)、政府將進(jìn)一步加大投資力度， 改善投資環(huán)境，使重慶成為更具吸引力、快速發(fā)展的城市。 行動(dòng)四、建設(shè)者大物流區(qū)、啟動(dòng)保稅區(qū)建設(shè)； 行動(dòng)五、推進(jìn)兩級(jí)商貿(mào)服務(wù)中心建設(shè)，完善城市服務(wù)體系； 行動(dòng)六、配套建設(shè)多個(gè)大型居住區(qū)； 行動(dòng)七、建立城市綜合交通運(yùn)輸體系，優(yōu)先發(fā)展軌道交通； 行動(dòng)八、適度超前建設(shè)市政公用設(shè)施。未來(lái)幾年內(nèi)，已出讓沒(méi)有建設(shè)開(kāi)發(fā)的土地要繼續(xù)消化，可供開(kāi)發(fā)的土地都將集中在內(nèi)環(huán)高速以內(nèi)。 重慶市建設(shè)八大行動(dòng) 行動(dòng)一、劃定城市建設(shè)控制線和生態(tài)控制線，基本生態(tài)控制線為實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，保護(hù)城市生態(tài)環(huán)境而劃定的面積約 2600 平方公里。同時(shí)，還將加大土地清理力度，收回逾期未開(kāi)發(fā)用地。交樓時(shí)實(shí)測(cè)面積與原計(jì)價(jià)面積如果出現(xiàn)差異，面積誤差比正負(fù) 3%以上的，買家有權(quán)退房。 房地產(chǎn)相關(guān)政策趨勢(shì) 國(guó)家《商品房銷售管理辦法》出臺(tái)，重慶市進(jìn)一步規(guī)范土地交易市場(chǎng)并公布了《關(guān)于加強(qiáng)土地市場(chǎng)化管理進(jìn)一步搞活和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的決定》，這一系列的政策，將進(jìn)一步規(guī)范重慶市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定有序發(fā)展，同時(shí)也有利于擴(kuò)大置業(yè)群體、置業(yè)次數(shù)，降低住宅成本，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)出口 發(fā)展。政府加大投資力度，建成了一批重點(diǎn)政工程，如 長(zhǎng)江、嘉陵江河岸治理、輕軌工程等，美化城市形象，改善投資環(huán)境，使重慶成為國(guó)際城市。 物業(yè)投資政策分析 、相關(guān)產(chǎn)業(yè)扶持 重慶市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為重慶市持續(xù)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)提出了新的需求。根據(jù)人均 GDP 來(lái)判斷，重慶的房地產(chǎn)發(fā)展還處于起動(dòng)期，但主城區(qū)的已進(jìn)入發(fā) 展期。人均 GDP 達(dá) 10760元，折合 1345美元。對(duì)于發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，要通過(guò)宏觀調(diào)控來(lái)解決，例如控制高檔住房建設(shè)，增加普通商品住房的供應(yīng)比例，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和管理，力圖解決目前存在的供求矛盾等問(wèn)題。 央行下發(fā)文件加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理，其要點(diǎn)如下： 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向； 嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放； 規(guī)劃建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途； 加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買住房的需要，提高了首付款比例； 強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房貸款管理； 充分發(fā)揮利率杠桿對(duì)個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用； 加強(qiáng)個(gè)人住房 公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理； 切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)員的管理。 2020 年，房地產(chǎn)將秉承品牌化發(fā)展趨勢(shì)，個(gè)性化、品牌化繼續(xù)成為時(shí)尚，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中制勝的重要策略。 2020 年，房地產(chǎn)將秉承品牌化發(fā)展趨勢(shì)，個(gè)性化、品牌化繼續(xù)成為時(shí)尚，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中制勝的重要策略。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展有中西部地區(qū)價(jià)格將保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房?jī)r(jià)則出現(xiàn)調(diào)整回落。 房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，但增幅會(huì)逐漸回落 2020 年房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟，在海外資金加速進(jìn)入的同時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會(huì)加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對(duì)來(lái)自各方面的挑戰(zhàn)。 三、項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)分析 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 在 2020 年 ,我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。公司擁有一支工作作風(fēng)務(wù)實(shí)、管理理念先進(jìn)，極富創(chuàng)新意識(shí)和開(kāi)拓精神和管理團(tuán)隊(duì)，有一批業(yè)務(wù)技術(shù)精湛，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)母?、中?jí)技術(shù) 人員和管理人員。 2． 4 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介 重慶晶磊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于 2020年 7月在重慶市注冊(cè)成立，是由自然人劉平、肖永莉出資成立的房地產(chǎn)單項(xiàng)開(kāi)發(fā)公司。由于該項(xiàng)目的實(shí)施具有一定的特殊性和特定條件，進(jìn)行這樣的工作是為了解決程序上的合法性。 2020年 3月 29日，根據(jù)有關(guān)文件和會(huì)議精神，經(jīng)過(guò)多次商談，重慶晶磊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與項(xiàng)目責(zé)任部門重慶 市巴南區(qū)建設(shè)委員會(huì)簽訂了《重慶市巴南區(qū)糧食局片區(qū)舊城綜合改造拆遷合同》，現(xiàn)已完成項(xiàng)目土地公示前的一切準(zhǔn)備工作。 2020 年區(qū)政府批準(zhǔn)由項(xiàng)目責(zé)任部門重慶市巴南區(qū)建設(shè)委員會(huì)擬報(bào)的項(xiàng)目實(shí)施工作方案 即先行啟動(dòng)拆遷，然后進(jìn)行土地公示和開(kāi)發(fā)建設(shè)。 項(xiàng)目建設(shè)合法性 項(xiàng)目建設(shè)合法性手續(xù) 重慶市巴南區(qū)糧食局片區(qū)舊城改造項(xiàng)目是巴南區(qū)委、