【正文】 力分析不考慮時間價值對盈利的影響，分析的方法主要是靜態(tài)投資收益法，就是投資收益率與基準(zhǔn)投資利潤率的比值，投資收益率越大則越好。（1）利潤總額=經(jīng)營收入經(jīng)營成本經(jīng)營稅金及附加土地增值稅銷售傭金彌補(bǔ)虧損==（萬元）凈利潤=利潤總額所得稅==（萬元）（2）投資利潤率=利潤總額247。100%=%（4）銷售凈利率=稅后利潤247。同時，在現(xiàn)金流量表中有財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等指標(biāo)。（2）財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率Ic，將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。其計算公式為：動態(tài)投資回收期=(累計凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年份數(shù)1)+(上期累計凈現(xiàn)值的絕對值247。本項目開始第一年需貸款10000萬元，第二年需貸款5000萬元，第二年年末按年等額還本付息，至項目開始第三年還清貸款。從表中可以看出，本項目如果操作得當(dāng)，在正常情況下，項目開發(fā)建設(shè)完成時，可以從銷售收入中還清全部貸款本息，并有基本的利潤。本項目資金來源與運用表詳見附表10。投資項目的經(jīng)濟(jì)效果，會受到許多因素的影響，當(dāng)這些因素發(fā)生變化時，可能會導(dǎo)致原來的盈利項目變成虧損項目。假定：開發(fā)商品的數(shù)量與銷售量是一致的，單位產(chǎn)品的價格保持穩(wěn)定不變，成本分為可變成本和固定成本，其中可變成本與產(chǎn)量成正比例關(guān)系，固定成本與產(chǎn)量無關(guān)，保持不變。本項目V=0，F(xiàn)=（萬元）總建筑面積S=（m2）單位產(chǎn)品價格P=R/S=104/=（元/m2）單位產(chǎn)品銷售稅金t=104/=（元/m2）所以，Q0=F/(PVt)= 104/（）=（m2）則達(dá)到盈虧平衡點的銷售率為r=，風(fēng)險率r值大于70%，說明項目外界條件變化的風(fēng)險程度大。分析的步驟和方法為：（1）確定敏感性分析的對象進(jìn)行敏感性分析時，應(yīng)選擇最能反映項日經(jīng)濟(jì)效益的指標(biāo)作為分析對象。（3）分析計算不確定性因素變動時經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo)根據(jù)選定的不確定因素，設(shè)定若干變動幅度,假定其他因素不變，每次只變動一個因素，分別計算各變動幅度相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的值。本項目的敏感分析主要以全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表中稅后FIRR為評價指標(biāo)，分別計算銷售價格上下波動5%、10%和建設(shè)投資上下波動5%、10%時，對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，并假定其他因素都不發(fā)生變化。不確定性因素變化的幅度（%）銷售價格平均敏感度β=｜%%｜247。一般是計算項目凈現(xiàn)值的期望值及凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率，累計概率值越大，說明項目承擔(dān)的風(fēng)險越小。因此精確而有效的風(fēng)險分析是房地產(chǎn)開發(fā)商最經(jīng)濟(jì)、最有效地處理各種意外損失風(fēng)險的重要途徑。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計上贏得消費者，減小項目的市場風(fēng)險。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可以選擇采用：①一次性付款方式；②分期付款方式；③銀行按揭方式；④分期付款＋銀行按揭方式等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財務(wù)風(fēng)險?；亟ㄔO(shè)四面東西兩面為交通干道，盡量減少由施工機(jī)械及運輸車輛產(chǎn)生的噪聲在施工中對周圍環(huán)境的影響。雨水可以通過雨水管排入河流。（1）在施工過程中，應(yīng)當(dāng)遵守國家和重慶市有關(guān)環(huán)境保護(hù)的法律、法規(guī)的規(guī)定，采取措施將施工現(xiàn)場的各種粉塵、廢氣、廢水、固體廢棄物、振動、噪聲等污染和危害控制在法律、法規(guī)及施工管理規(guī)定的范圍內(nèi)。點與線的綠色空間通過沿線路的線綠色空間與住宅間的面以及點綠化聯(lián)系起來，構(gòu)成小區(qū)的特色綠化系統(tǒng)。第十章 房地產(chǎn)項目社會評價房地產(chǎn)項目社會評價是從影響區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方面，通過計算和分析投資項目對區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的成本和效益，對投資項目的社會經(jīng)濟(jì)性和合理性做出判斷，考量投資項目在區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)中做出的凈貢獻(xiàn)。消極的社會效應(yīng)主要有：工程施工過程中會產(chǎn)生噪聲、塵埃、建筑垃圾等環(huán)境污染，小區(qū)建成后新增住戶會產(chǎn)生生。本項目作為房地產(chǎn)開發(fā)項目有著積極和消極兩方面的社會效應(yīng)。綜上所述，只要加強(qiáng)管理，嚴(yán)格按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行環(huán)保措施，基本上不會產(chǎn)生環(huán)境污染。（3）綠地作為城市空間組成要素，對城市景觀影響較大。（3）固體廢棄物施工期間產(chǎn)生的建筑垃圾按城管要求定時運送到制定地點。（2）污水 施工期間產(chǎn)生的污水集中挖沉淀池，經(jīng)過沉淀過濾后排放。項目建設(shè)及啟用后，主要設(shè)計到噪聲、污水及固體廢棄物等環(huán)境問題。在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用，降低投資成本。為保證項目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風(fēng)險。較基準(zhǔn)方案變化10%5%0+5%+10%銷售價格5%15%50%20%5%建設(shè)投資5%15%50%20%5%結(jié)論：銷售價格和建設(shè)投資發(fā)生變化的概率都比較小，所以本項目可行度較高，抗風(fēng)險能力較好。%/20%=可見，對于內(nèi)部收益率這個指標(biāo)來說，建設(shè)投資的靈敏度更高。表81 敏感性分析表 變化率不確定因素10%5%基本方案+5%+10%銷售價格%%%%%建設(shè)投資%%%%%在上表中，銷售價格和建設(shè)投資的每一個波動，都會引起銷售收入、經(jīng)營稅金及附加和資金籌措成本的變化，從而引起現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流出和現(xiàn)金流入的變化，于是FNPV和FIRR的值就隨之改變。如果這種變幅在現(xiàn)實中出現(xiàn)可能性較大，且該因素對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)又比較敏感，那么該項目風(fēng)險程度較大。（2）選擇需要分析的不確定性因素在進(jìn)行敏感性分析時，往往選擇一些主要的影響因素，如對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，通常選擇售價、開發(fā)成本、建筑面積、開發(fā)期、經(jīng)營成本等作為敏感性分析的不確定因素。它的目的是在充分了解和掌握項目風(fēng)險的情況下，考察項目承受風(fēng)險的能力。根據(jù)前面所做的假設(shè)，TR=(Pt)Q式中P——單位產(chǎn)品價格 t——單位產(chǎn)品銷售稅金TC=F+VQ式中F——固定成本 V——單位產(chǎn)品可變成本設(shè)盈虧平衡產(chǎn)量為Q0，則當(dāng)Q0=Q時，有TR=TC，即(Pt)Q0=F+VQ0則Q0=F/(PVt).如項目的設(shè)計或計劃開發(fā)量為Q1，項目的風(fēng)險率為r=Q0/Q1100%風(fēng)險率r反映項目外界條件變化的風(fēng)險程度。在盈虧平衡分析中，首先要做的就是盈虧平衡點的確定，所謂盈虧平衡點是項日盈利與虧損的分界點。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。分析結(jié)果表明，在項目計算期內(nèi)，各期資金的來源與運用是平衡有余的。銷售收入扣除有關(guān)銷售稅費后，作為可運用資金，用于投資及還本付息。本項目的全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表和項目資本金財務(wù)現(xiàn)金流量詳見附表7和附表8。若FNPV0，則項目的投資收益率可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率或最低可以接受的收益率，而且會超過基準(zhǔn)收益率，獲得額外收益；若FNPV=0，則項目投資收益率和基準(zhǔn)收益率持平；若FNPV0，則項目投資效益達(dá)不到基準(zhǔn)收益水平，但不一定會虧損。即房地產(chǎn)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。100%=%項目稅前和稅后利潤率均大于同類項目的平均稅前和稅后投資利潤率，也大于期望投資利潤率，具有投資價值，故項目在經(jīng)濟(jì)上可行。100%=%（3）投資凈利率=稅后利潤247。本項目取期望的投資利潤率為10%。其中反映財務(wù)盈利能力的各項指標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價最為重要的分析指標(biāo)?？傆嬓柘蜚y行貸款20000萬元，%。在項目的前期，公司先以部分自有資金支付項目啟動費用、管理費用、前期工程費，至項目轉(zhuǎn)讓改變土地用途時，以自有資金和銀行貸款支付地價及當(dāng)年的工程費用。本項目具體還本付息計劃詳見附表9。項目開始第一年需貸款15000萬元，第二年需貸款5000萬元，第二年年末按年等額還本付息，至項目開始第三年還清貸款。總投資估算詳見附表1。2）貸款年利率2）本項目按中國人民銀行現(xiàn)行三年期貸款基準(zhǔn)利率計算，根據(jù)中國人民銀行2012年7月6日開始執(zhí)行的利率，一至三年（含三年）%。開發(fā)成本也就是直接成本包括：土地出讓及征用費、前期工程費、建安工程費用、公建配套設(shè)施費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、其他費用、開發(fā)期間稅費以及不可預(yù)見費用等。表42 項目銷售計劃序號項目2013年2014年2015年合計1住宅銷售比例　60%40%100%2商業(yè)銷售比例　70%30%100%3車位銷售比例　60%40%100%第五章 房地產(chǎn)項目費用估算根據(jù)國家概算指標(biāo)及重慶市和北碚區(qū)有關(guān)部門規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)，對本項目進(jìn)行初步估算。2014年5月~2015年10月：項目施工。（2）一期開發(fā)進(jìn)度開發(fā)組團(tuán)，預(yù)計時間為2013年10月至2015年10月。本項目預(yù)計從2013年7月開始啟動建設(shè)程序，工期約為2年。第一部分首先完成樣板樓展示工程、小區(qū)大部分基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施，這樣可以使首期買家享受到已成熟的配套設(shè)施。在戶型面積上，為考慮到消費者的接受程度，項目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。項目的主題為新城市小康生活，擬建成一個“綠色、親水、健康、休閑”的小區(qū)。表31 北培區(qū)在建及已售的商品房情況序號項目名稱樓盤類別總套數(shù)（套）面積段（㎡）銷售均價（元/㎡）總價范圍（萬元）1江山假日經(jīng)濟(jì)適用房48044~70474721~352中庚城普通住宅91680~103580046~603北城未來普通住宅975140左右490070左右4旭輝朗悅郡普通住宅1259108~157610066~955隆鑫愛琴海普通住宅91971~123600043~756旺德旺城商業(yè)街商業(yè)街商鋪20~2002100042~420參考與本項目可比較的小區(qū)提供的商品房類型及價格，并考慮項目本身的特點及優(yōu)勢，初步確定本項目開發(fā)住宅綜合平均售價為4500元/平方米，商業(yè)店鋪售價12000元/平方米，停車位售價5萬/個。集資、合作建房亦屬于經(jīng)濟(jì)適用住房的范疇。小區(qū)功能劃分按照住宅功能、社區(qū)配套功能及區(qū)域商業(yè)輻射三大功能劃分。綜合考慮將本項目定位為具有中端住宅品質(zhì)的自然生態(tài)型新城配套經(jīng)濟(jì)適用房。通過調(diào)研得知，約有近7成的拆遷安置戶（當(dāng)?shù)剞r(nóng)民）愿意就地安置，也就是說，大約有1300個拆遷戶存在購房需求。這與當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)實購房人群主體職業(yè)特征相吻合，拆遷人群，無業(yè)或小型個體生意人，是當(dāng)?shù)氐膿Q房人群，也有一小部分剛進(jìn)駐的產(chǎn)業(yè)工人。（3）項目機(jī)會（O）1）本區(qū)房地產(chǎn)市場投資明顯，居民購買力增強(qiáng)，需求旺盛，價格平穩(wěn)增長，市場前景看好；2）周邊成熟住宅社區(qū)日趨增多，配套設(shè)施在逐步完善中，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場有一定的潛力。其中，優(yōu)劣勢分析主要地著眼于自身的實力及其與競爭對手的比較，而機(jī)會和威脅分析將注意力放在外部環(huán)境的變化及對企業(yè)的可能影響上。預(yù)計北碚區(qū)后期的房地產(chǎn)投資額、開工量將繼續(xù)保持增長態(tài)勢，但增長速度將與國家宏觀政策有較大關(guān)聯(lián)。截止9月末，北碚區(qū)住宅內(nèi)物業(yè)剩余總量為3596套，㎡。三季度，北碚區(qū)房地產(chǎn)銷售額的增速達(dá)到銷售面積增速的4倍以上，表明北碚區(qū)銷售情況處于量升價猛的狀況，別墅、洋房類的銷售出現(xiàn)猛增，表明北碚區(qū)域優(yōu)勢凸顯，全國著名房企的入駐開發(fā)起到了很好的帶動效應(yīng)，戰(zhàn)略定位準(zhǔn)確。（2）呈現(xiàn)的主要特點1）房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)井噴態(tài)勢。（3）發(fā)展趨勢預(yù)測2012年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策環(huán)境變化趨勢初步明朗，決策層、開發(fā)商與消費者形成基本共識——宏觀政策環(huán)境依然嚴(yán)厲，差異性貸款利率的政策或難改變，調(diào)控方向仍將保持既有目標(biāo)。從2012年3月開始，主城區(qū)商品房成交均價開始相對穩(wěn)定，雖低于2011年同期，但也呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的趨勢。之后的第二季度成交量雖不及3月，但都非常穩(wěn)定地保持一個相對較高的水平。圖 32 重慶主城區(qū)近年批準(zhǔn)預(yù)售量對比單位：萬平方米從各個區(qū)域的供應(yīng)情況來看，以江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)為代表的傳統(tǒng)區(qū)域供應(yīng)依然活躍，保持穩(wěn)定的供應(yīng)規(guī)模，而渝北區(qū)批售供應(yīng)有所減弱，同比降幅較為明顯，達(dá)46%；江北區(qū)2012年上半年批售量達(dá)133萬㎡，位居各區(qū)排名首位。（2）普通商品住宅市場分析根據(jù)重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，㎡（含商品住宅、商業(yè)、寫字樓、經(jīng)適房及集資建房），環(huán)比下降21%。（1）土地市場情況分析2012年度,。城鄉(xiāng)居民收入分別達(dá)到22968元和7383元,%%。從運行態(tài)勢上看，2012年全市固定資產(chǎn)投資低開高走，投資總量逐步攀升，總體增速平穩(wěn)。%。 是重慶的風(fēng)景旅游區(qū)和智力型清潔工業(yè)基地。 （2）北碚區(qū)簡介北碚區(qū)位于重慶市區(qū)西北郊的縉云山下，嘉陵江畔，是重慶的風(fēng)景旅游區(qū)和智力型清潔工業(yè)基地。重慶全市面積為北京、天津、是我國管轄面積最大的直轄市。是中國重要的中心城市之一，長江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心和金融中心，內(nèi)陸出口商品加工基地和擴(kuò)大對外開放的先行區(qū)，中國重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，長江上游科研成果產(chǎn)業(yè)化基地，長江上游生態(tài)文明示范區(qū)，中西部地區(qū)發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，國家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，長江上游航運中心，中國政府實行西部大開發(fā)的開發(fā)地區(qū)以及國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。供應(yīng)方面，銷售好轉(zhuǎn)促進(jìn)投資開工企穩(wěn)回升，但受基數(shù)大和保障房貢獻(xiàn)下降影響，增速不會十分突出，預(yù)計明年全國新開工面積增速止跌反彈，%，%，增速與2012年基本持平。房地產(chǎn)調(diào)控政策方面，處于正常平穩(wěn)過渡和房價漲幅擴(kuò)大的擔(dān)憂，中央將繼續(xù)從緊取向，抑制投資投機(jī)和支持保護(hù)合理需求的政策大方向不變。2012年二三季度，伴隨市場回暖，同時在降準(zhǔn)、降息的信貸環(huán)境支持下，房地產(chǎn)新增貸款持續(xù)增長，二季度環(huán)比增長33%至3226億元，三季度增長29%至4168億元，同比增幅達(dá)107%，%。央行、住建部、國家發(fā)改委等部門多