【正文】 地交易市場并公布了《關于加強土地市場化管理進一步搞活和規(guī)范房地產(chǎn)市場的決定》，這一系列的政策，將進一步規(guī)范重慶市的房地產(chǎn)市場，有助于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定有序發(fā)展，同時也有利于擴大置業(yè)群體、置業(yè)次數(shù)，降低住宅成本，促進房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)市場的進出口 發(fā)展。人均 GDP 達 10760元，折合 1345美元。 2020 年，房地產(chǎn)將秉承品牌化發(fā)展趨勢，個性化、品牌化繼續(xù)成為時尚，成為各個房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中制勝的重要策略。公司擁有一支工作作風務實、管理理念先進，極富創(chuàng)新意識和開拓精神和管理團隊，有一批業(yè)務技術精湛，作風嚴謹?shù)母?、中級技術 人員和管理人員。 2020 年區(qū)政府批準由項目責任部門重慶市巴南區(qū)建設委員會擬報的項目實施工作方案 即先行啟動拆遷，然后進行土地公示和開發(fā)建設。因此，建議公司對項目采取整體規(guī)劃，分期不間斷開發(fā)策略，準確把握市場需求和變化，并采取有效的營銷手段，確保銷售資金回籠，降低市場變化影響的可能風險，保證項目利潤的按計劃實現(xiàn)。 評估結論與建議 、評估結論 項目及市場條件 巴南區(qū)糧食局片區(qū)屬魚洞城區(qū)中心型片區(qū) ,綜合居住環(huán)境指數(shù)較高。主要由高層建筑組成。 由于項目是舊城改造項目 ,規(guī)模較大 ,資金需求較大 ,而且對開發(fā)商的執(zhí)行力、管理能力要求較高。創(chuàng)建和諧巴南而確定的一項重點民心工程。 開發(fā)商情況介紹表 企業(yè)名稱 重慶 晶磊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 住 所 重慶市巴南區(qū)新農(nóng)街 38號 1號碼 企業(yè)類別 有限責任公司 股東構成 劉平出資額 2400 萬元，比例 80% 肖永莉出資額 600萬元，比例 20% 經(jīng)營范圍 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 注冊資本 人民幣 3000 萬元 營業(yè)期限 自 2020年 7月 18 日至 2020年 7月 17 日 成立日期 2020 年 7月 18日 公司組織結構健全，設有行政部、銷售部、業(yè)務部、工程部、財務部、總工辦。 品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入 以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。 3. 重慶市社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 (1) GDP 及增長 統(tǒng)計顯示，重慶經(jīng)濟繼續(xù)保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，總體運行良好， 2020年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 ，在全國大中城市中繼續(xù)穩(wěn)居前例，比上年同期增長 %，按可比價格計算比上年增長 %，比預期目標高出 。多項市政工程的建設正在進行之中，建成后將進一步提高城市的整體形象，改變目前的居住置業(yè)分布及交通格局。近期建設控制線城市近期建設嚴格限制在控制線內(nèi)。 住宅 :近七成成交戶型為二、三房 2020 年二級市場銷售商品房 平方米，成交金額 億元，從各類型來看 ,辦公樓銷售面積 ,均價每平方米 3198元 .商鋪面積 萬平方米 ,均價每平方米 萬元 .住宅面積 平方米 ,均價每平方米 。其中，商業(yè)、辦公 、住宅及安居房用地實際供應 ，僅占 %。由于受魚洞城區(qū)中心沒有可供開發(fā)的土地，近期很難有新項目開工建設，因此，目前的新項目都處于城區(qū)外圍，根據(jù)近年的銷售情況看，主流價格在 200002400元 /M之間，成熟的生活環(huán)境，商業(yè)設施和教育，衛(wèi)生配套以及臨江環(huán)境是巴南區(qū)商房的賣點和亮點，并且戶型由前幾年的大戶型的方向發(fā)展，戶均面積在 100平方米左右的樓盤倍受人們的追捧。根據(jù)巴南 “十一五 ”規(guī)劃，到 2020 年預計該片區(qū)城鎮(zhèn)人口將增加 5萬人，同時按照該片區(qū)控制性詳規(guī)的要求，大江工業(yè)園主要依托大江工業(yè)集團（三線 搬遷企業(yè)）、長安鈴木公司（合資汽車生產(chǎn)企業(yè)）、佛爾巖滾裝碼頭等來發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟；龍州灣新區(qū)主要是解決魚洞城區(qū)空間問題，重點是新型的生態(tài)居住區(qū)，而魚洞 4城區(qū)中心是巴南區(qū)行政、商貿(mào)、生活集中區(qū)，將 （ 1）、片區(qū)近兩年新推出樓盤分析 20202020 年每年新推出樓盤（新開盤）分析如下： 年份 項目個數(shù) 房售面積（萬㎡） 總套數(shù) 戶均面積 均價（元 /㎡） 占巴南區(qū)推售面積比例 2020年 5 2658 120 2168 % 2020年 4 3518 110 2296 % 注 :資料來源－－巴南區(qū)房房屋管理局 從上表數(shù)據(jù)可以看出 : 3． 近兩年片區(qū)每年新推樓盤推售面積在 30～ 40 萬平方米之間 ,逐年增長 。 分析結論 項目具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，戶型定位為中等的二房和三房單位，戶型面積適合于區(qū)域市場目前供應的產(chǎn)品，由于項目目標尚處于前期設計階段，可進行充分的市場調(diào)研，分析 項目目標客戶的需求，調(diào)整戶型面積，目前存在一定的不確定性。 商鋪價格確定 本項目在漁洞商業(yè)氛圍最濃的巴縣大道與新農(nóng)街之間，打造一條集休閑、娛樂、購物為一體的步行街，參照目前周邊商鋪售價可實現(xiàn)平街層 8000 元 /㎡，二層 4000元 /㎡以上。 七．項目總投資估算、資金籌措計劃 7． 1 項目總投資估算 經(jīng)測算，項目的總投資為 ,具體見如下表 : 項目投資估算表 項目名稱 總額 (萬元 ) 單價 (元 /㎡ ) 占總投資比例 土地成本 % 前期工程費 % 建 安工程 % 管理費 40 % 不可預見費 30 % 其他費用 11% 公用設施專用基金 財務費用 100 % 銷售費用 960 40 % 合 計 % 注 : 單價為按擬建面積分推計算的單價。 管理費 管理費包括土地取得、開發(fā)工程的各項間接費及公司管理部門管理的各種費用，管理費按擬建總規(guī)模每平方米 40 元計算，共 960 萬元，隨開發(fā)建設進度投入。 剩余 10%的住宅 30%商業(yè) 70%的地下車庫作業(yè)為企業(yè)留存資產(chǎn)或在計算期以后銷售。 經(jīng)測算：項目在計算期內(nèi)的財務凈現(xiàn)值為 。分析如下： 在本項目開始成本及銷售價格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，當住宅銷售率達 82%、商業(yè)銷售率達 68%時，項目可保本。 十、 項目貸款額和償債能力分 析 10． 1 貸款金額的確定 根據(jù)目前我們公司與銀行達成的意向性協(xié)議，本項目將申請貸款額度8000萬元，根據(jù)建設進度用款，到期一次性還貸的貸款方式。目前該區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好，本項目發(fā)展具有良好的市場條件。 十一、 附表 附表 1：項目開發(fā)總成本估算表 附表 2：項目投資計劃表 附表 3：項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 附表 4：項目資金來源與運用表 附表 5：項目損益及利潤分配表 附表 6：現(xiàn)金流量表（全部投資） 附表 7：貸款償還期測算表 附表 8：項目敏感性分析表 附表 1： 項目開發(fā)成本估算表 計入容積率建筑面積 225000(㎡ ) 不計入容積率建筑面積 15000(㎡ ) 序號 項目名稱 計算程式 單位 (元 /㎡ ) 金額 (萬元 ) 備注 一、 土地費用 地價成本 70萬元 土地出讓金 其他費用 小計 二 前期費用 設計費 360 地測費 1 24 城市建設配套費 110 2640 人防費 30 720 環(huán)評費 白蟻防治費 環(huán)境噪聲防治費 60 防雷審查費 1 24 規(guī)劃管理費 2 48 審圖費 定額審查費 2 48 施工綜合審查費 2 48 工程監(jiān)理費 4 96 小計 三 建筑工程費 平基費 450 土地工程費 900 21600 電力安裝費 40 960 消防安裝費 30 720 電梯工程 30 720 供水建設費 10 240 安防系統(tǒng)建設費 10 240 環(huán)境﹑綠化﹑市政工程 40 960 小計 25890 四 管理費用 40 960 五 銷售費 用 40 960 六 財務費用 100 2400 七 不可預見費 30 720 八 銷售稅金 九 銷售收入 66080 住宅部分 2400 48480 商業(yè)部分 14000 其他部分 3600 小計 66080 十 總開發(fā)成本 十一 項目稅前利潤 十二 項目稅后利潤