【正文】 M裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修一般，空間狹窄，商鋪密度高；過道入口：*4 M；主要過道：；次要過道： 每層電動(dòng)扶梯 2 臺(tái)；垂直電梯 5 臺(tái)；步行梯 4 入口數(shù)3 個(gè)入口分布主力攤位面積主力開間主力進(jìn)深庫(kù)房設(shè)置、租金5～15M2 M2～ M附近租賃50 元/M2月場(chǎng)內(nèi)儲(chǔ)存60元/M2月優(yōu)勢(shì) 和 劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)： 地處朝天門批發(fā)大市場(chǎng)； 臨近長(zhǎng)途車站及碼頭，客貨來(lái)往方便； 城市公共交通便捷，可通達(dá)全城；劣勢(shì)： 城市規(guī)劃老舊，外圍交通擁擠，街道面貌破爛； 裝修陳舊、檔次偏低，空間狹窄，消防問題嚴(yán)重； 商業(yè)管理落后，缺少良好的商業(yè)服務(wù)，導(dǎo)致租金相對(duì)較低；公交線路及終始站公交線路數(shù)量多，且多為始發(fā)站，可到達(dá)解放碑、楊家坪、南坪、觀音橋。并有近郊公交線路，通往區(qū)縣和郊區(qū)。區(qū)域名稱總面積（萬(wàn)平米）渝中區(qū)大正商場(chǎng)大生商場(chǎng)海潤(rùn)童裝城1港渝男人廣場(chǎng)5朝天門童裝城協(xié)信商廈圣名圣名國(guó)際時(shí)裝城n 重慶市的服裝批發(fā)市場(chǎng)集中在渝中區(qū)朝天門區(qū)域。n 目前的服裝批發(fā)市場(chǎng)，單個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)面積都很小。主要原因是：這些市場(chǎng)形成的時(shí)期都很早，并且大多是舊城改造項(xiàng)目，見縫插針，沒有統(tǒng)一的市場(chǎng)規(guī)劃。n 現(xiàn)在朝天門的服裝批發(fā)生意非?；鸨瑢?duì)經(jīng)營(yíng)面積的需求也在增加，而朝天門區(qū)域已經(jīng)沒有空間再增加經(jīng)營(yíng)面積了，這是制約朝天門市場(chǎng)發(fā)展的重要因素。我們對(duì)本次調(diào)查的服裝批發(fā)市場(chǎng)單層面積和樓層進(jìn)行對(duì)比。區(qū)域名稱單層面積樓層數(shù)渝中區(qū)大正商場(chǎng)35007大生商場(chǎng)20004海潤(rùn)童裝城20005港渝男人廣場(chǎng)330015朝天門童裝城20004協(xié)信商廈30006n 服裝批發(fā)市場(chǎng)的單層面積都比較??；n 經(jīng)營(yíng)樓層數(shù)量，大多為4～6層，說(shuō)明：在市場(chǎng)總規(guī)模緊張的條件下，服裝批發(fā)市場(chǎng)是可以接受較高的經(jīng)營(yíng)樓層的。n 港渝男人廣場(chǎng)雖然擁有15層的驚人樓層數(shù)量，但因?yàn)榇蟛糠謽菍犹幱谥鞲傻赖臉?biāo)高以下，所以其高樓層和低樓層的經(jīng)營(yíng)狀況并不好。我們對(duì)本次調(diào)查的服裝批發(fā)市場(chǎng)首層租金進(jìn)行對(duì)比。區(qū)域名稱首層租金（使用面積）渝中區(qū)大正商場(chǎng)800大生商場(chǎng)650海潤(rùn)童裝城300港渝男人廣場(chǎng)210朝天門童裝城350協(xié)信商廈350n 在本次調(diào)查中，服裝批發(fā)市場(chǎng)的租金價(jià)格是最高的，大正、大生兩個(gè)經(jīng)營(yíng)得比較好的市場(chǎng)租金甚至超過解放碑地區(qū)的大部分臨街門面價(jià)格。n 就單個(gè)市場(chǎng)而言，商場(chǎng)的單層面積和總面積、以及位置，與租金價(jià)格并沒有直接的關(guān)系。租金價(jià)格的高低，很大程度上決定于商業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)水平、商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)集中度等因素。我們對(duì)本次調(diào)查的服裝批發(fā)市場(chǎng)的入住率進(jìn)行對(duì)比。區(qū)域名稱入住率樓層數(shù)渝中區(qū)大正商場(chǎng)95%6大生商場(chǎng)100％4海潤(rùn)童裝城70％5港渝男人廣場(chǎng)90％15朝天門童裝城100％4協(xié)信商廈95％6分析：從以上數(shù)據(jù)，我們可以看到：n 樓層與出租率的關(guān)系是成反比的，樓層越高出租率越低。并且在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：大多數(shù)市場(chǎng)的高樓層出租率都只有50％，如：海潤(rùn)童裝城的第4層出租率僅50％，并且其中還有部分是作為庫(kù)房，5層的出租率幾乎為0。但大正、大生市場(chǎng)，高樓層仍然有超過80％的出租率。說(shuō)明：在整體經(jīng)營(yíng)管理良好的情況下，服裝批發(fā)市場(chǎng)可以接受高樓層。n 港渝男人廣場(chǎng)有15層商業(yè)樓層，是朝天門樓層最多的商場(chǎng)，因其定位準(zhǔn)確（朝天門唯一一家男性服飾市場(chǎng)），所以出租率非常好。但是，在港渝廣場(chǎng)90％的出租率中，樓層過高和過低的鋪面中：有30～40％是作為庫(kù)房租賃的。我們對(duì)本次調(diào)查的服裝批發(fā)市場(chǎng)的貨源運(yùn)輸方式進(jìn)行對(duì)比。區(qū)域名稱貨源運(yùn)輸方式渝中區(qū)大正商場(chǎng)公路大生商場(chǎng)公路海潤(rùn)童裝城公路港渝男人廣場(chǎng)公路、鐵路、空運(yùn)朝天門童裝城公路協(xié)信商廈公路分析：從以上數(shù)據(jù)，我們可以看到：n 服裝批發(fā)的單批貨運(yùn)量不大、重量較輕，因此，公路運(yùn)輸是主要途徑。其次是鐵路，這與本項(xiàng)目公路物流基地定位相吻合。n 朝天門市場(chǎng)的物流行業(yè)發(fā)展迅速，目前服裝批發(fā)商家，已不再自行聯(lián)系運(yùn)輸企業(yè)或車皮，而是全權(quán)委托物流公司托運(yùn)，運(yùn)送方式由物流公司安排。我們對(duì)本次調(diào)查的服裝批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行對(duì)比。區(qū)域名稱經(jīng)營(yíng)模式商業(yè)管理公司渝中區(qū)大正商場(chǎng)分零出售、分零出租物業(yè)公司代管大生商場(chǎng)開發(fā)商分零出租有海潤(rùn)童裝城開發(fā)商分零出租物業(yè)公司代管港渝男人廣場(chǎng)開發(fā)商分零出租（曾出售，后回購(gòu)）物業(yè)公司代管朝天門童裝城開發(fā)商分零出租、出售有協(xié)信商廈開發(fā)商分零出租、出售物業(yè)公司代管分析：從以上數(shù)據(jù)，我們可以看到：n 服裝批發(fā)市場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比較多樣，大正、朝天門童裝城、協(xié)信商廈都采用租、售并行的方式。協(xié)信商廈由于沒有專業(yè)的商業(yè)管理公司，對(duì)產(chǎn)權(quán)所有者沒有進(jìn)行約束，造成了商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)混亂、業(yè)種規(guī)劃難度大等問題，因此租金價(jià)格很低。n 港渝男人廣場(chǎng)曾經(jīng)進(jìn)行過分零銷售，但在經(jīng)營(yíng)中遇到了與協(xié)信商廈同樣的產(chǎn)權(quán)混亂、業(yè)種規(guī)劃難度大等問題，造成租金價(jià)格低，商場(chǎng)無(wú)法存活的局面；因此，開發(fā)商又重新回購(gòu)了所有產(chǎn)權(quán)，重新進(jìn)行了業(yè)種規(guī)劃，使市場(chǎng)重新煥發(fā)了生機(jī)。說(shuō)明：分零銷售，如果沒有強(qiáng)力的制約手段，市場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)存在巨大的障礙。n 有專業(yè)商業(yè)管理公司管理的市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況較好，租金價(jià)格高。說(shuō)明：商業(yè)管理公司在商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)中，起到了舉足輕重的作用。、開間區(qū)域名稱主力攤位面積開間 X 進(jìn)深渝中區(qū)大正商場(chǎng)5~10 X 2~3大生商場(chǎng)5~10 X 2~3海潤(rùn)童裝城6~10 X 2~4港渝男人廣場(chǎng)254X6朝天門童裝城6~8 X 2~4協(xié)信商廈5~15 X 2~3調(diào)查顯示：主力攤位面積510㎡比例最高。：主要是主城區(qū)、周邊區(qū)縣以及貴州、云南一帶等；：n 以性別作為區(qū)分:港渝男人廣場(chǎng)、圣名國(guó)際女裝城；n 年齡階段：朝天門童裝城、海潤(rùn)童裝城；n 品牌區(qū)分：港渝男人廣場(chǎng)、圣名國(guó)際女裝城；n 檔次區(qū)分：圣名國(guó)際女裝城代表最高檔、大生、大正代表中高檔，協(xié)信商廈代表中低檔；調(diào)查顯示：朝天門服裝行業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過程中開始注重自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的營(yíng)造：差異化經(jīng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)商家反映：在大生銷售快的服裝在協(xié)信商廈上貨就可能虧損，相反也是。：朝天門批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)過多年的發(fā)展，目前市場(chǎng)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，競(jìng)爭(zhēng)中又相互依存，我們稱之為“共生”關(guān)系，也即：相互是獨(dú)立的個(gè)體，但誰(shuí)也離不開誰(shuí)。n 目前只在朝天門地區(qū)有該行業(yè)市場(chǎng)，其他區(qū)域沒有分布。n 朝天門市場(chǎng)屬于舊城區(qū)域，整個(gè)市場(chǎng)規(guī)劃差、交通擁堵、空間有限，停車位不足，嚴(yán)重制約了市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展。n 有專業(yè)商業(yè)管理公司介入的市場(chǎng)不多，商場(chǎng)形象較差。n 對(duì)市場(chǎng)總規(guī)模有很高的要求，單個(gè)項(xiàng)目難以形成長(zhǎng)久的市場(chǎng)。n 須與周邊商業(yè)相近和互補(bǔ)。若單獨(dú)形成市場(chǎng)有很大的風(fēng)險(xiǎn)。n 現(xiàn)有市場(chǎng)內(nèi)部設(shè)計(jì)落后、管理混亂、環(huán)境極差。n 鋪面面積小，適合銷售。但經(jīng)營(yíng)商家不愿意開發(fā)商銷售物業(yè)，而是希望開發(fā)商長(zhǎng)期持有物業(yè)，以避免出現(xiàn)管理問題，影響市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。n 皮鞋和布匹市場(chǎng)，與幾年前相比，經(jīng)營(yíng)面積和輻射能力已出現(xiàn)嚴(yán)重萎縮。n 對(duì)物流運(yùn)輸?shù)囊髽O高。n 大規(guī)模的綜合型市場(chǎng)發(fā)展，必須有政府的大力支持。n 朝天門市場(chǎng)由于建在市區(qū)，目前日均人流量達(dá)30萬(wàn)人次，嚴(yán)重影響市內(nèi)交通，且在市內(nèi)無(wú)發(fā)展空間。n 由于市場(chǎng)建市20多年，各商場(chǎng)設(shè)施、設(shè)備都存在老化，不適應(yīng)現(xiàn)在城市發(fā)展的要求，且存在嚴(yán)重的安全隱患。如一旦發(fā)火災(zāi)，周邊高樓林立無(wú)法撲救，還央及周邊住戶，帶來(lái)嚴(yán)重后果，造成無(wú)法估計(jì)的損失。n 占道經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重：現(xiàn)朝天門市場(chǎng)各交易區(qū)的攤位都設(shè)置較小，又無(wú)配套的專業(yè)庫(kù)房，而經(jīng)營(yíng)戶的貨物大量堆積在攤位上，堵塞通道，占用消防設(shè)施，存在嚴(yán)重的安全隱患。n 在調(diào)查中，我們還發(fā)現(xiàn)，目前的經(jīng)營(yíng)者對(duì)市場(chǎng)的租金上漲速度，有較大的不滿，主要原因是：租金上漲過快，每年就有5～10％的漲幅。n 朝天門規(guī)劃造成發(fā)展空間過少，很難再形成布匹市場(chǎng)、鞋類市場(chǎng)的空間；n 朝天門停車難和倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施少造成物流成本高，這也使得朝天門輻射能力大打折扣。小結(jié):朝天門市場(chǎng)的搬遷將能解決以上問題，朝天門市場(chǎng)功能轉(zhuǎn)型，為本項(xiàng)目帶來(lái)集散、流轉(zhuǎn)功能的填補(bǔ)機(jī)會(huì)；商圈檔次功能的升級(jí)，為本項(xiàng)目帶來(lái)行業(yè)互補(bǔ)的機(jī)會(huì)。四、 行業(yè)現(xiàn)狀總結(jié)與項(xiàng)目啟示（一） 重慶紡織業(yè)總量小、基礎(chǔ)薄弱，產(chǎn)業(yè)鏈缺損重慶紡織服裝產(chǎn)業(yè)從總體上說(shuō)總量小、基礎(chǔ)薄弱、產(chǎn)業(yè)鏈不完備。%，2004年在全國(guó)31個(gè)省市(直轄市)中排名第25位，西部地區(qū)排名第五位。%。（二） 民營(yíng)紡織業(yè)還處于較低水平發(fā)展階段雖然重慶民營(yíng)紡織服裝企業(yè)近年來(lái)發(fā)展迅速，且已初步形成回龍壩及周邊地區(qū)的織布產(chǎn)業(yè)集群，陳家坪、南岸地區(qū)為主的針織服裝加工產(chǎn)業(yè)集群和集中分布在主城區(qū)、以朝天門為主要市場(chǎng)的梭織服裝加工產(chǎn)業(yè)集群，在全國(guó)的白坯布和西部地區(qū)服裝、針織品市場(chǎng)上具有一定的市場(chǎng)占有率。但就總體而言，重慶民營(yíng)紡織服裝企業(yè)還處于一個(gè)較低發(fā)展水平，企業(yè)規(guī)模普遍較小，技術(shù)裝備水平滯后；產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新能力低下，導(dǎo)致產(chǎn)品檔次偏低，產(chǎn)品的雷同、跟風(fēng)、仿照現(xiàn)象突出；專業(yè)技術(shù)人員和高素質(zhì)管理人員缺乏，家庭作坊式管理、粗放式經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象普遍。織布、針織和服裝雖初具產(chǎn)業(yè)集群規(guī)模，但與產(chǎn)業(yè)集群配套的市場(chǎng)服務(wù)體系建設(shè)的滯后使得集群優(yōu)勢(shì)難以充分顯現(xiàn)。（三） 資金短缺嚴(yán)重制約了行業(yè)發(fā)展重慶紡織服裝行業(yè)多年來(lái)資金投入嚴(yán)重不足，大部分國(guó)有紡織企業(yè)因債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳，很難通過融資、貸款解決流動(dòng)資金不足和進(jìn)行技術(shù)改造，企業(yè)無(wú)法選擇合適的時(shí)機(jī)大量購(gòu)進(jìn)原料，為維持企業(yè)穩(wěn)定，在即使原料價(jià)格大幅上漲的情況下，企業(yè)也只能付出巨大的成本差價(jià)購(gòu)進(jìn)原料維持生產(chǎn)，致使企業(yè)難以按市場(chǎng)規(guī)律來(lái)調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略，獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。而中小民營(yíng)企業(yè)大都還處在初級(jí)發(fā)展階段，底子薄、貸款難，嚴(yán)重地制約著中小企業(yè)上規(guī)模、上檔次。（四） 中高級(jí)技術(shù)、管理人員缺乏，研發(fā)投入嚴(yán)重不足由于我市紡織行業(yè)總體發(fā)展水平偏低，以初加工、中低檔產(chǎn)品為主，產(chǎn)品附加值低，勞動(dòng)生產(chǎn)率低，行業(yè)平均工資遠(yuǎn)低于全市平均工資水平，企業(yè)尚缺乏吸引優(yōu)秀人才的激勵(lì)機(jī)制，導(dǎo)致優(yōu)秀的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、技術(shù)管理人才和受過職業(yè)技能培訓(xùn)的技術(shù)工人少，從而形成難招進(jìn)、留不住。同時(shí)企業(yè)對(duì)新產(chǎn)品開發(fā)和技術(shù)創(chuàng)新經(jīng)費(fèi)投入不足，高、新產(chǎn)品比重低，科技貢獻(xiàn)對(duì)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用不強(qiáng)。（五） 促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)配套體系不健全行業(yè)發(fā)展服務(wù)體系不健全，缺乏與紡織服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模與發(fā)展趨勢(shì)相配套的企業(yè)共享公共服務(wù)平臺(tái)、生產(chǎn)力要素市場(chǎng)和現(xiàn)代化的專業(yè)物流配送體系。以至于部分企業(yè)不得不舍近求遠(yuǎn)與北京、深圳管理顧問公司等外地企業(yè)共同搭建企業(yè)信息化平臺(tái)。（六） 前期各個(gè)規(guī)劃的紡織工業(yè)園對(duì)本項(xiàng)目有較強(qiáng)的啟示意義各規(guī)劃的紡織產(chǎn)業(yè)園，沒有依托成熟的散戶集中基地而發(fā)展，缺泛資源整合能力，對(duì)市場(chǎng)客觀需求未深入調(diào)研，規(guī)劃設(shè)置的產(chǎn)業(yè)鏈條單一，不能形成“產(chǎn)—供—銷”的產(chǎn)業(yè)鏈，入駐企業(yè)間互補(bǔ)、互動(dòng)性弱，導(dǎo)致商家（或商品）物流成本高，最終導(dǎo)致招商困難，發(fā)展不理想。而本項(xiàng)目有條件依托政府規(guī)劃、優(yōu)質(zhì)資源整合以及客觀的市場(chǎng)調(diào)研，加強(qiáng)企業(yè)間的互補(bǔ)性和互動(dòng)性，選址交通條件優(yōu)越的區(qū)域，降低物流成本，最終讓市場(chǎng)具備強(qiáng)大的集合能力。綜上所述，XX?輕紡服裝國(guó)際商貿(mào)城的建設(shè)是可行的也是必要的，其建成運(yùn)營(yíng)后可以加快重慶輕紡服裝產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，將成為重慶服裝生產(chǎn)、加工與銷售業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)；可以帶動(dòng)周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈形成（如：倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)物流業(yè)；服裝輔料及服裝加工業(yè)；服務(wù)業(yè)及周邊餐飲、住宿、購(gòu)物等服務(wù)的發(fā)展；交通運(yùn)輸業(yè)；帶動(dòng)周邊土地及房產(chǎn)的快速升值等）。第三部分 重慶城市未來(lái)發(fā)展對(duì)行業(yè)的支撐一、 城市功能定位對(duì)項(xiàng)目的支持力（一） 城市定位 城市區(qū)域定位重慶地處長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)帶核心地區(qū)，中國(guó)東西結(jié)合部，是中國(guó)政府實(shí)行西部大開發(fā)的重點(diǎn)開發(fā)地區(qū)。重慶是中國(guó)西部唯一集水陸空運(yùn)輸方式為一體的立體交通樞紐城市。 城市性質(zhì)重慶是長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)中心，重要的國(guó)家級(jí)中心城市，重慶將加快建成西部地區(qū)的重要增長(zhǎng)極。 城市職能重慶將按照建設(shè)“三中心、兩樞紐、一基地”（即商貿(mào)中心、金融中心、科教信息文化中心；交通樞紐、通信樞紐；以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地）的戰(zhàn)略構(gòu)想，加快經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，發(fā)揮對(duì)外窗口和經(jīng)濟(jì)輻射作用，推動(dòng)西南地區(qū)和長(zhǎng)江上游地區(qū)的發(fā)展。4．城市發(fā)展目標(biāo)把重慶加快建成西部地區(qū)的重要增長(zhǎng)極、長(zhǎng)江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，在西部地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。小結(jié)：在國(guó)家賦予重慶新的城市定位條件下，重慶將有機(jī)會(huì)獲得更多的產(chǎn)業(yè)支持、政策傾斜和資金扶持。重慶初步確定為國(guó)家級(jí)承接?xùn)|部紡織業(yè)轉(zhuǎn)移的基地，便是國(guó)家對(duì)重慶城市定位所帶來(lái)的機(jī)遇，重慶紡織行業(yè)的發(fā)展應(yīng)刻不容緩。（二） 城市規(guī)模 一圈兩翼規(guī)劃重慶“一圈兩翼”規(guī)劃，也正是在城市定位的基礎(chǔ)上提出的。以重點(diǎn)發(fā)展一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈為龍頭，帶動(dòng)兩翼共同發(fā)展，城市產(chǎn)業(yè)和功能向中心區(qū)聚集，強(qiáng)化中心區(qū)地位，“兩翼”作為中心區(qū)的有力支持，應(yīng)做優(yōu)、做精。到2020年，一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)將形成1個(gè)特大城市、5個(gè)大城市、7個(gè)中等城市、若干小城市的城市體系。以此為核心，帶動(dòng)渝東北、渝東南兩翼生態(tài)區(qū)的發(fā)展，形成中國(guó)西部的強(qiáng)力增長(zhǎng)極。 都市空間規(guī)劃未來(lái)重慶的城市發(fā)展空間已基本定型，都市空間的范疇包含中心城市—近郊—遠(yuǎn)郊區(qū)三個(gè)梯級(jí)，范圍拓展至一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈范疇，在這個(gè)范圍內(nèi)80%的重慶人向此聚集，實(shí)現(xiàn)城市化率76%。工業(yè)向遠(yuǎn)郊衛(wèi)星城遷移，中心城區(qū)人口向近郊五組團(tuán)疏散，并重點(diǎn)發(fā)展這五個(gè)近郊組團(tuán)，強(qiáng)化中心城區(qū)功能，實(shí)現(xiàn)南北輝映的兩大