【正文】 擬申請銀行貸款 92021 萬元。 同時(shí)實(shí)施道路、綠化等室外工程，其中綠化面積為 35330 平方米，道路及停車場用地面積為 43020 平方米。 F 地塊總建筑面積 372192 平方米，其中 地上建筑面積 300192 平方米，包括住宅建筑面積 272447 平方米，配套商業(yè)建筑面積 23645 平方米，面粉廠保留面積 4100 平方米；地下建筑面積 72021 平方米，包括地下車庫面積 51000 平方米，地下儲藏室面積 21000 平方米。 D 地塊安置房在 D 地塊內(nèi)分散建設(shè)。 項(xiàng)目分 F 地塊和 D 地塊兩個(gè)地塊進(jìn)行建設(shè)。 本項(xiàng)目擬開發(fā)建設(shè)一個(gè)設(shè)施齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū)，能夠 為 XX 棚戶區(qū)居民提供 充足的 拆遷安置房源，加快其改造步伐，有利于 增強(qiáng) XX 市 城市綜合服務(wù)功能， 帶動相關(guān)行業(yè)蓬勃增長， 促進(jìn)全 市經(jīng) XX 可持續(xù) 快速 發(fā)展。 8 項(xiàng)目建設(shè)有利于促進(jìn) XX 市經(jīng) XX 可持續(xù) 快速 發(fā)展 棚戶區(qū) 大多 地處 XX 市 舊 城 片 區(qū) 中心地帶 ，地理位置優(yōu)越， 很 多位于商業(yè)旺地，交通便利，改造后 有利于 帶動沿線房地產(chǎn)市場，形成嶄新的商業(yè)圈，徹底改變 區(qū)域 臟、亂、差的形象。 為加快推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造工程， XX 市政府專門下發(fā) 《 XX 市人民政府關(guān)于加快實(shí)施舊城棚戶區(qū)改造的通知》（ XX 政發(fā) [2021]9號） ，明確 提出：棚戶區(qū)改造總的要求是以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以改善民生為主旨，貫徹 “ 政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、政策扶持、陽光操作 ”的方針，堅(jiān)持 “ 統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè) ” 原則，完善 “ 市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主、部門協(xié)作、合理推進(jìn) ” 機(jī)制，改善人居環(huán)境，促進(jìn)社會和諧。 項(xiàng)目建設(shè) 符合 XX 市棚戶區(qū)改造政策 精神 ， 有利于改善棚戶區(qū)居民居住條件 和 生活水平 XX 市棚戶區(qū)遍布于市區(qū)四大區(qū)內(nèi)，大都建設(shè)年代久遠(yuǎn)，有的甚至超過了半個(gè)世紀(jì)，住房大都破舊不堪、擁擠雜亂，環(huán)境臟亂，居民生活極為不便。到 2020 年，人均住宅建筑面積達(dá)到 39 平方米，城市低收入家庭人均住宅保障面積不低于 平方米，住宅總建筑 面積將達(dá)到 13000 萬平方米左右，全面實(shí)現(xiàn)小康居住目標(biāo)。以大運(yùn)量公共交通站點(diǎn)和各級公共中心布局為導(dǎo)向，形成各片區(qū)相對均衡并各具特色的居住格局。加快舊城舊居住區(qū)整治改造，完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，提高空間使用效率，提升居住環(huán)境質(zhì)量。 為此， XX 市 以增加居民住宅有效供給和改善人居環(huán)境為目標(biāo)， 大力實(shí)施安康居住工程，增加中低價(jià)商品房供應(yīng)；以商品住宅性能認(rèn)定為突破口，全面提升住宅綜合質(zhì)量；大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅，努力提高住宅品位；加快完善房地產(chǎn)一級市場，培育房地產(chǎn)二、三級市場，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)。 6 本項(xiàng)目擬在 XX 區(qū) XX 路南側(cè)、 XX 路西側(cè) 區(qū)域 開發(fā)建設(shè)一個(gè)設(shè)施齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū)，符合 XX 市城市總體規(guī)劃，有利于促進(jìn)城市發(fā)展總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 其中舊城片區(qū)位于二環(huán)路以內(nèi)及二環(huán)南路以南部分地區(qū) ， 在加強(qiáng)古城區(qū)和商埠區(qū)保護(hù)的同時(shí)，保留商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心功能，發(fā)展商業(yè)、金融、旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。 5 圖 11 XX 市“ 一城兩區(qū) ”空間結(jié)構(gòu)示意圖 主城區(qū)由舊城、黨家、臘山、燕山、王舍人和賢文六大片區(qū)組成 ，規(guī)劃重點(diǎn)是優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，調(diào)整和強(qiáng)化政治、經(jīng) XX、科技和文化中心功能，發(fā)展會展、體育、物流等新興服務(wù)業(yè)。主城區(qū)與西部城區(qū)、東部城區(qū)之間以綠色空間相隔離。 ” 根據(jù) 《規(guī)劃》 ， XX 市 將構(gòu)筑 “ 一心三軸十六群 ” 的城鎮(zhèn)空間組織機(jī) 構(gòu)， 即以 XX 中心城市為核心，形成三條城鎮(zhèn)聚合軸，組建十六個(gè)城鎮(zhèn)組群，促進(jìn)市域城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。 七、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目建設(shè) 符合 XX 市城市總體規(guī)劃，有利于促進(jìn)城市發(fā)展總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn) 根據(jù)《 XX 市城市總體規(guī)劃（ 2021 年 2020 年）》 （以下簡稱為《規(guī)劃》） ， XX 城市性質(zhì)確定為： “ 山東省省會，著名的泉城和國家歷史文化名城，環(huán)渤海地區(qū)南翼和黃河中下游地區(qū)的中心城市 ” ；城市職能定位為： “ 加強(qiáng)和完善的城市職能：全省的政 治、經(jīng) XX、科技、文化、教育、旅游中心，區(qū)域性金融中心，全國重要交通樞紐。 為 加快推進(jìn)該區(qū) 域 改造 步伐， XX 市舊城改造投資運(yùn)營有限公司 決定實(shí)施本項(xiàng)目，擬在 XX 路南側(cè)、 XX 路西側(cè)為 該區(qū)域 居民 開發(fā)建設(shè)一個(gè)設(shè)施齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū)。 進(jìn)入 2021 年， XX 市 剩余的棚 戶區(qū) 改 造 項(xiàng)目正在加緊策劃、開工。 2021 年， XX 市又進(jìn)一步擴(kuò)大棚戶區(qū)改造規(guī)模，在原計(jì)劃 38 個(gè)片區(qū)基礎(chǔ)上新增加 66 個(gè)零星片區(qū)，拆遷建筑面積由 196 萬平方米增加到 460 萬平方米。通過改造，實(shí)現(xiàn)棚戶區(qū)居民居住水平和生活質(zhì)量大 幅 提高，周邊地區(qū)人居環(huán)境和生態(tài)質(zhì)量明顯改善 ，市政基礎(chǔ)設(shè)施和文化教育體育等公益性設(shè)施逐步完善，城市綜合服務(wù)功能顯著增強(qiáng)。 2021 年，棚戶區(qū)改造 被確定為 XX 市政府第一項(xiàng)重點(diǎn)工作 ，盡快改善棚戶區(qū)居民居住條件成為首要的民心工程 。目前 ， 全市舊城區(qū)內(nèi)集中連片的棚戶區(qū)（指城區(qū)二環(huán)路以內(nèi)城市國有土地低洼易澇、基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不配套的平房、簡易房、危險(xiǎn)房集中的區(qū)域） 約 有 38個(gè)， 房屋 總建筑面積達(dá) 196 萬平方米。 目前，全市 污染防治、生態(tài)建設(shè)和泉群保護(hù)取得重大成就，城市面貌明顯改善，城市建設(shè)進(jìn)入了全新的發(fā) 展階段。 2 五、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 《 XX 市城市總體規(guī)劃（ 2021 年 2020 年）》 《 XX 市人民政府關(guān)于加快實(shí)施舊城棚戶區(qū)改造的通知》（ XX政發(fā) [2021]9 號 ） 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng) XX 評價(jià)方法與參數(shù)》（第三 版） 建設(shè) 單位提供的其他基礎(chǔ)資料 六、項(xiàng)目提出的背景 進(jìn)入二十一世紀(jì)，是 XX 市 率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，也是 XX 城市現(xiàn)代化建設(shè)的關(guān)鍵時(shí)期。 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 一、項(xiàng)目名稱： XX 片區(qū) 安置房項(xiàng)目 二、建設(shè)場址： XX 區(qū) XX 路南側(cè)、 XX 路西側(cè)區(qū)域 三、建設(shè)單位： XX 市舊城改造投資運(yùn)營有限公司 四、建設(shè)單位概況 為加強(qiáng) 全市 舊城改造的投融資管理，提高資金使用效益，加快舊城改造步伐，盤活存量土地 ， XX 市政府于 2021 年 7 月下發(fā)《 XX 市人民政府關(guān)于組建舊城改造投資運(yùn)營有限公司的通知》（ XX 政字[2021]26 號） ， 批準(zhǔn)組建國有獨(dú)資企業(yè) —— XX 市舊城改造投資運(yùn)營有限公司 ， 與 XX 市舊城改造投融資管理中心一套機(jī)構(gòu)，兩個(gè)牌子 ，主要 負(fù)責(zé)二環(huán)路以內(nèi)的舊城改造工作 。 公司注冊資本 1 億元 ，內(nèi) 設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)處和六個(gè)業(yè)務(wù)處，現(xiàn)有職工 50 人，經(jīng)營范圍 為： 受市政府委托開展舊城改造項(xiàng)目的投資、融資業(yè)務(wù)，從事授權(quán)范圍內(nèi)的國有資產(chǎn)運(yùn)營管理；房屋和土木工程建筑施工 ， 建筑安裝施工 ， 建筑裝飾施工 ， 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 等 。 XX 市委、市政府適時(shí)提出了“ 實(shí)現(xiàn)新跨越，建設(shè)新泉城 ” 的發(fā)展目標(biāo)，制定了 “ 東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏 ” 的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略和 “ 新區(qū)開發(fā)、老城提升、兩翼展開、整體推進(jìn) ” 的基本方針，始終堅(jiān)持 “ 高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理、高水平經(jīng)營 ” 的工作思路，實(shí)現(xiàn) XX 城市建設(shè)的新突破。 隨著 XX 市城市化的發(fā)展，城市規(guī)模日益擴(kuò)大，原來遠(yuǎn)離城市的棚戶區(qū)逐漸變成了城市的一部分，與日新月異的城市新興部分相比，棚戶區(qū)成了城市中環(huán)境最差、貧困人口聚居的地方。這些棚戶區(qū)大都建設(shè)年代久遠(yuǎn)， 3 房屋破舊、低矮潮濕，擁擠不堪，環(huán)境臟亂，排水不暢，安全隱患大，居民生活極為不便 ， 嚴(yán)重影響了城市整體面貌和市民生活質(zhì)量的提高，制約了城市的發(fā)展和 城市地位的提升，阻礙了城市化的進(jìn)程。為此， XX 市政府 專門下發(fā)了《 XX 市人民政府關(guān)于加快實(shí)施舊城棚戶區(qū)改造的通知》 （ XX政發(fā) [2021]9 號 ，并成立了 XX 市舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組， 計(jì)劃 用 3年時(shí)間基本完成舊城棚戶區(qū)改造任務(wù)。 同年 5 月， 棚戶區(qū)改造 工程 全面 啟動，改造計(jì)劃分三個(gè)階段推進(jìn)：第一 階段 為啟動階段，第二 階段 為大規(guī)模展開階段，第三階段為掃尾和補(bǔ)充改造階段。 截止到去年年底， 全 市棚戶區(qū)改造已啟動 36 個(gè)集中片區(qū)和 31 個(gè)零星片區(qū)，開工建設(shè)安置房 210 萬平方米。 XX 片區(qū)位于 XX 市 XX 區(qū) ，區(qū)域內(nèi) 現(xiàn)有居民約 5189 戶， 拆遷 建筑面積約 萬平方米 。 4 目前，項(xiàng)目前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作正在穩(wěn)步推進(jìn)。培育和凸顯的城市職能：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和總部經(jīng) XX，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè) ” ；城市發(fā)展總體目標(biāo)是： “ 到 2020 年把 XX 建成具有獨(dú)特自然風(fēng)貌、悠久歷史文化底蘊(yùn)、濃郁現(xiàn)代化氣息、代表山東形象的區(qū)域中心城市和繁榮、和諧、宜居、魅力的泉城。其中作為 “ 一心 ” 的中心城空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃為 “ 一城兩區(qū) ”，“ 一 城 ”是 指玉符河以東、繞城高速公路東環(huán)線以西、黃河與南部山體之間的主城區(qū) ；“ 兩區(qū) ”是 指 西部城區(qū)和東部城區(qū)，西部城區(qū)是指 玉符河以西地區(qū) ， 東部城區(qū) 是指 繞城高速公路東環(huán)線以東地區(qū)。 XX 市“ 一城兩區(qū) ”空間結(jié)構(gòu) 如 圖 11 所示。建設(shè)臘山、燕山兩個(gè)新區(qū)，疏解舊城的中心 功能；加強(qiáng)王舍人、賢文兩個(gè)片區(qū)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 加快建設(shè)舊城區(qū)，以調(diào)整優(yōu)化為重點(diǎn)，改造棚戶區(qū)、危舊房，改造完善基礎(chǔ)設(shè)施，改善和提升老城整體環(huán)境 ， 提升城市綜合服務(wù)功能。 項(xiàng)目建設(shè)符合 XX 市住宅業(yè)發(fā) 展規(guī)劃，有利于促進(jìn)居民小康居住目標(biāo)的盡早實(shí)現(xiàn) 住宅業(yè)的 健康持續(xù)發(fā)展是建設(shè)和諧社會的重要物質(zhì)保證， 關(guān)乎著經(jīng) XX 社會的發(fā)展 質(zhì)量 和人民 群眾的 生活水平。 《 XX 市城市總體規(guī)劃（ 2021 年 2020 年）》 提出：建設(shè)服務(wù)社會化、保障社會化、滿足現(xiàn)代化生活需求的和諧 宜居社區(qū)，初步形成相應(yīng)的居住社區(qū)公共服務(wù)中心。 新區(qū)住宅建設(shè)堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套設(shè)施與住宅同步建設(shè)的方針。 到 2021 年，人均住宅建筑面積達(dá)到 30平方米，城市低收入家庭人均住宅保障面積不低于 18 平方米，住宅成套率達(dá)到 87%。 7 本項(xiàng)目擬開發(fā)建設(shè)一個(gè)設(shè)施齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū)，符合 XX 市住宅業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有利于促進(jìn)居民小康居住目標(biāo)的盡早實(shí)現(xiàn)。棚戶區(qū)內(nèi)戶均面積大多不到 40 平方米，很多人一家三代都擠在一起，大多居民都無力購買新房。 本項(xiàng)目擬在 XX 區(qū) XX 路南側(cè)、 XX 路西側(cè) 區(qū)域?yàn)?XX 棚戶區(qū)居民 開發(fā)建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化居住小區(qū)， 為 其 提供布局合理、市政和生活服務(wù)設(shè)施配套齊全、面積適宜、價(jià)格適中的經(jīng) XX 型 成套住宅， 符合XX 市棚戶區(qū)改造政策精神， 對 加快 XX 棚戶區(qū) 改造 步伐， 改善棚戶區(qū)居民居住條件 和 生活水平 ，促進(jìn)社會和諧 具有重要意義 。同時(shí) ， 房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián) 行業(yè) ，包括家居裝修、日用百貨、中小型商業(yè)超市等一系列產(chǎn)業(yè) 也 將隨著棚戶區(qū)改造、回遷而面臨巨大的商機(jī)， 最終將 形成一張以棚戶區(qū)改造為源頭和提升力的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)。 第二節(jié) 項(xiàng)目概況 一、建設(shè) 地址及用地面積 項(xiàng)目建設(shè)場址位于 XX 市 XX 區(qū) XX 片區(qū) ，用地范圍為： XX 路南側(cè)、 XX 路西側(cè) 區(qū)域 。 F 地塊總用地約 公頃，其中可規(guī)劃建設(shè)用地 公頃（以實(shí)測為準(zhǔn)），城市道路用地 公頃。 二、建設(shè)內(nèi)容及規(guī) 模 項(xiàng)目總建筑面積為 440812 平方米，地上建筑面積 356412 平方米， 9 地下建筑面積 84400 平方米。 D 地塊總建筑面積 68620 平方米，其中地上建筑面積 56220 平方米，包括住宅建筑面積 48865 平方米，配套商業(yè)7355 平方米；地下建筑面積 12400 平方米，包括地下車庫面積 9100平方米，地下儲藏室面積 3300 平方米。 三、項(xiàng)目總投資及來源 初步估算，項(xiàng)目建設(shè)總投資為 186636 萬元，其中建筑工程費(fèi)用84602 萬元，其他費(fèi)用 79853 萬元，預(yù)備費(fèi)用 16445 萬元，建設(shè)期利息 5736 萬元。 建設(shè)單位自 籌 資金投入 94636 萬元 。由于人們生活水平的不斷提高，城市住房建設(shè)需求將越來越高。與 日新月異的城市新興部分相比， 舊城 區(qū)成了城市中環(huán)境最差、貧困人口聚居的地方。由于種種原因， XX