【正文】 根據(jù)某片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析，本 項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)上述銷售率，難度不大。 具體測(cè)算過程詳見附表 8：項(xiàng)目貸款償還測(cè)算表。測(cè)算過程 詳見附表 8：《敏感性分析表》。 經(jīng)測(cè)算：項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的內(nèi)部收益率為 %。 8． 2 項(xiàng)目利潤(rùn)、投資利潤(rùn)率 經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤(rùn)總額、稅前利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）、成本利潤(rùn)等指標(biāo)詳見下表： 表 15：項(xiàng)目利潤(rùn)估算表 單 位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì)算公式 金額（萬元） （ 1） 銷售收入 66080 （ 2） 開發(fā)成本 （ 3） 銷售費(fèi)用 720 （ 4） 銷售稅金及附加 （ 5） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2400 （ 6） 凈利潤(rùn) (1)(2)(3)(4） （ 5） (6) （ 7） 稅前成本利潤(rùn)率 利潤(rùn)總額 /總投資 % （ 8） 稅后成本利潤(rùn)率 凈利潤(rùn) /總投資 % 項(xiàng)目各計(jì)算期的利潤(rùn)測(cè)算詳見附表 5:《項(xiàng)目損益及利潤(rùn)表》。 項(xiàng)目投資計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)期安排及各期的施工進(jìn)度計(jì)劃 ,擬定項(xiàng)目的投資計(jì)劃 ,詳見《附表 2：項(xiàng)目投資計(jì)劃表》。 前期工程費(fèi) 包括勘測(cè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、城市配套費(fèi)、人防費(fèi)等各種規(guī)費(fèi)，前期工程費(fèi)共 ,此項(xiàng)費(fèi)用視為整個(gè)項(xiàng)目前期及各期項(xiàng)目動(dòng)工前投入。具體時(shí)間大致如下表所示： 施工進(jìn)度表 項(xiàng)目開發(fā)階段 第一期 第二期 前期工程（包括土方、護(hù)坡工程） 基礎(chǔ)工程 2020， 82020， 11 。 項(xiàng)目目標(biāo)客戶 住宅部分 □ 漁洞當(dāng)?shù)貦C(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工，個(gè)體工商置業(yè)； □ 原住于大渡口、楊家坪、南坪、李家沱的部分居民； □ 巴南區(qū)其他街鎮(zhèn)居民到漁洞置業(yè)者。 需求客戶類群 對(duì)片區(qū)的部分樓盤進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，有以下特征： .魚洞當(dāng)?shù)鼐用? .鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民到魚洞置業(yè) .與魚洞相鄰的大渡口、揚(yáng)家坪、南坪部分居民以及渝中區(qū)部分拆遷戶 片區(qū)內(nèi)典型樓盤分析 根據(jù)近兩年片區(qū)每年推出樓盤規(guī)模來看，普通樓盤最大推售面積約在710萬平方米之間，而對(duì)于本項(xiàng)目建筑面積為 24萬平方米 ,規(guī)模較大 ,因此我們選擇濱江花園進(jìn)行分析 . 濱江花園規(guī)劃開發(fā)建筑面積約 37 萬平方米 ,分為 3期開發(fā) ,從 2002 年開始到現(xiàn)在 2年時(shí)間 。城區(qū)總?cè)丝跒? 萬人 ,農(nóng)村人 萬人 ,是巴南區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程主要的吸收地。 四、項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 4． 1 巴南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) 巴南區(qū)基本情況 巴南區(qū)位于重慶市南部，與南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)相連，是進(jìn)出重慶主城中心的南大門，魚洞是巴南區(qū)政府所在地，距市中心僅25公里，轄區(qū)總面積 1800 多平方公里，下轄 21 個(gè)鎮(zhèn)，街道辦事處。 從住宅成交的平均單價(jià)來看，上半年全市住宅均價(jià)為每平方米 元，比去年的每平方米 元上漲了 198元，漲幅為 %,表明重慶房地產(chǎn)經(jīng)過一個(gè)階段的發(fā)展 ,隨著重慶房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范與控制，整體朝著持速、穩(wěn)定、健康的方向發(fā)展。 四 項(xiàng)措施 科學(xué)制定土地供應(yīng)計(jì)劃；多渠道籌措建設(shè)資金、制定實(shí)施細(xì)則、對(duì)近 期建設(shè)規(guī)劃滾動(dòng)調(diào)校和加強(qiáng)《規(guī)劃 》實(shí)施的監(jiān)督管理。 2020 年以來，重慶市將嚴(yán)格控制土地開發(fā)供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地資源管理，土地供應(yīng)規(guī)劃適度，結(jié)構(gòu)更趨合理，優(yōu)先保證了招商引資、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 、先進(jìn)工業(yè)、物流業(yè)及城市基礎(chǔ)設(shè)施的用地需求。 圖 1：國(guó)際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP 數(shù)值的關(guān)系圖 單位： 美元 發(fā)展時(shí)期 啟動(dòng)期 緩慢發(fā)展期 快速增長(zhǎng)期 發(fā)展速度放緩直至停滯不前 人均 GDP 1,000 3,000 4,000 8,000 圖 2:重慶近期人均 GDP 變化表 年份 1997 2000 2001 2002 2020 2020 2020 人均 GDP 589 745 805 874 986 1184 1345 (3) 人均住房支出 據(jù)市統(tǒng)計(jì)局最新公布的調(diào)查顯示， 2020 年重慶居民人均可支配收入為 9687 元，同比增長(zhǎng) %；人均消費(fèi)性支出達(dá) 8123 元，實(shí)際增長(zhǎng)%.隨著生活水平的提高和信貸消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng)，部分有條件的居民已實(shí)現(xiàn)了二次置業(yè)，因此購(gòu)房支出呈上升態(tài)勢(shì)：人均購(gòu)房與建房支出為 1568 元，比上年上升 %，因此居住類裝潢也隨之增長(zhǎng)，去年居民人均住房裝潢支出達(dá) 1216 元。 調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu) 為切實(shí)保護(hù)士地資源，維護(hù)士地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，滿足中低收入家庭購(gòu)房需求，防止樓市動(dòng)蕩造成風(fēng)險(xiǎn)， 2020年國(guó)辦發(fā)（ 2020） 8 號(hào)文件和國(guó)發(fā)（ 2020） 26號(hào)文件兩個(gè)新舊六條以及今年國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的新八條和建設(shè)部、國(guó)土資源部等九部委聯(lián)合下發(fā)的十二條政策措施，其主要目的是限制和停 止別墅，寫作樓及高檔住宅開發(fā)供地，優(yōu)化土地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)，供地向中低檔住宅開發(fā)傾斜，并通過金融和稅收措施抑制投機(jī)性抄房和滿足中低收入家庭購(gòu)房。預(yù)計(jì) 2020 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范是主線，市場(chǎng)體系將進(jìn)一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。按照區(qū)政府的統(tǒng)一安排，于2020 年 11 月底向市土地交易中心申請(qǐng)招拍掛，已于 2020 年 1 月完善其建設(shè)用地的相關(guān)手續(xù)。 用地現(xiàn)狀：其地上現(xiàn)狀如下圖所示： (地塊現(xiàn)狀圖 ,略 ) 項(xiàng)目周邊配套 項(xiàng)目周邊配套較好，有巴南區(qū)人民醫(yī)院、濟(jì)仁醫(yī)院、巴縣中學(xué)、魚洞二校、魚洞實(shí)驗(yàn)中學(xué)、魚洞農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、新世紀(jì)百貨、超市以及大量金融、郵政、通信、餐飲、娛樂服務(wù)設(shè)施及網(wǎng)點(diǎn)。 表 1:主要經(jīng)濟(jì)指針表 序號(hào) 名稱 單位 資料 項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模 平方米 1． 1 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 240000 商品房銷售 住宅 商業(yè) 車庫 237000 202000 20000 15000 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)資料開發(fā)產(chǎn)品投資 其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 49777. 資金籌措 其中：資本金 借款 預(yù)售房款 8000 經(jīng)營(yíng)收入 66080 稅金及附加 利潤(rùn)總額 稅 后利潤(rùn) 商品房稅前利潤(rùn)率 % % 商品房稅后利潤(rùn)率 % % 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 4554 全部投資動(dòng)態(tài)回收期（所得稅后） 年 借款償還期 年 3 注：上表為考慮住宅銷售率為 90%、商業(yè)銷售率為 85%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。巴南區(qū)糧食局片區(qū)舊城綜合改造項(xiàng)目 可行性研報(bào)告 2020年 6月 一、報(bào)告摘要 1． 本報(bào)告中項(xiàng)目用地面積、建筑面積及規(guī)劃指針根據(jù)相關(guān)文件； 2． 項(xiàng)目用地規(guī)劃指針與設(shè)計(jì)方案中技術(shù)指針有一定差異，但差距不大，項(xiàng)目最終應(yīng)以重慶市國(guó)土資源和房屋管理局審核確定的指標(biāo)為準(zhǔn)。根據(jù)分析測(cè)算，在保證實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售計(jì)劃的前提下，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好。 2． 2項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指針 根據(jù)巴南區(qū)人民政府第 46 次常務(wù)會(huì)和有關(guān)部門文件精神以及我司與重慶市巴南區(qū)建設(shè)委員會(huì)簽定的有關(guān)合同，項(xiàng)目技術(shù)經(jīng) 濟(jì)指針如下表： 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 項(xiàng) 目 用地規(guī)劃指標(biāo) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積（㎡） 60025 60025 容積率 ≤3。由于該項(xiàng)目的實(shí)施具有一定的特殊性和特定條件，進(jìn)行這樣的工作是為了解決程序上的合法性。 房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，但增幅會(huì)逐漸回落 2020 年房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟，在海外資金加速進(jìn)入的同時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會(huì)加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對(duì)來自各方面的挑戰(zhàn)。 央行下發(fā)文件加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理，其要點(diǎn)如下： 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向； 嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放； 規(guī)劃建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途； 加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買住房的需要，提高了首付款比例； 強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房貸款管理； 充分發(fā)揮利率杠桿對(duì)個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用； 加強(qiáng)個(gè)人住房 公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理； 切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)員的管理。 物業(yè)投資政策分析 、相關(guān)產(chǎn)業(yè)扶持 重慶市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為重慶市持續(xù)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)提出了新的需求。同時(shí)，還將加大土地清理力度，收回逾期未開發(fā)