【正文】 居家生活。 各 建筑物四周設環(huán)形道路，根據項目特點，結合建筑的分布，本項目采用地上和地下停車的方式。 項目分 F 和 D 倆個地塊進行建設， 住宅為高層 ， 配套公建為多層。 根據項目場址地形地貌特點及建筑物功能要求，按照項目設計指導思想和原則，對項目進行總平面布置。體現空間的整體性，功能布局的整體性，建筑造型的整體性，使之成為有機的整體，提高整體環(huán)境質量。 貫 徹 “ 以人為本 ” 的原則，功能分區(qū)、設施配套、景觀環(huán)境等均以滿足人的需求為宗旨，創(chuàng)造適應未來 發(fā)展的環(huán)境。 在注重超前性與長效性的同時，兼顧開發(fā)與建設實際，力求具有可操作性與應變性。 方案設計遵循國家現行有關規(guī)范和要求，充分考慮平面布局的靈活性及緊湊性，充分考慮新建筑物與周圍環(huán)境之間的關系，使之融為有機的整體，力求總體布局合理，最大限度地滿足不同使用功能 20 的要求。41′， 為中緯度地帶，屬北溫帶 17 濕潤大區(qū)魯濰區(qū)，為溫暖半濕潤季風性氣候，春季干燥少雨，夏季炎熱多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。 第二節(jié) 建設條件 一、場址 地質條件 項目場址尚未做工程地質勘察，建議項目 建設 單位盡快委托有關部門進行場址的工程地質勘察，出具工程地質勘察報告，摸 清場址的工程地質情況。 項目分 F 地塊和 D 地塊兩個地塊進行建設。 F 地塊總建筑面積 372192 平方米，其中 地上建筑面積 300192 平方米，包 括住宅建筑面積 272447 平方米，配套商業(yè)建筑面積 23645 平方米，面粉廠保留面積 4100 平方米；地下建筑面積 72021 平方米，包括地下車庫面積 51000 平方米，地下儲藏室面積 21000 平方米。 15 第三章 項目建設規(guī)模 項目分 F 地塊和 D 地塊兩個地塊進行建設。 棚戶區(qū)改造居民拆遷安置房按照普通商品房建設。 根據政策要求 ， 棚戶區(qū)改造必須按照規(guī)劃連片開發(fā)，有效整合舊城資源，加強土地集 約利用和功能優(yōu)化配置，做到改造一片成型一片。領導小組辦公室設在 XX市舊城改造投融資管理中心，市政府副秘書長曹樺兼任辦公室主任。 這些棚戶區(qū)大都建設年代久遠，房屋破舊、低矮潮濕，擁擠不堪，環(huán)境臟亂，排水不暢，安全隱患大，居民生活極為不便 ， 嚴重影響了城市整體面貌和市民生活質量的提高，制約了城市的發(fā)展和城市地位的提升，阻礙了城市化的進程。 棚戶區(qū)是城市中危房集中區(qū)域的代名詞。 四、主要技術經 XX 指標 10 地塊 F 規(guī)劃用地主要技術經 XX 指標一覽表 序 號 項 目 名 稱 單 位 數 量 備注 1 項目總占地 公頃 規(guī)劃建設用地面積 公頃 城市道路用地 公頃 2 總建筑面積 平方米 372192 地上建筑面積 平方米 300192 回遷 住宅建筑面積 平方米 256525 回遷公寓 建筑面積 平方米 15922 配套公建 面積 平方米 23645 面粉廠保留面積 平方米 4100 地下建筑面積 平方米 72021 車庫 平方米 51000 儲藏室 平方米 21000 3 地上容積率 4 地下容積率 5 綠地率 % 6 總建筑密度 % 22 7 居住戶數（套） 戶 4148 8 居住人數 人 13274 9 總停車位 個 1384 地上 109，地下 1275 11 地塊 D 規(guī)劃用地主要技術經 XX 指標一覽表 序 號 項 目 名 稱 單 位 數 量 備注 1 總建筑面積 平方米 68620 地上建筑面積 平方米 56220 回遷 住宅建筑面積 平方米 48865 配套公建 面積 平方米 7355 地下建筑面積 平方米 12400 車庫 平方米 9100 儲藏室 平方米 3300 6 總建筑密度 % 22 7 居住戶數（套） 戶 868 8 居住人數 人 2778 9 總停車位 個 176 地上 16，地下260 12 第二章 項目需求分析 一、 XX 市棚戶區(qū)現狀 隨著現代化城 市建設步伐的加快和城市化進程的推進， XX 市房地產開發(fā)將繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長速度。 同時實施道路、綠化等室外工程，其中綠化面積為 35330 平方米，道路及停車場用地面積為 43020 平方米。 D 地塊安置房在 D 地塊內分散建設。 本項目擬開發(fā)建設一個設施齊全、功能完善的現代化居住小區(qū)，能夠 為 XX 棚戶區(qū)居民提供 充足的 拆遷安置房源，加快其改造步伐，有利于 增強 XX 市 城市綜合服務功能， 帶動相關行業(yè)蓬勃增長， 促進全 市經 XX 可持續(xù) 快速 發(fā)展。 為加快推進全市棚戶區(qū)改造工程， XX 市政府專門下發(fā) 《 XX 市人民政府關于加快實施舊城棚戶區(qū)改造的通知》（ XX 政發(fā) [2021]9號） ，明確 提出：棚戶區(qū)改造總的要求是以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，以改善民生為主旨，貫徹 “ 政府主導、市場運作、政策扶持、陽光操作 ”的方針，堅持 “ 統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設 ” 原則，完善 “ 市區(qū)聯動、以區(qū)為主、部門協(xié)作、合理推進 ” 機制，改善人居環(huán)境，促進社會和諧。到 2020 年，人均住宅建筑面積達到 39 平方米，城市低收入家庭人均住宅保障面積不低于 平方米，住宅總建筑 面積將達到 13000 萬平方米左右，全面實現小康居住目標。加快舊城舊居住區(qū)整治改造，完善基礎設施和公共服務設施，提高空間使用效率，提升居住環(huán)境質量。 6 本項目擬在 XX 區(qū) XX 路南側、 XX 路西側 區(qū)域 開發(fā)建設一個設施齊全、功能完善的現代化居住小區(qū)，符合 XX 市城市總體規(guī)劃，有利于促進城市發(fā)展總目標的順利實現。 5 圖 11 XX 市“ 一城兩區(qū) ”空間結構示意圖 主城區(qū)由舊城、黨家、臘山、燕山、王舍人和賢文六大片區(qū)組成 ，規(guī)劃重點是優(yōu)化用地結構，調整和強化政治、經 XX、科技和文化中心功能，發(fā)展會展、體育、物流等新興服務業(yè)。 ” 根據 《規(guī)劃》 ， XX 市 將構筑 “ 一心三軸十六群 ” 的城鎮(zhèn)空間組織機 構， 即以 XX 中心城市為核心，形成三條城鎮(zhèn)聚合軸，組建十六個城鎮(zhèn)組群，促進市域城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展。 為 加快推進該區(qū) 域 改造 步伐， XX 市舊城改造投資運營有限公司 決定實施本項目，擬在 XX 路南側、 XX 路西側為 該區(qū)域 居民 開發(fā)建設一個設施齊全、功能完善的現代化居住小區(qū)。 2021 年， XX 市又進一步擴大棚戶區(qū)改造規(guī)模，在原計劃 38 個片區(qū)基礎上新增加 66 個零星片區(qū)，拆遷建筑面積由 196 萬平方米增加到 460 萬平方米。 2021 年，棚戶區(qū)改造 被確定為 XX 市政府第一項重點工作 ，盡快改善棚戶區(qū)居民居住條件成為首要的民心工程 。 目前，全市 污染防治、生態(tài)建設和泉群保護取得重大成就，城市面貌明顯改善，城市建設進入了全新的發(fā) 展階段。 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項目背景 一、項目名稱： XX 片區(qū) 安置房項目 二、建設場址： XX 區(qū) XX 路南側、 XX 路西側區(qū)域 三、建設單位： XX 市舊城改造投資運營有限公司 四、建設單位概況 為加強 全市 舊城改造的投融資管理，提高資金使用效益，加快舊城改造步伐，盤活存量土地 ， XX 市政府于 2021 年 7 月下發(fā)《 XX 市人民政府關于組建舊城改造投資運營有限公司的通知》（ XX 政字[2021]26 號） ， 批準組建國有獨資企業(yè) —— XX 市舊城改造投資運營有限公司 ， 與 XX 市舊城改造投融資管理中心一套機構，兩個牌子 ，主要 負責二環(huán)路以內的舊城改造工作 。 XX 市委、市政府適時提出了“ 實現新跨越，建設新泉城 ” 的發(fā)展目標，制定了 “ 東拓、西進、南控、北跨、中疏 ” 的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略和 “ 新區(qū)開發(fā)、老城提升、兩翼展開、整體推進 ” 的基本方針，始終堅持 “ 高起點規(guī)劃、高標準建設、高效能管理、高水平經營 ” 的工作思路，實現 XX 城市建設的新突破。這些棚戶區(qū)大都建設年代久遠， 3 房屋破舊、低矮潮濕，擁擠不堪，環(huán)境臟亂，排水不暢，安全隱患大，居民生活極為不便 ， 嚴重影響了城市整體面貌和市民生活質量的提高，制約了城市的發(fā)展和 城市地位的提升，阻礙了城市化的進程。 同年 5 月， 棚戶區(qū)改造 工程 全面 啟動，改造計劃分三個階段推進：第一 階段 為啟動階段，第二 階段 為大規(guī)模展開階段，第三階段為掃尾和補充改造階段。 XX 片區(qū)位于 XX 市 XX 區(qū) ，區(qū)域內 現有居民約 5189 戶， 拆遷 建筑面積約 萬平方米 。培育和凸顯的城市職能：現代服務業(yè)和總部經 XX，高新技術產業(yè)和先進制造業(yè) ” ；城市發(fā)展總體目標是： “ 到 2020 年把 XX 建成具有獨特自然風貌、悠久歷史文化底蘊、濃郁現代化氣息、代表山東形象的區(qū)域中心城市和繁榮、和諧、宜居、魅力的泉城。 XX 市“ 一城兩區(qū) ”空間結構 如 圖 11 所示。 加快建設舊城區(qū)，以調整優(yōu)化為重點，改造棚戶區(qū)、危舊房，改造完善基礎設施，改善和提升老城整體環(huán)境 ， 提升城市綜合服務功能。 《 XX 市城市總體規(guī)劃（ 2021 年 2020 年）》 提出：建設服務社會化、保障社會化、滿足現代化生活需求的和諧 宜居社區(qū)，初步形成相應的居住社區(qū)公共服務中心。 到 2021 年，人均住宅建筑面積達到 30平方米，城市低收入家庭人均住宅保障面積不低于 18 平方米，住宅成套率達到 87%。棚戶區(qū)內戶均面積大多不到 40 平方米，很多人一家三代都擠在一起，大多居民都無力購買新房。同時 ， 房地產市場的關聯 行業(yè) ，包括家居裝修、日用百貨、中小型商業(yè)超市等一系列產業(yè) 也 將隨著棚戶區(qū)改造、回遷而面臨巨大的商機， 最終將 形成一張以棚戶區(qū)改造為源頭和提升力的產業(yè)網。 F 地塊總用地約 公頃，其中可規(guī)劃建設用地 公頃（以實測為準），城市道路用地 公頃。 D 地塊總建筑面積 68620 平方米，其中地上建筑面積 56220 平方米，包括住宅建筑面積 48865 平方米，配套商業(yè)7355 平方米；地下建筑面積 12400 平方米，包括地下車庫面積 9100平方米，地下儲藏室面積 3300 平方米。 建設單位自 籌 資金投入 94636 萬元 。與 日新月異的城市新興部分相比， 舊城 區(qū)成了城市中環(huán)境最差、貧困人口聚居的地方。此外，還有大量的零星 棚戶區(qū) 。 為順利推進全市棚戶區(qū)改造工程， XX 市重點采取以 13 下措施： 為加大推進力度， XX 市政府已專門成立了 XX 市舊城改造工作領導小組，組長由市委副書記、市長張建國親自擔任，市委常委、副市長殷魯謙和副市長鄒世平擔任副組長。各區(qū)政府作為實施主體，負責本轄區(qū)內棚戶區(qū)改造的具體組織領導。引導鼓勵市場化運作，通過市場融資進行土地整理熟化，安置房建設享受政府規(guī)定的優(yōu)惠政策，經營性土地采取限定條件招拍掛出讓；市場化運作有困難的由政府指定土地熟化人整理熟化土地，實行凈地出讓；對土地附加值低、基本不具備市場化運作條件的， 由市政府統(tǒng)一調控，采取項目搭配等辦法推進改造。 綜上所述 ， 本項目 根據 XX 市棚戶區(qū)改造政策，結合 XX 片區(qū) 現狀實施安置房建設工程，政策方向明確，安置居民住房需求急迫。 項目總建筑面積為 440812 平方米，地上建筑面積 356412 平方米，地下建筑面積 84400 平方米。 16 第 四 章 建設場址及條件 第一節(jié) 建設場址 項目建設場址位于 XX 市 XX 區(qū) XX 片區(qū)，用地范圍為： XX 區(qū)XX 路南側、 XX 路西側 區(qū)域 。 項目 場址位置示意詳見附圖一 。59′，北緯 36176。 19 第五章 總體規(guī)劃方案 第一節(jié) 設計依據 一、《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（ GB5018093， 2021 年版） 二、《住宅設計規(guī)范》（ GB500962021） 三、《民用建筑設計通則》（ GB503522021） 四、《建筑設計防火規(guī)范》（ GB500162021） 五