【正文】 ，以及房地產(chǎn)開發(fā)項目具有不可逆性、投資額大、建設(shè)周期長等特點，易受經(jīng)濟、政策、購買者的心理預(yù)期等因素影響，因此必須對房地產(chǎn)投資項目進(jìn)行可行性研究進(jìn)而為做出正確投資決策提供依據(jù)?？尚行匝芯渴窃陧椖繘Q策階段對擬建項目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟分析的一種科學(xué)方法，其主要任務(wù)是研究興建、改建或擴建某個項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上的可行性，通過對各種相關(guān)因素的分析計算，論證各種實施方案的經(jīng)濟效果，選定技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟上合理的最佳方案。特別是二次世界大戰(zhàn)后，資本主義經(jīng)濟的發(fā)展和資本財團的競爭，使得可行性研究發(fā)展較迅速。在我國經(jīng)濟發(fā)展的不同歷史階段，建設(shè)項目所肩負(fù)的歷史使命也各有特點。國家也制定了有關(guān)政策，要求規(guī)定對開發(fā)研究項目進(jìn)行前期可行性研究和論證，可行性研究已經(jīng)納入投資項目的建設(shè)程序，并逐步實現(xiàn)規(guī)范化。王小平和李娜在《財務(wù)評價在房地產(chǎn)投資可行性研究中的應(yīng)用》一文中指出房地產(chǎn)投資可行性研究是在項目投資決策前，對擬開發(fā)項目的經(jīng)濟合理性、適用性、技術(shù)先進(jìn)性、建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析和綜合評價，而財務(wù)評價是項目可行性研究中的重要一環(huán)，為項目的可行性研究提供依據(jù)和支撐，為投資決策提供幫助。在對商業(yè)房地產(chǎn)項目風(fēng)險因素進(jìn)行具體分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目特點，對房地產(chǎn)業(yè)項目風(fēng)險管理流程進(jìn)行了規(guī)劃，分別針對風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險處置、風(fēng)險監(jiān)控的方法進(jìn)行了具體的描述和實證分析。從房地產(chǎn)項目開發(fā)流程的各階段出發(fā)，詳細(xì)分析各階段影響房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險因素，為建立房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險評估指標(biāo)體系提供依據(jù)。對項目而言，可行性研究最大特點立足于可行，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行多方案比較，從中求出最優(yōu)方案，獲得最佳技術(shù)經(jīng)濟效果，使投資決策更科學(xué)化。首先，表現(xiàn)為可行性研究報告內(nèi)容和深度不夠，一些評價參數(shù)和指標(biāo)，受社會變化的影響較大，缺乏動態(tài)分析；再者，現(xiàn)在可行性研究只作可行方面的研究，對項目不可行一面缺乏考慮，所以不夠全面，無法權(quán)衡利弊；最后，目前項目的可行性研究主要側(cè)重于財務(wù)評價方面，不少項目僅僅考慮區(qū)域的局部利益，沒有進(jìn)行國民經(jīng)濟評價和生態(tài)經(jīng)濟評價，這種情況在一些中外合資企業(yè)里表現(xiàn)尤甚，已造成了中國生態(tài)環(huán)境的惡化和國家財富的嚴(yán)重流失。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究具體包括以下內(nèi)容：（1）項目概況主要包括項目名稱及其背景，開發(fā)項目周圍的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)和區(qū)域等基本狀況，開發(fā)對象的社會經(jīng)濟發(fā)展前景以及項目開發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等。而作為大型開發(fā)項目，由于建設(shè)期長、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內(nèi)容同時做出統(tǒng)籌安排。（5）項目資金籌集房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集的實質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資籌措資金，以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。（7）不確定性分析不確定性分析是可行性研究的一項重要內(nèi)容，包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。環(huán)境影響評價分為環(huán)境質(zhì)量評價、環(huán)境影響預(yù)測與評價、環(huán)境影響后評價。（1）文獻(xiàn)閱讀、總結(jié)。（4）運用財務(wù)知識進(jìn)行項目財務(wù)評價，編制投資估算表、現(xiàn)金流量表、損益表等財務(wù)報表，通過報表對投資利潤率、財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行靜態(tài)和動態(tài)分析，考察項目的盈利能力。重慶某房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)本經(jīng)適房項目，該企業(yè)注冊資本2000萬元。公司下設(shè)項目管理部、策劃營銷部、資產(chǎn)財務(wù)部、辦公室、北碚項目工程部、合川項目工程部等部門。金色大地”、合川“渝永第三章 房地產(chǎn)項目市場分析與預(yù)測（1）2012年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)2012年，中央及相關(guān)部委繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策從緊取向。去年姜偉新在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議中部署2012年重點工作時就指出支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。房地產(chǎn)新增貸款穩(wěn)步提升，三季度房地產(chǎn)貸款占總貸款余額比重已有所提高。貨幣政策方面，根據(jù)“中央經(jīng)濟工作會議”定調(diào)，明年將保持穩(wěn)健取向，新增貨幣供應(yīng)量和貸款略有增長，為房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)帶來利好。成交方面，%，增幅略高于2012年，基數(shù)效應(yīng)和市場慣性決定明年上下半年增速前高后低，上半年同比增長約15%，%。 （1）重慶市簡介重慶是中國四個直轄市之一，地處中國西南。重慶現(xiàn)轄40個區(qū)、縣（自治縣），人口約3300萬人。重慶是中國西部地區(qū)最大的綜合城市，是一個由一座特大城市（重慶主城區(qū)），兩座大城市（萬州、涪陵），四座中等城市（黔江、永川、江津、合川）組成的一個組團式城市。以漢族為主，另有回族、滿族、土家族、苗族、白族、蒙古族等少數(shù)民族二千余人。分產(chǎn)業(yè)來看，2012年，%；，%，%；，%。2012年，全市固定資產(chǎn)投資規(guī)模總量突破9000億元，%，投資規(guī)?？偭縿?chuàng)新高。2012年,重慶人均GDP達(dá)到6191美元,趕上全國平均水平。內(nèi)陸開放高地加快崛起,進(jìn)出口總額增加到532億美元,實際利用外資提高到106億美元。涉及商業(yè)的成交土地面積共7490943平方米，成交金額共3924692萬元，純商業(yè)用地共成交1343458平方米土地，成交金額共計709016萬元。結(jié)合同期的市場消化情況來看，2012年上半年市場銷售走勢良好，新增供應(yīng)量不足，預(yù)計后市發(fā)展商加速推盤的意愿會非常明顯，市場批售供應(yīng)充足。 2012年從3月開始成交量開始激增，同比增幅達(dá)120%，是近17個月以來的成交最高月。2011年上半年是重慶商品房成交均價最高的半年，但從2011年8月主城區(qū)商品房成交均價下跌到7000元/平方米以下后，一直到2012年上半年，主城區(qū)月度成交均價均未超過7000元/平方米，且價格的波動幅度也較大，與2011年上半年相比，成交均價下降的趨勢非常明顯。渝中區(qū)、巴南區(qū)、北碚區(qū)和大渡口區(qū)成交量最低，其中北碚區(qū)和大渡口區(qū)半年的成交量甚至不足50萬平方米。（1）基本情況2012年三季度，%；㎡，%；㎡，%；㎡，%；㎡，%；，%。2）商品房銷售量價齊升，高品質(zhì)商住漸成主流。4）竣工面積激增須積極謀劃整體營銷。房地產(chǎn)作為北碚區(qū)“兩高一特”發(fā)展戰(zhàn)略的三大產(chǎn)業(yè)之一，通過前幾年項目儲備，龍湖紫云臺、中庚城、保億麗景、北城未來等高品質(zhì)樓盤相繼開盤上市，銷勢強勁，其優(yōu)秀的品質(zhì)和品牌可望在全市房地產(chǎn)市場增長放緩的背景下，為片區(qū)房地產(chǎn)市場畫上了濃墨重彩的一筆。SWOT分析代表分析項目優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅，實際上是將對企業(yè)或項目內(nèi)外部條件各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，進(jìn)而分析組織的優(yōu)劣勢、面臨的機會和威脅的一種方法。（2）項目劣勢（W）1）項目開發(fā)投資成本高，所承受外界風(fēng)險大；2）附近為工業(yè)用地，應(yīng)考慮其不利影響；3）項目所在地原多為農(nóng)田，人文環(huán)境不佳，配套設(shè)施缺乏。受訪者所表現(xiàn)出來的消費特征明顯的呈現(xiàn)社會基層消費人群特征，消費力不強，講求實惠實用。目前掌握到的數(shù)據(jù)顯示，2008年蔡家組團共計約有3600戶拆遷戶，其中已有約50%的比例得到了安置，尚余50%的拆遷戶尚未得到安置。但作為開發(fā)方本身的意愿以及對產(chǎn)品本身的高要求（四高小區(qū)，“高起點規(guī)劃”、“高水平設(shè)計”、“高質(zhì)量施工”、“高標(biāo)準(zhǔn)管理”），因此有必要為項目制定一個合理的，并具有一定市場號召力的定位策略，在兼顧實際的同時也能打造出高規(guī)格的產(chǎn)品。 （3）新城配套住宅蔡家組團在未來若干的時間內(nèi)必然會逐漸擴大，逐漸發(fā)展，市政配套等也會相應(yīng)的完善起來，那么作為這個方圓48公里，規(guī)劃常住人口近50萬的新城，本案理所當(dāng)然應(yīng)該擔(dān)負(fù)新城住宅配套的重任，讓目標(biāo)客戶清晰的認(rèn)識，蔡家組團未來蓬勃向上的生命力及輝煌的前景。同時，政府對成交價格、購買對象、面積和開發(fā)建設(shè)單位的利潤進(jìn)行了限制。經(jīng)過幾年的發(fā)展，北培區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)及銷售已進(jìn)入良性循環(huán)階段，項目周邊在建及已售的商品房情況參見表31。第四章 房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計方案與進(jìn)度安排項目的開發(fā)理念：以人為本、綠色生態(tài)、小康生活、健康休閑。在價格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場和銷售情況，擬定相應(yīng)的價格策略?？紤]到本項目市場推廣計劃及小區(qū)建設(shè)的實際需要，擬將整個項目分兩部分進(jìn)行開發(fā)。嚴(yán)密的工程進(jìn)度安排和高質(zhì)量的施工組織設(shè)計，是保證項目實施的關(guān)鍵。同時開展前期市場調(diào)查、項目開發(fā)和營銷方案策劃、初步可行性分析，規(guī)劃、建筑、建筑施工設(shè)計，項目報建等工作。2014年1月~2014年4月：規(guī)劃、建筑、建筑施工設(shè)計，項目報建等工作。詳細(xì)銷售計劃見表42。房地產(chǎn)項目投資由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩部分組成。（2）開發(fā)費用1）管理費用取開發(fā)成本1至3項的3%計算：（++）3%= 2）銷售費用取銷售收入的3%計算：序號項目201320142015合計1銷售收入　 2銷售費用　 （3）財務(wù)費用1）本項目的財務(wù)費用主要由利息費用構(gòu)成，利息費用的計算按如下方法確定：假定貸款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計息，其后利息按全年計算，還款當(dāng)年按年末償還，照全年計息，即每年應(yīng)計利息=（年初借款本息累計+本年借款247。本項目采用房產(chǎn)開發(fā)模式。本項目按中國人民銀行現(xiàn)行三年期貸款基準(zhǔn)利率計算，根據(jù)中國人民銀行2012年7月6日開始執(zhí)行的利率，一至三年（含三年）%。2）貸款年利率銷售收入扣除有關(guān)銷售稅費后，作為可運用資金，用于投資及還本付息。本項目開發(fā)投資的資金來源有兩個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是銷售收入再投入用于投資部分。其投入計劃如下：項目2013年2014年2015年合計自有資金(萬元)1000（2）銀行貸款項目開始第一年需貸款15000萬元，第二年需貸款5000萬元，第二年年末按年等額還本付息，至項目開始第三年還清貸款。第七章 房地產(chǎn)項目財務(wù)評價房地產(chǎn)項目財務(wù)評價是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析、項目策劃、費用估算、資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標(biāo)，對房地產(chǎn)項目的資金平衡情況，清償能力和財務(wù)盈利能力進(jìn)行分析。在靜態(tài)投資收益法中，將所求得的投資利潤率與基準(zhǔn)投資利潤率相比，如果投資利潤率大于基準(zhǔn)投資利潤率，則該項目從投資收益角度是可以接受，反之就是不符合投資意愿的，其中的基準(zhǔn)的投資利潤率一般以行業(yè)內(nèi)平均利潤為準(zhǔn)?？偼顿Y100% =247。銷售收入100% =247。（1）財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）房地產(chǎn)項目的財務(wù)內(nèi)部收益率可定義為能使投資項目的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值與凈投資相等的貼現(xiàn)率。其表達(dá)式為：FNPV=t=0n(CICO)t(1+ic)t財務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零的房地產(chǎn)項目，在財務(wù)上是可以考慮接受的。出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)值)判別準(zhǔn)則：設(shè)基準(zhǔn)動態(tài)投資回收期為P’c，若P’tP’c則項目可行，否則應(yīng)予拒絕?？傆嬓柘蜚y行貸款15000萬元。資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。第八章 房地產(chǎn)項目不確定性分析本項目評價所采用的數(shù)據(jù)，由于多來自預(yù)測和估算，有一定程度的不確定性，為分析不確定因素對財務(wù)評價指標(biāo)的影響需進(jìn)行不確定性分析，以估計項目可能承擔(dān)的風(fēng)險，以論證開發(fā)項目在經(jīng)濟上的可靠性，對房地產(chǎn)項目進(jìn)行綜合論證，從而確定是否開發(fā)運行本地產(chǎn)項目。盈虧平衡分析的目的就是找出這種由盈利到虧損的臨界點，據(jù)此判斷項目風(fēng)險的大小及對風(fēng)險的承受能力，為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。根據(jù)盈虧平衡點的概念，當(dāng)項目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)時，其收益與支出相等，即TR=TC。敏感性分析是指通過計算一個或多個不確定性因素的變化所導(dǎo)致項目經(jīng)濟效果評價指標(biāo)的變化幅度，判斷項目預(yù)期目標(biāo)受各個不確定性因素變化的影響程度。一般是根據(jù)項目的特點、不同的研究階段、實際需求情況和指標(biāo)的重要程度來選擇一至兩種指標(biāo)為研究對象，經(jīng)常用到的是凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率，另外還要說明的一點是，敏感性分析中所確定的經(jīng)濟評價指標(biāo)，往往應(yīng)該與方案的經(jīng)濟評價指標(biāo)一致，不宜設(shè)立新的分析指標(biāo)。（4）判斷項目的風(fēng)險程度 針對項目各不確定因素的允許最大變化幅度，逐個分析這種變動幅度在實際中出現(xiàn)可能性大小。計算結(jié)果詳見敏感性分析表81。%/20%=建設(shè)投資平均敏感度β=｜%%｜247。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果及形勢預(yù)測，本項目銷售價格、建設(shè)投資等不確定性因素可能發(fā)生的變化及其發(fā)生的概率值如下表。目前重慶市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價格走高，銷售相當(dāng)不理想，但隨著國家逐漸加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，房價快速上漲的勢頭將被扼制，從長遠(yuǎn)看商品房銷售前景看好。 本項目主要應(yīng)加強市場營銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項目的市場銷售風(fēng)險。第九章 房地產(chǎn)項目環(huán)境影響評價（1）《中華人民共和國環(huán)境保護法》（1989年12月）（2）《建筑項目環(huán)境保護管理條例》（1998年4月）（3）《中華人民共和國水土資源保護法》（4）《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB162971996）（5）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB89781996）（6）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB30951996）（7）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GBZB11999）（8）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB309593）本項目建設(shè)場地位于重慶市北碚區(qū)蔡家組團同興工業(yè)園，項目選址符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求。建成后，小區(qū)內(nèi)基本為家庭用車通過，一般不會對環(huán)境造成影響。生活污水經(jīng)地理式無動力污水處理裝置處理后經(jīng)過排污管排入北碚區(qū)污水干管，最終進(jìn)入北碚區(qū)內(nèi)污水處理廠處理。（2）在設(shè)計和有關(guān)設(shè)備的使用時采用以下措施：1）采用分流制排水系統(tǒng)，利用割斷隔油池、化糞池以及污水處理系統(tǒng)，使排水達(dá)到國家污水排放標(biāo)準(zhǔn)；2）設(shè)有空調(diào)及通風(fēng)系統(tǒng)的房間內(nèi)墻、門、窗做吸音隔聲處理，有關(guān)設(shè)備采取減振及消聲措施；3）廚房間排油煙要經(jīng)過過濾，減少油煙排除室外；4）建筑內(nèi)隔斷采用輕質(zhì)隔墻、輕剛龍骨石膏板等，盡可能少采用對人體健康有不良影響的材料。（4）在項目建設(shè)期間及項目建成以后，需請環(huán)保部門對本項目進(jìn)一步環(huán)境影響評價，以便采取更加經(jīng)濟合理的措施而達(dá)到對有關(guān)污染物治理的標(biāo)準(zhǔn)要求。現(xiàn)以定性分析方法為主進(jìn)行社會影響