【正文】 M裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修一般，空間狹窄，商鋪密度高；過道入口：*4 M；主要過道：；次要過道： 每層電動扶梯 2 臺；垂直電梯 5 臺；步行梯 4 入口數(shù)3 個入口分布主力攤位面積主力開間主力進(jìn)深庫房設(shè)置、租金5～15M2 M2～ M附近租賃50 元/M2月場內(nèi)儲存60元/M2月優(yōu)勢 和 劣勢優(yōu)勢： 地處朝天門批發(fā)大市場； 臨近長途車站及碼頭，客貨來往方便； 城市公共交通便捷，可通達(dá)全城；劣勢： 城市規(guī)劃老舊，外圍交通擁擠，街道面貌破爛； 裝修陳舊、檔次偏低，空間狹窄，消防問題嚴(yán)重； 商業(yè)管理落后，缺少良好的商業(yè)服務(wù)，導(dǎo)致租金相對較低；公交線路及終始站公交線路數(shù)量多，且多為始發(fā)站，可到達(dá)解放碑、楊家坪、南坪、觀音橋。并有近郊公交線路，通往區(qū)縣和郊區(qū)。區(qū)域名稱總面積（萬平米）渝中區(qū)大正商場大生商場海潤童裝城1港渝男人廣場5朝天門童裝城協(xié)信商廈圣名圣名國際時裝城n 重慶市的服裝批發(fā)市場集中在渝中區(qū)朝天門區(qū)域。n 目前的服裝批發(fā)市場，單個市場的經(jīng)營面積都很小。主要原因是：這些市場形成的時期都很早，并且大多是舊城改造項目，見縫插針，沒有統(tǒng)一的市場規(guī)劃。n 現(xiàn)在朝天門的服裝批發(fā)生意非?；鸨?，對經(jīng)營面積的需求也在增加，而朝天門區(qū)域已經(jīng)沒有空間再增加經(jīng)營面積了，這是制約朝天門市場發(fā)展的重要因素。我們對本次調(diào)查的服裝批發(fā)市場單層面積和樓層進(jìn)行對比。區(qū)域名稱單層面積樓層數(shù)渝中區(qū)大正商場35007大生商場20004海潤童裝城20005港渝男人廣場330015朝天門童裝城20004協(xié)信商廈30006n 服裝批發(fā)市場的單層面積都比較??；n 經(jīng)營樓層數(shù)量，大多為4～6層，說明：在市場總規(guī)模緊張的條件下，服裝批發(fā)市場是可以接受較高的經(jīng)營樓層的。n 港渝男人廣場雖然擁有15層的驚人樓層數(shù)量，但因為大部分樓層處于主干道的標(biāo)高以下，所以其高樓層和低樓層的經(jīng)營狀況并不好。我們對本次調(diào)查的服裝批發(fā)市場首層租金進(jìn)行對比。區(qū)域名稱首層租金（使用面積）渝中區(qū)大正商場800大生商場650海潤童裝城300港渝男人廣場210朝天門童裝城350協(xié)信商廈350n 在本次調(diào)查中，服裝批發(fā)市場的租金價格是最高的，大正、大生兩個經(jīng)營得比較好的市場租金甚至超過解放碑地區(qū)的大部分臨街門面價格。n 就單個市場而言，商場的單層面積和總面積、以及位置，與租金價格并沒有直接的關(guān)系。租金價格的高低，很大程度上決定于商業(yè)管理公司的經(jīng)營水平、商場的產(chǎn)權(quán)集中度等因素。我們對本次調(diào)查的服裝批發(fā)市場的入住率進(jìn)行對比。區(qū)域名稱入住率樓層數(shù)渝中區(qū)大正商場95%6大生商場100％4海潤童裝城70％5港渝男人廣場90％15朝天門童裝城100％4協(xié)信商廈95％6分析：從以上數(shù)據(jù)，我們可以看到：n 樓層與出租率的關(guān)系是成反比的，樓層越高出租率越低。并且在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：大多數(shù)市場的高樓層出租率都只有50％，如：海潤童裝城的第4層出租率僅50％，并且其中還有部分是作為庫房，5層的出租率幾乎為0。但大正、大生市場，高樓層仍然有超過80％的出租率。說明：在整體經(jīng)營管理良好的情況下，服裝批發(fā)市場可以接受高樓層。n 港渝男人廣場有15層商業(yè)樓層，是朝天門樓層最多的商場，因其定位準(zhǔn)確（朝天門唯一一家男性服飾市場），所以出租率非常好。但是，在港渝廣場90％的出租率中，樓層過高和過低的鋪面中：有30～40％是作為庫房租賃的。我們對本次調(diào)查的服裝批發(fā)市場的貨源運輸方式進(jìn)行對比。區(qū)域名稱貨源運輸方式渝中區(qū)大正商場公路大生商場公路海潤童裝城公路港渝男人廣場公路、鐵路、空運朝天門童裝城公路協(xié)信商廈公路分析：從以上數(shù)據(jù)，我們可以看到：n 服裝批發(fā)的單批貨運量不大、重量較輕，因此，公路運輸是主要途徑。其次是鐵路，這與本項目公路物流基地定位相吻合。n 朝天門市場的物流行業(yè)發(fā)展迅速，目前服裝批發(fā)商家，已不再自行聯(lián)系運輸企業(yè)或車皮，而是全權(quán)委托物流公司托運，運送方式由物流公司安排。我們對本次調(diào)查的服裝批發(fā)市場的經(jīng)營模式進(jìn)行對比。區(qū)域名稱經(jīng)營模式商業(yè)管理公司渝中區(qū)大正商場分零出售、分零出租物業(yè)公司代管大生商場開發(fā)商分零出租有海潤童裝城開發(fā)商分零出租物業(yè)公司代管港渝男人廣場開發(fā)商分零出租（曾出售，后回購）物業(yè)公司代管朝天門童裝城開發(fā)商分零出租、出售有協(xié)信商廈開發(fā)商分零出租、出售物業(yè)公司代管分析：從以上數(shù)據(jù)，我們可以看到：n 服裝批發(fā)市場的產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比較多樣，大正、朝天門童裝城、協(xié)信商廈都采用租、售并行的方式。協(xié)信商廈由于沒有專業(yè)的商業(yè)管理公司，對產(chǎn)權(quán)所有者沒有進(jìn)行約束，造成了商場的產(chǎn)權(quán)混亂、業(yè)種規(guī)劃難度大等問題，因此租金價格很低。n 港渝男人廣場曾經(jīng)進(jìn)行過分零銷售，但在經(jīng)營中遇到了與協(xié)信商廈同樣的產(chǎn)權(quán)混亂、業(yè)種規(guī)劃難度大等問題，造成租金價格低，商場無法存活的局面；因此，開發(fā)商又重新回購了所有產(chǎn)權(quán)，重新進(jìn)行了業(yè)種規(guī)劃，使市場重新煥發(fā)了生機(jī)。說明：分零銷售，如果沒有強(qiáng)力的制約手段，市場的整體經(jīng)營存在巨大的障礙。n 有專業(yè)商業(yè)管理公司管理的市場，經(jīng)營狀況較好，租金價格高。說明：商業(yè)管理公司在商場的經(jīng)營中，起到了舉足輕重的作用。、開間區(qū)域名稱主力攤位面積開間 X 進(jìn)深渝中區(qū)大正商場5~10 X 2~3大生商場5~10 X 2~3海潤童裝城6~10 X 2~4港渝男人廣場254X6朝天門童裝城6~8 X 2~4協(xié)信商廈5~15 X 2~3調(diào)查顯示：主力攤位面積510㎡比例最高。：主要是主城區(qū)、周邊區(qū)縣以及貴州、云南一帶等；：n 以性別作為區(qū)分:港渝男人廣場、圣名國際女裝城；n 年齡階段：朝天門童裝城、海潤童裝城；n 品牌區(qū)分：港渝男人廣場、圣名國際女裝城；n 檔次區(qū)分：圣名國際女裝城代表最高檔、大生、大正代表中高檔，協(xié)信商廈代表中低檔；調(diào)查顯示：朝天門服裝行業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展，在市場競爭過程中開始注重自身核心競爭力的營造：差異化經(jīng)營。經(jīng)營商家反映：在大生銷售快的服裝在協(xié)信商廈上貨就可能虧損，相反也是。：朝天門批發(fā)市場經(jīng)過多年的發(fā)展，目前市場內(nèi)競爭比較激烈，競爭中又相互依存，我們稱之為“共生”關(guān)系，也即：相互是獨立的個體，但誰也離不開誰。n 目前只在朝天門地區(qū)有該行業(yè)市場，其他區(qū)域沒有分布。n 朝天門市場屬于舊城區(qū)域，整個市場規(guī)劃差、交通擁堵、空間有限，停車位不足，嚴(yán)重制約了市場的未來發(fā)展。n 有專業(yè)商業(yè)管理公司介入的市場不多，商場形象較差。n 對市場總規(guī)模有很高的要求，單個項目難以形成長久的市場。n 須與周邊商業(yè)相近和互補。若單獨形成市場有很大的風(fēng)險。n 現(xiàn)有市場內(nèi)部設(shè)計落后、管理混亂、環(huán)境極差。n 鋪面面積小，適合銷售。但經(jīng)營商家不愿意開發(fā)商銷售物業(yè)，而是希望開發(fā)商長期持有物業(yè)，以避免出現(xiàn)管理問題，影響市場經(jīng)營。n 皮鞋和布匹市場，與幾年前相比，經(jīng)營面積和輻射能力已出現(xiàn)嚴(yán)重萎縮。n 對物流運輸?shù)囊髽O高。n 大規(guī)模的綜合型市場發(fā)展，必須有政府的大力支持。n 朝天門市場由于建在市區(qū)，目前日均人流量達(dá)30萬人次，嚴(yán)重影響市內(nèi)交通，且在市內(nèi)無發(fā)展空間。n 由于市場建市20多年，各商場設(shè)施、設(shè)備都存在老化，不適應(yīng)現(xiàn)在城市發(fā)展的要求，且存在嚴(yán)重的安全隱患。如一旦發(fā)火災(zāi)，周邊高樓林立無法撲救，還央及周邊住戶，帶來嚴(yán)重后果，造成無法估計的損失。n 占道經(jīng)營嚴(yán)重：現(xiàn)朝天門市場各交易區(qū)的攤位都設(shè)置較小，又無配套的專業(yè)庫房，而經(jīng)營戶的貨物大量堆積在攤位上，堵塞通道，占用消防設(shè)施，存在嚴(yán)重的安全隱患。n 在調(diào)查中，我們還發(fā)現(xiàn)，目前的經(jīng)營者對市場的租金上漲速度，有較大的不滿，主要原因是：租金上漲過快，每年就有5～10％的漲幅。n 朝天門規(guī)劃造成發(fā)展空間過少，很難再形成布匹市場、鞋類市場的空間；n 朝天門停車難和倉儲設(shè)施少造成物流成本高，這也使得朝天門輻射能力大打折扣。小結(jié):朝天門市場的搬遷將能解決以上問題，朝天門市場功能轉(zhuǎn)型，為本項目帶來集散、流轉(zhuǎn)功能的填補機(jī)會；商圈檔次功能的升級，為本項目帶來行業(yè)互補的機(jī)會。四、 行業(yè)現(xiàn)狀總結(jié)與項目啟示（一） 重慶紡織業(yè)總量小、基礎(chǔ)薄弱，產(chǎn)業(yè)鏈缺損重慶紡織服裝產(chǎn)業(yè)從總體上說總量小、基礎(chǔ)薄弱、產(chǎn)業(yè)鏈不完備。%，2004年在全國31個省市(直轄市)中排名第25位，西部地區(qū)排名第五位。%。（二） 民營紡織業(yè)還處于較低水平發(fā)展階段雖然重慶民營紡織服裝企業(yè)近年來發(fā)展迅速，且已初步形成回龍壩及周邊地區(qū)的織布產(chǎn)業(yè)集群，陳家坪、南岸地區(qū)為主的針織服裝加工產(chǎn)業(yè)集群和集中分布在主城區(qū)、以朝天門為主要市場的梭織服裝加工產(chǎn)業(yè)集群，在全國的白坯布和西部地區(qū)服裝、針織品市場上具有一定的市場占有率。但就總體而言，重慶民營紡織服裝企業(yè)還處于一個較低發(fā)展水平，企業(yè)規(guī)模普遍較小，技術(shù)裝備水平滯后；產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新能力低下，導(dǎo)致產(chǎn)品檔次偏低，產(chǎn)品的雷同、跟風(fēng)、仿照現(xiàn)象突出；專業(yè)技術(shù)人員和高素質(zhì)管理人員缺乏，家庭作坊式管理、粗放式經(jīng)營現(xiàn)象普遍?？棽?、針織和服裝雖初具產(chǎn)業(yè)集群規(guī)模，但與產(chǎn)業(yè)集群配套的市場服務(wù)體系建設(shè)的滯后使得集群優(yōu)勢難以充分顯現(xiàn)。（三） 資金短缺嚴(yán)重制約了行業(yè)發(fā)展重慶紡織服裝行業(yè)多年來資金投入嚴(yán)重不足，大部分國有紡織企業(yè)因債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，經(jīng)營業(yè)績不佳，很難通過融資、貸款解決流動資金不足和進(jìn)行技術(shù)改造，企業(yè)無法選擇合適的時機(jī)大量購進(jìn)原料，為維持企業(yè)穩(wěn)定，在即使原料價格大幅上漲的情況下，企業(yè)也只能付出巨大的成本差價購進(jìn)原料維持生產(chǎn)，致使企業(yè)難以按市場規(guī)律來調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營策略，獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。而中小民營企業(yè)大都還處在初級發(fā)展階段，底子薄、貸款難，嚴(yán)重地制約著中小企業(yè)上規(guī)模、上檔次。（四） 中高級技術(shù)、管理人員缺乏，研發(fā)投入嚴(yán)重不足由于我市紡織行業(yè)總體發(fā)展水平偏低，以初加工、中低檔產(chǎn)品為主，產(chǎn)品附加值低，勞動生產(chǎn)率低，行業(yè)平均工資遠(yuǎn)低于全市平均工資水平，企業(yè)尚缺乏吸引優(yōu)秀人才的激勵機(jī)制，導(dǎo)致優(yōu)秀的生產(chǎn)經(jīng)營、技術(shù)管理人才和受過職業(yè)技能培訓(xùn)的技術(shù)工人少，從而形成難招進(jìn)、留不住。同時企業(yè)對新產(chǎn)品開發(fā)和技術(shù)創(chuàng)新經(jīng)費投入不足，高、新產(chǎn)品比重低，科技貢獻(xiàn)對產(chǎn)業(yè)的拉動作用不強(qiáng)。（五） 促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)配套體系不健全行業(yè)發(fā)展服務(wù)體系不健全，缺乏與紡織服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模與發(fā)展趨勢相配套的企業(yè)共享公共服務(wù)平臺、生產(chǎn)力要素市場和現(xiàn)代化的專業(yè)物流配送體系。以至于部分企業(yè)不得不舍近求遠(yuǎn)與北京、深圳管理顧問公司等外地企業(yè)共同搭建企業(yè)信息化平臺。（六） 前期各個規(guī)劃的紡織工業(yè)園對本項目有較強(qiáng)的啟示意義各規(guī)劃的紡織產(chǎn)業(yè)園，沒有依托成熟的散戶集中基地而發(fā)展，缺泛資源整合能力，對市場客觀需求未深入調(diào)研，規(guī)劃設(shè)置的產(chǎn)業(yè)鏈條單一，不能形成“產(chǎn)—供—銷”的產(chǎn)業(yè)鏈，入駐企業(yè)間互補、互動性弱，導(dǎo)致商家（或商品）物流成本高，最終導(dǎo)致招商困難，發(fā)展不理想。而本項目有條件依托政府規(guī)劃、優(yōu)質(zhì)資源整合以及客觀的市場調(diào)研，加強(qiáng)企業(yè)間的互補性和互動性，選址交通條件優(yōu)越的區(qū)域，降低物流成本，最終讓市場具備強(qiáng)大的集合能力。綜上所述，XX?輕紡服裝國際商貿(mào)城的建設(shè)是可行的也是必要的，其建成運營后可以加快重慶輕紡服裝產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，將成為重慶服裝生產(chǎn)、加工與銷售業(yè)新的增長點；可以帶動周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈形成（如：倉儲業(yè)物流業(yè)；服裝輔料及服裝加工業(yè)；服務(wù)業(yè)及周邊餐飲、住宿、購物等服務(wù)的發(fā)展；交通運輸業(yè)；帶動周邊土地及房產(chǎn)的快速升值等）。第三部分 重慶城市未來發(fā)展對行業(yè)的支撐一、 城市功能定位對項目的支持力（一） 城市定位 城市區(qū)域定位重慶地處長江上游經(jīng)濟(jì)帶核心地區(qū)，中國東西結(jié)合部，是中國政府實行西部大開發(fā)的重點開發(fā)地區(qū)。重慶是中國西部唯一集水陸空運輸方式為一體的立體交通樞紐城市。 城市性質(zhì)重慶是長江上游經(jīng)濟(jì)中心，重要的國家級中心城市，重慶將加快建成西部地區(qū)的重要增長極。 城市職能重慶將按照建設(shè)“三中心、兩樞紐、一基地”（即商貿(mào)中心、金融中心、科教信息文化中心；交通樞紐、通信樞紐；以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地）的戰(zhàn)略構(gòu)想，加快經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，發(fā)揮對外窗口和經(jīng)濟(jì)輻射作用，推動西南地區(qū)和長江上游地區(qū)的發(fā)展。4．城市發(fā)展目標(biāo)把重慶加快建成西部地區(qū)的重要增長極、長江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，在西部地區(qū)率先實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)。小結(jié)：在國家賦予重慶新的城市定位條件下，重慶將有機(jī)會獲得更多的產(chǎn)業(yè)支持、政策傾斜和資金扶持。重慶初步確定為國家級承接?xùn)|部紡織業(yè)轉(zhuǎn)移的基地，便是國家對重慶城市定位所帶來的機(jī)遇，重慶紡織行業(yè)的發(fā)展應(yīng)刻不容緩。（二） 城市規(guī)模 一圈兩翼規(guī)劃重慶“一圈兩翼”規(guī)劃，也正是在城市定位的基礎(chǔ)上提出的。以重點發(fā)展一小時經(jīng)濟(jì)圈為龍頭，帶動兩翼共同發(fā)展，城市產(chǎn)業(yè)和功能向中心區(qū)聚集，強(qiáng)化中心區(qū)地位，“兩翼”作為中心區(qū)的有力支持，應(yīng)做優(yōu)、做精。到2020年，一小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)將形成1個特大城市、5個大城市、7個中等城市、若干小城市的城市體系。以此為核心，帶動渝東北、渝東南兩翼生態(tài)區(qū)的發(fā)展，形成中國西部的強(qiáng)力增長極。 都市空間規(guī)劃未來重慶的城市發(fā)展空間已基本定型，都市空間的范疇包含中心城市—近郊—遠(yuǎn)郊區(qū)三個梯級，范圍拓展至一小時經(jīng)濟(jì)圈范疇，在這個范圍內(nèi)80%的重慶人向此聚集，實現(xiàn)城市化率76%。工業(yè)向遠(yuǎn)郊衛(wèi)星城遷移，中心城區(qū)人口向近郊五組團(tuán)疏散，并重點發(fā)展這五個近郊組團(tuán)，強(qiáng)化中心城區(qū)功能，實現(xiàn)南北輝映的兩大