【導(dǎo)讀】21世紀是城市的世紀，未來的中國是城市的中國。實現(xiàn)城市建設(shè)現(xiàn)代化，是加速推進城市發(fā)展的必然選擇。當(dāng)前石家莊已站在新的歷史起點上，面臨著前所未。有的良好發(fā)展機遇。成為繼“珠三角”、“長三角”之后加速崛起的新的增長極，加快發(fā)展的外部環(huán)境日趨優(yōu)越。石家莊作為這一區(qū)域的重要。轉(zhuǎn)移的良好時機。金、政策、項目等各方面給予了大力支持。省率先崛起、發(fā)揮帶頭作用、看得很重，寄予厚望。緩，但國家經(jīng)濟發(fā)展的基本面和長期向好的趨勢沒有改變。有力措施，安排了大量的基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)。城市建設(shè)也必將有力拉動石家莊的經(jīng)濟增長。勢更加突出，發(fā)展空間更為廣闊。城市建設(shè)提供了堅實的群眾基礎(chǔ)。特色”的原則，著力落實主城改造與新區(qū)建設(shè)雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，入手，著力實施大力度推進城市空間布局優(yōu)化和功能完善，生態(tài)環(huán)境持續(xù)好轉(zhuǎn)的現(xiàn)代化生態(tài)型區(qū)域中心城市。

　　

【正文】 西、山東、江蘇、廣東、浙江， 反映出 河北省固定資產(chǎn)投資的增長具有很好的潛力 ，經(jīng)濟發(fā)展后勁較強。 其次， 環(huán)渤海 區(qū)域的經(jīng)濟整體發(fā)展，必然帶動作為交通樞紐城市的石家莊市的快速發(fā)展。 2020 年底，此區(qū)域已有大連進入 GDP3000 億俱樂部，根據(jù)統(tǒng)計，此區(qū)域的沈陽、唐山、煙臺在 2020 年進入 3000 億俱樂部已無懸念，石家莊市也已達到 2380 億。隨著石家莊城市化進程 的加快 ， 鐵路、高速公路等交通基礎(chǔ)設(shè)施的完善，石家莊的區(qū)位優(yōu)勢將進一步顯現(xiàn)， 具有 更加廣闊的 發(fā)展空間。 第三， 石家莊市 中心城區(qū)規(guī)模偏小，石家莊市區(qū)面積不及市域的 3％，但是卻集中了全市 42． 6％的 GDP 和 20． 3％的人口 ， 全市的經(jīng)濟資源高度集中在市區(qū)范圍內(nèi) ， 正處于由大城市 向大都市轉(zhuǎn)化的臨界點。 大量人口產(chǎn)生的聚集效應(yīng)，必 將引發(fā)巨大的房地產(chǎn)購買需求。 第四， 石家莊市的經(jīng)濟實力位于河北省的前茅。 經(jīng)濟發(fā)展水平前三位為：唐山、秦皇島、石家莊；城鎮(zhèn)聚集水平前 23 三位為：唐山、石家莊、秦皇島；城市建設(shè)水平前三位為：石家莊、秦皇島、邢臺；城市生態(tài)環(huán)境水平前三位為：廊坊、秦皇島、承德；城鎮(zhèn)居民生活水平前三位為：唐山、廊坊、石家莊；社會發(fā)展水平前三位為：石家莊、廊坊、秦皇島 。而與此相比，石家莊的人均住房面積僅位于河北省的中游水平，住房市場仍有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。 第五， 石家莊市房地產(chǎn)市場的發(fā)展也是近三 年剛開始起步，相對北京、上海、深圳等一線城市以及南京、杭州等二線城市而言，起點 依然 較低。這意味著在此前一輪的房地產(chǎn)快速增長周期中，石家莊市的增長潛力尚未完全發(fā)揮，特別是價格水平尚不高的石家莊房地產(chǎn)市場泡沫程度較低，市場總體情況較為健康，具備在今后穩(wěn)定、快速發(fā)展的基礎(chǔ)。 第六， 2020 年由于受到國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢的影響，國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不景氣的情況，土地市場也陷入低谷。但是 12 月結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議上，中央政府再次強調(diào)了房地產(chǎn)的支柱行業(yè)地位，并提出 發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的積極作用 。加上財政、金融政策的 放寬，以及近期出臺的減免交易稅費，放寬第二套房貸標準等配套措施，市場對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的預(yù)期開始好轉(zhuǎn)。 中國銀行 國際金融研究所的研究報告認為 ， 長期來看，隨著城市化率不斷提高，我國房地產(chǎn)市場還有巨大發(fā)展?jié)摿ΑｎA(yù)計到 2020 年，房地產(chǎn)市場將會 回暖。 24 基于以上分析可以判斷，石家莊的房地產(chǎn)市場總體是健康向上的，發(fā)展空間與前景廣闊，在今后若干年內(nèi)將出現(xiàn)較大的增長。 25 第 四 章 結(jié)論 一 、項目社會評價 石家莊市是隨著近代鐵路的開通而崛起的新興城市 ，也是 一個極具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘小?本次所涉及的土地開發(fā)項目包括舊城改造與新區(qū)建設(shè)，開發(fā)這些土地，包括新建與之相配套的基礎(chǔ)設(shè)施，對于石家莊未來的城市建設(shè)和社會經(jīng)濟發(fā)展具有十分重大而深遠的影響。 （一）有利于提高城鎮(zhèn)化水平 石家莊市新一輪城市總體規(guī)劃表明，計劃到 2020 年市域總?cè)丝谟涩F(xiàn)狀的 927 萬增長到 1060 萬人，城鎮(zhèn)化水平由%增長到 63%。按照國務(wù)院發(fā)展研究中心研究，“每增加1 個城市人口，城市基礎(chǔ)設(shè)施新增投資最保守估計 需要 9 萬元”，本項目所投入的 504 億元資金雖然直接投資為土地收儲，但一方面收儲的過程中必然形成部分基礎(chǔ)設(shè)施，另一方面，石家莊市也可通過土地的收儲與出讓，獲得充足的資金，投入其余市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)境改造。也就是說，通過此次土地開發(fā)投入，可以使石家莊的城市人口新增 50 萬左右，對于石家莊整體城鎮(zhèn)化水平的提高 將 起到巨大的作用。 （二）有利于促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和 GDP 的提高 根據(jù)規(guī)劃，本項目開發(fā)的土地未來的用途多為住宅與商業(yè)，也就是說，二級市場土地拍賣后基本是用于房地產(chǎn)開發(fā) 。 26 開發(fā)如此大量的土地項目必然直接、間接地增 加了就業(yè)機會，包括土地平整期間建設(shè)及管理人員的就業(yè)，土地上市后房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)、管理、銷售等就業(yè)，并且在未來將帶動與房地產(chǎn)相關(guān)的 如 建材、設(shè)備、園林和商業(yè)服務(wù)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造了相應(yīng)的就業(yè)機會。陳舊的房屋、田地被改建成造型新穎的住房、商業(yè)等服務(wù)設(shè)施，優(yōu)美的環(huán)境必然帶來的大量人流物流，使石家莊充滿商機與活力，為城市的持續(xù)發(fā)展和 GDP 的平穩(wěn)增長 做 出明顯的貢獻。 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)也能很清晰的看出這一點，大量的房地產(chǎn)投資對全市 GDP 的拉動效果也將十分明顯。世界銀行 1993 年對眾多國家的跨國別研究表明，當(dāng)人均收入超過一定水 平，進入中等收入水平 (10005000 美元 )，普通大眾對住房的改善需求快速增加，住房產(chǎn)業(yè)的重要性大大增長，住房投資與GDP 之比會達到 8%左右。根據(jù)石家莊市 2020 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，市區(qū)城市居民人均可支配收入 13205元，正處于中等收入水平，大量的土地開發(fā)，在未來的數(shù)年間將對石家莊及其周邊縣市的 GDP 增長產(chǎn)生相當(dāng)可觀的正面影響。 （三）有利于改善城市居民的生活環(huán)境 如今，石家莊裹挾城區(qū)的城中村，造成高樓與低矮的平房共生，寬闊的馬路與狹窄的小巷共處，加之市區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)集中，使其與建設(shè)現(xiàn)代化的大都市 標準極不協(xié)調(diào)。城中村 27 改造的過程中將有大量的拆遷居民需要安置，這為這些生活在城市中的“農(nóng)村人”提供了一個改善住宅與生活條件的機會。本次計劃開發(fā)的土地基本為農(nóng)村集體土地，老舊小區(qū)、危舊住宅區(qū)基本拆除改造完畢后，原有的居民將有機會搬入政府安居工程所提供的住宅或商品房內(nèi)，居住條件改善的同時，改造過后的地段形成的良好的基礎(chǔ)設(shè)施和景觀，對促進工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展、提高人民生活水平、改善生態(tài)環(huán)境均產(chǎn)生積極的影響。 （四）有利于探索城市土地開發(fā)和城市建設(shè)良性循環(huán)的操作機制 現(xiàn)行的一般土地開發(fā)模式主要有三種模式：一是由政府主導(dǎo)， 即 政 府完成前期土地開發(fā)，然后采取市場化的招標拍賣方式。這種方式由于前期拆遷安置成本高，政府難以做到資金的平衡，政府財政資金有限，目前本項目所需要整理的大規(guī)模土地的開發(fā)無法開展。二是集體土地上的村民在政府指導(dǎo)與支持下，自籌資金，自行完成土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變與房屋改造。這種模式需要政府支持力度比較大，目前村集體及村民籌資能力也達不到這樣的要求。三是開發(fā)商主導(dǎo)的開發(fā)模式，開發(fā)商資金雄厚，開發(fā)經(jīng)驗豐富，既可以緩解政府資金的局限性，使財政資金可以投入到更多的基礎(chǔ)設(shè)施及公益事業(yè)上，又可以避免行政力量的介入，減少社會問題。這種模式也 是目前石家莊較為適合的土地開發(fā)模式。因此，本項目 28 所采取的市場化土地一級市場開發(fā)方式，如果順利完成，將對石家莊乃至河北全省未來的“三年大變樣”以及城市建設(shè)可持續(xù)發(fā)展提供一個可供借鑒和可以復(fù)制的模板，以更短的時間、更少的投入、更高效的手段促進城市社會經(jīng)濟的快速健康發(fā)展。