【正文】 場(chǎng)需求旺盛，銷售面積居全市第二位 2021 年， 南岸區(qū) 商品房銷售面積為 萬(wàn)平方米，居全市第二位（僅次 于渝北區(qū)），銷售額為 億元，平均售價(jià)為 元 /平方米，居全市第二位（僅次于渝中區(qū)）。 全年完成竣工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。投資者在經(jīng)過(guò)一段時(shí)期的觀望后，對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策逐步適應(yīng)，并及時(shí)調(diào)整投資方向及策略，從第二季度起， 南岸 區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅逐步回升，全年完成開(kāi)發(fā)投資額 億元，同比增長(zhǎng) %，高于去年同期 第 37 頁(yè) 共 82 頁(yè) 2. 住宅投資總量保持高速增長(zhǎng)，辦公樓投資下滑較大 2021年， 南岸區(qū) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，商品住宅完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅較 2021 年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)，占投資總量的 %；其中別墅高檔公寓住房投資 億元，同比增長(zhǎng) 倍，占投資總量的 %；經(jīng)濟(jì)適用房投資 ，同比增長(zhǎng) ，占投資總量的 %。 隨著重慶中央商務(wù)區(qū) (CBD)規(guī)劃的確定和南岸濱江地帶蓬勃發(fā)展，以及茶園新區(qū)啟動(dòng)，使得 CBD組成部分的彈子石片區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì) 迅速提升 。 交通發(fā)展 ? 從木字嘴到彈子石的長(zhǎng)江濱江路正在規(guī)劃建設(shè)中； ? 從彈子石至五里店的王家沱大橋正在規(guī)劃建設(shè)中； ? 菜園壩大橋在建中，建成后可供汽車(chē)、輕軌同時(shí)通過(guò)； ? 即將啟動(dòng)南坪中心轉(zhuǎn)盤(pán)改造工程，完成四海路、輔仁路等道路建設(shè)， 一是路網(wǎng)規(guī)劃 形成“十八骨干”的總體路網(wǎng)格局，將建設(shè)各級(jí)，%，基本消除等外級(jí)公路；二是公交建設(shè)形成區(qū)域公交和區(qū)間達(dá)運(yùn)量快速公交組成線網(wǎng)體系布局，線網(wǎng)覆蓋率在南坪區(qū)域達(dá)80%；三是軌道3號(hào)線、4號(hào)線、6號(hào)線、8號(hào)線、9號(hào)線與環(huán)線構(gòu)成南岸區(qū)軌道線網(wǎng)，布設(shè)南坪等7個(gè)重要站點(diǎn)；四是港口規(guī)劃，在南岸區(qū)長(zhǎng)江水岸線上共建6座旅游客運(yùn)、環(huán)保與貨運(yùn)碼頭；五是客貨運(yùn)站規(guī)劃，包括4個(gè)登記客運(yùn)站點(diǎn)，1個(gè)簡(jiǎn)易站，32個(gè)招呼站，1個(gè)物流基地1個(gè)，3個(gè)貨物流通中心，2 個(gè)聯(lián)運(yùn)貨運(yùn)站。在校學(xué)生中學(xué)為 27903人，小學(xué)為 30214 人；幼兒園 113 所，入園兒童 9922 人，學(xué)齡兒童入學(xué)率達(dá) 100%。 橋梁： ? 重慶長(zhǎng)江大橋：連接南岸區(qū)和渝中區(qū)，日均通過(guò) 5 萬(wàn)車(chē)次以上； ? 鵝公巖大橋：連接南岸區(qū)和九龍坡區(qū)，已于 2021年底通車(chē)； ? 寸灘長(zhǎng)江大橋（在建）：連接南岸區(qū)和大渡口區(qū)，工程進(jìn)展順利； ? 大佛寺長(zhǎng)江大橋：連接彈子石片區(qū)和渝中區(qū)； ? 重慶菜園壩長(zhǎng)江大橋于 2021 年 2 月動(dòng)工，建成后渝中區(qū)和南岸區(qū)的交通將得到較大的改善。南岸區(qū)南坪距火車(chē)站僅 3 公里，距航運(yùn)朝天門(mén)碼頭 5 公里，距空港重慶江北機(jī)場(chǎng) 28公里。南岸區(qū)公路經(jīng)過(guò)大規(guī)模的改建、新建，初步形成 了區(qū)域性循環(huán)通道，路況大大改善。 2）動(dòng)植物 ? 植物品種達(dá) 1632 種，經(jīng)濟(jì) 作物和觀賞花卉資源占突出優(yōu)勢(shì)，馬尾松林、黑松林、竹林、香樟林、灌木草林、草坡等構(gòu)成南山綠化植被的主體； 第 31 頁(yè) 共 82 頁(yè) ? 動(dòng)物資源以家畜、家禽為主。 地貌 南岸區(qū)位于川東平行嶺谷區(qū)，構(gòu)成低山、丘陵、平壩、河流的組合地貌特征。47? 2?、北緯 29186。 2021 年又是新一個(gè) 第 29 頁(yè) 共 82 頁(yè) 周期的開(kāi)始， 2021 年上半年，在房交會(huì)期間房源放量供應(yīng)。特別是在 2021 年受央行各種金融政策的影響，消費(fèi)者對(duì)緊湊精致戶型情有獨(dú)衷。值得一提的是，據(jù)調(diào)查，越來(lái)越多的購(gòu)房者能接受 25004000 元 /平方米的住宅單價(jià)。 通過(guò)調(diào) 第 28 頁(yè) 共 82 頁(yè) 查了解到約有 %的消費(fèi)者有意在江北區(qū)購(gòu)房。 價(jià)格特征 ：因 為大量新盤(pán)扎堆上市，競(jìng)爭(zhēng)激烈，開(kāi)發(fā)商定價(jià)也較為謹(jǐn)慎，房?jī)r(jià)較 2021年下半年大致持平或僅略略上揚(yáng)，一些大盤(pán)的一期定價(jià)與二期定價(jià)相差不大或持平。在可售商品住房中，普通住宅占 75%以上。 2) 供需現(xiàn)狀分析 a) — 4 月 重慶市房地產(chǎn)供應(yīng)特征 據(jù)“重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)”提供的數(shù)據(jù)，目前主城區(qū)可售樓盤(pán)已達(dá) 第 27 頁(yè) 共 82 頁(yè) 4980 個(gè)，可售總套數(shù)為 70078 套，可售總面積近 750 萬(wàn)平方米。 特征三： 房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)以建筑面積 70— 110 平方米的兩居室和三居室為主要產(chǎn)品。 — 4 月土地供應(yīng)特征 特征一： — 4 月重慶房地產(chǎn)供應(yīng)量最大的為北部新區(qū)、渝北區(qū)和江北區(qū)的“三北區(qū)域”。與去年同期相比，我市主城今年一季度批準(zhǔn)用地下降了 。 b) 規(guī)范房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)，提高房地產(chǎn)還款率； c) 抑制炒房行為，解決中、低收住房問(wèn)題 第 25 頁(yè) 共 82 頁(yè) d) 提升房地產(chǎn)建筑水平； 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 1) 土地供應(yīng)情況 2021 年 112 月 重慶市 土地開(kāi)發(fā)與購(gòu)置情況 土地購(gòu)置費(fèi) (億元 ) 比去年同期增長(zhǎng) (%) 購(gòu)置土地面積 (萬(wàn)平米 ) 比去年同期增長(zhǎng) (%) 完成開(kāi)發(fā)土地面積 (萬(wàn)平米 ) 比去年同期增長(zhǎng) (%) 2021 年 112 月，重慶市土地購(gòu)置費(fèi)為 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，購(gòu)置土地面積比去年同 增長(zhǎng) 了 %，說(shuō)明今年 112 月份成交的土地出讓價(jià)格有所上升。規(guī)定指出，國(guó)家鼓勵(lì)多元化、多渠道投資既有建筑的節(jié)能改造，投資人可以按照協(xié)議分享節(jié)能改造的收益；鼓勵(lì)研究制定本地區(qū)既有建筑節(jié)能改造資金籌措辦法和相關(guān)激勵(lì)政策。 4) 其它政策 【 登記前不得轉(zhuǎn)讓 】 為防止房屋炒作，現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)上簽約時(shí)，認(rèn)購(gòu)和簽約的購(gòu)房人名稱不得隨意變更，合同上購(gòu)房人署名事先需多方面考慮，轉(zhuǎn)移登記前房屋不得轉(zhuǎn)讓他人。 同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)有不少優(yōu)惠政策，所以這次國(guó)家稅務(wù)總局的新政出臺(tái)，在一定程度上提高了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本，將對(duì)大城市商品房的開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生一定的影響。 另 外，此舉對(duì)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率也作了適當(dāng)調(diào)整，過(guò)去我國(guó)規(guī)定，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入，應(yīng)按不低于 15％的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率繳納企業(yè)所得稅。 【 新辦房地產(chǎn)企業(yè)將不享受稅收優(yōu)惠 】 3 月 20日 國(guó)家稅務(wù)總局公布的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》表明：國(guó)內(nèi)的新辦房地產(chǎn)企業(yè)，將不得再享受普通新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，并首次將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)調(diào)整其預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率。 由于目前重慶城鎮(zhèn)土地使用稅的征期為每年的 4 月和 10月，為保證新標(biāo)準(zhǔn)在今年的征期順利實(shí)施，新標(biāo)準(zhǔn)從 2021 年 1 月 1 日起執(zhí)行。 3) 稅收 【 大戶預(yù)征增值稅 】 2021 年 1 月 1 日以后，凡單棟號(hào)內(nèi)戶 (單套房間 )平均建筑面積超過(guò) 140平方米以上的，一律按 %的預(yù)征率征收土地增值稅，對(duì)于 140平 方米 (含 )以下的不予預(yù)征土地增值稅。此外，我國(guó)還將綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律、行政手段，控制固定資產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展?！皬膰?yán)從緊、有保有壓、節(jié)約集約”，將是今年土地供應(yīng)的宗旨。加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的土地供應(yīng)，嚴(yán)格控制低密度高檔住宅土地供應(yīng)，繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)。 【 光大銀行重慶分行 】 光大銀行重慶分行人士透露，該行 6 月 1 日接到了總行的通知，要求我市從當(dāng)日起執(zhí)行房貸新政策 —— 90平方米以上的房屋，執(zhí)行三成首付。 如果貸款時(shí)間為 5 年、 10 年或 20 年，雙周供比月供分別省利息%、 %、 %，相當(dāng)于貸款時(shí)間越長(zhǎng)，省利息比例就越高。目前，深圳發(fā)展銀行重慶分行宣布率先在我市實(shí)行 “ 雙周供 ” 房貸業(yè)務(wù)。這次會(huì)議的成功舉辦，有力地促進(jìn)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、市民生產(chǎn)生活環(huán)境改善、精神文明建設(shè)、對(duì)外交流和經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作。會(huì)議主題“城市 第 17 頁(yè) 共 82 頁(yè) 強(qiáng)化行政監(jiān)察、審計(jì)和經(jīng)濟(jì)監(jiān)督，廉政建設(shè)和反腐敗工作取得新成效。完善重大決策專家咨詢、社會(huì)公示和聽(tīng)證、人民建議征集制度，建立政務(wù)信息發(fā)布、社情民意反映、政務(wù)工作評(píng)議、決策失誤責(zé)任追究制度。 23”特大井噴、天原化工廠氯氣泄漏等突發(fā)事件，保障了人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全。解決了農(nóng)村 230萬(wàn)人的飲水困難和飲水安全問(wèn)題?；窘⒁责B(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、工傷、生育保險(xiǎn)和社會(huì)救助為主要內(nèi)容的 社會(huì)保障體系。五年共指導(dǎo)幫助下崗職工和城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)就業(yè)再就業(yè) 80萬(wàn)人。開(kāi)展 7個(gè)區(qū)縣新型農(nóng)村合作醫(yī)療試點(diǎn)。重慶運(yùn)動(dòng)員在全國(guó)“十運(yùn)會(huì)”上取得了比上屆更好的成績(jī)。人力資源開(kāi)發(fā)成效顯著，五年累計(jì)引進(jìn)各類緊缺人才 5 萬(wàn)多名。各級(jí)各類教育全面發(fā)展。五年累計(jì)利用內(nèi)資 448億元?！笆濉逼陂g，重慶市進(jìn)出口總額年均增長(zhǎng) %，實(shí)際利用外商直接投資累計(jì) 億美元，有 24家世界 500強(qiáng)企業(yè)來(lái)渝投資興業(yè)。路橋收費(fèi)改革和電力、水利、公交、燃?xì)獾葔艛嘈袠I(yè)的改革取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。加大市屬國(guó)有企業(yè)集團(tuán)重組整合力度，國(guó)有資產(chǎn)總額超過(guò) 3500 億元，比 2021 年擴(kuò)大 1 倍。 2021 年末主城區(qū)空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良天數(shù)比例達(dá)到 %，比 2021 年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 “十五”共投入 318 億元加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)與生態(tài)建設(shè)。 到 2021 年末，累計(jì)完成移民安置 萬(wàn)人，遷建調(diào)整工礦企業(yè) 1371 戶，復(fù)建房屋 2853 萬(wàn)平方米。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 2021 年起全部免征農(nóng)業(yè)稅及其附加，結(jié)束了農(nóng)民繳糧納稅的歷 史。五年新增電力裝機(jī)容量 125萬(wàn)千瓦，新增農(nóng)田灌溉面積 58萬(wàn)畝。渝涪、渝合、渝黔、長(zhǎng)萬(wàn)和環(huán)城高速公路建成通車(chē)，五年新增高速公路 516 公里。重慶市銀行不良貸款占比由 32%下降到 9%左右，重慶成為全國(guó)銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量和金融生態(tài)環(huán)境較好地區(qū)之一。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量、質(zhì)量、 效益同步提高，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額翻了兩番多。社會(huì)消費(fèi)品零售總額由 2021年的 644 億元增加到 1100 億元。 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 重慶投資環(huán)境 A. 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。 7) 資金籌措方案客觀合理，可行性強(qiáng)，足以保證 “ 某某 3) 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念與重慶市整體規(guī)劃的指導(dǎo)思想、 南岸區(qū) 的區(qū)域發(fā)展目標(biāo)以及 彈子石 的規(guī)劃建設(shè)方向相吻合。 預(yù)計(jì)項(xiàng)目可售面積營(yíng)銷資金總額為 14940萬(wàn)元人民幣。為了使該項(xiàng)目有足夠的建設(shè)資金作保 第 10 頁(yè) 共 82 頁(yè) 障，擬通過(guò)三個(gè)方面來(lái)籌措建設(shè)資金。 根據(jù)我們的發(fā)展目標(biāo)，在未來(lái)五年內(nèi)重慶城市居民人均居住面積將由 24 平方米提升到 28 平方米，未來(lái) 15 年內(nèi)將達(dá)到 35 平方米，這為重慶的房地產(chǎn)行業(yè)提供了需求保證和發(fā)展空間。比如，開(kāi)發(fā)商在取得渝中區(qū)土地使用權(quán)一年后便要?jiǎng)庸?，如果不?dòng)工，就要按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行收回，并再次上市交易。 加強(qiáng)土地儲(chǔ)備的同時(shí)，政府加大了對(duì)閑置土地的處理力度， 第 7 頁(yè) 共 82 頁(yè) 采取了征收閑置費(fèi)、依法收回等方式，防止土地資源浪費(fèi)。 目前，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需基本平衡，投資炒房的空間很小，也正因?yàn)槿绱耍瑴刂莩捶繄F(tuán)才在堅(jiān)守了四年后終于在沒(méi)有獲利的情況下退出重慶。 “ 某某 規(guī)劃建設(shè)用地約 10畝，容積率為 ， 建筑覆蓋率為 %。玉皇冠”工程 項(xiàng)目規(guī)劃占地面積為 ㎡ ,用地性質(zhì)為 住宅 用地。玉皇冠”工程， “ 某某 本地塊北瞰滾滾而來(lái)的長(zhǎng)江，東依重慶著名的南山風(fēng)景區(qū)，與 母城 渝中半島 遙遙相望，在一定程度上形成與渝中半島 和江北城 對(duì)景，地理位置優(yōu)越而顯赫，現(xiàn)階段交通不太方便，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)條件較差。地下層設(shè)計(jì)為地下車(chē)庫(kù)，設(shè)備用房和物管用房。可見(jiàn)，重慶房?jī)r(jià)增幅基本合理，與經(jīng)濟(jì)和收入增長(zhǎng)基本協(xié)調(diào)。 在土地供應(yīng)方面，目前重慶經(jīng)營(yíng)土地已實(shí)施“招拍掛”政策，并專門(mén)成立重慶市地產(chǎn)集團(tuán)，作為一級(jí)整治部門(mén)和土地儲(chǔ)備中心。為此，政府實(shí)施了一系列 對(duì)閑置土地處理的措施，并嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行。 2021 年重慶主城區(qū)商品房銷售面積為 萬(wàn)平方米，與成都、貴陽(yáng)、西安、昆明等西部主要城市相比，居第一位，說(shuō)明了重慶市房地產(chǎn) 市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好。玉皇冠” 工程投資估算表 開(kāi)發(fā)成本 項(xiàng)目 總金額（萬(wàn)元） 項(xiàng)目 總金額（萬(wàn)元） 土地征用 550 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 200 第 9 頁(yè) 共 82 頁(yè) 土地費(fèi)用 土地出讓金 1125 240 場(chǎng)地平整 67 240 拆遷 721 100 小計(jì) 2463 總成本 9522 房屋建設(shè)費(fèi)用 工程勘察 10 銷售收入 14940 施工圖設(shè)計(jì) 90 相關(guān)稅費(fèi) 配套費(fèi) 700 工程監(jiān)理 25 人防費(fèi) 90 土建工程 5100 規(guī)劃管理費(fèi) 外墻工程 工程定額測(cè)定費(fèi) 消防系統(tǒng) 240 工程綜合服務(wù)費(fèi) 電氣系統(tǒng) 235 質(zhì)監(jiān)費(fèi) 電力外線 30 印花稅 給排水 110 營(yíng)業(yè)稅 泵房 30 土地增值稅 水箱 12 小計(jì) 電梯 240 總投資 11197 通風(fēng) 60 綜合布線 35 燃?xì)庀到y(tǒng) 62 小計(jì) 6279 B.