【正文】 三） 入會(huì)條件：20歲以上，擁有正當(dāng)收入途徑。符合以上條件人士，填妥申請(qǐng)表格，通過審核，無須交納任何費(fèi)用即可成為會(huì)員。（四） 會(huì)員積分獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)則凡成功推薦購(gòu)買F泰地產(chǎn)的物業(yè)，（被推薦人已付清首期）得積分1分。具體獎(jiǎng)勵(lì)方法如下：若已經(jīng)購(gòu)買F泰地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)，憑積分證明，本會(huì)無條件按所購(gòu)物業(yè)的六個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)金額予以償付；若不曾購(gòu)買F泰地產(chǎn)的物業(yè)，或只租住F泰地產(chǎn)的物業(yè)，本會(huì)為累計(jì)積分，一分相當(dāng)于六個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)，待您正式購(gòu)買F泰地產(chǎn)物業(yè)時(shí)，本會(huì)一并償付物業(yè)管理費(fèi)。F泰地產(chǎn)置業(yè)會(huì)如何使該會(huì)長(zhǎng)期科學(xué)運(yùn)作，在會(huì)員中產(chǎn)生強(qiáng)大的凝聚力，不是一件容易的事，沒有一定的經(jīng)營(yíng)觀念和實(shí)力，沒有為客戶服務(wù)的精神是絕對(duì)不行的。因此，首先我們必須明確，創(chuàng)辦置業(yè)會(huì)并不是炒作，而是在辦一件具有深遠(yuǎn)影響力的實(shí)事。其次必須不斷總結(jié)、改進(jìn)置業(yè)會(huì)工作，使置業(yè)會(huì)的工作更加完善和規(guī)范，與會(huì)員之間的溝通更加暢通和及時(shí)。第九章 利潤(rùn)與資金 本方案作為項(xiàng)目的投資分析報(bào)告，是項(xiàng)目全程策劃的重要組成部分，是對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)進(jìn)行分析和評(píng)估。關(guān)于本投資分析報(bào)告，有以下幾點(diǎn)說明： 本分析報(bào)告所研究的對(duì)象是F泰項(xiàng)目中用于商品房開發(fā)的用地，總共分三期，不包含返遷用地； 本分析報(bào)告在分析項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，通過對(duì)項(xiàng)目的盈利能力分析、敏感性分析及臨界點(diǎn)分析對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)進(jìn)行綜合評(píng)估； 本項(xiàng)目的有關(guān)成本核算的明細(xì)科目基本參照和沿用貴公司提供的有關(guān)數(shù)據(jù)； 由于本項(xiàng)目的規(guī)劃方案尚未最后確定，根據(jù)目前有關(guān)狀況對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作以下模擬：項(xiàng)目總占地（用于商品房開發(fā)）（）容積率項(xiàng)目總建筑面積由于項(xiàng)目未最終確定，多數(shù)工作均有待于與貴公司進(jìn)行協(xié)商，以謀求共識(shí)，為實(shí)現(xiàn)最終的項(xiàng)目業(yè)績(jī)共同努力。一、開發(fā)進(jìn)度和項(xiàng)目計(jì)算期本項(xiàng)目整個(gè)建設(shè)工期為四年,第五年為售后服務(wù)和銷售資金回籠。項(xiàng)目計(jì)算期定為五年（——）。（以每年開發(fā)15萬平方米的建筑面積估算）二、項(xiàng)目總投資估算，總投資為145509萬元，其中各項(xiàng)費(fèi)用明細(xì)見下表：表2－1 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資估算表序號(hào)費(fèi)用名稱物業(yè)類型建筑面積單位成本（元/平方米）備注一土地費(fèi)用　 　二前期工程費(fèi)　　　 1策劃費(fèi)　 2　 2設(shè)計(jì)、勘探費(fèi)　35（暫定）　3臨時(shí)水、電、路及場(chǎng)地平整、圍墻費(fèi)　 3　　 4報(bào)建、審批費(fèi)用　　三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)　145　　 1集中供熱　75　 　2水源費(fèi)　15　 　3電源費(fèi)　25　 4煤氣費(fèi)　30 　四建安工程費(fèi)用多層600 　小高層1000 　商鋪600 　五公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)　100 　六開發(fā)間接費(fèi)　5 　七管理費(fèi)多層 5項(xiàng)和的2％小高層 商鋪 八銷售費(fèi)用　44銷售額*％九開發(fā)期稅費(fèi)　295銷售額*10％十其他費(fèi)用　6 　　 1監(jiān)理費(fèi)　5 　 　 2質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)　　 　3招投標(biāo)費(fèi)　　十一不可預(yù)見費(fèi)多層 5項(xiàng)和的3％小高層 商鋪 十二財(cái)務(wù)費(fèi)用 　40 　十三總建筑面積單位成本(元/平方米)多層2071　小高層2491　商鋪2071　　十四總投資（萬元）　145509　注：1）商鋪的建安成本沿用多層的建安成本； 2），，；3）一期開發(fā)的多層與小高層的建筑面積比例定為3﹕7，二、三期地塊全部開發(fā)小高層。由此可得，整個(gè)地塊商鋪的可銷售面積為5萬平方米。三、銷售收入分析經(jīng)營(yíng)收入：根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)總成本和預(yù)期的利潤(rùn)，并考慮到石家莊市現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情及同類項(xiàng)目的價(jià)格水平，初步確定本項(xiàng)目多層的均價(jià)為2500元/平方米，小高層的均價(jià)為2600元/平方米，商鋪的均價(jià)為7000元/平方米,(包括商鋪的可銷售面積為5萬平方米，)。本項(xiàng)目所有物業(yè)完全銷售完畢可得收益如下表：項(xiàng) 目　多層小高層商鋪合計(jì)總額（萬元）單價(jià)（元/平方米）總額（萬元）單價(jià)（元/平方米）總額（萬元）單價(jià)元/平方米）總額（萬元）單價(jià)（元/平方米）經(jīng)營(yíng)收入8500 2500 133718 2600 35000 7000 177218 2962 經(jīng)營(yíng)稅金及附加468 138 7354 143 1925 385 9747 163 銷售凈收入8033 2363 126364 2457 33075 6615 167471 2799 注：根據(jù)現(xiàn)行的財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，%計(jì)算。利潤(rùn)預(yù)測(cè)：a、利潤(rùn)總額（所得稅前） ＝銷售凈收入－總投資成本＝167471145509＝21962萬元b、稅后利潤(rùn)企業(yè)所得稅＝利潤(rùn)總額*33％＝21962*＝7248萬元稅后利潤(rùn)＝利潤(rùn)總額企業(yè)所得稅＝14714萬元自有資金回報(bào)率＝稅后利潤(rùn)/自有資金＝稅后利潤(rùn)/（總投資成本*30％）*100％＝14714/（145509*30％）*100％＝34％注：自有資金按總投資成本的30％計(jì)算 c、盈虧平衡點(diǎn)多層住宅價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)＝房屋單位成本/1營(yíng)業(yè)稅率及附加＝2071/（％）＝2192元/平方米小高層住宅價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)＝房屋單位成本/1營(yíng)業(yè)稅率及附加＝2491/（％）＝2636元/平方米商鋪價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)＝房屋單位成本/1營(yíng)業(yè)稅率及附加＝2071/（％）＝2192元/平方米四、財(cái)務(wù)分析(一)、現(xiàn)金流量分析本項(xiàng)目建設(shè)工期為4年，項(xiàng)目計(jì)算期為5年，經(jīng)營(yíng)稅金及附加總額9747萬元，按銷售比例分別計(jì)入現(xiàn)金流出項(xiàng)目的各期。項(xiàng)目各階段投資計(jì)劃表： 年份類別～～～～～合計(jì)比例（％）40%20%20%19%1%%金額（萬元） 145509各階段銷售計(jì)劃表： 年份類別～～～～～合計(jì)銷售比例（％）25%25%25%22%3%100%銷售額（萬元） 177218 經(jīng)營(yíng)稅金及附加（萬元） 9747 表4－1：現(xiàn)金流量表 （單位：萬元）計(jì)算期年份～～～～～ IC＝7％貼現(xiàn)系數(shù) 內(nèi)部收益率 IRR = % 靜態(tài)投資回收期 = 2年3個(gè)月 當(dāng)Ic=7% 時(shí)，NPV = 動(dòng)態(tài)投資回收期 = 2年5個(gè)月說明： 從現(xiàn)金凈流量累計(jì)行的正負(fù)交替處或零處可知靜態(tài)投資回收期。 貼現(xiàn)系數(shù)行的第一年是1，其后各年的數(shù)值等于其前一年數(shù)值除以（1+Ic）。 現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值行的各年的現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值=各年現(xiàn)金凈流量 對(duì)應(yīng)各年貼現(xiàn)系數(shù)。此 行各年數(shù)值之和就是凈現(xiàn)值NPV。 凈流量現(xiàn)值累計(jì)行的各年凈流量現(xiàn)值累計(jì)等于其上一年的累計(jì)加上該年的現(xiàn)值之和，因此，該行的最后累計(jì)值也是NPV。此行數(shù)值先是負(fù)后是正，正負(fù)交替處之前的年數(shù)就是動(dòng)態(tài)投資回收期的年數(shù)，交替處的負(fù)值的絕對(duì)值占下一年的現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值的比例乘以12就是動(dòng)態(tài)投資回收期的月數(shù)。 現(xiàn)金流量表中的貼現(xiàn)率不同，并不影響內(nèi)部利潤(rùn)率和靜態(tài)投資回收期，只影響NPV和動(dòng)態(tài)投資回收期。貼現(xiàn)率Ic越大，NPV越小，動(dòng)態(tài)投資回收期越長(zhǎng)。如果設(shè)定Ic正好等于IRR，則必有NPV=0，動(dòng)態(tài)回收期恰好等于項(xiàng)目計(jì)算期。 設(shè)定較小的貼現(xiàn)率Ic，可以計(jì)算得到較小的動(dòng)態(tài)投資回收期，但這是降低了項(xiàng)目可行性的標(biāo)準(zhǔn)門檻，在行業(yè)審批、特別是在金融機(jī)構(gòu)的貸款請(qǐng)求中是不利的。分析：（1）、凈現(xiàn)值（NPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率i將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和，是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。通常選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率，%，故貼現(xiàn)率定為7%。通過表4－1的計(jì)算，得出本項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為： 0，故本方案可行。（2）、內(nèi)部收益率（IRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的貼現(xiàn)率，反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。當(dāng)IRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。根據(jù)目前的銀行利率及房地產(chǎn)行業(yè)的盈利水平，可以把基準(zhǔn)收益率界定在30%。由表4－%高于基準(zhǔn)收益率，故本方案可行。（二）敏感性分析敏感性分析是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要內(nèi)容。從本項(xiàng)目的情況來看，影響項(xiàng)目收益的主要不確定性因素為開發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格。下表給出了以上幾個(gè)因素上下變動(dòng)5％時(shí)，主要評(píng)估經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動(dòng)情況。表4－2 敏感性分析表序號(hào)項(xiàng)目變動(dòng)幅度（％）全部投資（所得稅前）內(nèi)部收益率（％）凈現(xiàn)值（萬元）動(dòng)態(tài)投資回收期（年）0基本方案0％1開發(fā)產(chǎn)品投資+5％5％2多層售房?jī)r(jià)格+5％5％3小高層售房?jī)r(jià)格+5％5％4商鋪銷售價(jià)格+5％5％分析：從表4－2中的數(shù)據(jù)對(duì)比分析得出，如果開發(fā)產(chǎn)品投資和小高層銷售價(jià)格分別向不利方面變動(dòng)5％，％％，均大于零，；多層價(jià)格和商鋪價(jià)格對(duì)收益的影響相對(duì)不敏感。由此看出，該項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（三）臨界點(diǎn)分析：臨界點(diǎn)分析是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的另一個(gè)重要方面，它反映在預(yù)期可接受的投資內(nèi)部收益率下，投資方能承受的各種重要因素向不利方向變動(dòng)的極限值。假定投資者期望的內(nèi)部收益率為30％，在這種情況下，各種敏感因素的變化情況如下表：表4－3 臨界點(diǎn)分析表敏感因素基本方案結(jié)果臨界點(diǎn)計(jì)算內(nèi)部收益率（％）％期望值30％開發(fā)產(chǎn)品投資（萬元）145509最高值154000小高層銷售價(jià)格（元/平方米）2600最低值2410分析：從表4－3的數(shù)據(jù)可以看出，若期望的內(nèi)部收益率為30％，則項(xiàng)目投資的臨界點(diǎn)為154000萬元，上升8491萬元；小高層銷售價(jià)格的臨界點(diǎn)為2410元/平方米，下降190元/平方米。五、總論綜上分析，開發(fā)產(chǎn)品投資和小高層的銷售價(jià)格是該項(xiàng)目的主要敏感因素。因此，項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)階段的風(fēng)險(xiǎn)較大，建議實(shí)施投資風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃控制在充分分析現(xiàn)有和未來的條件，妥善的安排資源，并為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)制定盡可能周密、科學(xué)、詳細(xì)的計(jì)劃，在實(shí)施過程中，盡可能的嚴(yán)格按照計(jì)劃去進(jìn)行，將產(chǎn)品投資成本控制在合理的變化范圍內(nèi)。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)營(yíng)銷工作，合理利用自身的資源，加快小高層的銷售進(jìn)程，縮短售房資金的回收周期。除了小高層售價(jià)和開發(fā)產(chǎn)品投資對(duì)本項(xiàng)目的影響較大外，工期跟銷售率對(duì)本項(xiàng)目的影響也值得注意。工期拖延導(dǎo)致延誤交樓時(shí)間的，除了會(huì)影響樓盤的信譽(yù)和形象外，對(duì)整個(gè)銷售過程都會(huì)帶來不利的影響。如果銷售率大大地偏離了既定目標(biāo)，整個(gè)項(xiàng)目將陷入了僵局，資金不能及時(shí)回收再投入，NPV和IRR會(huì)下降，回收期大大延長(zhǎng)。結(jié)語：根據(jù)上述分析，充分說明了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益十分可觀，且具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目開發(fā)不但可行而且市場(chǎng)發(fā)展前景非常樂觀。結(jié)束語本項(xiàng)目位于正在蓬勃發(fā)展的東南分區(qū)，F(xiàn)泰地產(chǎn)將為她打造一個(gè)洋溢著現(xiàn)代都市生活風(fēng)情的社區(qū)！本項(xiàng)目將是一個(gè)真正為泛精英階層打造的理想家園。