【正文】 區(qū)板塊主城區(qū)為某市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在18003000元/平方米左右。社會事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長。%。%?；咀龅綉?yīng)保盡保。　，（含企業(yè)養(yǎng)老保險清欠）。20032007年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見圖6和圖7。農(nóng)民人均純收入4885元，%，%。2007年某市全部職工年平均工資17673元，月平均工資1473元?！?，‰，‰。2013年，某市人口和計劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。%，%。物價總水平溫和上漲。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，%。按常住人口計算，全市人均生產(chǎn)總值12287元， %，翻了一番。項目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會情況及管理、政策因素2013年，某市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算），%。中央經(jīng)濟工作會議將2008年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，2007年12月8日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個百分點；%；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房，繼2004年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。商品房竣工面積58,236萬平方米，%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元，%；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，%；第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元，%。%，與上年持平；%，；%。第2章 項目投資環(huán)境與市場研究. 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策2013年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元，%。某市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及某的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。主要建設(shè)條件為了加快招商引資力度，加快某城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，把某建設(shè)成為區(qū)域性中心城市。擬建地點本項目位于某市京開路與中原路交叉口北路東，總占地面積23畝自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國GDP每增長1個百分點，全國可新提供80多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，則可提供40多萬個就業(yè)崗位。③ 解決勞動就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。同時，隨著某經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使某城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。目前，某市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與河南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。某作為“3+5”新型城市群建設(shè)的中心城市之一，其經(jīng)濟發(fā)展速度在河南區(qū)域經(jīng)濟中領(lǐng)先地位更加突出，對全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強的輻射力，在以長株潭為中心的“3+5”城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下，某市委市政府提出要突出某城市形象建筑，提高某城市品位，加強城市輻射功能的目標(biāo)。因此，本項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。我國居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭2010年達(dá)到人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。某房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對GDP的貢獻率還將逐步增大。項目提出的理由① 項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟發(fā)展當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。管理處片區(qū)改造項目可行性研究報告管理處片區(qū)改造項目可行性研究報告目 錄第1章 總 論 4. 項目背景與概況 4. 問題與建議 7第2章 項目投資環(huán)境與市場研究 8. 投資環(huán)境分析 8. 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 10. 銷售預(yù)測 13. 營銷策略 16第3章 建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件 19. 建設(shè)規(guī)模 19. 項目概況現(xiàn)狀 19. 項目建設(shè)條件 19第4章 建筑方案 21. 設(shè)計依據(jù) 21. 項目設(shè)計主題和開發(fā)理念 21. 項目總體規(guī)劃方案 21. 建筑設(shè)計 22. 結(jié)構(gòu)設(shè)計 24. 給排水設(shè)計 24第5章 節(jié)能節(jié)水措施 26. 設(shè)計依據(jù) 26. 建筑部分節(jié)能設(shè)計 26第6章 環(huán)境影響評價 27. 編制依據(jù) 27. 環(huán)境現(xiàn)狀 27. 項目建設(shè)對環(huán)境的影響 28. 環(huán)境保護措施 28第7章 勞動衛(wèi)生與消防 29. 指導(dǎo)思想 29. 職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施 29. 消防設(shè)計 30第8章 組織機構(gòu)與人力資源配置 32. 組織機構(gòu) 32. 人力資源配置 32第9章 項目實施進度 33. 項目開發(fā)期 33. 項目實施進度安排 33. 項目實施過程控制措施 33第10章 項目招投標(biāo) 35. 工程項目招標(biāo)投標(biāo)概述 35. 工程項目招標(biāo)投標(biāo)因素分析 36. 招標(biāo)依據(jù) 38. 招標(biāo)范圍 38. 招標(biāo)方式 38第11章 投資估算與資金籌措 39. 投資估算 39. 資金籌措 39第12章 財務(wù)評價 41. 項目評估依據(jù) 41. 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 41. 財務(wù)評價 41. 不確定性分析 42第13章 社會評價 43. 項目對社會的影響分析 43. 風(fēng)險分析 44. 社會評價結(jié)論 44第14章 研究結(jié)論與建議 46. 可行性研究結(jié)論 46第1章 總 論. 項目背景與概況項目名稱：張莊閘管理處片區(qū)改造項目承辦單位概況單位名稱：某置業(yè)有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司注冊資金：人民幣9516萬元業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售 、法定代表人： 可行性研究報告編制依據(jù)（1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（2） 國家計委計辦投資審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》；（3） 國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；（4） 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；（5） 《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》。編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對青年城項目建設(shè)的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項目建設(shè)組織管理、項目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務(wù)分析、項目風(fēng)險分析等方面進行全面論證和研究。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，—2個百分點。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到2008年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到22平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達(dá)到15%，城市化水平將提高到36%左右。正因為房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。② 項目對城市建設(shè)將起到促進作用2012年12月24日，在河南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向河南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對策研究總報告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。根據(jù)河南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)2013年規(guī)劃，未來10年內(nèi)河南省將斥資3327億元打造城市住宅。因此，改善某市人民的居住條件已經(jīng)成為某市政府特別關(guān)心的問題之一。青年城項目符合某城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 “3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽視的作用，而本項目作為某市重點商品住宅建設(shè)項目工程之一，將為增加某市當(dāng)?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻。預(yù)期目標(biāo)中原辦張莊閘管理處片區(qū)改造項目擬在占地面積34畝，%,總建筑面積為168270平方米的。主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號項目單位數(shù)值1總用地面積㎡34畝2規(guī)劃總建筑面積㎡168270㎡其中：住宅建筑面積㎡70,其中：14層商鋪建筑面積㎡37190其中：地下停車場位741位3建筑密度%　4容積率5綠地率　%6項目總投資萬元500007財務(wù)凈現(xiàn)值萬元400008財務(wù)內(nèi)部收益率%9靜態(tài)投資回收期年10動態(tài)投資回收期年. 問題與建議項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。根據(jù)測算，在預(yù)計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值28,910億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值121,381億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值96,328億元，%。固定資產(chǎn)投資增長較快全年全社會固定資產(chǎn)投資137,239億元，%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25,280億元，%，其中商品住宅投資18,010億元，%。商品房銷售面積76,193萬平方米，%，其中商品住宅69,104萬平方米，%。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。增長 %；，%；，%。近五年，是某經(jīng)濟發(fā)展較快的五年，%。主要經(jīng)濟結(jié)構(gòu)比重見圖2。 %，就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。其中,。安全生產(chǎn)形勢好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類安全事故864起，％；死亡242人，％；，；；，四項安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。%；，%。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。城市居民人均可支配收入10681 元， %；扣除物價因素，%。城市居民人均生活消費7608元，%，扣除物價因素，%；農(nóng)村居民消費3554元，%，%。社會保障事業(yè)穩(wěn)步推進。；參加企業(yè)改制保險的單位155家， 萬人；。2013年，某市固定資產(chǎn)投資較快增長，投資結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。從產(chǎn)業(yè)投向看，與去年持平；，%；，%，工業(yè)投入明顯加大。%；電力、%。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，%，最近五年是某投資額增加最快的五年。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價多為18003000元/平方米左右。某市民對華龍區(qū)的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比較大,檔次相對其他幾個區(qū)域要高,戶型面積上相對而言設(shè)計比較合理,以三房為主力,一般做到120150平方米,120130平方米的三房旺銷,四房面積一般在160190平方米。③ 立新片區(qū)板塊相對其它幾個區(qū)域而言，