【正文】 7 項目投入總資金及來源情況 2 項目概況 1 項目建設(shè)背景 社會效益。 46 項目 名稱 長垣縣工業(yè)局棚戶區(qū)改造項目 規(guī)劃 目標(biāo) 該項目規(guī)劃用途為安置房，集中安置在七層電梯房，共建安置房436 套，安置房總面積為 ，容積率為 ,占地 30 畝。 44 第 9 章 附件 長垣縣工業(yè)局棚戶區(qū)改造項目 可行性研究報告摘要書 申報單位（公章）： 長垣奧起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 編制單位（公章）：達(dá)華工程管理（集團(tuán) ）有限公司 編制日期：二零一一年五月 45 長垣縣工業(yè)局棚戶區(qū)改造項目 可行性研究摘要 書 項目 名稱 長垣縣工業(yè)局棚戶區(qū)改造項目 項目 地點 新鄉(xiāng)市長垣縣衛(wèi)華大道東段，北臨長孟路，東臨工業(yè)路，南臨化肥廠，北臨友誼路。本項目地點交通十分便利，開發(fā)建設(shè)用地市政設(shè)施基本具備，供給能力可滿足項目需要，工程所需原材料及機(jī)電設(shè)備供應(yīng)有所保障。從投資方面來看，棚戶區(qū)改造可激活房地產(chǎn)并帶動建筑材料、交通運輸?shù)绕渌袠I(yè)發(fā)展，還可以使相關(guān)人員得到就業(yè)機(jī)會。 經(jīng)濟(jì)效益測算與評價的依據(jù)及說明 國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》。 建設(shè)投資估算 根據(jù)項目內(nèi)容與規(guī)模，項目建設(shè)總投資 4700 萬元人民幣，包括工程費用、其他費用及預(yù)備費用。 在中標(biāo)結(jié)果評出十五日內(nèi)，將招投標(biāo)書面報告和中標(biāo) 人上報 新鄉(xiāng)市發(fā)展改革委備案后，中標(biāo)通知書由招標(biāo)人發(fā)出。特殊崗位人員需聘用有相關(guān)從業(yè)資 格的裝業(yè)人員。 利用植物造景手法，創(chuàng)造具有個性的喬木 — 草本、灌木 — 草本或喬木 — 灌木 — 草本植物群落空間，同時充分展現(xiàn)植物的枝、干、葉、果、花等觀賞特性，合理搭配，形成季相變化豐富的景觀環(huán)境。 公共綠地中應(yīng)設(shè)置健身設(shè)施與兒童游樂設(shè)施。集中公共綠地中的綠化用地面積≥ 70%。應(yīng) 合理規(guī)劃住宅、公建、道路、公共綠地等項目的用地，以提高土地使用效率；提倡采用先進(jìn)的建筑體系，以提高住宅的有效使用面積和耐久年限；在國家規(guī)定的范圍內(nèi)，限期淘汰粘土實心磚等建筑材料。 便池沖洗采取延時控制水閥。小區(qū)的道路照明應(yīng)達(dá)到 1520LX。火災(zāi)危害性為丁級，建筑物等級為三級。垃圾房在設(shè)計過程中應(yīng)考慮垃圾滲濾液收集，設(shè)專用滲濾液收集槽，垃圾房地面應(yīng)鋪設(shè)防滲層，垃圾房內(nèi)同時要設(shè)異味清除系統(tǒng)。要求建設(shè)單位必須保證煙道的建設(shè)質(zhì)量，防止油煙異味影響周圍 環(huán)境。但搶修、搶險作業(yè)除外。 （ 10）施工期間，工地內(nèi)建筑上層具有粉塵逸散性的工程材料、渣土或廢棄物輸送至地面或地下樓層時，須 從電梯孔道、建筑內(nèi)部管道或密閉輸送管道輸送，或者進(jìn)行人工 打包裝框 搬運 ，不得凌空拋撒 。 （ 2）施工場地周邊必須設(shè)置高度在 以上的圍檔（視地方要求可適當(dāng)增加），圍擋間無縫隙，圍擋底端須設(shè)置防溢座。 根據(jù)地質(zhì)勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計擬采用以下類型： 1. 基礎(chǔ)選型及處理 樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。區(qū)內(nèi)建筑力圖實現(xiàn)精致、典雅，具有美感。 23 項目建設(shè)的原則 （ 1） 項目要貫徹 “ 以人為本 ” 的原則。堅持以人為本、安置先行，按照 “ 全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè) ” 的方針，將棚戶區(qū)改造成房屋質(zhì)量優(yōu)良、功能完善、設(shè)施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美的新型城市社區(qū)。 （ 2） 統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實施。 從當(dāng)前的各類調(diào)控政策來看，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房價是核心重點，改善供求關(guān)系和住房價格將仍是 20xx 年政府宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一。此后，國土資源部又下發(fā)了《關(guān)于做好報國務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地審查報批有關(guān)工作的通知》，這些都顯示了中央對地方管理改革的決心和深意，是對 04 年國務(wù)院 28 號文（《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》）， 05 年國八條、 144 號文（《關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》）和 06 年國六條的延續(xù)。 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模、提高房地產(chǎn)信貸門檻、提高貸款利率等將是政府可能采取的措施，而房地產(chǎn)銷售面積增速的放緩以及從嚴(yán)的政策調(diào)控將使得不少從其他行業(yè)進(jìn)來的開發(fā)商以及部分資金鏈緊張的開發(fā)商逐漸退出或收縮戰(zhàn)線。 （ 3） 聘請律師義務(wù)為拆遷群眾搞好法律服務(wù)。貨幣補償或一次性安置到位的，每戶補償 500 元；需要回遷的，每戶補助 1000 元；被征收房屋 14 為空房的，不予補助。三樓、四樓 1900元 /m178。 （ 1）位置： 工業(yè)局 棚戶區(qū)實行就地改造，拆遷后按城市規(guī)劃建成小高層與高層住宅小區(qū)，安置房集中在 7 層電梯房。 項目投入總資金及來源情況 項目計劃總投資 4700 萬元人民幣，資金來源主要依靠投資方解決。具體情況如下： （ 1） 市政污水 建設(shè)用地 臨近的 已建有雨、污水分流系統(tǒng)，項目雨、污水排放分別排入已建的雨、污水管線。 ④ 水文地質(zhì) 沖積平原地下水的主要類型為第四系地層中的孔隙潛水及孔隙承壓水。其下為第四系上更新統(tǒng)沖積 9 層（ Q3），地層為灰綠、棕黃、紫紅、褐黃色黏土、粉質(zhì)黏土、粉土、粉細(xì)砂為主，含不規(guī)則鈣質(zhì)結(jié)核和鐵錳結(jié)核，厚大于 30m。堤西黃河沖積平原，區(qū)內(nèi)地勢平坦，少有緩坡。 工業(yè)局 棚戶區(qū)實行就地改造，拆遷后按城市規(guī)劃建成小高層與高層住宅小區(qū)， 修建 14 棟住 宅 樓，設(shè)計居住人口2030 人。設(shè)立規(guī)范的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，鼓勵有條件的各類經(jīng)濟(jì)組織和民間資金介入，為中低收入家庭提供住房貸款擔(dān)保，降低銀行貸款風(fēng)險，支持個人合理住房消費。城市棚戶區(qū)房屋拆遷補償安置采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補償?shù)姆绞?，鼓勵以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式為主。對工礦棚戶區(qū)，原屬于國有劃撥的生產(chǎn)用地，城市規(guī)劃部 5 門應(yīng)及時調(diào)整為棚戶區(qū)建設(shè)住宅用地，國土資源管理部門要根據(jù)規(guī)劃部門的土地用途調(diào)整為原土地使用者辦理土地用途變更手續(xù)；對于配建基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施涉及使用的新增建設(shè)用地報批，比照保障性住房用地報批方式實行一個窗口對外、一站式辦公。各省轄市可通過土地出讓、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換等市場運作方式籌集建設(shè)資金，具體實施方案由省轄市政府結(jié)合本地實際制定。一個個社區(qū)、一條條街道變得視野開闊、呼吸通暢，市民生活環(huán)境得到了進(jìn)一步的改善。 截至目前，本公司獨立自主開發(fā)的商品房面積達(dá) 3 萬余平方米。 推進(jìn)城市棚戶區(qū)、工礦棚戶區(qū)改 造工作，是落實科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會的重要舉措，是省委、省政府為擴(kuò)大內(nèi)需、改善城鎮(zhèn)低收入家庭住房條件作出的重大決策，對提升我省城市居民居住水平、改善城市環(huán)境、完善城市功能具有重要意義。獎勵資金根據(jù)工礦棚戶區(qū)和城市棚戶區(qū)改造完成面積、保障性住房建設(shè)面積等相關(guān)因素和權(quán)重計算確定。前期參與投資開發(fā)整理土地的資金，按實際投入成本加同期銀行貸款利息給予補償。棚戶區(qū)改造中配建的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房項目，可享受《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔 20xx〕 24 號）規(guī)定的優(yōu)惠政策。 各地城市棚戶區(qū)和工礦棚戶區(qū)改造項目中配建廉租住房比例不得低于建筑總面積的 20%；對棚戶區(qū)內(nèi)符合經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房保障條件的被拆遷居民就地優(yōu)先保障，一次性解決住房問題。棚戶區(qū)改造配建的廉租住房，產(chǎn)權(quán)全部歸國家所有。土層深厚，土質(zhì)較好，農(nóng)用價值較高，礦產(chǎn)資源相對貧乏。沿線歷年最大全年降水量為 1360mm，多年平均降水量為 ，汛期多西南風(fēng)，最大風(fēng)速15m/s；沿線百年一遇設(shè)計頻率最大 24 小時暴雨值為 275~290mm，自東自西遞減。 ③工程地質(zhì)條件 線路所經(jīng)地區(qū)均為本線不良地質(zhì)和特殊土主要有風(fēng)沙、鹽漬土、軟土和松軟土等，其他不良地質(zhì)及特殊土均不控制線路走向。 場址選擇 該項目選址為 新鄉(xiāng)市長垣縣衛(wèi)華大道東段，長孟路以南，工業(yè)路以西，化肥廠以北，友誼路以南區(qū)域 。 （ 5） 道路 本項目外部道路交通組織利用 已有道路設(shè)施， 內(nèi)部交通通過內(nèi)部環(huán)路組織，按規(guī)定設(shè)置機(jī)動車地面、地下停車場和自行車庫。 （ 4） 調(diào)換方式：根據(jù)有關(guān)政策，棚戶區(qū)征收與補償采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補償兩種方式，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換為主。五、六、七樓 1400 元 /m178。自選順序號由搬遷順序號和補償安置順序號相加確定。對無理取鬧、阻撓拆遷的，要依法追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。在中國房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸姿態(tài)的形勢下， 20xx年的房地產(chǎn)行業(yè)可以說正處在變革的前夜。 土地管理 土地管理更加嚴(yán)格，土地增量供應(yīng)控制更嚴(yán)，土地成本將提高，這也將加劇對于存量土地的競爭 。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地成本的提高將是必須面對的現(xiàn)實。 功能方案 通過良好的周邊環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的生活配套服務(wù)，解決拆遷居民的安置問題，滿足居民的住房需求，提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和居住條件， 20 形成高起點、高品位、高質(zhì)量的住宅區(qū)，改變現(xiàn)有的面貌，成為 長垣縣 的一個亮點工程。 （ 4） 多方結(jié)合，綜合開發(fā)。對改造難度大、經(jīng)當(dāng)?shù)卣J(rèn)定不具 備商業(yè)開發(fā)價值的棚戶區(qū)，可由政府直接組織實施改造，擇優(yōu)選擇業(yè)主單位，其基礎(chǔ)設(shè)施和公用配套設(shè)施建設(shè)費用由政府及有條件的工礦企業(yè)承擔(dān)。項目要把生態(tài)、環(huán)保放在重要的地位，從宏觀規(guī)劃到微觀設(shè)計、具體技術(shù)的采用都要堅持可持續(xù)化發(fā)展要求。 24 公用建筑 物業(yè)管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。 25 第 5 章 環(huán)保、消防、節(jié)能、安全衛(wèi)生及綠化 環(huán)境保護(hù) 項目區(qū)地處 長垣縣 工業(yè)局 棚戶區(qū)，人居環(huán)境質(zhì)量較差，急需通過該項目改善人居環(huán)境和自然環(huán)境。應(yīng)有專人負(fù)責(zé)逸散性材料、垃圾、渣土、裸地等密閉、覆蓋、灑水作業(yè)，車輛清洗作業(yè)等并記錄揚塵控制措施的實施情況。 4. 噪音 在施工中產(chǎn)生噪音，一是吊車運料過程中產(chǎn)生聲音；二是攪拌機(jī)在攪拌過程中產(chǎn)生聲音；三是振搗器在振搗過程中產(chǎn)生聲音。項目建成投入使用后，小區(qū)內(nèi)有物業(yè)管理，統(tǒng)一處理小區(qū)垃圾，按照城市垃圾處理標(biāo) 28 準(zhǔn)處理，不會污染環(huán)境；生活污水也統(tǒng)一處理，由城市污水排放管道同一排放。 廢水 本項目排水實施雨污分流制，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政下水管網(wǎng)，進(jìn)入 寺溝 污水處理廠進(jìn)行處理 。 各種設(shè)備噪聲傳播至居民住宅內(nèi)應(yīng)滿足中華人民共和國《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB1234820xx）中，“結(jié)構(gòu)傳播固定設(shè)備室內(nèi)噪聲排放限值” 中 1 類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。 小區(qū)內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施的供電方面采用雙回路供電交設(shè)有自動漏電保護(hù)裝置，設(shè)備及管道等安裝可靠的防靜電措施。 住宅樓梯間的公共照明應(yīng)使用聲控開關(guān)或延時開關(guān)。 32 供熱管線采用預(yù)制保溫管，減少熱能損耗。 綠化 達(dá)到合理布局為原則，一位創(chuàng)造貼近自然的綠色空間為宗旨，以建設(shè)一個標(biāo)準(zhǔn)的色小康小區(qū)為目的，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置綠化區(qū)綠化面積達(dá)到 30%，為人們提供一個真正的自然共存的綠色家園，讓人們生活在清新自然的綠色環(huán)境中。 小區(qū)內(nèi)建筑園林的體量要與周圍環(huán)境空間相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)園林建筑“精在體宜”的特點。應(yīng)搭配一些開花結(jié)果的植物，引蝶招鳥，增加人工群落的生物豐富性。 開發(fā)企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置 為適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理制度需要，依照《中華人民共和國公司法》盡力企業(yè)管理機(jī)構(gòu)，實行權(quán)責(zé)分明，管理科學(xué)，激勵和約束相結(jié)合的內(nèi)部管理體制，按照市場需求，自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，以提高勞動生產(chǎn)率、經(jīng)濟(jì)效益和實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值為目標(biāo)進(jìn)行生產(chǎn) 經(jīng)營管理項目實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 按照《招標(biāo)投標(biāo)法》，招標(biāo)人和投標(biāo)人均需遵循招 標(biāo)法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)活動，招標(biāo)程序分別為：申請招標(biāo)、招標(biāo)事項核準(zhǔn)、委托代理機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文件、發(fā)布招標(biāo)公告、接受投標(biāo)書、公開開標(biāo)、組織評標(biāo)、確定中標(biāo)人、發(fā)出中標(biāo)通知書、商簽合同、通知未中標(biāo)人。 （ 2）安裝工程和建筑工程按河南省建筑工程概算定額（ 1997）估算。 工程費用 4490 萬 元， 前期 費用 60 萬元 。此棚戶改造項目在改變原有城區(qū)舊貌的同時，也使區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到提高，人們生活水平上升，城市建設(shè)加快前進(jìn)步伐。 （ 3）棚戶區(qū)改造有利于使長垣縣城市土地實現(xiàn)集約高效利用，進(jìn)一步改善長垣縣城市面貌，完善城市整體 功能，提高城市品位，使城市更加美化、亮化、綠化，給城市居民提供更加溫馨、舒適的生活 43 環(huán)境。