【正文】 20227西安GDP（數(shù)據(jù)來源：西安市20222022國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報）咸陽GDP（數(shù)據(jù)來源：咸陽市20222022國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報）從三個城市GDP來看X略低于西安，遠(yuǎn)高于咸陽，5年增長幅度高于西安15%，城市發(fā)展速度較快。指標(biāo) 國民生產(chǎn)總值 人均國民生產(chǎn)總值 城鎮(zhèn)人均可支配 農(nóng)民人均純收入X 億元 16106 元/人 12819 元/人 4722 元/人西安 億元 21017 元/人 12662 元/人 4399 元/人咸陽 586 億元 11733 元/人 10970 元/人 2914 元/人咸 陽 GDP總 量 增 長 表 現(xiàn) 433 4845860100200300400500600700GDPGDP 433 484 5862022 2022 2022 2022 2022西 安 GDP總 量 增 長 表 現(xiàn) （ 單 位 ： 億 元 ） 0500100015002022GDPGDP 2022 2022 2022 2022 20228截至2022年底，％(%)，規(guī)劃到2022年達(dá)到45%。（圖片來源：X商城展廳）汽車每天掛牌量200個左右。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三個城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)一覽表 城市年份X 西安 咸陽 全國平均2022 年 ：： ：：： 21：43：362022 年 ：：33 ：： 22：44：342022 年 ：： 5：： ：： ：：2022 年 ：52： ：： ：： ：：2022 年 ：51： ：： 10：50：40 ：：（數(shù)據(jù)來源：2022年X、西安、咸陽國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報）從上表統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，X市第一產(chǎn)業(yè)的比重高于西安、咸陽、全國平均水平，第二產(chǎn)業(yè)比重也高于西安、咸陽、全國平均水平，第三產(chǎn)業(yè)比重偏低。9要素邊際生產(chǎn)率在產(chǎn)業(yè)間的差異將會促進生產(chǎn)要素由低生產(chǎn)率產(chǎn)業(yè)向高生產(chǎn)率產(chǎn)業(yè)流動，從而促進了經(jīng)濟增長。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)和相關(guān)分析可以看出，X市經(jīng)濟保持快速增長與第二產(chǎn)業(yè)比重較高是分不開的。億元，%，同比% %。%。通過各類批發(fā)市場帶動，全市發(fā)展各類專業(yè)村 1500 多個，專業(yè)鎮(zhèn) 80 多個，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)近 800 家，直接受益的農(nóng)民達(dá) 300 多萬。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中民營企業(yè) 599家，年完成工業(yè)總產(chǎn)值 450 億元，全市民營經(jīng)濟增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá) 52%。10根據(jù)《X市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》 ， X將充分發(fā)揮在區(qū)位、交通和商貿(mào)流通等方面的比較優(yōu)勢，全面整合社會物流資源，構(gòu)建起現(xiàn)代化的物流基礎(chǔ)設(shè)施和物流公共信息平臺。 “十一五”期間，基本建成東西兩大綜合物流園區(qū)和一批特色專業(yè)物流中心，基本形成現(xiàn)代物流網(wǎng)絡(luò)的基本框架，基本建成高效、便捷、與國際接軌的現(xiàn)代物流公共信息平臺，基本形成以第三方物流為主的市場主體。2022年至今，按照“大X 、新X ”總體規(guī)劃和X現(xiàn)代商貿(mào)物流城建設(shè)規(guī)劃，將分布在原市區(qū)內(nèi)的 60多處專業(yè)批發(fā)市場進行了整合提升改造，著力打造X商城。2． 3． 2 市 區(qū) 總 體 布 局 規(guī) 劃規(guī)劃涉及蘭山區(qū)、河?xùn)|區(qū)、羅莊區(qū)、南坊片區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。112． 3． 3 城 市 化空 間 布 局 規(guī) 劃一心七軸的城市化空間布局規(guī)劃是整個 X 市的空間發(fā)展布局。中心城市是市域城市化龍頭，發(fā)揮中心城市的聚集效應(yīng)，強化中心城市的輻射效應(yīng)，擴大中心城市對整個市域的帶動作用，這是市域化城市的最集中體現(xiàn)，也是市域整體形象的標(biāo)志。發(fā)展過程中，發(fā)揮七軸各自特色，因地制宜，因勢利導(dǎo)，充分利用較好的經(jīng)濟腹地條件、山區(qū)特點、山地交會特點，發(fā)揮在蘇北魯南經(jīng)濟隆起帶上的作用。122． 3． 4 城 市 性 質(zhì) 與 發(fā) 展 規(guī) 劃城市性質(zhì)魯東南地區(qū)的中心城市、全國性商貿(mào)物流中心之一、歷史文化名城、具有濱水特色的宜居城市。用地規(guī)劃近期（2022）：城市用地規(guī)模達(dá)到160 平方公里。一河五片規(guī)劃X 中心城區(qū)的空間結(jié)構(gòu)提出以沂河為軸分蘭山、羅莊、河?xùn)|、南坊、東南五片組團的“一河五片、組團發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略建議。 “一河五片”是指 X 中心城的規(guī)劃建設(shè)布局和空間形態(tài)的組成，即城市今后的主要發(fā)展的五片區(qū)域為：（1）以 X 歷史文化名城保護區(qū)為中心、以商貿(mào)物流、批發(fā)市場和大學(xué)城為主體的蘭山片；（2）以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、能源、建材、化工、紡織工業(yè)基地和市區(qū)新城組成的羅莊片；一河五片規(guī)劃13（3）以市區(qū)物資集散、倉儲轉(zhuǎn)運、批發(fā)貿(mào)易及大型基礎(chǔ)設(shè)施基地為主體的河?xùn)|片；（4）以城市新的行政中心區(qū)、市區(qū)文教、體育、科研和休療養(yǎng)基地，以及大型生活居住區(qū)組成的南坊片。 一河五片，各片充分體現(xiàn)城市功能，以此為主體的城市功能區(qū)形成一河五片的城市區(qū)域，一個大都市模樣的 X 城將呈現(xiàn)在世人眼前。規(guī)劃內(nèi)容商業(yè)功能體系規(guī)劃(城市商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)街)、大型商業(yè)網(wǎng)點(零售商業(yè)網(wǎng)點和商品交易市場)布局規(guī)劃及商業(yè)物流基地規(guī)劃 3部分。近期 2022—2022 年，遠(yuǎn)期 2022—2020 年。未來 3 年，大型商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量控制在 35 至 40 處，新建社區(qū)人均商業(yè)用地面積不少于 1 平方米，培育打造 13 條商業(yè)街；改造和新建農(nóng)貿(mào)市場 19 處。14其中近期發(fā)展目標(biāo)為：改造、提升、轉(zhuǎn)移涑河兩岸現(xiàn)有批發(fā)市場，控制完善老城商業(yè)區(qū)，打造建設(shè)以涑河為主線的商業(yè)帶，完善河?xùn)|區(qū)、羅莊區(qū)的商業(yè)配套，建設(shè)南坊片區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心；市區(qū)人均零售網(wǎng)點營業(yè)面積增加到 平方米，人均擁有大中型商業(yè)零售網(wǎng)點營業(yè)面積 平方米。大力推進 X 商城和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)，全力打造國家級物流基地和全國區(qū)域性物流中心。 （2022年人均24平方米） （在建設(shè)部制定和公布的《全面建設(shè)小康社會居住目標(biāo)》報告中,全國的城鎮(zhèn)居民“住房小康”指標(biāo)為,到“2022年人均住房建筑面積為30平方米。 ”） 單位：萬㎡ 類 別 普通商品房 經(jīng)濟適用房拆遷安置房（新增面積）廉租房2022—2022 年 820 190 390 10總 量 1410住房項目布局“十一五”期間主城區(qū)的住宅開發(fā)項目將涉及的主要片區(qū)分別是：蘭山區(qū)：蘭山區(qū)住房建設(shè)布局為：“兩線” 、 “兩片”?！皟善保杭茨喜?、西部舊村改造片區(qū)。“一線”：即沿沂河?xùn)|側(cè)舊村改造區(qū)域。羅莊區(qū)：羅莊區(qū)住房建設(shè)布局為：“兩片” 。南坊片區(qū)：南坊片區(qū)住房建設(shè)布局為：“三區(qū)”。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：經(jīng)濟開發(fā)區(qū)住房建設(shè)布局為：“一線” 。高新區(qū)：高新區(qū)住房建設(shè)布局為：“兩線” 。162． 4 與 宗 地 有 關(guān) 的 區(qū) 域 介 紹2． 4． 1X 商 城 認(rèn) 知X商城規(guī)模和效益位居山東第一位，列全國前三位。20多年來，歷經(jīng)了“西郊大棚底－專業(yè)批發(fā)市場－X批發(fā)城－中國X商城”四個發(fā)展階段。年商品交易額達(dá)400多億元,市場綜合效益連續(xù)16年居全國同類市場前列,成為魯、蘇、豫、皖地區(qū)最大的商品集散地和人流、物流、資金流、信息流中心。涑河片區(qū)位于X市蘭山區(qū)，片區(qū)總體規(guī)劃控制面積21平方公里（截止09年累17） ，沿河開發(fā)長度12公里，從06年3月X市政府開始進行涑河綜合治理改造工程，專門成立涑河片區(qū)開發(fā)建設(shè)指揮部，抽調(diào)專門人員集中辦公，對涑河開發(fā)建設(shè)實行封閉式管理，并制定了相關(guān)配套按50%的標(biāo)準(zhǔn)、行政事業(yè)收費按照30%的標(biāo)準(zhǔn)收取的優(yōu)惠政策。涑河片區(qū)從東向西分為三個功能分區(qū)——古城商業(yè)區(qū)（） 、現(xiàn)代商業(yè)區(qū)（12平方公里）和生態(tài)休閑區(qū)（方公里） ，本項目在現(xiàn)代商業(yè)區(qū)范圍內(nèi)。（數(shù)據(jù)來源：涑河指揮部招商處）182． 5 小 結(jié)城市發(fā)展方向從主城區(qū)（蘭山老城區(qū)）向北（南坊新區(qū)）和向西北發(fā)展（X商城、涑河） ，向北是行政中心，向西北是商貿(mào)流通中心。X城市發(fā)展?jié)摿^大，商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展必將帶來第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進城市更快發(fā)展。X規(guī)劃是沿河發(fā)展，因此沂河和涑河成為X兩大開發(fā)熱點。從人口、經(jīng)濟、政策三方面看，X市場具備進入條件。193．房地產(chǎn)環(huán)境分析3． 1 房 地 產(chǎn) 板 塊 劃 分3． 1． 1 板 塊 區(qū) 位根據(jù) X 市城區(qū)分布特點，可將 X 城區(qū)分為五個板塊進行分析研究。（2）發(fā)展概況蘭山板塊位于中心區(qū)域，板塊以人民廣場為中心輻射，四下分布著眾多商場與商貿(mào)市場。蘭山板塊最大的資源是地段資源。板塊形成模式為：“客流 →物流 →資金流 →信息流” 。它的向心力是“商業(yè)” 。此板塊價格和消費群體屬于 X 市第二梯度。首次置業(yè)較多,外加部分投資客群，客群覆蓋面較廣除項目周邊原居民等客戶外,板塊內(nèi)眾多批發(fā)市場的云集使得私營業(yè)主及外來生意人成為準(zhǔn)客戶重要組成部分。作為 X 未來的物流城和商貿(mào)城，該區(qū)域樓盤的投資價值非常高，住宅，商業(yè)樓盤的投資回報率高。（2）板塊發(fā)展概況南坊板塊是近兩年發(fā)展比較快，正在建設(shè)的板塊。經(jīng)過市政規(guī)劃，該板塊將建成行政中心區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、文化娛樂中心區(qū)、居住中心區(qū)、商業(yè)副中心區(qū)。板塊形成模式為：“政策 → 資金流 → 客流 → 物流” 。它的向心力是“市政” 。其中沂龍灣和齊魯園兩個項目一年內(nèi)提價分別達(dá)到 1000 和 1200 元，上漲快速。區(qū)域內(nèi)競爭激烈：區(qū)內(nèi)百萬平方米大盤 3 個，另有部分不具備銷售資格的21單位建房及還建房正在以低于市場的優(yōu)惠價私自出售，例如本作為蘭山區(qū)政府家屬院的沂州花園，關(guān)系價約在 2300 元/平方米，此類低價的私市房將會對南坊板塊的價格走勢造成困擾。客戶主要集中在以公務(wù)員、工商個體戶、私營業(yè)主，40%客戶為團購客戶，團購體量明顯大于其他板塊。 濱河板塊（1）板塊劃分沂河西畔，以濱河大道為軸心，北至雙嶺路南至沂河路。預(yù)期板塊形成模式為：“資金流 → 客流 → 物流” 。它的向心力是“生態(tài)景觀居住” 。隨著該板塊社區(qū)環(huán)境的形成、后續(xù)開發(fā)的進展，以及沿河景觀賣點，此板塊的居住環(huán)境會得到進一步升級。由于優(yōu)良的景觀及便利的交通，板塊區(qū)間價格為全市板塊中之最高。置業(yè)群體以生意人居多，此板塊是浙商等外地客商在 X 置業(yè)之首選；13次置業(yè)居多，少見 45 次置業(yè)者，偶見 68 次置業(yè)者。22河?xùn)|板塊（1）發(fā)展概況河?xùn)|區(qū)經(jīng)濟發(fā)展較為不均，以沿河九曲鎮(zhèn)為代表的沿河片區(qū)經(jīng)濟發(fā)達(dá)，但整體經(jīng)濟的發(fā)展不均及眾多實力客戶向蘭山板塊項目的流失致使本區(qū)在中短時期內(nèi)發(fā)展受限。作為與蘭山同樣擁有優(yōu)良河岸線的河?xùn)|，還占據(jù)了 X 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢，雖然目前開發(fā)區(qū)還處于一個成長階段，但是其消費能力一旦爆發(fā)是非常巨大的。羅莊板塊（1）板塊范圍 沂河路以南、羅四路以西、羅十路以東、工業(yè)路以北圍合的區(qū)域（2）板塊發(fā)展概況本板塊距離中心較遠(yuǎn)，板塊內(nèi)經(jīng)濟較為發(fā)達(dá)，但區(qū)域整體供應(yīng)量相對于其他板塊偏少，居住生活配套很不完善，故現(xiàn)有特點為項目規(guī)模都較大以社區(qū)配套彌補周邊配套的不足。作為 X 的工業(yè)區(qū)，羅莊在房地產(chǎn)的發(fā)展上一直處于比較滯后的層面。23產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較單一：除了曾經(jīng)出現(xiàn)的雙月園別墅，羅莊的產(chǎn)品一直以多層為主，幾乎未出現(xiàn)小高層及高層住宅，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重單一化，致使一部分高端客戶分流到市區(qū)。3． 2 商 品 房 市 場 供 求 現(xiàn) 狀3． 2． 1 土 地 供 給 現(xiàn) 狀2022 年 5 月12 月住宅用地成交情況 成交量 成交額 每畝單價（萬元）蘭山區(qū) 畝 28894 南坊區(qū) 360 畝 21469 河?xùn)|區(qū) 畝 1271 羅莊區(qū) 畝 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 畝 3340 合計 畝 2022 年 5 月12 月商住用地成交情況 成交量 成交額 每畝單價（萬元）蘭山區(qū) 畝 南坊區(qū) 畝 河?xùn)|區(qū) 畝 15595 羅莊區(qū) 畝 16230 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 畝 14087 合計 畝 綜上，X 市蘭山區(qū)和南坊區(qū)住宅和商住用地成交價高，蘭山區(qū)由于其城市中心屬性住宅用地供應(yīng)用地有限，南坊區(qū)土地供給量大且其中相當(dāng)一部分為南坊新區(qū)政府下屬開發(fā)企業(yè)購置。3． 3 住 宅 市 場 供 求 預(yù) 測3． 3． 1 住 宅 市 場 供 給 預(yù) 測作為主城區(qū)的蘭山板塊，土地供給有限，在售項目也多以10萬平方米以下為主，受土地供給的限制未來幾年供給面積有限，住宅供給不足，2022年512月蘭山區(qū)住宅和商住累計供應(yīng)僅500余畝。3． 3． 2 住 宅 市 場 需 求 預(yù) 測X市住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃(20222022年)中確定住房建設(shè)總目標(biāo)——到2022年，人均住房建筑面積達(dá)到28平方米。2022年以前的開發(fā)項目品質(zhì)較差，城市存在一定比例需要居住升級的客戶。大量的批發(fā)市場因為市政規(guī)劃的統(tǒng)一搬遷至 X 城市西區(qū)，按照群體效應(yīng)和商能效應(yīng)，新批發(fā)市場周圍，會因為不斷增加和更新的客戶源而產(chǎn)生大量的居住需求。X房地產(chǎn)消費者喜好經(jīng)歷了從多層到高層，又從高層回歸到多層的歷程，城市骨架拉的比較大，土地與西安相比稀缺程度較弱，城市土地短期充足，不能強迫消費者接受高層產(chǎn)品。上一任政府班子的重點在沂河西岸，這一任政府班子的重點轉(zhuǎn)向涑河兩岸，因此最近幾年價格上漲最快的為26沂河西岸，也就是濱河片區(qū)，高檔品質(zhì)樓盤較高，高層為主，價格較高，但是區(qū)域短期供給量大，短期不能完全消化，新的行政中心南坊區(qū)存在同樣問題，供給量大，高層為主。從成交來看，X房地產(chǎn)70%的成交面積為90平方米以上戶型。商業(yè)銷售速度