【正文】 目前該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好，本項(xiàng)目發(fā)展具有良好的市場(chǎng)條件。分析如下： 在本項(xiàng)目開始成本及銷售價(jià)格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測(cè)算可知，當(dāng)住宅銷售率達(dá) 82%、商業(yè)銷售率達(dá) 68%時(shí)，項(xiàng)目可保本。 剩余 10%的住宅 30%商業(yè) 70%的地下車庫作業(yè)為企業(yè)留存資產(chǎn)或在計(jì)算期以后銷售。 七．項(xiàng)目總投資估算、資金籌措計(jì)劃 7． 1 項(xiàng)目總投資估算 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為 ,具體見如下表 : 項(xiàng)目投資估算表 項(xiàng)目名稱 總額 (萬元 ) 單價(jià) (元 /㎡ ) 占總投資比例 土地成本 % 前期工程費(fèi) % 建 安工程 % 管理費(fèi) 40 % 不可預(yù)見費(fèi) 30 % 其他費(fèi)用 11% 公用設(shè)施專用基金 財(cái)務(wù)費(fèi)用 100 % 銷售費(fèi)用 960 40 % 合 計(jì) % 注 : 單價(jià)為按擬建面積分推計(jì)算的單價(jià)。 分析結(jié)論 項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，戶型定位為中等的二房和三房單位，戶型面積適合于區(qū)域市場(chǎng)目前供應(yīng)的產(chǎn)品，由于項(xiàng)目目標(biāo)尚處于前期設(shè)計(jì)階段，可進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，分析 項(xiàng)目目標(biāo)客戶的需求，調(diào)整戶型面積，目前存在一定的不確定性。由于受魚洞城區(qū)中心沒有可供開發(fā)的土地，近期很難有新項(xiàng)目開工建設(shè)，因此，目前的新項(xiàng)目都處于城區(qū)外圍，根據(jù)近年的銷售情況看，主流價(jià)格在 200002400元 /M之間，成熟的生活環(huán)境，商業(yè)設(shè)施和教育，衛(wèi)生配套以及臨江環(huán)境是巴南區(qū)商房的賣點(diǎn)和亮點(diǎn)，并且戶型由前幾年的大戶型的方向發(fā)展，戶均面積在 100平方米左右的樓盤倍受人們的追捧。 住宅 :近七成成交戶型為二、三房 2020 年二級(jí)市場(chǎng)銷售商品房 平方米，成交金額 億元，從各類型來看 ,辦公樓銷售面積 ,均價(jià)每平方米 3198元 .商鋪面積 萬平方米 ,均價(jià)每平方米 萬元 .住宅面積 平方米 ,均價(jià)每平方米 。多項(xiàng)市政工程的建設(shè)正在進(jìn)行之中，建成后將進(jìn)一步提高城市的整體形象，改變目前的居住置業(yè)分布及交通格局。 品牌化將成時(shí)尚，行業(yè)競爭走向深入 以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場(chǎng)的追捧。創(chuàng)建和諧巴南而確定的一項(xiàng)重點(diǎn)民心工程。主要由高層建筑組成。因此，建議公司對(duì)項(xiàng)目采取整體規(guī)劃，分期不間斷開發(fā)策略，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)需求和變化，并采取有效的營銷手段，確保銷售資金回籠，降低市場(chǎng)變化影響的可能風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目利潤的按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)。公司擁有一支工作作風(fēng)務(wù)實(shí)、管理理念先進(jìn)，極富創(chuàng)新意識(shí)和開拓精神和管理團(tuán)隊(duì)，有一批業(yè)務(wù)技術(shù)精湛，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)母?、中?jí)技術(shù) 人員和管理人員。人均 GDP 達(dá) 10760元，折合 1345美元。未來幾年內(nèi)，已出讓沒有建設(shè)開發(fā)的土地要繼續(xù)消化，可供開發(fā)的土地都將集中在內(nèi)環(huán)高速以內(nèi)。 2020 年，重慶市還將嚴(yán)格控制土地開發(fā)供應(yīng)規(guī)模，保證土地供應(yīng)規(guī)劃模適度、結(jié)構(gòu)合理。 4． 戶均面積約為 100 平方米 ,戶型以小三房為主 ,均價(jià) 2000～ 2200元/平方米之間 ,2020比上年增長 %。 地下車庫價(jià)格確定 根據(jù)漁洞地區(qū)目前停車位嚴(yán)重不足的現(xiàn)狀，參照相臨地下車庫銷售價(jià)格，在開發(fā)期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格 6 萬元 /個(gè)（每個(gè)大約 30 ㎡），即銷售價(jià) 2000 元 /㎡（建面）。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 指為開發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FNPV） 內(nèi)部收益率（ FNPV）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流 量現(xiàn)值累計(jì)等于 0時(shí)的折現(xiàn)率。 10． 2 還款來源分析 項(xiàng)目還款來源來自本項(xiàng)目的銷售回籠資金，根據(jù)測(cè)算，預(yù)計(jì)在 2020年底，銷售回籠資金在支付項(xiàng)目工程款和償還貸款后，尚有 萬元盈余資金，說明銷售回籠資金足以償還 8000 萬元的銀行貸款。由于項(xiàng)目定位及偏大的戶型設(shè)計(jì)是區(qū)域創(chuàng)新，市場(chǎng)承接力有待考驗(yàn)，建議項(xiàng)目整體規(guī)劃，分期開發(fā)，交叉不簡斷進(jìn)行，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)謹(jǐn)慎安排開發(fā)計(jì)劃，先試探市場(chǎng)承接能力，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)需求和變化，并采取有較的營銷手段，充分發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、因勢(shì)利導(dǎo)、引導(dǎo)消費(fèi)需求，同樣積極爭取政府的正確自持，用好用夠政策，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 保證銷售價(jià)格和銷售率的實(shí)現(xiàn)，控制項(xiàng)目開發(fā)成本，是項(xiàng)目盈利的有郊保證。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 凈現(xiàn)值（ FNPV）是按設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（ 8%）將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于 0 的項(xiàng)目可以接受。 不可預(yù)見費(fèi) 一般按擬建總規(guī)模每平方米 30元計(jì)算，共 720萬元 ,隨開發(fā)建設(shè)進(jìn)度投入。 銷售價(jià)格 住宅價(jià)格確定 根據(jù)周邊市場(chǎng)狀況，片區(qū)的市場(chǎng)潛力，結(jié)合項(xiàng)目自身的素質(zhì)及定位，估算本項(xiàng)目住宅在開發(fā)期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)的銷售均價(jià)為 2400元 /㎡（不帶裝修，按建筑面積計(jì)）。 魚洞城區(qū)規(guī)劃及發(fā)展按該片區(qū)規(guī)劃，是以 “行政、商貿(mào)、生活為主的綜合區(qū)。 2020 年，重慶土地實(shí)際供應(yīng) 萬平方米。 重慶市建設(shè)八大行動(dòng) 行動(dòng)一、劃定城市建設(shè)控制線和生態(tài)控制線，基本生態(tài)控制線為實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，保護(hù)城市生態(tài)環(huán)境而劃定的面積約 2600 平方公里。對(duì)于發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題，要通過宏觀調(diào)控來解決，例如控制高檔住房建設(shè)，增加普通商品住房的供應(yīng)比例，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和管理，力圖解決目前存在的供求矛盾等問題。 2． 4 項(xiàng)目開發(fā)商簡介 重慶晶磊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2020年 7月在重慶市注冊(cè)成立，是由自然人劉平、肖永莉出資成立的房地產(chǎn)單項(xiàng)開發(fā)公司?？傊?，項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng) 環(huán)境， 定的自身發(fā)展條件，經(jīng)測(cè)算各項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 好。片區(qū)具有優(yōu)越的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭，本項(xiàng)目發(fā)展具有良好的市場(chǎng)條件。經(jīng)過面向社會(huì)公開招標(biāo)和上關(guān)部門審查，并報(bào)經(jīng)重慶市巴南區(qū)人民政府二 00 五年十二月二十二日第 46 次常務(wù)會(huì)研究決定，重慶晶磊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為該項(xiàng)目實(shí)施的業(yè)主單位。 品牌化將成時(shí)尚，行業(yè)競爭走向深入 以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)中 初露端倪，并出現(xiàn)了一批營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場(chǎng)的追捧。 重慶市于 2002年 10月 1日起執(zhí)行重慶市國土資源和房屋管理局、重慶市建設(shè)管理委員會(huì)、重慶市物價(jià)局制定的《重慶市房屋交易價(jià)格計(jì)算暫行規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房，按套（單元）或整層出售的，以套（單元）或整層內(nèi)建筑面積，即 “套內(nèi)建筑面積 ?計(jì)算房價(jià)；整幢出售的，以該幢房屋建筑面積計(jì)算房價(jià)。四房以上、復(fù)式、別墅等大戶型的房子則多為高收入階層人購買，比例也相應(yīng)較少。但是隨著重慶城市建設(shè)規(guī)劃的調(diào)整，產(chǎn)業(yè)政策的支持，一批如魚洞長江大橋、渝南大道擴(kuò)寬、內(nèi)外環(huán)高速公路、輕軌專線、機(jī)場(chǎng)至魚洞快速公交專線等基礎(chǔ)設(shè)施工程的建設(shè)、以及巴南區(qū)天然的自然環(huán)境，商品房價(jià)格優(yōu)勢(shì)，必將進(jìn)一步推動(dòng)巴南區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 2． 戶型定位 住宅部分 根據(jù)開發(fā)商提供資料，項(xiàng)目住宅戶型結(jié)構(gòu)為二房～五房。 土地成本 項(xiàng)目土地費(fèi)用由土地成本、土地出讓金及其他稅費(fèi)三部分組成。 項(xiàng)目銷售稅金及附加 按規(guī)定，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)稅收主要是營業(yè)稅及附加印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅 ,一般征收按銷售收入 8%,共計(jì) 。 根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目的保本銷售價(jià)格及銷售率較易實(shí)現(xiàn)，由此可知，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較 強(qiáng)。 分析結(jié)果表明該項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)較好，具備可行性。片區(qū)具有優(yōu)越的自然環(huán)境，具備開發(fā)城區(qū)中心樓盤的先天區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)分析結(jié)論 該項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)表明，其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于 0，內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，因此，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。項(xiàng)目資金來源構(gòu)成情況如下表： 項(xiàng)目資金來源表 項(xiàng) 目 資金（萬元） 比 例 自籌資金 12000 % 銀行融資 8000 % 銷售收入 % 總投資 % 詳見附表 4:《項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表》。銷售期 2年多。 開發(fā)策略 第一期 第二期 第三期 時(shí)間 2002年 12月 2020年 10月 2020 年 12 月 分期規(guī)模（萬㎡） 價(jià)格走勢(shì) 1860 元 /㎡ 2160元 /㎡ 2360 元 /㎡ 五、項(xiàng)目發(fā)展定位 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S） 1． 項(xiàng)目位于巴南區(qū)城區(qū)中心，周邊配套完善，交通便捷； 2． 項(xiàng)目規(guī)劃布局依勢(shì)而建，空間層次豐富，保證每戶均有良好的景觀資源； 3． 項(xiàng)目規(guī)模較大，易于營造小區(qū)氣氛； 4