【正文】 類增長 %。其中，限額以上企業(yè)（單位）商品零售額 58056 億元，增長 %。按經(jīng)營單位所在地分，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額 133689 億元，增長 %；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額 20865 億元，增長 %。 消費(fèi)平穩(wěn)較快增長，熱點(diǎn)商品銷售旺盛。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資增長 %，中部地區(qū)增長 %，西部地區(qū)增長 %。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 241415 億元，增長 %，回落 個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 36725 億元，增長 %，回落 個(gè)百分點(diǎn)。其中： 投資保持較快增長，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。分季度看，一季度同比增長TQZYWH 有限公司 區(qū)舊城區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 %，二季度增長 %，三季度增長 %，四季度增長 %。 第三章 市場分析 國家 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 2021 年面對極為復(fù)雜的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境和極為嚴(yán)峻的各類自然災(zāi)害和各種重大挑戰(zhàn)，黨中央、國務(wù)院審時(shí)度勢，科學(xué)決策，團(tuán)結(jié)帶領(lǐng)全國各族人民，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，發(fā)揮市場機(jī)制作用，有效應(yīng)對國際金融危機(jī)沖擊，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢總體良好。 改善 居民居住 生活 環(huán)境的需要 現(xiàn)該區(qū) 域 人居 環(huán)境嘈雜混亂 。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 完善城市功能 升級 ，提高城市品味，增加產(chǎn)業(yè)聚集度 的需要 本項(xiàng)目 的實(shí)施，是 SQ 市 建設(shè) 形成 “大商貿(mào)、大市場、大流通”格局的重要環(huán) 節(jié)，本項(xiàng)目完成后，將吸引眾多有實(shí)力的商家入駐， 產(chǎn)業(yè)集聚度大幅增加，從而為實(shí)現(xiàn) 增加城市活力，提升城市品 位 ， 為 實(shí)現(xiàn)城市 經(jīng)濟(jì) 快速發(fā)展 提供 新的 動力。 近年來， SQ 市政府加快城市建設(shè)步伐，立足把區(qū)域性優(yōu)勢轉(zhuǎn)化成城市發(fā)展動力，最大限度的提升城市功能 和品味 ，積極構(gòu)筑“大商貿(mào)、大市場、大流通”的發(fā)展格局， 積極 推進(jìn)建設(shè)實(shí)施區(qū)域性商貿(mào)物流中心城市戰(zhàn)略 ，因此對原有 城市功能進(jìn)行升級和舊城區(qū)改造已迫在眉睫。 該市 1997 年撤地設(shè)市，城區(qū)設(shè)梁園區(qū)和 區(qū)，轄永城市、 夏邑、虞城、柘城、寧陵、睢縣、民權(quán)六縣一市，總面積 10704 平方公里，其中市區(qū)面積 平方公里，全市人口 萬人，其中市區(qū)人口 萬人。 SQ 是中國東引西進(jìn)、通達(dá)南北的橋頭堡和國家促進(jìn)中部地區(qū)崛起的 “ 兩縱兩橫 ” 經(jīng)濟(jì)帶的四大交匯城市之一。 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號 指標(biāo)名稱 單位 估算值 備注 一 技術(shù)指標(biāo) 1 總用地面積 ㎡ 66211 2 總建筑面積 ㎡ 221382 不含地下室 其中： 商業(yè) ㎡ 159290 住宅 ㎡ 46287 辦公 ㎡ 15805 地下車庫 ㎡ 43634 3 容積率 4 建筑密度 % 5 綠地率 % 30 6 停車位 個(gè) 1150 地上 150 個(gè)，地下 1000 個(gè) 二 財(cái)務(wù)指標(biāo) TQZYWH 有限公司 區(qū)舊城區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 1 項(xiàng)目總投資 萬元 其中： 企業(yè)自籌 萬元 股東投入 萬元 股東借款 萬元 銀行貸 款 萬元 2 營業(yè)收入 萬元 3 利潤總額 萬元 4 投資利潤率 % 5 銷售利潤 率 % 6 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 萬元 稅后 7 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 稅后 8 投資回收期 年 含建設(shè)期 9 貸款償還期 年 3 含建設(shè)期 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性分析 項(xiàng)目提出的背景 SQ 地處 蘇 豫魯皖 四 省交界處，京九鐵路與隴海鐵路的交叉點(diǎn)上，交 通便利，素有“豫東門戶”“中原鎖鑰”之稱， 地理位置優(yōu)越，具有濃厚的歷史文化底蘊(yùn)， 歷代為兵家、商家必爭之地。項(xiàng)目 的總體設(shè)計(jì)充分考慮了 綠地景觀系統(tǒng)，生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)等軟件環(huán)境， 硬件設(shè)施的設(shè)計(jì)，充分考慮了以人為本的商業(yè)、辦公、住宅和諧統(tǒng)一的設(shè)計(jì)理念，預(yù)期銷售前景良好。 可行性研究的范圍和依據(jù) 可行性研究的范圍 SQ市 區(qū)舊城區(qū)改造項(xiàng)目 為 SQ市 區(qū)商品大世界舊城區(qū)改造與綜合市場升級改造開發(fā)建設(shè) 項(xiàng)目 ， 研究范圍為 擬建項(xiàng)目包括建設(shè)家用電器、數(shù)碼產(chǎn)品、服裝鞋帽、商務(wù)辦公、高尚住宅、休閑娛樂中心在內(nèi)的綜合性大市場 的建設(shè)開發(fā)及出售。 項(xiàng)目的建設(shè)是 為加快 SQ 城市建設(shè)，促進(jìn)商貿(mào)物流的發(fā)展，進(jìn)一步提升 SQ市品位，根據(jù) SQ 市 區(qū)人民政府與 TQZYWH 有限公司簽訂的協(xié)議 ， 擬對商品大世界綜合大市場進(jìn)行升級改造，傾力打造成為包括家電、數(shù)碼產(chǎn)品、服裝鞋帽、商務(wù)辦公、住宅、餐飲、休閑娛樂中心等具有現(xiàn)代市場理念的綜合型大市場 。 項(xiàng)目計(jì)劃 總投資約 7億元， 項(xiàng)目 占地 100余畝 (其中家電市場面積約 40畝，城中村約 40畝，企事業(yè)單位及綠化面積 20畝 )，總建筑面積約 20萬平方米 (其中市場商鋪面積約 10萬平米，商住面積約 10萬平米 )。近年來，公司業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛， 建設(shè)足跡遍布湖北 WH、荊門、鐘祥、 監(jiān)利等地市縣，建設(shè)項(xiàng)目主要包括商品房建 設(shè)、批發(fā)市場該造、農(nóng)貿(mào)市場改造、舊房改造等，累計(jì)建設(shè)建筑面積已達(dá) 600 多 萬平方米，在業(yè)內(nèi)享有較高知名度， 企業(yè) 發(fā)展 目標(biāo)為立足 WH，輻射全省，走向全國 。 公司通過了 ISO9001 質(zhì)量管理體系認(rèn)證、 ISO14001 環(huán)境管理體系認(rèn)證，GB/T28001 職業(yè)健康安全管理體系認(rèn)證。公司下設(shè)七部一室：市場拓展部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、營銷企劃部、公關(guān)事務(wù)部、審計(jì)部、工程部、材料采購部、綜合辦公室。 TQ 建設(shè)工程有限公司 成立于 2021 年 12 月 30 日， 注冊資金 6000 萬元 ，法人代表 ***，法定地址 **WH 市東西湖區(qū)東山經(jīng)濟(jì)小區(qū) 88 號 。 SQ 市 區(qū)舊城區(qū)改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 TQZYWH有限公司 TQ 建設(shè)工程有限公司 二 ○ 一 一年 二月 十八日 TQZYWH 有限公司 區(qū)舊城區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 目 錄 第一章 總論 項(xiàng)目名稱及建設(shè)單位概況 項(xiàng)目概況 可行性研究的范圍和依據(jù) 研究結(jié)論 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性分析 項(xiàng)目提出的背景 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析 第三章 市場分析 國家 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 市 經(jīng)濟(jì)形 勢 分析 市城市規(guī)劃與發(fā)展定位 市房地產(chǎn)發(fā)展及特點(diǎn) 本項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)板塊市場 分析 市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 本項(xiàng)目 市場定位 第四章 拆遷安置 補(bǔ)償 方案 用地范圍現(xiàn)狀 拆遷補(bǔ)償辦法 第五章 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目位置 自然 地理 條件 區(qū)位交通 條件 第六章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與設(shè)計(jì)方案 建設(shè)規(guī)模 TQZYWH 有限公司 區(qū)舊城區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 總平面布局 建筑與結(jié)構(gòu)方案 建筑物裝修設(shè)計(jì) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 主要建筑物一覽表 供排水工程 采暖空調(diào)通風(fēng)工程 電氣 工程 煤氣工程 通信及閉路電視 消防工程 道路及場地 節(jié)綠化工程 第七章環(huán)境保護(hù)與勞動安全防護(hù) 本項(xiàng)目的環(huán)境意義 廢水、 廢氣、 廢物的處理 各種設(shè)備的環(huán)保措施 施工期間的環(huán)保措施 勞動保護(hù)與安全防護(hù) 第八章節(jié)能 設(shè)計(jì)原則及依據(jù) 節(jié)能措施 第九章 工程進(jìn)度計(jì)劃 第十章 項(xiàng)目的銷售計(jì)劃與策略 銷售計(jì)劃 銷售渠道策略 促銷措施 靈活多樣 第十一章 投資估算與資金籌措 TQZYWH 有限公司 區(qū)舊城區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 投資估算 資金籌措方案 資金 使用計(jì)劃 第十 二 章 財(cái)務(wù) 效益 評價(jià) 營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加測算 總成本費(fèi)用測算 財(cái)務(wù)指標(biāo)表 盈利能力分析 貸款償還能力分析 不確定性分析 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 第十 三 章 主要 風(fēng)險(xiǎn)分析 與風(fēng)險(xiǎn)管理 主要風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)管理 附表 建設(shè)項(xiàng)目投資估算表 項(xiàng)目 投資計(jì)劃與資金籌措表 項(xiàng)目 營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加表 項(xiàng)目 總成本費(fèi)用估算表 項(xiàng)目 利潤測算表 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 項(xiàng)目 敏感性分析表 項(xiàng)目借款還本付息表 TQZYWH 有限公司 區(qū)舊城區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 第一章 總論 項(xiàng)目名稱及建設(shè)單位概況 項(xiàng)目名稱 ： SQ 市 區(qū)舊城區(qū)改造項(xiàng)目 （暫定名： TQ 國際廣場） 建設(shè)單位 ： TQZYWH 有限公司 TQ 建設(shè)工程有限公司 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 : CY 建設(shè)單位概況 ： TQZYWH 有限公司為 TQ 集團(tuán)公司成立的子公司，法人代表人 CY，本項(xiàng)目由 TQZYWH 有限公司與兄弟公司 TQ 建設(shè)工程有限公司 聯(lián)合建設(shè)。TQZYWH 有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理，項(xiàng)目具體 實(shí)施 由 TQ 建設(shè)工程有限公司組織 進(jìn)行 。 公司 現(xiàn)已建立了完善的企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)，董事會是 TQ 建設(shè)工程有限 公司的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制， 公司 健全了企業(yè)管理制度，實(shí)行全員聘用制、崗位責(zé)任制和考核激勵(lì)機(jī)制。 現(xiàn)有員工 980 人，其中高級技術(shù)管理人員 26 人，工程師28 人，助理工程師 108 人，其他各類技術(shù)人員 300 人，特種作業(yè)人員 136 人，持證上崗的建 造師及項(xiàng)目經(jīng)理資格人員 38 人，擁有各類建筑施工設(shè)備 100 多臺套，公司裝備精良，施工技術(shù)先進(jìn)，管理力量雄厚。 公司企業(yè)資質(zhì)為“房屋建筑工程施工總承包”二級，能夠承擔(dān)高度 28 層以下、單跨跨度 36 米以下的房屋建筑工程和 120 米高度的構(gòu)筑物，還 能夠 承擔(dān)鋼結(jié)構(gòu)工程、建筑裝修裝飾工程、機(jī)電設(shè)備安裝工程 等 。 TQZYWH 有限公司 區(qū)舊城區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： SQ 市 區(qū)舊城區(qū)改造項(xiàng)目 （ TQ 國際廣場） 建設(shè)地址： 項(xiàng)目地塊 東臨凱旋路，西臨威海路，北臨宜興路，南臨長江路，該項(xiàng)目位于凱旋格、威海路、宜興路交叉處的三角地塊 ， 是 SQ 市核心商業(yè)區(qū) 域 。商品大世界市場升級及城中村改造后，大市場建成初期年銷售額 10億元，初期年稅收額 ，可新增帶動就業(yè)人數(shù) 4000人 , 間接受惠人數(shù)達(dá) 1萬多人。 該 區(qū)域 優(yōu)越 地理環(huán)境，為本項(xiàng)目的實(shí)施提供了良好的市場前景，相信該項(xiàng)目建成之后，會使該地區(qū)更加繁華、靚麗，成為 SQ 市一顆耀眼的明珠。 可行性研究要點(diǎn) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析 市場分析及預(yù)測 項(xiàng)目選址概況 工 程設(shè)計(jì)方案 投資估算及資金籌措 TQZYWH 有限公司 區(qū)舊城區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 財(cái)務(wù) 效益評價(jià) 可行性研究的依據(jù) 中華人民共和國和 SQ 市現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī) SQ 市商品大世界綜合大市場升級及舊城區(qū)改造引資建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書 國家發(fā)改委《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》 《 HN 省建設(shè)工程投資估算指標(biāo)》 《 HN 省建設(shè)工程其他費(fèi)用暫行標(biāo)準(zhǔn)》 《 HN 省建設(shè)工程概算指標(biāo)》 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》 SQ 市城市規(guī)劃 研究結(jié)論 由于 項(xiàng)目具有優(yōu)越的地理位置和良好的外部社會環(huán)境，具有潛在的巨大商機(jī)。項(xiàng)目的投資利潤率 % ， 銷售 利 潤 率 %，所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，所得稅后投資回收期 ，貸款償還期 3 年 ，財(cái)務(wù)測算指標(biāo)均為 優(yōu)良 ， 能創(chuàng)造良好 的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 SQ 是 HN東部 最大城市， 華中有影響力的特大城市，是蘇魯豫皖交界處區(qū)域性中心城市， 是 淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域性中心城市及東部經(jīng)濟(jì) 核心增長極。 SQ 地處東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和中部地區(qū)的過渡地帶，是 HN 省 距離出?？谧罱氖≥犑?。 SQ 是國家大型能源基地、石油化工基地、煤化工基地，是豫東政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、物流、交通、商貿(mào)、金融中心 ， 是 國務(wù)院 批準(zhǔn)的內(nèi)陸對外開放城市，是中國首批對外開放的 中國歷史文化名城 之一和 新亞歐大TQZYWH 有限公司 區(qū)舊城區(qū)改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 陸橋中國段六大中心城市之一。為此 ， SQ 市政府出臺了多項(xiàng)針對舊城區(qū)改造、棚戶區(qū)改造和招商引資等各項(xiàng)優(yōu)惠政策，為各投資方營造良好的投資建設(shè)環(huán)境。 改善經(jīng)營環(huán)境，擴(kuò)大營業(yè)面積，增加營業(yè)業(yè)務(wù)的需要 本項(xiàng)目實(shí)施后，拆除了舊有建筑物，同時(shí)也改善 了該區(qū)域 臟亂差的狀況， 提升 了城市檔次和 城市 形象， 規(guī)劃的商業(yè)區(qū)域 也 為改善商業(yè)環(huán)境起到積極的作用。 項(xiàng)目實(shí)施后，改善了 周邊 居民 居住生活 環(huán)境 ，使之從繁雜走向繁華，