【導(dǎo)讀】隨著國民經(jīng)濟的不斷攀升，人民的生活條件快速提高，對住宅的配套和功能要求也不斷完善。在這樣的環(huán)境下房地。產(chǎn)市場發(fā)展異軍突起，縱觀全國地產(chǎn)風(fēng)云，風(fēng)景重慶獨好。近兩年，隨著重慶城市化進程的加速以及主城范圍。的不斷延伸，巴南區(qū)塊也逐步引起業(yè)界關(guān)注。房產(chǎn)開發(fā)地域的集中性，最終形成強勢的區(qū)塊。起步相對較晚的巴南區(qū)猶顯重要。探訪與調(diào)查，并將巴南確定為一個較具投資意向的區(qū)域。價格偏低，升值潛力巨大。本項目所處位置優(yōu)良，交通條件十分優(yōu)越，環(huán)境秀美，有利于項目的銷售。經(jīng)過估算項目總的稅后現(xiàn)金利潤為。期為年，可操作性強。距上界高速公路出口僅1000多米。本項目東靠國有林場

　　

【正文】 3 樓 （共 272 套），停車位 43 個。多層物業(yè)管理費 元 /平方米 /月，小高層物業(yè)管理費 元平方米。項目于 2020 年 1 月 9日開工，于 2020 年 10 月竣工。 銷售情況 ：該項目于 2020 年 1 月 9 日開盤，現(xiàn) 已銷售完。 價格情況 ：開盤時 起價 1380 元 /平方米，均價 1450 元 /平方米，最高價 1620 元 /平方米，現(xiàn)均價 1800 元 /㎡。 商鋪項目簡要分析： ● 協(xié)信巴南新天地 巴南新天地是由協(xié)信集團在巴南區(qū)打造的第一個大型商業(yè)步行街，也 是巴南的第一座商業(yè)步行街， 受到巴南區(qū)政府和人民的大力支持。該項目集大型現(xiàn)代購物、餐飲美食、休閑娛樂等于一體，并將引入有中國沃爾瑪之稱的上海百聯(lián)，在巴南形成具有國際 化水準(zhǔn)的現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)。項目處于巴南魚洞新市街，總占地面積 25218平方米，總建筑面積 80270 平方米（其中商業(yè)總建筑面積 60563平方米，住宅總建筑面積 14917 平方米，倉儲及設(shè)備用房 1193 平方米，停車面積 3597 平方米；地上建筑面積 58883 平方米，地下建筑面積 21387 平方米），容積率為 ，建筑覆蓋率為 %。巴南新天地的商鋪大多為 20 至 40 平方米之間的大開間小進深設(shè) 計，整個項目非常注重交通的動態(tài)組織，充分結(jié)合水平動線和垂直動線，從而實現(xiàn)人流的有效集聚。 該項目作為一個商業(yè)為主的項目，具 有兩大突出優(yōu)勢： 地段佳 ： 新市街是巴南中心城區(qū)魚洞主要的商業(yè)聚集地塊，商業(yè)氛圍極佳，巴南新天地的入駐將延續(xù)噶哦區(qū)塊的商脈，并為之注入新的活力和生機，規(guī)范該區(qū)的商業(yè)形態(tài)。 品牌效應(yīng)強： 協(xié)信集團作為一大商業(yè)項目的打造者，在重慶各個區(qū)塊曾經(jīng)打造過不少項目，如坐落在朝天門綜合交易市場第一交易區(qū)的協(xié)信商廈、扼守重慶市江北區(qū)觀音橋轉(zhuǎn)盤黃金口岸的協(xié)信黃金口岸、地處重慶市長壽區(qū)向陽路的協(xié)信長壽百年廣場、位于重慶南岸區(qū)南坪南路旁的協(xié)信百秀城、在培陵投資開發(fā)的培陵協(xié)信城市花園，在重慶已經(jīng)樹立了極好的商業(yè)項目運作口碑和極 強的品牌效應(yīng)，因此，協(xié)信巴南新天地的入駐巴南將給巴南商業(yè)物業(yè)注入新的活力，掀開該區(qū)商業(yè)發(fā)展的新篇章。 銷售狀況： 目前協(xié)信巴南新天地住宅均價： 1900 元 /㎡，商業(yè) 3 萬元 /㎡。住宅目前只剩十幾套，面積較大商鋪有剩余。 ● 大江廣場南城新街 大江廣場南城新街是由重慶大江工業(yè)（集團）有限責(zé)任公司與重慶黑格實業(yè)（集團）有限公司傾力合作、共同打造的以商業(yè)為主的項目，項目位于大江工業(yè)園區(qū)中心轉(zhuǎn)盤處，集商業(yè)、娛樂、餐飲、高檔社區(qū)為一體，是目前巴南區(qū)在建項目中規(guī)模最大、經(jīng)營檔次較高的多功能新興商業(yè) 中心。項目分三期開發(fā)，總占地面積 100多畝。 規(guī)模效應(yīng)強 ：該項目是巴南區(qū)在建項目中規(guī)模最大、經(jīng)營檔次較高的多功能新興商業(yè)中心，其極強的規(guī)模效應(yīng)是其他項目所無法企及的。 占據(jù)大江園區(qū)極強的客源優(yōu)勢： 大江兵工廠以及由此輻射形成的大江工業(yè)園區(qū)是巴南區(qū)塊經(jīng)濟最發(fā)達、居民收入最高的區(qū)塊，消費潛力大，而該項目即處于大江區(qū)的核心地帶 —— 中心轉(zhuǎn)盤處，勢必會成為該區(qū)塊主要的商業(yè)中心，占據(jù)著大江園區(qū)極強的客源優(yōu)勢。 除此之外，位居魚洞主干道巴線大道上的華夏 海天花園二期開辟一塊占地 40 余畝的純商業(yè)廣場，該商業(yè)廣場已于 04 年 4 月份投入建設(shè)，雖然不是海天項目的主力規(guī)劃，但是作為一個純商業(yè)廣場，她必將參入到巴南逐漸升溫的商業(yè)物業(yè)的競爭潮流中，并在一定程度上影響著這個區(qū)塊的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)與發(fā)展。 結(jié)論： 巴南區(qū)房地產(chǎn)市正處于高速發(fā)展時期，龍洲灣新區(qū)的開發(fā)，從而提高本區(qū)域房地產(chǎn)市場的社會關(guān)注度； 項目周邊基本沒有成型的樓盤，而且預(yù)計相同時間推出或在銷售樓盤較少，所以競爭弱。 “主城西進”的口號為大渡口的房產(chǎn)市發(fā)展大大的加快了腳步，同進也會為本項目帶來良好的輻射效應(yīng)。 主城區(qū)投資者把目光漸漸轉(zhuǎn)向巴南區(qū)。 四、項目綜 合定位建議 （一）、定位主題 ： 中高檔花園洋房 （二）、項目定位研究分析： 本項目地理位置相對于主城區(qū)來說屬滯后片區(qū)。該片區(qū)目前無論從開發(fā)規(guī)模及形態(tài)，還是開發(fā)檔次來說都相對較低。房地產(chǎn)市場的社會關(guān)注也不算太高，但隨著南溫泉旅游業(yè)的進一步發(fā)展，這片土地將會引起社會各界的普遍關(guān)注。所以本項目為了能夠有充分的實力去迎接這樣的良好機遇，我司建議本項目定位為 中高檔花園洋房 。 （三）、目標(biāo)消費群定位： 本區(qū)域?qū)ψ≌焚|(zhì)要求較高或想要改善居住環(huán)境的居民； 區(qū)域鄉(xiāng)鎮(zhèn)收入較高又想向主城區(qū)“進軍”的人群 ； 大渡口區(qū)、李家沱、雙橋、南岸區(qū)、九龍坡區(qū)購房人群； 主城各區(qū)對本區(qū)域發(fā)展前景看好的房產(chǎn)投資者 （四）、經(jīng)營模式定位： 采用產(chǎn)品建設(shè)與銷售相對分離的模式，成立建筑工程管理小組負責(zé)項目工程施工；聘請一家專業(yè)的房地產(chǎn)銷售代理公司承擔(dān)項目銷售管理及廣告推廣及效果評估監(jiān)控。 五、項目的開發(fā)建設(shè)進度 根據(jù)該項目的場地狀況，項目的規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容，以及目前的開發(fā)建設(shè)條件，考慮該項目的建筑體量較大，為了提高其投資回報率、緩 解資金壓力，因此，擬定的項目分三期開發(fā)，開發(fā)進度為： （一）、項目開發(fā)進度安排 項目的開發(fā)前期工作：包括土地的征購、規(guī)劃設(shè)計、相關(guān)手續(xù)的辦理等?？砂才旁?2020 年下半年開始進行，持續(xù)時間半年左右； 土地整治：包括場地平整、基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)等工作。從2020 年上半年開始，到 2020 年中旬。 土建工程：從 2020 年上半年開始動工，一直到 2020 年底，持續(xù)時間為 3 年，分三期開發(fā)，其中 2020 年上半年 2020 年底為一期，2020 年上半年 2020 年底為二期， 2020 年上半年 2020 年底為第三期。 安裝工程：包括各種設(shè)備、電氣、管道工程等。計劃從 2020年開始，一直到 2020 年底。持續(xù)時間接近三年。 交付： 2020 底做好掃尾工程和竣工驗收， 2020 年初交付，全面投入使用。 銷售：開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品預(yù)售從 2020 年下半年開始，一直到2020 年上半年結(jié)束。 （二）、 項目開發(fā)進度表 根據(jù)前面的進度安排，我們制定了項目的開發(fā)進度計劃表。 序號 工程項目 2020 年 2020 年 2020 年 2020年 2020 年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 1 開發(fā)前期工作 2 土地整治 3 土建工程 4 安裝工程 5 交付 6 銷售 六、財務(wù)分析： （一）、項目投資及投資成本估算 項目的總投資 項目總投資按照本項目實際資金需求測算，項目土地的取得以及與重慶市殘疾人聯(lián)合會協(xié)議中的交換等因素在具體計算過程中進行一定的轉(zhuǎn)換和核算。 項目投資估算 估算依據(jù)： （ 1） 項目規(guī)劃設(shè)計條件； （ 2） 重慶市各類房地產(chǎn)開發(fā)成本； （ 3） 國家及重慶市政府對房地產(chǎn)開發(fā) 方面的政策條件。 估算范圍：對本項目投資估算的范圍主要包括土地費用、建安成本、配套設(shè)施、設(shè)計費、監(jiān)理費、代理費、預(yù)備費用等有關(guān)費用。 經(jīng)過計算本項目總投資額為 萬元。（ 具體的情況見附表一：投資估算表。 ） 投資估算說明： （ 1） 項目開發(fā)期為 3 年，分三期開發(fā)，即： 2020 年上半年 — 2020年下半年； （ 2） 融資成本按照目前銀行同期貸款利率上浮 20%計算； （ 3） 項目投資估算以前期策劃方案為依據(jù)，如遇策劃方案調(diào)整或項目在實施過程中發(fā)生變化，應(yīng)做相應(yīng)的調(diào)整。 （二）、資金籌措及融資成本 自 2020 年以來，國家對房地產(chǎn)開 發(fā)項目和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在政策上逐步進行了調(diào)整，以保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 首先，對房地產(chǎn)開發(fā)商的自籌資本金上調(diào)，要求至少達到項目總投資的 35%以上。 其次，要求項目施工進度高層達到主體的 2/多層主體封頂，才可以辦理預(yù)售許可證。 最后，近期取消了按揭貸款的優(yōu)惠政策，再無優(yōu)惠利率，并且部分地區(qū)取消了八成三十年按揭貸款期限檔次。 因此本項目在實施中應(yīng)充分考慮以上因素的影響。應(yīng)加強如下幾個方面的注意： （ 1）籌集充足的自有資本金，以保證項目的啟動及前期工程的順利運作，而且可以減少融資風(fēng)險。 （ 2）本項目在規(guī)模 及效益上基本符合銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目的支持條件，應(yīng)及時與有關(guān)銀行建立信貸關(guān)系，保證在必要時能得到銀行的信貸支持，使項目資金鏈得以正常運行。 （ 3）合理融資。目前執(zhí)行的 13 年期貸款基準(zhǔn)利率為 %，各家銀行均按規(guī)定執(zhí)行上浮利率，幅度為 20%30%，故年利率將達到%以上（本項目按 %計算其融資成本），因此，合理地使用資金，對控制和降低項目成本是非常重要的。 銀行貸款利息的計算公式如下： 日利率＝年利率247。 12（月）247。 30（天） 利息＝融資金額貸款期限（天）日利率 本項目資金的籌措方式是采用開 發(fā)商自有資金、貨款和銷售回籠資金計算，其中開發(fā)商自有資金用于購買土地，把銷售回籠的資金相應(yīng)的投入到項目開發(fā)上去。具體的籌資方法及成本 見附表二（投資計劃與資金籌措表）。 本項目利潤率較高、升值潛力大，建議尋找合作伙伴，這種資金籌措的方式也是十分可行的。 根據(jù)實際情況，開發(fā)商建設(shè) 4 萬㎡還給殘聯(lián)，這部分收入用來充抵土地費用，所以在財務(wù)分析時，把這部分費用是加到一期建設(shè)中，根據(jù)實際建設(shè)情況把其加到成本中去。 （三）、項目開發(fā)建設(shè)投資總成本 項目開發(fā)建設(shè)投資總成本是由工程建設(shè)費用、銷售及管理費用及財務(wù)費用組成。其中工 程費用一期、二期、三期分別按銷售的年限平分。根據(jù)計算項目的總成本為 33, 萬元。具體見 附表三（總成本費用估算表）。 （四）、銷售回籠資金及投資回收期 根據(jù)周邊樓盤的銷售情況及巴南區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，本項目的銷售進度和銷售量是按照如下幾點進行估算的： 一期銷售是在 2020 年的下半年開始進行的，一年時間全部售完（空置率為 3%）； 二期銷售是在 2020 年的下半年開始進行的，一年時間全部售完（空置率為 3%）； 三期銷售是在 2020 年的下半年開始進行的，一年時間全部售完（空置率為 3%）； 住 宅的銷售價格按照 2500 元 /㎡計估，其中公建部分不銷售，只作為固定資產(chǎn)。 見附表四（項目收入估算表） 投資回收期根據(jù)全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表進行計算，根據(jù)計算投資回收期為 3. 06 年，內(nèi)部收益率為 ，大于基準(zhǔn)收益率，所以是可行的。 見附表五（全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表） （五）、投資利潤分析 根據(jù)計算本項目的稅后利潤為 萬元，不包括固定資產(chǎn)（價值 5000 萬元）。稅前投資利潤率為 %，稅后投資利潤率為 %，稅前資本金利潤率為 %，稅后資本金利潤率為 %（不含固定資產(chǎn) 的利潤），所以此項目的利潤可觀。 見附表六（損益表） 本案的固定資產(chǎn)主要為公建部分的資產(chǎn)，共有 4 萬㎡，價值 5000萬元。 七、項目的社會效益 （一）、項目的社會效益 本項目處于巴南區(qū)炒油場區(qū)（屬巴南區(qū)與南岸區(qū)交界處），其的建設(shè)完善對于巴南和南岸區(qū)居民生活有著不可替代的作用。它不僅改善了人民生活水平，同時還推動了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，加快了重慶市城鎮(zhèn)化水平。 在西部大開發(fā)的強大動力支撐下，重慶正處于大發(fā)展階段。目前重慶城鎮(zhèn)化率為 %，低于全國平均水平，按照政府規(guī)劃的發(fā)展目標(biāo)，在 2020 年城鎮(zhèn)化率將提高到 50%，到 2020 年，城鎮(zhèn)化率達到 65%左右。隨著住房建設(shè)重點由城市中心區(qū)向周邊地區(qū)的轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)人口不斷增多，對住宅需求量將逐步增加。因此實施本項目對重慶的社會經(jīng)濟發(fā)展是有著積極意義的，是切實可行的。 （二）、項目的風(fēng)險分析及規(guī)避建議 本項目的風(fēng)險和規(guī)避如下： 資金風(fēng)險 資金風(fēng)險主要體現(xiàn)在一期的開發(fā)上，這主要是土地費用和前期的一些費用，而這時只有少量的銷售回籠資金，所以這個階段對于開發(fā)商資金的要求較高，有資金鏈斷裂的威脅。 對于這個風(fēng)險的規(guī)避，建議開發(fā)商能夠找到好的合作伙伴，并且做好找不到合作伙伴的準(zhǔn)備，積極 地與銀行聯(lián)系，便于沒有合作伙伴時進行銀行貸款融資，保證資金鏈的正常運作。 區(qū)位風(fēng)險 雖然根據(jù)規(guī)劃巴南區(qū)房地產(chǎn)將快速發(fā)展，但是目前巴南區(qū)的房地產(chǎn)在整個重慶市還是最落后的主城區(qū)之一，所以在項目開發(fā)及銷售時還是有一定的風(fēng)險。 在此方面開發(fā)商應(yīng)請好的代理公司對項目進行全面的市場調(diào)研、定位，對項目有個完全、客觀的認識，這樣才能減少或規(guī)避這種風(fēng)險對本案帶來的不利影響。 招商風(fēng)險 在前面所說的區(qū)位風(fēng)險就可導(dǎo)致招商風(fēng)險，而且目前本項目周邊還無成形的樓盤，還未形成居住的氛圍，這對于本案的招商帶來一定的風(fēng)險。 所以建議 開發(fā)商較早的找到營銷