【正文】 ㎡，由3棟高層（16+2F）、1棟高層（18F）、1棟多層（6+1F）共五棟組成，車位236個（地面66個、地下170個），本項目共安置棚戶區(qū)居民480戶、1680人。剩余的土地173畝通過整理進行出讓。⑴通海路管理處范圍內(nèi)需拆棚戶建筑2683棟，拆遷房屋面積20585 m2，涉及待安置拆遷戶480戶，全部建設(shè)保障性住房安置。第四章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模某棚戶區(qū)改造項目主要建設(shè)內(nèi)容包括：⑴對通海路管理處范圍內(nèi)城市棚戶區(qū)進行拆遷、安置、補償；⑵集約、整合剩余的土地進行出讓；⑶新建某片區(qū)5棟住宅（共480戶），主要包括房屋主體工程及給排水、供電、消防、弱電、電梯、空調(diào)、綠化、道路等公用輔助工程。項目的建設(shè)符合國家、省、市關(guān)于城市棚戶區(qū)改造的有關(guān)政策要求，項目選址符合某城市總體規(guī)劃的要求，是貫徹落實某城市“東擴”戰(zhàn)略、加快推進某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)、保障城市低收入群體住房需求的重點工程，某市各有關(guān)部門和某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會將對本項目建設(shè)給予大力支持。 以上這些棚戶區(qū)房屋破舊擁擠，廚衛(wèi)設(shè)施不全，有的甚至存在安全隱患。項目所在地的氣候條件較好，自然條件對整個工程的影響不大，工程應(yīng)注意盡可能避免在雨季進行施工，以避免施工過程中不必要的麻煩。⑴物料供應(yīng)：項目建設(shè)所需的鋼材、砌塊、砂、石、水泥等各種材料均可在市內(nèi)采購供應(yīng)。按規(guī)劃項目地將有市自來水公司主供水管道通過，項目建設(shè)期用水和建成后用水有保證。項目選址附近有10kv供電接入點，外供電源充足，項目建設(shè)期用電和建成后服務(wù)設(shè)施用電有保證。華能某電廠正擴建一座70萬千瓦的火力發(fā)電裝置。項目地位于某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，屬中心城區(qū)，交通非常便利。其特點為：春濕多雨，夏季多旱，暑熱期長，嚴寒期短，無霜期長，光照充足，熱能充裕。根據(jù)項目地的工程地質(zhì)情況及《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB500112010），項目地地震基本烈度為7度，建議工程按照7度進行抗震設(shè)防。東部山丘地帶，中部崗丘地帶，約占全市總面積的30%，西部平原地帶，約占全市總面積的40%，由河床沖積物堆積而成，地勢平坦開闊，地面坡度一般小于5度。、地貌、工程地質(zhì)條件某地處富饒洞庭湖平原和雄渾的幕阜山區(qū)，地貌組織以丘陵、平原為主，山地、丘陵、崗地、平原、水面的比例大致為16∶24∶18∶26∶16。擬建項目位于某市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，某片區(qū)所在地東臨長康路（原107國道），北臨畈嘴路，地勢平坦，交通方便，配套設(shè)施完善。第三章 項目選址及建設(shè)條件某市位于某省東北部，素有“湘北門戶”之稱，某是長江中游僅次于武漢的雙一個“金十字架”，具有“承東聯(lián)西”、“南北貫通”的地理區(qū)位優(yōu)勢。結(jié)合棚戶區(qū)改造，以土地置換為依托，大力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進產(chǎn)業(yè)升級，提高發(fā)展質(zhì)量和效益。棚戶區(qū)的改造可以盤活存量土地，提高土地的使用價值，使稀缺的土地資源得以再生和利用，進一步煥發(fā)老城區(qū)的生機和活力。(3)是盤活土地資源、實現(xiàn)土地節(jié)約集約利用的需要。但目前某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)棚戶區(qū)內(nèi)公用及市政基礎(chǔ)設(shè)施落后，建筑陳舊，棚戶區(qū)多，“臟、亂、差”特征明顯，公共排水設(shè)施落后。（2）是完善城市配套設(shè)施建設(shè)、改善人居環(huán)境的需要。（1）有效緩解安置房緊缺困局根據(jù)某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)安置房管理局統(tǒng)計，至2013年3月止，全區(qū)已拆遷未安置戶2900戶，預(yù)計到2015年全區(qū)需安置房10000套，安置缺口1000套，安置任務(wù)非常繁重。根據(jù)某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)安置房事務(wù)管理局規(guī)劃，某棚戶改造工程主要安置通海路管理處范圍內(nèi)棚戶區(qū)拆遷遷戶；據(jù)某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)安置房管理局統(tǒng)計，通海路管理處范圍內(nèi)需拆棚戶建筑2683棟，涉及待安置拆遷戶480戶，拆遷房屋面積20585 m2。項目建設(shè)要充分考慮安置房的特點及利用效益，同時在實施過程中應(yīng)本著經(jīng)濟、實用、便利、規(guī)范，適度超前的原則。項目建設(shè)單位要積極加強與某市供電、供水、環(huán)保等有關(guān)部門的協(xié)調(diào)與溝通，爭取相關(guān)部門的支持，同時要加大籌資力度，確保項目建設(shè)順利實施。（1）由于工程建設(shè)涉及土建、電氣、給排水、弱電、消除、防雷及裝飾等眾多專業(yè)，項目參與方有建設(shè)單位、設(shè)計單位、多家施工單位（不同專業(yè)）、建設(shè)監(jiān)理單位等多家單位，給施工管理帶來較大的難度，需要建設(shè)單位成立一個強有力的項目部對建設(shè)項目進行科學(xué)的管理，才能在確保施工質(zhì)量、施工安全的前提下按期完成項目建設(shè)任務(wù)。承擔(dān)單位應(yīng)切實加強項目管理，強化監(jiān)督資金使用，嚴格控制建設(shè)成本。（5）本項目共計銷售收入（經(jīng)營期平均），利潤總額（經(jīng)營期平均），凈利潤(經(jīng)營期年均) ，%，財務(wù)上可行。（4），其中：工程費用10238萬元，工程建設(shè)其他費用5544萬元。（2）項目提高當?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量，維護社會的安定，也有利于帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是一項為民辦實事的項目，具有良好的社會效益。主要技術(shù)經(jīng)濟指標詳見表11：某棚戶改造工程經(jīng)濟技術(shù)總指標表。通過對擬建項目區(qū)域社會經(jīng)濟、交通運輸、自然條件等內(nèi)容的詳細調(diào)查、研究、分析，依據(jù)項目影響區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展，重點研究項目建設(shè)的必要性，同時，結(jié)合工程方案、建設(shè)規(guī)模、投資估算、資金來源和經(jīng)濟效益等，編制成《某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)某棚戶改造工程建設(shè)項目可行性研究報告》。 ⑴國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)[2007]24號)；⑵國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(國辦發(fā)[2008]131號)；⑶某市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)某市中心城區(qū)集體土地上房屋拆遷安置房（居民區(qū)）集中統(tǒng)一建設(shè)管理辦法的通知（岳政辦發(fā)[2010]2號）；⑷某市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)某市集體土地上房屋拆遷補償安置辦法的通知（岳政發(fā)〔2009〕16號）；⑸某市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)某市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上村民自住房屋集中建設(shè)規(guī)劃管理規(guī)定的通知（岳政辦發(fā)〔2009〕8號）；⑹某市人民政府關(guān)于印發(fā)某市經(jīng)濟適用住房管理規(guī)定的通知（岳政發(fā)[2007]10號）；⑺某省物價局、某省建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)《某省經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》的通知（湘價消[2003]12號）。截止2012年底，公司全年主營業(yè)務(wù)收入32381萬元，主營業(yè)務(wù)利潤9023萬元，凈利潤4951萬元，公司資產(chǎn)總額386235萬元，負債總額132214萬元，所有者權(quán)益254021萬元，％。公司內(nèi)設(shè)辦公室、工程管理科、財務(wù)科、園區(qū)項目科、征拆管理科5個科室，在編員工14人（其中：在崗12人，借調(diào)區(qū)建設(shè)局1人，借調(diào)市委辦1人）。公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制。今年新改選的董事會成員7名，董事長由管委會分管財政的副主任兼任，副董事長由管委會總經(jīng)濟師兼任，其他5名董事分別由區(qū)財政局、建設(shè)局、開建投、國資局等部門負責(zé)人兼任。其主要職能是經(jīng)管委會授權(quán)后，代表開發(fā)區(qū)對外融資；對建設(shè)資金進行統(tǒng)一核算和管理；負責(zé)融資借款本息償還；參與建設(shè)項目的投資監(jiān)督和管理；對投資區(qū)內(nèi)的工業(yè)項目及用地實行績效管理；進行土地儲備等。公司直屬管委會領(lǐng)導(dǎo)。某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開發(fā)建設(shè)投資有限公司（下簡稱開建投）是按照《公司法》，由管委會出資設(shè)立的具有獨立法人資格的國有獨資公司?？偼顿Y及資金來源：，建設(shè)資金來源為：；申請銀行貸款9000萬元。規(guī)劃在某片區(qū)新建保障性住房5棟共480套，㎡，總建筑面積為58212㎡，地上總建筑面積50286㎡，其中：住宅面積46798㎡，商業(yè)建筑3130㎡，配套用房面積254㎡；地下建筑面積7926㎡；以及給排水、供配電、弱電、消防、綠化、道路等公用輔助工程。開發(fā)區(qū)棚戶改造工程建設(shè)項目可行性研究報告開發(fā)區(qū)棚戶改造工程建設(shè)項目可 行 性 研 究 報 告目 錄第一章 總 論 1 1 2 3 5 7第二章 項目背景及建設(shè)必要性 10 10 10第三章 項目選址及建設(shè)條件 13 13 13第四章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 19 19 19第五章 工程技術(shù)方案 22 22 22 24 25 28 消防 34第六章 拆遷安置方案 41 41 41第七章 環(huán)境影響評價 44 44 44 46第八章 節(jié)能分析 49 49 49 51 55第九章 勞動安全與衛(wèi)生 57 57 60第十章 組織機構(gòu)與項目管理 61 61 62第十一章 項目實施進度及工程招標 66 66 67第十二章 投資估算與資金籌措 70 70 77第十三章 財務(wù)分析 78 78 78 78 81 81 81 82 82 83第十四章 風(fēng)險分析及對策 84 84 84第十五章 社會分析 85 85 86第十六章 結(jié)論與建議 87 87 88附表：附表1：建設(shè)投資估算表（概算法）附表2：工程建設(shè)費用估算表附表3：工程建設(shè)其他費用估算表附表4：建設(shè)期利息估算表附表5：工程建設(shè)投資分年用款計劃表附表6：項目總投資使用計劃與資金籌措表附表7：營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表附表8：總成本費用估算表附表9：項目投資現(xiàn)金流量表附表10：項目資本金現(xiàn)金流量表附表11：利潤與利潤分配表附表12：財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表附表13：借款還本付息計劃表附表14：主要財務(wù)數(shù)據(jù)及評價指標表附表15：資產(chǎn)負債表附表16：敏感性分析表 第一章 總 論項目名稱：某棚戶改造工程建設(shè)項目建設(shè)單位：某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開發(fā)建設(shè)投資有限公司建設(shè)地點：位于某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，東抵長康路（原107國道）、北靠畈嘴路。建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：本項目棚戶區(qū)改造范圍包括：通海路管理處范圍內(nèi)需拆棚戶建筑2683棟，棚戶區(qū)占地面積共210畝，需拆遷房屋面積共20585 m2，涉及待安置拆遷戶480戶。本項目共安置棚戶區(qū)居民480戶、1680人。建設(shè)年限：建設(shè)期2年，2013年1月至2014年12月。公司于2007年4月注冊成立，注冊資本2億元人民幣。公司采取政府主導(dǎo)、市場運作、法人經(jīng)營管理的現(xiàn)代企業(yè)管理模式。公司設(shè)董事會、監(jiān)事會。監(jiān)事會成員5名，其中：監(jiān)事會主席由區(qū)紀委書記兼任，其他4名監(jiān)事分別由區(qū)建設(shè)投資管理中心及開建投員工擔(dān)任。現(xiàn)有正副總經(jīng)理6人。公司加掛區(qū)建設(shè)投資管理中心牌子，實行兩塊牌子一套人馬管理。工業(yè)用地627畝。⑻《某市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；⑼《某城市總體規(guī)劃（2008—2030年）》；⑽《投資項目可行性研究指南》； ⑾國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；⑿有關(guān)專業(yè)設(shè)計規(guī)范及建設(shè)單位提供的各項基礎(chǔ)資料。本報告主要研究內(nèi)容有：(1)項目建設(shè)的必要性；(2)項目選址及建設(shè)條件；(3)建設(shè)規(guī)模和方案設(shè)計；(4)環(huán)境影響和節(jié)能分析；(5)投資估算和融資方案；(6)財務(wù)評價；(7)綜合評價；(8)問題和建議。表11：某棚戶改造工程經(jīng)濟技術(shù)總指標表序號項 目單位指標備注1拆遷安置總戶數(shù)戶480實物安置2保障性住房建設(shè)總規(guī)劃用地面積平方米凈用地面積平方米總建筑面積平方米58212地上總建筑面積平方米50286其中住宅面積平方米46798共安置480戶商業(yè)建筑面積平方米3130配套用房面積平方米254地下總建筑面積平方米7926停車位個2363總投資萬元　4資金籌措萬元其中：自籌萬元占50% 申請銀行貸款萬元9000占50%5銷售收入萬元經(jīng)營期平均6利潤總額萬元經(jīng)營期平均7凈利潤萬元經(jīng)營期平均8財務(wù)評價　投資利潤率%財務(wù)內(nèi)部收益率%財務(wù)凈現(xiàn)值萬元1877投資回收期年資本金收益率%利息備付率%償債備付率%（1）本項目符合國家政策及某市、某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)相關(guān)規(guī)劃，符合棚戶區(qū)改造建設(shè)相關(guān)規(guī)定，項目的建設(shè)對改善棚戶區(qū)居民生活環(huán)境、加速城市化進程具有重要意義。（3）項目選址符合某市城市建設(shè)總體規(guī)劃及某市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃，項目地處某市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，交通、水、電等基礎(chǔ)設(shè)施條件較為完善，選址點地形地質(zhì)條件較好，規(guī)劃設(shè)計符合棚戶區(qū)改造安置用房的要求，工程技術(shù)方案成熟，沒有建設(shè)風(fēng)險。建設(shè)內(nèi)容與投資規(guī)?；厩‘敗Ｍㄟ^敏感性分析，項目風(fēng)險較小。研究表明，該項目可行，建議有關(guān)部門從政策上加以扶持，以利于項目的順利實施。（2）建議有關(guān)單位進一步落實有關(guān)規(guī)劃、土地、環(huán)保、消防、人防、交通各部門對本項目的批復(fù)意見，以便該項目能夠盡快的進行項目前期工作。（3）建議項目施工前，應(yīng)進一步做好詳細的工程地質(zhì)勘察工作，工程開發(fā)過程中要制定嚴格的質(zhì)量和安全規(guī)章制度，確保工程質(zhì)量和安全。第二章 項目背景及建設(shè)必要性為貫徹落實某省人民政府辦公廳《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的實施意見》（湘政辦發(fā)[2010]53號）、《關(guān)于做好2013年保障性安居工程工作的通知》（湘住保[2012]13號）等文件精神，某市頒發(fā)了《關(guān)于2013年城市棚戶區(qū)改造項目審核結(jié)果的通知》（岳房發(fā)[2013]14號），某棚戶改造工程建設(shè)項目已經(jīng)列入了城市棚戶改造項目計劃表。為保障我市五創(chuàng)提質(zhì)，改善群眾的居住條件、完善城市功能、改善城市環(huán)境，某棚戶改造工程建設(shè)項目亟待建設(shè)。通過本項目的實施，可妥善安置棚戶區(qū)拆遷戶48