【正文】 很大，對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)造成不同程度的損失。國(guó)家也制定了有關(guān)政策，要求規(guī)定對(duì)開發(fā)研究項(xiàng)目進(jìn)行前期可行性研究和論證，可行性研究已經(jīng)納入投資項(xiàng)目的建設(shè)程序，并逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化。吳瑤樞在《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制析論》一文中指出建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告是項(xiàng)目審批立項(xiàng)、領(lǐng)導(dǎo)決策的重要依據(jù)，但在實(shí)踐中編制可行性研究報(bào)告還存在著報(bào)告結(jié)構(gòu)不全、深度不夠、經(jīng)濟(jì)分析數(shù)據(jù)不實(shí)等諸多問題，建議在謹(jǐn)遵行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、擺正因果關(guān)系、落實(shí)資源、科學(xué)選擇廠址和工程技術(shù)方案、嚴(yán)格節(jié)能措施、明確投資估算和資金籌措渠道、強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分析等幾個(gè)方面逐步提高編制水平。王小平和李娜在《財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)投資可行性研究中的應(yīng)用》一文中指出房地產(chǎn)投資可行性研究是在項(xiàng)目投資決策前，對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性、適用性、技術(shù)先進(jìn)性、建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析和綜合評(píng)價(jià)，而財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目可行性研究中的重要一環(huán)，為項(xiàng)目的可行性研究提供依據(jù)和支撐，為投資決策提供幫助。提出了房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算方法、經(jīng)營(yíng)收入估算方法、現(xiàn)金流量估算方法、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的改進(jìn)方案。在對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行具體分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理流程進(jìn)行了規(guī)劃，分別針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)處置、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的方法進(jìn)行了具體的描述和實(shí)證分析。鄭金海、馬志強(qiáng)、郭華在《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策探討》一文中依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的生命周期，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分為決策風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、建造風(fēng)險(xiǎn)和銷售風(fēng)險(xiǎn)等五類，并對(duì)其進(jìn)行深入分析，在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策。從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程的各階段出發(fā)，詳細(xì)分析各階段影響房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)因素，為建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系提供依據(jù)。趙琰、程亞鵬、趙翆芹在《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理分析》一文中運(yùn)用項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基本理論框架，選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為研究對(duì)象，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，論述了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)及程序，并介紹了風(fēng)險(xiǎn)管理的措施，以此加強(qiáng)對(duì)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率，避免風(fēng)險(xiǎn)損失。對(duì)項(xiàng)目而言，可行性研究最大特點(diǎn)立足于可行，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行多方案比較，從中求出最優(yōu)方案，獲得最佳技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果，使投資決策更科學(xué)化。但是由于受過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)影響，建設(shè)項(xiàng)目可行性研究也存在流于形式和走過(guò)場(chǎng)而導(dǎo)致一些建設(shè)項(xiàng)目的失敗的現(xiàn)象。首先，表現(xiàn)為可行性研究報(bào)告內(nèi)容和深度不夠，一些評(píng)價(jià)參數(shù)和指標(biāo)，受社會(huì)變化的影響較大，缺乏動(dòng)態(tài)分析；再者，現(xiàn)在可行性研究只作可行方面的研究，對(duì)項(xiàng)目不可行一面缺乏考慮，所以不夠全面，無(wú)法權(quán)衡利弊；最后，目前項(xiàng)目的可行性研究主要側(cè)重于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方面，不少項(xiàng)目?jī)H僅考慮區(qū)域的局部利益，沒有進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和生態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，這種情況在一些中外合資企業(yè)里表現(xiàn)尤甚，已造成了中國(guó)生態(tài)環(huán)境的惡化和國(guó)家財(cái)富的嚴(yán)重流失。這種形勢(shì)對(duì)我們進(jìn)一步完善項(xiàng)目可行性研究的理論體系，加強(qiáng)對(duì)可行性報(bào)告編制單位的法律、法規(guī)的制約機(jī)制，提出了新的迫切要求。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究具體包括以下內(nèi)容：（1）項(xiàng)目概況主要包括項(xiàng)目名稱及其背景，開發(fā)項(xiàng)目周圍的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)和區(qū)域等基本狀況，開發(fā)對(duì)象的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景以及項(xiàng)目開發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案與進(jìn)度安排在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行分析、比較的基礎(chǔ)上優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、建筑物及項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。而作為大型開發(fā)項(xiàng)目，由于建設(shè)期長(zhǎng)、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開發(fā)，這就需要對(duì)各期開發(fā)的內(nèi)容同時(shí)做出統(tǒng)籌安排。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的成本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)，要說(shuō)明費(fèi)用估算依據(jù)和估算范圍。（5）項(xiàng)目資金籌集房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集的實(shí)質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資籌措資金，以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。（6）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目角度對(duì)項(xiàng)目的贏利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，并借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一種方法。（7）不確定性分析不確定性分析是可行性研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容，包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。（8）項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)環(huán)境影響評(píng)價(jià)是指對(duì)擬議中的建設(shè)項(xiàng)目、區(qū)域開發(fā)計(jì)劃和國(guó)家政策實(shí)施后可能對(duì)環(huán)境產(chǎn)生的影響進(jìn)行的系統(tǒng)性識(shí)別、預(yù)測(cè)和評(píng)估。環(huán)境影響評(píng)價(jià)分為環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)、環(huán)境影響預(yù)測(cè)與評(píng)價(jià)、環(huán)境影響后評(píng)價(jià)。社會(huì)評(píng)價(jià)旨在系統(tǒng)調(diào)查和預(yù)測(cè)擬建項(xiàng)目的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的社會(huì)影響與社會(huì)效益，分析項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度，通過(guò)分析項(xiàng)目涉及的各種社會(huì)因素，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的社會(huì)可行性，提出項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)協(xié)調(diào)關(guān)系，規(guī)避社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)項(xiàng)目順利實(shí)施，保持社會(huì)穩(wěn)定的方案。（1）文獻(xiàn)閱讀、總結(jié)。（2）收集整理與房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的資料，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)、市場(chǎng)調(diào)研等相關(guān)知識(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求的調(diào)研、分析，確定項(xiàng)目市場(chǎng)定位。（4）運(yùn)用財(cái)務(wù)知識(shí)進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，編制投資估算表、現(xiàn)金流量表、損益表等財(cái)務(wù)報(bào)表，通過(guò)報(bào)表對(duì)投資利潤(rùn)率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析，考察項(xiàng)目的盈利能力。（6）用臨界點(diǎn)分析、敏感性分析等不確定分析方法對(duì)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，通過(guò)項(xiàng)目SWOT矩陣圖對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)外部條件、優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅進(jìn)行綜合和概括，并提出相應(yīng)的對(duì)策。重慶某房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)本經(jīng)適房項(xiàng)目，該企業(yè)注冊(cè)資本2000萬(wàn)元。表21 項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目計(jì)量單位規(guī)劃要求數(shù)值備注總占地面積㎡其中建筑占地面積㎡道路廣場(chǎng)占地面積㎡綠化占地面積㎡其他占地面積㎡總建筑面積㎡計(jì)算容積率面積㎡1按功能性質(zhì)分其中居住建筑面積㎡商業(yè)建筑面積㎡物管用房面積㎡位于4樓住宅1F社區(qū)活動(dòng)用房面積㎡位于4住宅1F幼兒園㎡垃圾站㎡公廁㎡入口門衛(wèi)用房18地下車庫(kù)及設(shè)備用房㎡不計(jì)入容積率2按地上地下分其中地上建筑面積㎡不得大于196875地下建筑面積㎡建筑密度㎡不得大于40％不計(jì)入容積率容積率綠地率％不得小于30％地下建筑面積不計(jì)入容積率居住總套數(shù)套2987居住總?cè)藬?shù)人7468停車位個(gè)㎡718地上：463地下：255重慶渝永房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)本經(jīng)適房項(xiàng)目，重慶渝永房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1998年11月4日，位于永川區(qū)渝西大道支路19號(hào)，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，由重慶市源慶礦業(yè)開發(fā)有限公司（隸屬重慶市地勘局205地質(zhì)隊(duì)獨(dú)資控股）控股，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主，多種經(jīng)營(yíng)為輔的綜合性國(guó)有控股企業(yè)。公司下設(shè)項(xiàng)目管理部、策劃營(yíng)銷部、資產(chǎn)財(cái)務(wù)部、辦公室、北碚項(xiàng)目工程部、合川項(xiàng)目工程部等部門。公司自成立以來(lái)，一直秉承“責(zé)任國(guó)企、民生地產(chǎn)”的經(jīng)營(yíng)理念，以“客戶滿意為我們的目標(biāo)、不斷創(chuàng)新為我們的追求”，努力探索一條適合國(guó)有控股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展道路。金色大地”、合川“渝永在開發(fā)建設(shè)中，公司嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家頒布的建筑工程施工規(guī)范，安全生產(chǎn)條例和各種規(guī)定，所開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，均一次性通過(guò)建設(shè)主管部門的驗(yàn)收，未發(fā)生安全質(zhì)量責(zé)任事故，所開發(fā)建設(shè)的住宅產(chǎn)品得到廣大消費(fèi)者的青睞和追捧。第三章 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)（1）2012年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)2012年，中央及相關(guān)部委繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策從緊取向。此外，繼續(xù)推進(jìn)土地市場(chǎng)管理和改革，加大土地供應(yīng)，特別是加大保障房土地供應(yīng)量及相應(yīng)資金支持力度，以增加市場(chǎng)有效供給。去年姜偉新在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中部署2012年重點(diǎn)工作時(shí)就指出支持居民的合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求。與此同時(shí)，地方政府積極出臺(tái)各類政策鼓勵(lì)合理需求。房地產(chǎn)新增貸款穩(wěn)步提升，三季度房地產(chǎn)貸款占總貸款余額比重已有所提高。隨著貨幣政策微調(diào)，流向房地產(chǎn)業(yè)的貸款穩(wěn)步增長(zhǎng)，支撐2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)持續(xù)向好。貨幣政策方面，根據(jù)“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”定調(diào)，明年將保持穩(wěn)健取向，新增貨幣供應(yīng)量和貸款略有增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)帶來(lái)利好。限購(gòu)政策短期沒有退出的可能，保障房建設(shè)和土地供應(yīng)仍是中央增加供給、緩解房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的重要手段，同時(shí)總結(jié)房產(chǎn)稅改革經(jīng)驗(yàn)，適時(shí)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，以推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制完善。成交方面，%，增幅略高于2012年，基數(shù)效應(yīng)和市場(chǎng)慣性決定明年上下半年增速前高后低，上半年同比增長(zhǎng)約15%，%。重點(diǎn)城市明年下半年新增供應(yīng)仍高于上半年，但上半年同比增長(zhǎng)較為明顯。 （1）重慶市簡(jiǎn)介重慶是中國(guó)四個(gè)直轄市之一，地處中國(guó)西南。歷史悠久，國(guó)務(wù)院公布的第二批國(guó)家歷史文化名城之一。重慶現(xiàn)轄40個(gè)區(qū)、縣（自治縣），人口約3300萬(wàn)人。2008年末重慶市常住人口為2839萬(wàn)人，總?cè)丝?253萬(wàn)人，常取其概數(shù)說(shuō)“三千萬(wàn)重慶人”，但事實(shí)上重慶主城區(qū)戶籍人口只有800萬(wàn)人，占重慶全市人口不到1/4。重慶是中國(guó)西部地區(qū)最大的綜合城市，是一個(gè)由一座特大城市（重慶主城區(qū)），兩座大城市（萬(wàn)州、涪陵），四座中等城市（黔江、永川、江津、合川）組成的一個(gè)組團(tuán)式城市。本世紀(jì)20年代末，由愛國(guó)實(shí)業(yè)家盧作孚先生開拓，抗戰(zhàn)時(shí)期為陪都重慶遷建區(qū)，被譽(yù)為“陪都的陪都”，是重慶的歷史文化名城，重慶都市圈的重要組成部分，1997年被命名為國(guó)家級(jí)社會(huì)發(fā)展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)和重慶市第一個(gè)山水園林城區(qū)。以漢族為主，另有回族、滿族、土家族、苗族、白族、蒙古族等少數(shù)民族二千余人。北碚區(qū)是重慶市主城九區(qū)之一，以濃郁的文化氛圍、著名的風(fēng)景名勝、雄厚的科技實(shí)力、秀麗的花園城市而名揚(yáng)四方，被稱為“重慶后花園”。分產(chǎn)業(yè)來(lái)看，2012年，%；，%，%；，%。城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入22968元，%；農(nóng)村居民家庭人均純收入7383元，%。2012年，全市固定資產(chǎn)投資規(guī)?？偭客黄?000億元，%，投資規(guī)?？偭縿?chuàng)新高。圖 31 2012年全國(guó)固定資產(chǎn)投資走勢(shì)單位：億元、%2012年，在城鎮(zhèn)化加速，保障性住房建設(shè)保持較強(qiáng)力度支持下全市房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長(zhǎng)，%。2012年,重慶人均GDP達(dá)到6191美元,趕上全國(guó)平均水平。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化,∶∶。內(nèi)陸開放高地加快崛起,進(jìn)出口總額增加到532億美元,實(shí)際利用外資提高到106億美元。據(jù)重慶土地交易中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年重慶土地市場(chǎng)涉及商業(yè)的成交土地量達(dá)97宗，其中純商業(yè)用地成交的有35宗。涉及商業(yè)的成交土地面積共7490943平方米，成交金額共3924692萬(wàn)元，純商業(yè)用地共成交1343458平方米土地，成交金額共計(jì)709016萬(wàn)元。其中，㎡，環(huán)比下降19%。結(jié)合同期的市場(chǎng)消化情況來(lái)看，2012年上半年市場(chǎng)銷售走勢(shì)良好，新增供應(yīng)量不足，預(yù)計(jì)后市發(fā)展商加速推盤的意愿會(huì)非常明顯，市場(chǎng)批售供應(yīng)充足。圖 33 2012年上半年主城各區(qū)批售面積對(duì)比單位：萬(wàn)平方米商品房成交量回升僅次于2009年同期 2012年上半年重慶主城區(qū)共成交商品房105541套，㎡，%。 2012年從3月開始成交量開始激增，同比增幅達(dá)120%，是近17個(gè)月以來(lái)的成交最高月。圖 34 重慶主城區(qū)近年商品房成交面積對(duì)比單位：萬(wàn)平方米，成交均價(jià)6666元/平方米。2011年上半年是重慶商品房成交均價(jià)最高的半年，但從2011年8月主城區(qū)商品房成交均價(jià)下跌到7000元/平方米以下后，一直到2012年上半年，主城區(qū)月度成交均價(jià)均未超過(guò)7000元/平方米，且價(jià)格的波動(dòng)幅度也較大，與2011年上半年相比，成交均價(jià)下降的趨勢(shì)非常明顯。圖 35 近年重慶主城區(qū)商品房成交均價(jià)走勢(shì)單位：元/平方米從區(qū)域來(lái)看，北部區(qū)域成交仍然較活躍，2012年上半年成交量占總量的4成，南區(qū)成交量?jī)H占總量的兩成。渝中區(qū)、巴南區(qū)、北碚區(qū)和大渡口區(qū)成交量最低，其中北碚區(qū)和大渡口區(qū)半年的成交量甚至不足50萬(wàn)平方米。2013年，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境將在較長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)維持現(xiàn)狀，既保證剛性需求的合理釋放和有效滿足，又嚴(yán)厲遏制投資、特別是投機(jī)性市場(chǎng)需求。（1）基本情況2012年三季度，%；㎡，%；㎡，%；㎡，%；㎡，%；，%。三季度，北碚區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總投資、商品房施工面積、竣工面積、銷售額等指標(biāo)均出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，%，處于全市第一。2）商品房銷售量?jī)r(jià)齊升，高品質(zhì)商住漸成主流。3）商品房開工面積有較大程度下滑。4）竣工面積激增須積極謀劃整體營(yíng)銷。隨著新增的商品房進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)的消化能力須接受考驗(yàn)，及時(shí)謀劃北碚區(qū)高品質(zhì)生態(tài)商住的整體宣傳、營(yíng)銷就顯得十分迫切。房地產(chǎn)作為北碚區(qū)“兩高一特”發(fā)展戰(zhàn)略的三大產(chǎn)業(yè)之一，通過(guò)前幾年項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，龍湖紫云臺(tái)、中庚城、保億麗景、北城未來(lái)等高品質(zhì)樓盤相繼開盤上市，銷勢(shì)強(qiáng)勁，其優(yōu)秀的品質(zhì)和品牌可望在全市房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)放緩的背景下，為片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)畫上了濃墨重彩的一筆。2）北碚高品質(zhì)生態(tài)商住的市場(chǎng)地位將得以確立。SWOT分析代表分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅，實(shí)際上是將對(duì)企業(yè)或項(xiàng)目?jī)?nèi)外部條件各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，進(jìn)而分析組織的優(yōu)劣勢(shì)、面臨的機(jī)會(huì)和威脅的一種方法。但是，外部環(huán)境的同一變化給具有不同資源和能力的企業(yè)或項(xiàng)目帶來(lái)的機(jī)會(huì)或威脅卻可能完全不同，因此兩者之間又有緊密聯(lián)系。（2）項(xiàng)目劣勢(shì)（W）1）項(xiàng)目開發(fā)投資成本高，所承受外界風(fēng)險(xiǎn)大；2）附近為工業(yè)用地，應(yīng)考慮其不利影響；3）項(xiàng)目所在地原多為農(nóng)田，人文環(huán)境不佳，配套設(shè)施缺乏。（4）項(xiàng)目威脅（T）1）國(guó)家宏觀調(diào)控政策形成房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，特別對(duì)投資類客戶心理因素影響較大；2）潛在大項(xiàng)目較多，且檔次定位較高，類似項(xiàng)目開盤后可