【正文】 次表示支持首套房，多個(gè)城市的首套房貸利率從去年下半年的基準(zhǔn)利率下浮至85折，針對(duì)首套房貸政策松動(dòng)跡象明顯。一方面，多個(gè)地方政府為支持合理自住需求，調(diào)整公積金制度，提高購置首套房貸款額度，信貸環(huán)境整體趨好為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來利好；另一方面，嚴(yán)格執(zhí)行差異化信貸政策和限購政策，抑制投資投機(jī)性需求，通過督查等方式確保政策落實(shí)到位。香榭麗苑”等多項(xiàng)工程，總開發(fā)面積近40萬平方米。為加強(qiáng)公司的規(guī)范化管理，完善各項(xiàng)工作制度，通過發(fā)揮全體員工的積極性、創(chuàng)造性和提高全體員工的技術(shù)、管理、經(jīng)濟(jì)水平，不斷完善公司的經(jīng)營管理體系，互相學(xué)習(xí)，互相促進(jìn)，協(xié)調(diào)配合，使公司實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一的管理運(yùn)行模式。本項(xiàng)目總占地面積78750平方米，設(shè)計(jì)高層住宅建筑8棟、高層商業(yè)綜合樓建筑1棟、多層配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑4棟。（5）用定性分析方法對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)效益進(jìn)行評(píng)價(jià)。閱讀有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究、市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目管理、財(cái)務(wù)分析等方面的書籍文獻(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究理論的發(fā)展做深入的學(xué)習(xí)。（9）項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)社會(huì)評(píng)價(jià)是分析擬建項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的影響和當(dāng)?shù)厣鐣?huì)條件對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的社會(huì)可行性。不確定性分析通過對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為項(xiàng)目運(yùn)作過程中對(duì)關(guān)鍵因素進(jìn)行控制提供可靠依據(jù)，同時(shí)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及風(fēng)險(xiǎn)來源提供參考。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集主要是指資本金、預(yù)租售收入和債務(wù)資金三部分資金的籌集。（4）項(xiàng)目投資估算對(duì)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析估計(jì)。（2）市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對(duì)將開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況進(jìn)行科學(xué)的分析并做出客觀的預(yù)測(cè)，包括開發(fā)、成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷售對(duì)象及開發(fā)周期、銷售期等的預(yù)測(cè)。合資帶來的收益如果不能補(bǔ)償有關(guān)環(huán)境的外部性費(fèi)用、資源恢復(fù)的成本，國家級(jí)生態(tài)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的持續(xù)發(fā)展就會(huì)面臨危機(jī)，就有可能使我們可持續(xù)發(fā)展的計(jì)劃落空。從實(shí)際情況來看，絕大多數(shù)經(jīng)過可行性研究的項(xiàng)目，達(dá)到了預(yù)期的目的，收到了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。張國鵬和關(guān)桂鳳在《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別分析》一文中指出風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是從系統(tǒng)的觀點(diǎn)出發(fā)，對(duì)開發(fā)經(jīng)營涉及的各個(gè)方面以及開發(fā)建設(shè)的發(fā)展過程，通過一定的方法，對(duì)大量來源可靠地信息進(jìn)行分析，找出影響房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素，分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的因素，篩選確定開發(fā)經(jīng)營過程中應(yīng)予以考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素的過程。從而為決策者全面了解項(xiàng)目全過程中的風(fēng)險(xiǎn)狀況提供依據(jù)，使其風(fēng)險(xiǎn)決策更為科學(xué)、合理、及時(shí)、有效。張鎮(zhèn)森和羅貞莉在《房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法改進(jìn)探索》一文中指出了房地產(chǎn)項(xiàng)目與一般投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法和評(píng)價(jià)指標(biāo)存在的區(qū)別，分析了區(qū)別產(chǎn)生的原因和改進(jìn)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法和評(píng)價(jià)指標(biāo)的意義。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究除了出政府倡導(dǎo)發(fā)起外，國內(nèi)一些學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)投資的可行性也進(jìn)行了研究：鄭健剛在《房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制要點(diǎn)及其評(píng)估方法研究》一文中就房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制要點(diǎn)及其評(píng)估方法作簡要的分析、探討，指出在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，前期可行性研究報(bào)告的編制與評(píng)估，在一定程度上將關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的成敗。同時(shí)，在各類項(xiàng)目的前期策劃、科學(xué)論證及實(shí)施評(píng)價(jià)過程中，可行性研究和項(xiàng)目評(píng)價(jià)都發(fā)揮著獨(dú)特作用。通過幾十年的不斷充實(shí)和完善，擴(kuò)大到很多領(lǐng)域，范圍十分廣泛，目前已經(jīng)形成一整套系統(tǒng)、科學(xué)的研究方法。可行性研究是近世紀(jì)以來在西方資本主義國家興起的綜合性實(shí)用科學(xué)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與擬建項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查與研究，對(duì)可能采用的各種開發(fā)方案進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的經(jīng)濟(jì)分析和比較論證，對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，并在此基礎(chǔ)上，對(duì)擬建項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性，以及建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評(píng)價(jià)，由此得出該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資建設(shè)和如何進(jìn)行投資建設(shè)等結(jié)論性意見，為項(xiàng)目投資決策提供可靠的科學(xué)依據(jù)。s economic benefits after the pletion of the project. On this basis, the technical nature of the proposed project and applicability of economic rationality, as well as the necessity and feasibility of building a prehensive analysis, system demonstration, multiprogram parison and evaluation. It follows that whether the project should invest and how to invest in building construction project investment concluding observations as a reliable scientific basis for decisionmaking. This paper introduces the development status of domestic and foreign research feasibility. Through the investigation of the national real estate market a prehensive analysis of the city real estate investment environment and market supply and demand situation. Take the method of quantitative analysis and qualitative analysis to research the social and economic benefits of the project and demonstrate the feasibility of the project. This paper takes an affordable housing project in Beibei District of Chongqing as the research object, carries on the analysis of the project location and analysis of regional market. Describes the architectural design and planning of the project design, make arrangements for the project construction schedule and the sales plan. To invest in the project cost estimates, making financing scheme. Result that the economic indicators of the project was reasonable from the static and dynamic analysis of project financial evaluation. Using breakeven analysis, sensitivity analysis and other single factor analysis of the project uncertain investment risk analysis, propose a risk control scheme. Qualitative methods were used to evaluate the project of social benefits. Study concluded that the project has good economic and social benefits, the project is feasible.Keyword: Feasibility study Affordable Housing Financial Evaluation Risk Analysis Real estate Signature of Supervisor:目錄學(xué)士學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明 1摘要 2目錄 5第一章 緒論 8 選題依據(jù)及研究意義 8 8 8 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 9 9 9 11 研究內(nèi)容及方案 11 11 13第二章 項(xiàng)目概況 15 工程概況 15 項(xiàng)目開發(fā)單位基本情況 16第三章 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 17 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 17 17 18 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 20 20 23 項(xiàng)目SWOT分析 25 項(xiàng)目定位 26 26 26 27第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案與進(jìn)度安排 29 開發(fā)方案設(shè)想 29 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 29 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 30第五章 房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用估算 32 項(xiàng)目總投資估算 32 32 32 開發(fā)期經(jīng)營稅費(fèi) 33 銀行借款償還計(jì)劃 33第六章 房地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措 35第七章 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 36 盈利能力分析 36 36 36 清償能力分析 38 資金平衡分析 38第八章 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析 39 盈虧平衡分析 39 敏感性分析 40 概率分析 41 風(fēng)險(xiǎn)分析 42 42 42 42第九章 房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià) 43 相關(guān)法律法規(guī) 43 環(huán)境影響分析 43 環(huán)保措施 43第十章 房地產(chǎn)項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià) 45 研究內(nèi)容 45 項(xiàng)目的社會(huì)影響分析 45 項(xiàng)目的社會(huì)適應(yīng)性分析 46 項(xiàng)目社會(huì)分析結(jié)論 46第十一章 結(jié)論與建議 47 研究結(jié)論 47 研究建議 47附表 48附表1：總投資估算表 48附表2：銷售計(jì)劃表 49附表3：銷售收入和經(jīng)營稅金估算表 50附表4：詳細(xì)投資計(jì)劃與資金籌措表（按比例） 51附表5：詳細(xì)投資計(jì)劃與資金籌措表（按金額） 52附表6：損益表 53附表7：項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 54附表8：項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金） 55附表9：借款還本付息計(jì)算表 56附表10：資金來源與運(yùn)用表 57參考文獻(xiàn) 58致 謝 59第一章 緒論（1）國家計(jì)委（1983）第116號(hào)“關(guān)于頒發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法的通知”；（2）國家建設(shè)部2000年9月頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；（3）國家及重慶市對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用的規(guī)定；（4）各類房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料；（5）重慶地區(qū)投資環(huán)境資料；（6）重慶市規(guī)劃局批準(zhǔn)的用地規(guī)劃紅線圖及規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)；（7）其他有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。本文介紹了國內(nèi)外可行性研究的發(fā)展現(xiàn)狀，通過對(duì)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究，全面分析了項(xiàng)目所在城市房地產(chǎn)投資環(huán)境和市場(chǎng)供求狀況，采取定量分析與定性分析的方法，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益進(jìn)行深入地研究，論證項(xiàng)目的可行性。作者簽名： 日期：學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定，同意學(xué)校保留并向國家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。. . . .. .學(xué)士學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明本人聲明，所呈交的論文是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下獨(dú)立完成的研究成果。本人完全意識(shí)到本聲明的法律后果由本人承擔(dān)。在此基礎(chǔ)上，對(duì)擬建項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性，以及建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評(píng)價(jià)，由此得出該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資建設(shè)和如何進(jìn)行投資建設(shè)等結(jié)論性意見，為項(xiàng)目投資決策提供可靠的科學(xué)依據(jù)。關(guān)鍵詞：可行性研究 經(jīng)濟(jì)適用房 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn) 指導(dǎo)老師簽名：A feasibility study report of affordable housing project in Beibei District of ChongqingStudent name：Zhou Xing Class：091122Supervisor：Guo HuifengAbstract: The feasibility research of real estate refers to do some intensive investigation and research for the proposed project on the social, economic, technical and other aspects before the real estate project investment decision. Do some economic analysis and parative analysis carefully for every development programs that may be used. Do some scientific predictions and evaluations for the project39。但基于我國地少人多的基本國情，人民幣升值、政府對(duì)房價(jià)過快上漲和投資性住房需求政策性抑制等經(jīng)濟(jì)政策因素