【正文】 管組織維修工對自動報警系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、防火卷簾進行下列功能的檢查和試驗，并填寫《消防月度檢查記錄表》：； 試驗火災報警的聲光顯示；，壓力開關等報警功能，信號顯示；，13次主要電源和備用電源自動切換試驗；、泵、自動噴淋滅火系統(tǒng)的控制設備；“消防”開關鍵，使客、貨梯停于首層試驗；；，接線是否固定，運轉聲音有無異常，及時加注黃油；，包括壓力表、管道、噴嘴，所有操作裝置是否調整合適，易于使用，確保無物理性損壞和保持在設計位置上；，防火卷簾有無變形、扭曲情況；每季對導軌加注黃油（每年對傳動鏈輸鏈條加注黃油、卷簾機加注潤滑油）；，并加注潤滑脂。：每年年底，由工程維修主管組織維修工對火災自動報警系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、防火卷簾的功能作下列檢查和試驗，并填寫《消防系統(tǒng)保養(yǎng)記錄表》：(取50%)進行一次實數(shù)模擬試驗，對電纜、接線盒設備作外觀檢查，清理塵埃； 試驗火災應急廣播設備的功能。2維修保養(yǎng)維修保養(yǎng)（年檢）： 檢查、補充、替換潤滑油，如油質變色，有鐵屑應全部替換；，無卡殼，泵軸與電機軸在同一中心線，機座緊固，螺絲無銹漬，墊片齊全；， 無卡、阻，關閉嚴密，內(nèi)外無漏水；、手柄完好，閥桿潤滑好；，無漏水；，指示準確，表盤清晰，表閥及接頭不滲水； 電機聯(lián)軸器有保護罩，線耳聯(lián)接線緊密牢靠，無變色跡象，無裸露部分，接地良好；，銘牌清晰，各部件堅固牢靠。(半年檢)：，掛上標示牌，檢查電機接地是否良好；；（相間絕緣電阻、繞組絕緣電阻），檢查主回路接觸點；，手持皮帶輪，觀察轉動是否良好；；；，保證聯(lián)軸器及軸承的靈活性及穩(wěn)定性；，開閉角度標志；、檢查指示燈電壓、電流表，聽、查風機各部件運行聲音。（年檢），確保正常使用。 相關記錄《臨時動火作業(yè)申請表》《消防器材月度檢查記錄表》服務中心工程維修工作規(guī)范——中央空調系統(tǒng)管理工作規(guī)范編號：CZWIWY05024版號：0/A生效日期：2015年9月15日 目的規(guī)范中央空調系統(tǒng)運行管理，確保中央空調系統(tǒng)正常運行。 適用范圍適用于公司物業(yè)項目中央空調系統(tǒng)的運行管理。 主要職責負責統(tǒng)籌實施中央空調系統(tǒng)的運行管理。負責具體實施的空調日常巡查、維保工作。 程序及要求序號程序/內(nèi)容管理要求1空調機房管理，若需要進入，須經(jīng)工程維修部主管同意，并在值班人員的陪同下方可進入； 中央空調機房內(nèi)嚴禁存放易燃、易爆、危險品；、防毒用品，并應放置在方便、顯眼處；；，做到地面、天花、門窗，墻壁、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，表面油漆完好，整潔光亮；，光線足夠、門窗開啟靈活；，鑰匙由當值維修工保管，當值維修工不得私自配鑰匙。2日常巡查（正常380V，不能超額定值的177。10%）；（三相是否平衡，是否超額定值）；（正常10～15kgf/cm2）；（12kgf/cm2）；（）；（正常35℃）；（正常40℃）；（正常10～18℃）；（正常6～10℃）；；、冷卻塔水位是否正常；檢查冷凝器，冷卻塔件是否干凈、通風冷卻正常；、閘閥是否有滲漏、冷凍保溫層是否完好；（箱）各元器件動作是否正常，有無異常噪音或氣味；巡視過程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時，工程維修工應及時采取措施予以解決，處理不了的問題應及時詳細地匯報給工程維修部主管，請求支援解決。 33維修保養(yǎng)維修保養(yǎng)，每年供冷期前對制冷機組進行一次全面檢查，每年供冷期后檢查一次制冷機冷凝器結垢情況，對明顯結垢冷凝器進行清洗；，接線端子牢固；檢查、測試制冷機組以下各參數(shù)：排氣壓力、吸氣壓力、冷凝壓力、冷凝溫度、油壓、油溫，排氣次數(shù)在規(guī)定范圍內(nèi)；保證制冷機組無制冷劑泄露現(xiàn)象，油路暢通，油過濾器清潔；保證制冷機組安全運行；、新風機組，每周更換一次初效過濾網(wǎng)并清潔箱體，每月更換一次中效過濾網(wǎng)對箱體消毒，每年對軸承加注潤滑油兩次，每年更換一次軸承潤滑油，每年對空調進行兩次全面檢修，并清洗表冷器； 定期檢查接力送風機，并對風機軸承注油一次，每年更換一次軸承潤滑油，每年進行兩次全面檢查保養(yǎng)；要求接力送風機皮帶松緊適度，無跑偏、斷裂、老化現(xiàn)象；電機溫升正常，在70℃以下；設備穩(wěn)固，箱體清潔；檢查風機進出口軟連接無破損漏風情況；，監(jiān)督水處理專業(yè)維保公司清理一次接水盤及出水口過濾網(wǎng)，每季度對冷卻塔進行一次保養(yǎng)，每年更換一次軸承潤滑油；要求冷卻塔布水水流流暢均勻、無飛濺；風機軸、接線盒密閉良好，避免受潮；風機、電機軸承運轉正常、無異常噪音；風扇設備安裝牢固、無松動；填料、導流板清潔完好；風機皮帶松緊適度，無跑偏、老化、斷裂現(xiàn)象；液位開關功能正常、無溢流；與水管接口處無漏水現(xiàn)象；，檢查電機軸承，注油脂一次，要求水泵泵殼體無污垢、裂紋；泵軸無彎曲、磨損、裂紋現(xiàn)象；葉輪無裂紋，連接牢固、不擺動，檢修時做靜平衡檢查；機械密封清潔干凈、無泄漏；電機與水泵裝配時保持電機與泵體同心度，；電機及泵體軸承運轉正常、無雜音，軸承溫升小于75℃；檢查電機運轉電流小于額定值；，每年對風盤機管進行兩次全面檢修；要求風機盤管回風過濾網(wǎng)、表冷器、風輪清潔，接線端子牢固；滴水盤及冷凝水排水通暢、無堵塞；檢查電機三速運轉正常、無噪音；電磁閥開關狀態(tài)正常；檢查溫控器功能正常、感溫點準確；，風機軸承每月注油脂一次，每年更換一次軸承潤滑脂；要求排風機皮帶松緊適度，無跑偏、老化、磨損、斷裂現(xiàn)象；電機底座螺絲牢固，減振器功能正常；電機、風機軸承運轉平穩(wěn)、無噪音；，要求分體空調機過濾網(wǎng)、蒸發(fā)器清潔；連接銅管無破損、泄漏；檢查電源、三相電壓情況，檢查絕緣情況；檢查高低壓情況，高壓不超過20MPA，；、管道、風道系統(tǒng)，每年閥門加油保養(yǎng)兩次，每年由水處理專業(yè)維保公司對空調水系統(tǒng)加藥保養(yǎng)；要求閥門、管道、風道系統(tǒng)閥門開關靈活、關閉嚴密，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；支撐吊件牢固、無松動、銹蝕現(xiàn)象；管道、風道保溫保持清潔、嚴密、無破損；水系統(tǒng)水質硬度、堿度、濁度、電導率符合空調水質標準；送、回風口及過濾網(wǎng)清潔、牢固；、溫度表進行兩次檢查校驗；壓力表指針準確、靈敏，不抖動，無變形；每年更換兩次排油煙機出口過濾棉；每年檢查膨脹水箱，保持清潔、水位正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。4操作標準；4. 2運行前系統(tǒng)上水或補水，檢查空調機組冷卻水、冷凍水是否符合要求，有無溢流、缺水現(xiàn)象；4. 3觀察系統(tǒng)內(nèi)各閥門，管路是否漏水、滲水；觀察控制盤電流、電壓是否在正常范圍內(nèi)；4. 4運行中首先：開冷卻泵，是否正常；其次：開冷凍泵，是否正常；再次：開空調主機；將電腦屏有關數(shù)據(jù)作相應記錄，是否正常；：關閉空調主機，其次：冷卻泵、冷凍泵，半小時以上再關閉。 相關記錄《設備設施維修保養(yǎng)記錄表》《中央空調運行記錄表》服務中心安全管理工作規(guī)范——監(jiān)控中心工作規(guī)范編號：CZWIWY05029版號：0/A生效日期：2015年9月15日 目的規(guī)范物業(yè)項目的監(jiān)控管理，保持監(jiān)控設備正常運行，并通過監(jiān)控設備維護現(xiàn)場秩序，保障客戶的生命財產(chǎn)安全。 適用范圍適用于公司物業(yè)項目監(jiān)控中心的日常管理。 主要職責 負責統(tǒng)籌實施物業(yè)項目的監(jiān)控管理。負責具體實施監(jiān)控設備的操作，對項目實況實施監(jiān)控。 程序及要求序號程序/內(nèi)容管理要求1監(jiān)控中心崗位要求；應熟悉設施設備的工作原理、性能及在轄區(qū)的分布情況，掌握獨立操作的技能；，應經(jīng)服務中心主任、安全管理部主管的同意后方可進入，安全管理員應做好人員進出登記；，不可擅自修改、替換、設置各報警系統(tǒng)內(nèi)原有的數(shù)據(jù)和程序，不可向外泄漏相關情況，不準擅自開關運行正常的報警設備；，密切關注操作臺的動態(tài)畫面、靜態(tài)（聲光）信號，嚴格按程序處理警情；、防潮、防高溫的工作，保持室內(nèi)空氣清潔、設施設備無塵、物品擺放整潔、溫（濕）度符合要求、入室需換拖鞋；不準帶入與工作無關的任何物品； ，記錄內(nèi)容包括交接班、處警方式、設備運行、故障及維修情況等方面。2設備的操作與檢查、監(jiān)控設備的工作性能及分布位置；定期檢查監(jiān)控中心的備用電源，確保轄區(qū)停電期間報警設施設備能正常運行；，并密切關注報警設備的運行情況,具體包括：，攝像探頭的角度是否準確，錄制的畫面是否清晰；；；；。，安全管理員應立即向安全管理部班長報告，經(jīng)檢查、判斷后做出處理決定。33監(jiān) 控中心日常事務處理監(jiān) 控中心日常事務處理：,統(tǒng)一使用規(guī)范用語“您好，XX服務中心監(jiān)控室，請問有什么可以幫到您”；、咨詢情況時，要耐心傾聽；，并認真記錄客戶反映的情況；，由其安排人員處理；。：：未經(jīng)身份確認，禁止開啟門禁；，必須對其身份進行確認，請其出示客戶卡或裝修施工人員出入證，一時無法辨認時，請客戶和裝修施工人員稍等，通知巡邏崗趕到現(xiàn)場確認開門；《值班記錄表》。：，安全管理員應仔細查看報警區(qū)域圖像；，如系行人誤入防區(qū)的可及時復位；如發(fā)現(xiàn)行跡可疑人員翻墻進入轄區(qū)的，應立即用對講機通知區(qū)域安全管理員：講清具體的位置、嫌疑人員的體貌特征，由安全管理員前往制止或抓捕；，應及時向安全管理部班長匯報，并及時將《故障維修記錄表》信息反饋到工程維修部或安裝單位進行報修；，應立即通知轄區(qū)安全管理員進行測試，并將測試結果向服務中心進行反饋；《火災報警確警記錄表》作詳細的警情處置記錄。:，安全管理員應立即查看報警位置，確認報警類型（如紅外線報警、煤氣報警、門磁報警、緊急報警等）；,安全管理員發(fā)指令時，應口齒清楚，語言簡練，報警內(nèi)容和具體位置要連呼三遍。如對講機受到干擾，一方送話或接受不靈，應迅速改用電話聯(lián)系；，并把情況反饋到監(jiān)控中心。事后應做好《火災報警確警記錄表》記錄。:，安全管理員應立即確認電梯所在位置（樓棟和樓層）,同時時刻監(jiān)視視屏情況并安慰當事人已安排人趕赴現(xiàn)場；，同時向安全管理部班長報告，必要時報告；，根據(jù)現(xiàn)場情況迅速作出判斷：屬電梯困人的及其它突發(fā)情況的，迅速按《突發(fā)事件應急處理工作規(guī)范》處理；《火災報警確警記錄表》作詳細的警情處置記錄。3監(jiān) 控中心日常事務處理：，如發(fā)現(xiàn)出入口、車庫（停車場）、大堂、電梯、樓層有異常情況或可疑人員，應立即用對講機通知區(qū)域安全管理員：講清具體的位置，嫌疑人的體貌特征，由安全管理員前往查處，必要時，立即報告服務中心主任，并將情況記錄在《交接班記錄表》上；，及時給區(qū)域安全管理員提供準確的信息；《交接班記錄表》記錄。：，應立即用對講機通知安全管理員前往檢查并講清火警的具體位置，如系誤報，應及時復位；如經(jīng)常發(fā)生誤報應及時向安全管理部主管報告，并填《故障報告單》把信息反饋到工程維修部進行報修；：立即向有關領導進行報告；根據(jù)火情的大小及現(xiàn)場最高負責人的指令，啟動消防水泵、排煙閥、送風閥，關閉分區(qū)防火門，啟用消防廣播；通過監(jiān)視屏對火警現(xiàn)場進行監(jiān)控，為義務消防員的撲救和疏散工作提供準確信息；并監(jiān)控有否異常情況和可疑人員；檢查是否有電梯困人現(xiàn)象；堅守崗位，做好一切應急準備工作，等待指令；《突發(fā)事件應急處理記錄表》上作好記錄。4注意事項：，以防煙霧侵蝕電子元件；、備用電源、錄像機、電話機挪作它用；、存放易燃易爆物品；。：，須進行放大確認、報告；、周界報警系統(tǒng)的探測器、攝像機、紅外燈、支架的牢固度情況進行一次檢查；負責每季度對戶內(nèi)報警系統(tǒng)進行檢查，測試探測器、門磁等的工作狀態(tài)；對備用電源（UPS）的充放電情況進行一次測試，并對檢查（結果）進行記錄；，發(fā)現(xiàn)異常情況及時報修，設備發(fā)生故障填寫《故障報告單》后，應跟蹤維修情況，并做好驗證及相關記錄。 相關記錄《交接班記錄表》《故障維修記錄表》《火災報警確警記錄表》 第67頁，共67頁