【正文】 命期內(nèi)項(xiàng)目的現(xiàn)金流入大于現(xiàn)金流出則說(shuō)明項(xiàng)目有盈利。同時(shí)，在現(xiàn)金流量表中有財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等指標(biāo)。（1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可定義為能使投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值與凈投資相等的貼現(xiàn)率。即房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為：t=0n(CICO)t(1+FIRR)t=0式中CI——現(xiàn)金流入量；CO——現(xiàn)金流出量；(CICO)t——第t期的凈現(xiàn)金流量；n——開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，將求出的全部投資或資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率與投資者可接受的最低收益率（MARR）或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率Ic比較，當(dāng)FIRR≥MARR或FIRR≥Ic時(shí)，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低點(diǎn)要求，在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。（2）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率Ic，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開(kāi)發(fā)期初的現(xiàn)值之和。其表達(dá)式為：FNPV=t=0n(CICO)t(1+ic)t財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。若FNPV0，則項(xiàng)目的投資收益率可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率或最低可以接受的收益率，而且會(huì)超過(guò)基準(zhǔn)收益率，獲得額外收益；若FNPV=0，則項(xiàng)目投資收益率和基準(zhǔn)收益率持平；若FNPV0，則項(xiàng)目投資效益達(dá)不到基準(zhǔn)收益水平，但不一定會(huì)虧損。（3）動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期是指在考慮資金時(shí)間價(jià)值的情況下，項(xiàng)目投資達(dá)到累計(jì)凈現(xiàn)金流量為零的年份所需要的時(shí)間，也就是以項(xiàng)目的凈收益抵償全部投資所需要的時(shí)間。其計(jì)算公式為：動(dòng)態(tài)投資回收期=(累計(jì)凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年份數(shù)1)+(上期累計(jì)凈現(xiàn)值的絕對(duì)值247。出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)值)判別準(zhǔn)則：設(shè)基準(zhǔn)動(dòng)態(tài)投資回收期為P’c，若P’tP’c則項(xiàng)目可行，否則應(yīng)予拒絕。本項(xiàng)目的全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表和項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量詳見(jiàn)附表7和附表8。根據(jù)全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，計(jì)算得出財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：（1）項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：FIRR= %Ic=12%（2）項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：FNPV= 0（折現(xiàn)率為10%）（3）項(xiàng)目稅后靜態(tài)投資回收期：（4）項(xiàng)目稅后動(dòng)態(tài)投資回收期：綜合以上對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的分析，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，投資回收期小于基準(zhǔn)投資回收期，說(shuō)明本項(xiàng)目可行。本項(xiàng)目開(kāi)始第一年需貸款10000萬(wàn)元，第二年需貸款5000萬(wàn)元，第二年年末按年等額還本付息，至項(xiàng)目開(kāi)始第三年還清貸款。總計(jì)需向銀行貸款15000萬(wàn)元。銷(xiāo)售收入扣除有關(guān)銷(xiāo)售稅費(fèi)后，作為可運(yùn)用資金，用于投資及還本付息。本項(xiàng)目具體借款還本付息計(jì)劃詳見(jiàn)附表9。從表中可以看出，本項(xiàng)目如果操作得當(dāng)，在正常情況下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)完成時(shí)，可以從銷(xiāo)售收入中還清全部貸款本息，并有基本的利潤(rùn)。資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。分析結(jié)果表明，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來(lái)源與運(yùn)用是平衡有余的。因此，從總體上看，本項(xiàng)目具有基本的資金平衡能力。本項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表詳見(jiàn)附表10。第八章 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目評(píng)價(jià)所采用的數(shù)據(jù)，由于多來(lái)自預(yù)測(cè)和估算，有一定程度的不確定性，為分析不確定因素對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響需進(jìn)行不確定性分析，以估計(jì)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，以論證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可靠性，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行綜合論證，從而確定是否開(kāi)發(fā)運(yùn)行本地產(chǎn)項(xiàng)目。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。盈虧平衡分析又稱損益平衡分析，它是通過(guò)盈虧平衡點(diǎn)（BEP）分析項(xiàng)目的成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法，也是在項(xiàng)目的不確定性分析中常用的一種方法。投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果，會(huì)受到許多因素的影響，當(dāng)這些因素發(fā)生變化時(shí)，可能會(huì)導(dǎo)致原來(lái)的盈利項(xiàng)目變成虧損項(xiàng)目。盈虧平衡分析的目的就是找出這種由盈利到虧損的臨界點(diǎn)，據(jù)此判斷項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。在盈虧平衡分析中，首先要做的就是盈虧平衡點(diǎn)的確定，所謂盈虧平衡點(diǎn)是項(xiàng)日盈利與虧損的分界點(diǎn)。在盈虧平衡點(diǎn)處，項(xiàng)目處于不虧不盈的狀態(tài)，也即項(xiàng)目的收益與成本相等，即：TR=TC式中TR——項(xiàng)目的總收益TC——項(xiàng)目的總成本盈虧平衡點(diǎn)反映了項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)變化的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)越低，其適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力就越大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也就越強(qiáng)。假定：開(kāi)發(fā)商品的數(shù)量與銷(xiāo)售量是一致的，單位產(chǎn)品的價(jià)格保持穩(wěn)定不變，成本分為可變成本和固定成本，其中可變成本與產(chǎn)量成正比例關(guān)系，固定成本與產(chǎn)量無(wú)關(guān)，保持不變。根據(jù)盈虧平衡點(diǎn)的概念，當(dāng)項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)時(shí)，其收益與支出相等，即TR=TC。根據(jù)前面所做的假設(shè)，TR=(Pt)Q式中P——單位產(chǎn)品價(jià)格 t——單位產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金TC=F+VQ式中F——固定成本 V——單位產(chǎn)品可變成本設(shè)盈虧平衡產(chǎn)量為Q0，則當(dāng)Q0=Q時(shí)，有TR=TC，即(Pt)Q0=F+VQ0則Q0=F/(PVt).如項(xiàng)目的設(shè)計(jì)或計(jì)劃開(kāi)發(fā)量為Q1，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)率為r=Q0/Q1100%風(fēng)險(xiǎn)率r反映項(xiàng)目外界條件變化的風(fēng)險(xiǎn)程度。顯然，風(fēng)險(xiǎn)率r值越大，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度越大。本項(xiàng)目V=0，F(xiàn)=（萬(wàn)元）總建筑面積S=（m2）單位產(chǎn)品價(jià)格P=R/S=104/=（元/m2）單位產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金t=104/=（元/m2）所以，Q0=F/(PVt)= 104/（）=（m2）則達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售率為r=，風(fēng)險(xiǎn)率r值大于70%，說(shuō)明項(xiàng)目外界條件變化的風(fēng)險(xiǎn)程度大。敏感性分析是指通過(guò)計(jì)算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素的變化所導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化幅度，判斷項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)受各個(gè)不確定性因素變化的影響程度。它的目的是在充分了解和掌握項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的情況下，考察項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)的能力。敏感性分析分單因素敏感性分析和多因素敏感性分析，本項(xiàng)目主要采取單因素敏感性分析方法。分析的步驟和方法為：（1）確定敏感性分析的對(duì)象進(jìn)行敏感性分析時(shí)，應(yīng)選擇最能反映項(xiàng)日經(jīng)濟(jì)效益的指標(biāo)作為分析對(duì)象。一般是根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)、不同的研究階段、實(shí)際需求情況和指標(biāo)的重要程度來(lái)選擇一至兩種指標(biāo)為研究對(duì)象，經(jīng)常用到的是凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率，另外還要說(shuō)明的一點(diǎn)是，敏感性分析中所確定的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，往往應(yīng)該與方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)一致，不宜設(shè)立新的分析指標(biāo)。（2）選擇需要分析的不確定性因素在進(jìn)行敏感性分析時(shí)，往往選擇一些主要的影響因素，如對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，通常選擇售價(jià)、開(kāi)發(fā)成本、建筑面積、開(kāi)發(fā)期、經(jīng)營(yíng)成本等作為敏感性分析的不確定因素。當(dāng)然，也可根據(jù)項(xiàng)日實(shí)際所處狀況，增選其他因素。（3）分析計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)根據(jù)選定的不確定因素，設(shè)定若干變動(dòng)幅度,假定其他因素不變，每次只變動(dòng)一個(gè)因素，分別計(jì)算各變動(dòng)幅度相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的值。（4）判斷項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度 針對(duì)項(xiàng)目各不確定因素的允許最大變化幅度，逐個(gè)分析這種變動(dòng)幅度在實(shí)際中出現(xiàn)可能性大小。如果這種變幅在現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)可能性較大，且該因素對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)又比較敏感，那么該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度較大。反之，如果各不確定因素允許最大變化幅度在實(shí)際中出現(xiàn)的可能性均不大，且各因素對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)又不敏感，則該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不大。本項(xiàng)目的敏感分析主要以全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表中稅后FIRR為評(píng)價(jià)指標(biāo)，分別計(jì)算銷(xiāo)售價(jià)格上下波動(dòng)5%、10%和建設(shè)投資上下波動(dòng)5%、10%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，并假定其他因素都不發(fā)生變化。計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)敏感性分析表81。表81 敏感性分析表 變化率不確定因素10%5%基本方案+5%+10%銷(xiāo)售價(jià)格%%%%%建設(shè)投資%%%%%在上表中，銷(xiāo)售價(jià)格和建設(shè)投資的每一個(gè)波動(dòng)，都會(huì)引起銷(xiāo)售收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加和資金籌措成本的變化，從而引起現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流出和現(xiàn)金流入的變化，于是FNPV和FIRR的值就隨之改變。平均敏感度的計(jì)算公式：β=評(píng)價(jià)指標(biāo)變化的幅度（%）247。不確定性因素變化的幅度（%）銷(xiāo)售價(jià)格平均敏感度β=｜%%｜247。%/20%=建設(shè)投資平均敏感度β=｜%%｜247。%/20%=可見(jiàn)，對(duì)于內(nèi)部收益率這個(gè)指標(biāo)來(lái)說(shuō)，建設(shè)投資的靈敏度更高。概率分析，是使用概率研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。一般是計(jì)算項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的期望值及凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率，累計(jì)概率值越大，說(shuō)明項(xiàng)目承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越小。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果及形勢(shì)預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格、建設(shè)投資等不確定性因素可能發(fā)生的變化及其發(fā)生的概率值如下表。較基準(zhǔn)方案變化10%5%0+5%+10%銷(xiāo)售價(jià)格5%15%50%20%5%建設(shè)投資5%15%50%20%5%結(jié)論：銷(xiāo)售價(jià)格和建設(shè)投資發(fā)生變化的概率都比較小，所以本項(xiàng)目可行度較高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較好。風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中無(wú)處不在，如果沒(méi)有很好的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，開(kāi)發(fā)商就會(huì)被可能發(fā)生的損失所困擾，其擔(dān)憂可能會(huì)使其終止某些開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者是改變其經(jīng)營(yíng)方式。因此精確而有效的風(fēng)險(xiǎn)分析是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最經(jīng)濟(jì)、最有效地處理各種意外損失風(fēng)險(xiǎn)的重要途徑。目前重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)總的趨勢(shì)是供大于求，價(jià)格走高，銷(xiāo)售相當(dāng)不理想，但隨著國(guó)家逐漸加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭將被扼制，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商品房銷(xiāo)售前景看好。為保證項(xiàng)目成功，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過(guò)降低開(kāi)發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。做好方案規(guī)劃，項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作，做好商品房的銷(xiāo)售，加大促銷(xiāo)力度，多渠道、多種方式推廣促銷(xiāo)，盡快銷(xiāo)售，才能最大限度的減少項(xiàng)目的市場(chǎng)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。本項(xiàng)目資金分為三塊：一部分銀行貸款、一部分自有資金、一部分預(yù)售房款。但從自有資金使用成本和開(kāi)發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷(xiāo)，可以選擇采用：①一次性付款方式；②分期付款方式；③銀行按揭方式；④分期付款＋銀行按揭方式等多種付款方式，使開(kāi)發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第九章 房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)（1）《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》（1989年12月）（2）《建筑項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》（1998年4月）（3）《中華人民共和國(guó)水土資源保護(hù)法》（4）《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB162971996）（5）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB89781996）（6）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB30951996）（7）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GBZB11999）（8）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB309593）本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地位于重慶市北碚區(qū)蔡家組團(tuán)同興工業(yè)園，項(xiàng)目選址符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求。項(xiàng)目建設(shè)及啟用后，主要設(shè)計(jì)到噪聲、污水及固體廢棄物等環(huán)境問(wèn)題。（1）噪聲本工程施工期間對(duì)環(huán)境的影響主要是噪聲?；亟ㄔO(shè)四面東西兩面為交通干道，盡量減少由施工機(jī)械及運(yùn)輸車(chē)輛產(chǎn)生的噪聲在施工中對(duì)周?chē)h(huán)境的影響。建成后，小區(qū)內(nèi)基本為家庭用車(chē)通過(guò)，一般不會(huì)對(duì)環(huán)境造成影響。（2）污水 施工期間產(chǎn)生的污水集中挖沉淀池，經(jīng)過(guò)沉淀過(guò)濾后排放。建成后，小區(qū)內(nèi)嚴(yán)格實(shí)行雨水、污水分流制。雨水可以通過(guò)雨水管排入河流。生活污水經(jīng)地理式無(wú)動(dòng)力污水處理裝置處理后經(jīng)過(guò)排污管排入北碚區(qū)污水干管，最終進(jìn)入北碚區(qū)內(nèi)污水處理廠處理。（3）固體廢棄物施工期間產(chǎn)生的建筑垃圾按城管要求定時(shí)運(yùn)送到制定地點(diǎn)。項(xiàng)目建成后生活垃圾實(shí)行袋裝化處理，集中收集到居住區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)置的封閉式垃圾箱，由物業(yè)管理部門(mén)統(tǒng)一運(yùn)送到北碚區(qū)垃圾處理站處理。（1）在施工過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和重慶市有關(guān)環(huán)境保護(hù)的法律、法規(guī)的規(guī)定，采取措施將施工現(xiàn)場(chǎng)的各種粉塵、廢氣、廢水、固體廢棄物、振動(dòng)、噪聲等污染和危害控制在法律、法規(guī)及施工管理規(guī)定的范圍內(nèi)。（2）在設(shè)計(jì)和有關(guān)設(shè)備的使用時(shí)采用以下措施：1）采用分流制排水系統(tǒng)，利用割斷隔油池、化糞池以及污水處理系統(tǒng)，使排水達(dá)到國(guó)家污水排放標(biāo)準(zhǔn)；2）設(shè)有空調(diào)及通風(fēng)系統(tǒng)的房間內(nèi)墻、門(mén)、窗做吸音隔聲處理，有關(guān)設(shè)備采取減振及消聲措施；3）廚房間排油煙要經(jīng)過(guò)過(guò)濾，減少油煙排除室外；4）建筑內(nèi)隔斷采用輕質(zhì)隔墻、輕剛龍骨石膏板等，盡可能少采用對(duì)人體健康有不良影響的材料。（3）綠地作為城市空間組成要素，對(duì)城市景觀影響較大。該項(xiàng)目的綠化手段要采用點(diǎn)、線、面相結(jié)合的方法。點(diǎn)與線的綠色空間通過(guò)沿線路的線綠色空間與住宅間的面以及點(diǎn)綠化聯(lián)系起來(lái)，構(gòu)成小區(qū)的特色綠化系統(tǒng)。（4）在項(xiàng)目建設(shè)期間及項(xiàng)目建成以后，需請(qǐng)環(huán)保部門(mén)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)一步環(huán)境影響評(píng)價(jià)，以便采取更加經(jīng)濟(jì)合理的措施而達(dá)到對(duì)有關(guān)污染物治理的標(biāo)準(zhǔn)要求。綜上所述，只要加強(qiáng)管理，嚴(yán)格按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行環(huán)保措施，基本上不會(huì)產(chǎn)生環(huán)境污染。從另一方面來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目建成后，優(yōu)美的住宅小區(qū)將增強(qiáng)當(dāng)?shù)氐膶?duì)外形象，對(duì)美化環(huán)境、提高綠化率、凈化大氣等都會(huì)產(chǎn)生積極的作用。第十章 房地產(chǎn)項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)是從影響區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方面，通過(guò)計(jì)算和分析投資項(xiàng)目對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的成本和效益，對(duì)投資項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)性和合理性做出判斷，考量投資項(xiàng)目在區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)中做出的凈貢獻(xiàn)?，F(xiàn)以定性分析方法為主進(jìn)行社會(huì)影響分析。本項(xiàng)目作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有著積極和消極兩方面的社會(huì)效應(yīng)。積極的社會(huì)效應(yīng)主要為：一是項(xiàng)目的建設(shè)有利于完善本市住房供應(yīng)體系、平抑房?jī)r(jià)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展；二是完善了項(xiàng)目地塊所在城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)建設(shè)，改善城市的商住條件；三是通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)聚集人氣，促進(jìn)地塊周邊的繁榮。消極的社會(huì)效應(yīng)主要有：工程施工過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生噪聲、塵埃、建筑垃圾等環(huán)境污染，小區(qū)建成后新增住戶