【正文】 區(qū)政府為解決該片區(qū)房屋破爛、陳舊、市政基礎(chǔ)設(shè)施落花流水 后、安全隱患嚴(yán)重，市民反映強烈的問題和推動魚洞城區(qū)發(fā)展，改善城市面貌。 2． 2項目規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指針 根據(jù)巴南區(qū)人民政府第 46 次常務(wù)會和有關(guān)部門文件精神以及我司與重慶市巴南區(qū)建設(shè)委員會簽定的有關(guān)合同，項目技術(shù)經(jīng) 濟指針如下表： 項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表 項 目 用地規(guī)劃指標(biāo) 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 總用地面積（㎡） 60025 60025 容積率 ≤3。 (項目位置圖 ,略 ) 項目用地及現(xiàn)狀 用地面積：本項目總用地面積 60025 地塊形狀：項目地塊呈坡形地勢，北高南低，依山勢呈帶形。因此，建議公司對項目采取整體規(guī)劃，分期不間斷開發(fā)策略，準(zhǔn)確把握市場需求和變化，并采取有效的營銷手段，確保銷售資金回籠，降低市場變化影響的可能風(fēng)險，保證項目利潤的按計劃實現(xiàn)?？傊?，項目具有較好的市場 環(huán)境， 定的自身發(fā)展條件，經(jīng)測算各項目經(jīng)濟指標(biāo) 好。根據(jù)分析測算，在保證實現(xiàn)項目銷售計劃的前提下，本項目經(jīng)濟效益較好。 項目用地位巴南區(qū)魚洞城區(qū)中心，距離政府和長江僅 100 米左右，態(tài)環(huán)境較隹；項目具規(guī)模優(yōu)勢，具有可塑性；目前項目是魚洞城區(qū)中心尚存的一塊未改造的大型片區(qū)，其他項目進入性較差，周邊工作、生活居住配套，設(shè)施齊全，交通便捷，項目具備開發(fā) 建設(shè)條件。 評估結(jié)論與建議 、評估結(jié)論 項目及市場條件 巴南區(qū)糧食局片區(qū)屬魚洞城區(qū)中心型片區(qū) ,綜合居住環(huán)境指數(shù)較高。 可行性研究依據(jù) 本次項目可研的主要依據(jù)如下： （ 1） 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 》（建設(shè)部：建標(biāo) [2000]205號） （ 2） 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（國家計委、建設(shè)部；計投資 [1993]530號） （ 3） 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知》及附件 （中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng) [1998]11 號） （ 4） 《重慶市建設(shè)工程價格信息》（ ） （ 5）企業(yè)提供的信息 項目簡介 項目位于重慶市巴南區(qū)魚洞新農(nóng)街，總用地面積 60052 平方米，總建筑面積為 240000平方米，其中計容積率建筑面積 225000平方米（住宅 202000平方米），商業(yè) 20000平方米，配 套 3000 平方米，不計容積率建筑面積 15000平方米。巴南區(qū)糧食局片區(qū)舊城綜合改造項目 可行性研報告 2020年 6月 一、報告摘要 1． 本報告中項目用地面積、建筑面積及規(guī)劃指針根據(jù)相關(guān)文件； 2． 項目用地規(guī)劃指針與設(shè)計方案中技術(shù)指針有一定差異，但差距不大，項目最終應(yīng)以重慶市國土資源和房屋管理局審核確定的指標(biāo)為準(zhǔn)。 3. 已確定了項目用地功能劃分，本報告中不對項目定位進行詳細分析，僅對定位進行初步判斷。主要由高層建筑組成。片區(qū)具有優(yōu)越的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭，本項目發(fā)展具有良好的市場條件。 表 1:主要經(jīng)濟指針表 序號 名稱 單位 資料 項目設(shè)計規(guī)模 平方米 1． 1 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 240000 商品房銷售 住宅 商業(yè) 車庫 237000 202000 20000 15000 項目經(jīng)濟資料開發(fā)產(chǎn)品投資 其中：財務(wù)費用 萬元 49777. 資金籌措 其中：資本金 借款 預(yù)售房款 8000 經(jīng)營收入 66080 稅金及附加 利潤總額 稅 后利潤 商品房稅前利潤率 % % 商品房稅后利潤率 % % 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 4554 全部投資動態(tài)回收期（所得稅后） 年 借款償還期 年 3 注：上表為考慮住宅銷售率為 90%、商業(yè)銷售率為 85%的情況下的經(jīng)濟效益指標(biāo)。 項目發(fā)展建議 由于項目具有較好的市場環(huán)境及自身發(fā)展條件，項目經(jīng)濟效益指標(biāo)在正常范圍內(nèi)。 由于項目是舊城改造項目 ,規(guī)模較大 ,資金需求較大 ,而且對開發(fā)商的執(zhí)行力、管理能力要求較高。 二、項目概況與背景 1 項目概況 項目位置 本項目位于巴南區(qū)魚洞，東鄰魚洞農(nóng)貿(mào)市場，南鄰巴縣大道，西鄰黃溪河，北鄰新農(nóng)街，東西長約 400米，南北寬約 150 米，地塊呈坡形地勢，地形較開闊平坦，能滿足建筑設(shè)計需求。 用地現(xiàn)狀：其地上現(xiàn)狀如下圖所示： (地塊現(xiàn)狀圖 ,略 ) 項目周邊配套 項目周邊配套較好，有巴南區(qū)人民醫(yī)院、濟仁醫(yī)院、巴縣中學(xué)、魚洞二校、魚洞實驗中學(xué)、魚洞農(nóng)貿(mào)市場、新世紀(jì)百貨、超市以及大量金融、郵政、通信、餐飲、娛樂服務(wù)設(shè)施及網(wǎng)點。 . 覆蓋率 ≤40% 38% 總建筑面積（㎡） 240000 計容積率建筑面積（㎡） 228198 2255000 其中：住宅（㎡） 203000 202000 商業(yè)（㎡） 23000 20000 配套（㎡） 2198 3000 含：幼兒園 1000 1100 會所及物業(yè)管理用房 1200 1270 居委會 150 180 文化活動站 200 250 老人活動站 200 社區(qū)健康服務(wù)中心 1502 200 不計容積率建筑面積（㎡） 15000 地下車庫及設(shè)備用房 15000 可售面積 237000 237000 其中：住宅（㎡） 202000 商業(yè)（㎡） 20000 機動車停車位 15000 建筑高度或?qū)訑?shù) 高層 高層、多層 注：本報告中的測算均按項目設(shè)計方案理念中技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。創(chuàng)建和諧巴南而確定的一項重點民心工程。經(jīng)過面向社會公開招標(biāo)和上關(guān)部門審查，并報經(jīng)重慶市巴南區(qū)人民政府二 00 五年十二月二十二日第 46 次常務(wù)會研究決定，重慶晶磊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為該項目實施的業(yè)主單位。按照區(qū)政府的統(tǒng)一安排，于2020 年 11 月底向市土地交易中心申請招拍掛，已于 2020 年 1 月完善其建設(shè)用地的相關(guān)手續(xù)。因此項目建設(shè)具有合法性。 開發(fā)商情況介紹表 企業(yè)名稱 重慶 晶磊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 住 所 重慶市巴南區(qū)新農(nóng)街 38號 1號碼 企業(yè)類別 有限責(zé)任公司 股東構(gòu)成 劉平出資額 2400 萬元，比例 80% 肖永莉出資額 600萬元，比例 20% 經(jīng)營范圍 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 注冊資本 人民幣 3000 萬元 營業(yè)期限 自 2020年 7月 18 日至 2020年 7月 17 日 成立日期 2020 年 7月 18日 公司組織結(jié)構(gòu)健全，設(shè)有行政部、銷售部、業(yè)務(wù)部、工程部、財務(wù)部、總工辦。公司現(xiàn)有員工 18 人，其中工程技術(shù)人員14人。預(yù)計 2020 房地產(chǎn)市場發(fā)展是主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范是主線，市場體系將進一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長勢頭。 房價地域分化明顯，價格走勢溫和回落 由國家計委經(jīng)濟研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報告》指出， 2020 年房價將呈溫和回落態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進入回落盤整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年的相對充分釋放后，正趨于明顯遞減；個人購買繼續(xù)成為市場 主流。 品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入 以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。 品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入 以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中 初露端倪，并出現(xiàn)了一批營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。 調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu) 為切實保護士地資源，維護士地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性，規(guī)范土地市場秩序，穩(wěn)定房價，滿足中低收入家庭購房需求，防止樓市動蕩造成風(fēng)險， 2020年國辦發(fā)（ 2020） 8 號文件和國發(fā)（ 2020） 26號文件兩個新舊六條以及今年國務(wù)院辦公廳下發(fā)的新八條和建設(shè)部、國土資源部等九部委聯(lián)合下發(fā)的十二條政策措施，其主要目的是限制和停 止別墅，寫作樓及高檔住宅開發(fā)供地，優(yōu)化土地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)，供地向中低檔住宅開發(fā)傾斜，并通過金融和稅收措施抑制投機性抄房和滿足中低收入家庭購房。 《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，鼓勵地產(chǎn)市場大力發(fā)展 通知明確指出房地產(chǎn)市場仍然要有較大發(fā)展，同時必須是健康的發(fā)展。 3. 重慶市社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 (1) GDP 及增長 統(tǒng)計顯示，重慶經(jīng)濟繼