【正文】 （中梁山）新城區(qū)。以完善提升城市功能為重點，強化綜合功能配套，優(yōu)化城市設(shè)計，凸顯都市景觀。按照分類指導(dǎo)原則，促進東部都市區(qū)優(yōu)化發(fā)展，構(gòu)建東部發(fā)達經(jīng)濟體系。農(nóng)村居民人均純收入達到6000元以上，城市人均住房面積達到30平方米，%以內(nèi)，；城鎮(zhèn)基本保障覆蓋率達到65%；人口自然增長率控制在3‰以內(nèi)?！嗣裆?。社會事業(yè)取得新進步，公共服務(wù)水平和質(zhì)量不斷提高。生態(tài)環(huán)境進一步改善，主城區(qū)空氣質(zhì)量滿足Ⅱ級以上天數(shù)比例達到73%以上，城市集中式飲用水源水質(zhì)達到100%，環(huán)境噪聲符合國家標準，森林覆蓋率達到24%以上，建成區(qū)綠化覆蓋率達到40%以上，人均擁有公共綠地8平方米。城市面貌有較大改變，2010年完成房地產(chǎn)開發(fā)面積250萬平方米以上，城市化率達到80%以上?！鞘薪ㄔO(shè)。在推進經(jīng)濟增長方式加快轉(zhuǎn)變、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）確保年均增長12%，人均GDP達到5000美元以上；財政收入年均增長18%；固定資產(chǎn)投資年均增長10%；工業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，%；自主創(chuàng)新體系初步形成，全區(qū)Ramp。發(fā)展目標“十一五”總體目標：“十一五”期間要實現(xiàn)全區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展既快又好，綜合實力持續(xù)位居全市前列，經(jīng)濟更加發(fā)達，功能更加完善，環(huán)境更加優(yōu)美，社會更加和諧，主要指標達到或接近全面小康水平，初步建成基本現(xiàn)代化的框架。地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資等21個指標提前一年實現(xiàn)“十一五”規(guī)劃目標。%。：：。社會消費品零售總額突破200億元，增長19%。2009年地區(qū)生產(chǎn)總值完成500億元，%，總量繼續(xù)位居全市區(qū)縣榜首。X區(qū)已成為重慶市最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟大區(qū)。X區(qū)水、電、氣供應(yīng)充足、通訊設(shè)施國內(nèi)領(lǐng)先。X區(qū)具有特殊的區(qū)位、交通、工業(yè)和科技優(yōu)勢，是重慶市最大的工業(yè)基地，重要的蔬菜、副食品生產(chǎn)基地。綜上所述，該項目具有顯著的社會和經(jīng)濟效益，其實施是必要的，也是切實可行的。，以土地出讓收入作為還款來源，還本付息資金充足。 編制依據(jù)重慶市X區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要；重慶市主城區(qū)大楊石組團N標準分區(qū)控制性詳細規(guī)劃；重慶市人民政府關(guān)于《主城區(qū)大楊石組團N標準分區(qū)控制性詳細規(guī)劃》的批復(fù)文件；重慶市人民政府關(guān)于X區(qū)土地儲備中心進行土地整治儲備的批復(fù)（渝府地［2003］15號文）；X區(qū)計委關(guān)于同意本項目立項的批復(fù)；《投資項目可行性研究指南》（試行版）；項目業(yè)主提供的有關(guān)資料。負責市級土地儲備機構(gòu)在我X區(qū)儲備土地的相關(guān)服務(wù)工作。負責對儲備土地進行場地平整、道路鋪設(shè)、供水、供電、供氣等相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的前期開發(fā)整治；負責儲備土地的征地拆遷工作。負責管理和儲備區(qū)政府依法征用的農(nóng)村集體土地或依法收回、收購、沒收、置換的土地。中心的主要職責包括：貫徹國有土地儲備，整治及其管理相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；負責根據(jù)控制性詳細規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、國有土地供給與需求實際，制定年度國有土地儲備計劃，明確儲備土地的范圍，辦理相關(guān)儲備手續(xù)。 項目業(yè)主簡介重慶市X區(qū)土地整治儲備中心成立于2002年11月，為區(qū)政府直屬的事業(yè)單位，現(xiàn)有人員編制20名，注冊資金23550萬元。 資金籌措：，占總投資的30%；，占總投資的70%。具體內(nèi)容包括：，補償安置居民426戶； m2；拆遷企事業(yè)單位4家；舊城改造場地整治，其中：挖方：489000m3；填方：85160m3；邊坡：4110m3。X舊城改造及土地整治建設(shè)項目可研報告目　錄1 總論 1 基本情況 1 項目業(yè)主簡介 2 編制依據(jù) 3 主要研究結(jié)論 4 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 42 X區(qū)經(jīng)濟社會現(xiàn)狀及發(fā)展戰(zhàn)略 6 地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展現(xiàn)狀 6 X區(qū)“十一五”規(guī)劃綱要（節(jié)選） 73 項目背景及建設(shè)必要性 19 項目建設(shè)背景 19 項目建設(shè)必要性 264 土地市場分析預(yù)測 29 重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 29 X區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 32 重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景分析 34 重慶市主城區(qū)土地市場預(yù)測 36 項目土地開發(fā)的優(yōu)勢 385 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 39 建設(shè)規(guī)模 39 建設(shè)內(nèi)容 396 建設(shè)地址及建設(shè)條件 40 建設(shè)地址 40 建設(shè)條件 407 土地整治方案 42 現(xiàn)狀概述 42 場地平整原則 42 整治方案 43 舊房拆除 44 管網(wǎng)工程 468 環(huán)境保護 47 施工對環(huán)境的影響 47 運營對環(huán)境的影響 47 環(huán)境保護措施 489 征地拆遷及安置 49 基本情況 49 征地拆遷費用測算執(zhí)行的文件標準 49 補償安置方案 50 拆遷安置費用測算 5210 組織機構(gòu)與人力資源配置 54 組織機構(gòu) 54 人力資源配置 5411 實施進度及招標方案 56 實施進度 56 招標方案 5612 投資估算及資金籌措 58 投資估算 58 資金籌措 5913 經(jīng)濟效益評價 61 評價依據(jù)和原則 61 評價假設(shè) 61 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 61 成本估算 62 開發(fā)收入測算 62 財務(wù)評價報表 71 盈利能力分析 71 貸款償還能力分析 71 不確定性分析 72 評價結(jié)論 7314 社會評價 75 社會影響分析 75 互適性分析 76 社會風險分析 77 評價結(jié)論 7715 風險分析 79 主要風險因素 79 防范和降低風險的對策 7916 結(jié)論與建議 81 結(jié)論 81 建議 8241 總論 基本情況 項目名稱：X區(qū)X舊城改造及土地整治建設(shè)項目 項目性質(zhì)：舊城改造 建設(shè)地址：X區(qū)X－石坪橋－水碾片區(qū) 項目業(yè)主：重慶市X區(qū)土地整治儲備中心 注冊地點：X區(qū)直港大道17號 注冊資金：23550萬元 法定代表人：陳德源 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容：根據(jù)重慶市人民政府渝府地［2003］15號文關(guān)于X區(qū)土地儲備中心進行土地整治儲備的批復(fù)，本項目涉及的舊城改造區(qū)域包括X—石坪橋—水碾片區(qū)N29N30－N31－N31F9F9F9F9F96和F98十個地塊。建設(shè)內(nèi)容包括紅線范圍內(nèi)的全部拆遷安置工程、舊房拆除工程、土地整治工程。 投資估算：，（）。 項目建設(shè)周期：3年。按照區(qū)委、區(qū)政府的要求，成立X區(qū)土地整治儲備中心的目的是：為企事業(yè)單位盤活存量土地服務(wù)，有利于加快企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，促進企業(yè)改革；規(guī)范土地交易行業(yè)行為和土地市場的統(tǒng)一管理，加快舊城改造步伐，防止國有土地資產(chǎn)的流失，加強政府對土地利用和供應(yīng)的有效調(diào)控能力。負責根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對轄區(qū)內(nèi)需要調(diào)整的國有土地和其他需要調(diào)整的城市存量土地實施儲備、整治和管理；負責實施土地評估。加強與金融機構(gòu)配合，多渠道、多途徑籌措資金，管理、運作好土地收購和儲備資金。負責儲備土地的意向性招商和辦理土地招牌掛手續(xù)；負責投入資金的回收，推進舊城改造及新區(qū)建設(shè)，承擔西部新城建設(shè)中土地儲備、利用的相關(guān)工作。負責區(qū)委、區(qū)政府交辦的其他工作。 主要研究結(jié)論X片區(qū)舊城改造的實施是按照重慶市城市總體規(guī)劃及大楊石組團N標準分區(qū)控制性規(guī)劃的要求，推進袁茄路拓寬改造工程的實施，帶動X—石坪橋—水碾片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)，提升土地利用價值，改善城市形象及風貌，促進主城區(qū)企業(yè)“退二進三”的進程，提高當?shù)鼐用裆钯|(zhì)量，促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，促進社會穩(wěn)定，推進我市城鎮(zhèn)化建設(shè)和西部大開發(fā)具有突出意義，滿足我市宏觀經(jīng)濟政策和城市規(guī)劃的要求，項目實施是必要的。因此，本項目具有較強的借款償還能力。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表1－1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號指標名稱單位指標備注1建設(shè)規(guī)模舊城改造畝完成拆遷安置及土地整治可出讓地畝不可出讓地畝道路及綠地2投資數(shù)據(jù)　　總投資萬元　其中：工程費用萬元　 工程建設(shè)其它費萬元　 基本預(yù)備費萬元　 建設(shè)期利息萬元　3融資數(shù)據(jù)　　業(yè)主自籌萬元　銀行貸款萬元　4財務(wù)數(shù)據(jù)　Ic＝10%土地開發(fā)總成本萬元　土地開發(fā)總收入萬元　土地開發(fā)利潤萬元　財務(wù)內(nèi)部收益率%　年平均投資利潤率%　全部投資回收期年　 財務(wù)凈現(xiàn)值萬元　貸款償還期年5　2 X區(qū)經(jīng)濟社會現(xiàn)狀及發(fā)展戰(zhàn)略 地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展現(xiàn)狀 地區(qū)自然地理、行政及人口現(xiàn)狀X區(qū)位于重慶市主城區(qū)西部，地處長江與嘉陵江交匯的腹心地帶，與渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、壁山縣、江津市、大渡口區(qū)、巴南區(qū)和南岸區(qū)等區(qū)、市、縣接壤，面積432km2，轄11個鎮(zhèn)、7個街道、113個村民委員會、84個居民委員會，人口約90萬，是重慶市主城區(qū)之一。區(qū)域內(nèi)有長江上游最大的深水貨運水陸聯(lián)運碼頭X港—每日吞吐量達5千多噸，成渝和川黔鐵路，李家沱長江大橋、鵝公巖長江大橋，成渝高速公路從X區(qū)入口橫跨東西，構(gòu)成了區(qū)域內(nèi)的水陸交通網(wǎng)。國家級重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、全國體育產(chǎn)業(yè)試驗區(qū)、四川美術(shù)學(xué)院、重慶工學(xué)院等6所大專院校，機械工業(yè)部第三設(shè)計院等14個科研機構(gòu)座落在轄區(qū)內(nèi)，轄區(qū)內(nèi)中級職稱以上的科技人員達3萬多人；X區(qū)有亞洲最大的有色金屬加工廠—西南鋁加工廠、有重慶市工業(yè)50強之首的慶鈴汽車制造有限公司、有實力強勁的建設(shè)工業(yè)集團、有重慶市輕工行業(yè)“五朵金花”之一的重慶啤酒集團，有重慶市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)50強之冠的隆鑫集團，還有宗申機車工業(yè)公司、三峽油漆集團、重慶變壓器總廠、重慶發(fā)電廠等骨干企業(yè)。 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展概況經(jīng)濟發(fā)展實現(xiàn)逆勢上行。增長19%。同口徑增長31%（，增長29%）。新簽約柳工機械等招商項目51個。城市居民人均可支配收入17210元，農(nóng)村居民人均純收入7440元，%%。 X區(qū)“十一五”規(guī)劃綱要（節(jié)選） 總體思路和發(fā)展目標總體思路未來5年（2006－2010年），X區(qū)在服從國家和重慶市發(fā)展戰(zhàn)略的前提下，按照“三大戰(zhàn)略”構(gòu)建區(qū)域經(jīng)濟體系，按照“五大片區(qū)”實行分類指導(dǎo)，繼續(xù)實施高新技術(shù)戰(zhàn)略、城市化戰(zhàn)略、都市農(nóng)業(yè)戰(zhàn)略“三大戰(zhàn)略”，突出高新技術(shù)戰(zhàn)略先進制造的內(nèi)涵、城市化戰(zhàn)略現(xiàn)代大都市的內(nèi)涵、都市農(nóng)業(yè)戰(zhàn)略生態(tài)文明的內(nèi)涵；大力發(fā)展楊謝石黃都市區(qū)、華巖（中梁山）新城區(qū)、九龍園區(qū)、西彭特色工業(yè)園區(qū)、都市后花園“五大片區(qū)”，積極推進西部生態(tài)新城建設(shè)，促進東部都市區(qū)優(yōu)化發(fā)展，統(tǒng)籌東西協(xié)調(diào)互動發(fā)展?！?jīng)濟增長。%；資源利用率不斷提高，力爭單位地區(qū)生產(chǎn)總值能耗降低20%?；A(chǔ)設(shè)施條件進一步改善，到2010年，全區(qū)骨干公路里程達到881公里，城市污水處理率達到65%，生活垃圾無害化處理率達到92%?！鷳B(tài)環(huán)境?！鐣l(fā)展。高中階段教育普及率達到100%，萬人擁有文化設(shè)施達到480平方米，萬人體育人口達到5000人，萬人擁有醫(yī)生數(shù)達到30人，萬名老人擁有養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)床位數(shù)達到100張。社會保障度明顯提高，城鄉(xiāng)居民生活進一步改善。 推動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展優(yōu)化提升東部都市區(qū)?！獥钪x石黃都市區(qū)。對楊謝石黃區(qū)域進行整體規(guī)劃設(shè)計，加強重點地塊修建性詳規(guī)編制指導(dǎo)，加大“退二進三”力度，以房地產(chǎn)開發(fā)和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)為重點，大力改善人居環(huán)境，提升城市形象；加大招商引資力度，著力打造長江濱江經(jīng)濟帶，積極引進大型商貿(mào)、金融等企業(yè)，配套發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進楊家坪商圈上檔升級；加快信息、技術(shù)、金融、文化的集聚和創(chuàng)新，增強區(qū)域的輻射帶動能力，建成重慶城市副中心。充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，加強市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快城市開發(fā)、改造建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，重點發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)、現(xiàn)代裝備制造業(yè)和佛教特色旅游業(yè)。力爭“十一五”城市面貌、產(chǎn)業(yè)發(fā)展有較大改觀，形成承東啟西的重要樞紐。充分利用國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的科技創(chuàng)新資源，通過市場調(diào)節(jié)與政府引導(dǎo)，著力提高區(qū)域自主創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)集聚能力，重點發(fā)展具有自主知識產(chǎn)權(quán)和具有發(fā)展前景的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，增強對全區(qū)產(chǎn)業(yè)的輻射帶動作用。啟動建設(shè)西部新城區(qū)。堅持“以園拓城，以城興園”，以三大園區(qū)建設(shè)為重點，構(gòu)建新城產(chǎn)業(yè)體系。突出新城生態(tài)特色，堅持保護與開發(fā)并重，積極發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，力爭初顯經(jīng)濟發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、社會和諧、富裕文明的生態(tài)新城和重慶都市拓展示范區(qū)輪廓。改造提升傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展新興支柱產(chǎn)業(yè)，積極培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)?！笆晃濉睂⒁訡區(qū)建設(shè)為重點，大力發(fā)展以汽車摩托車、機械加工、裝備制造、家用電器為主的現(xiàn)代制造業(yè)，積極培育以生物工程、環(huán)保為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，建成全市新型工業(yè)示范區(qū)。以鋁產(chǎn)業(yè)為特色，發(fā)展鋁材精深加工及中下游產(chǎn)品，逐漸形成鋁及鋁鎂合金產(chǎn)業(yè)鏈，同時接納主城區(qū)“退城進園”企業(yè)，爭取國家和重慶市的支持，圍繞“百億西南鋁”建設(shè)，打造中國鋁加工之都，建成重慶市特色產(chǎn)業(yè)基地。以重慶市農(nóng)業(yè)科技城和重慶市花卉苗木產(chǎn)業(yè)城“兩城”建設(shè)為核心，大力發(fā)展以白市驛為中心，包括含谷、金鳳等地區(qū)在內(nèi)的都市農(nóng)業(yè)、都市旅游休閑服務(wù)、科教文化產(chǎn)業(yè)，建成重慶市都市后花園。按照“建設(shè)新農(nóng)村、培養(yǎng)新農(nóng)民、發(fā)展新農(nóng)業(yè)”的要求，切實抓好X區(qū)的市、區(qū)級新農(nóng)村建設(shè)試點，努力建設(shè)“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主”的社會主義新農(nóng)村。以促進農(nóng)民持續(xù)增收為根本，加快鎮(zhèn)域經(jīng)濟發(fā)展，鼓勵各鎮(zhèn)結(jié)合本地區(qū)條件，突出自身特色，依托城區(qū)市場需求和西部新城建設(shè)，大力發(fā)展具有良好經(jīng)濟效益和生態(tài)效益的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。加強對農(nóng)民的職業(yè)技能培訓(xùn)，提高農(nóng)民素質(zhì)，加快農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移步伐，采取多種措施拓展農(nóng)民增收渠道。創(chuàng)新農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)模式，引導(dǎo)企業(yè)和個人適度規(guī)模經(jīng)營，依法保護農(nóng)民土地權(quán)益，妥善安置農(nóng)轉(zhuǎn)非人員，切實關(guān)注失地失業(yè)農(nóng)民生計。 優(yōu)化提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大力發(fā)展先進制造業(yè)，打造全市現(xiàn)代制造業(yè)基地。