【正文】 、網吧、小型鐳射影院、香薰美容中心、壁球館、室內兒童活動天地等。 文化區(qū)：圖書館、閱覽室、網吧、藝術區(qū)等；216。 商業(yè)街：通過業(yè)態(tài)規(guī)劃與商家引進，提供眾多的購物、休閑、娛樂等設施及服務，滿足住戶及周邊居民的生活需求。 泛會所：分布在園區(qū)內的網球場、投籃場、兒童活動天地，老年人活動區(qū)等；216。B、 整體規(guī)劃：結合國內先進的、成熟的規(guī)劃形式，以及考慮到北方城市的特點及當?shù)貥潜P的現(xiàn)有狀況，我司提出行列式與院落式相結合的規(guī)劃手法，具體如下：結合行列式與圍合式布局的優(yōu)勢，在基本保證南北朝向的前提下，利用樓體的錯落以及小幅度的弧度，以相對“圍合”的形式制造不同的小組團，創(chuàng)造人性化、多層次、有實際內涵的“院落式”空間。216。 為住宅與商業(yè)產品，尤其是小高層的景觀支持；216。216。：A、 以民心河為核心——主題風情式購物廣場及商業(yè)街：以民心河為核心景觀，在民心河兩岸構建大型主題風情式購物廣場，通過帶有明顯風情的建筑符號、特定的業(yè)態(tài)分布，以及各類特色商家的引進，建設成為具有獨特風情、多元化的購物場所，也就是集購物、美食、游戲、休閑、健身、觀光、文化于一體的全景化購物場所。7） 一期住宅產品兼顧多層與小高層，這主要是從提高容積率的考慮，但是，小高層需要有充分的景觀支持。3） 首期的規(guī)劃應兼顧后期規(guī)劃的統(tǒng)一性，維持一、二、三期風格的完整性。開發(fā)進度：2004年下半年—2006年第三期：占地面積：；容積率：；建筑面積：；商鋪面積：；住宅面積（小高層）：。住宅部分（多層與小高層結合）：。 第二期（地塊內民心河以東北）：，； 第三期（地塊內民心河以東南）：。結論：三重核心價值在不同的推廣階段起著不同的作用，并非逐步單項獨立推廣，而是同時將三重核心價值進行結合，只是根據(jù)不同的階段如銷售時機、工程進度、項目特點、競爭對手等推出的主次不同。本項目外層與內層的優(yōu)勢，如地段與規(guī)模、健康住宅技術體系作為價值的基石。結合石家莊當?shù)氐氖袌鰻顩r，借鑒國內大城市房地產開發(fā)的先進、成熟的模式，創(chuàng)造一個超度領先的產品，并隨著開發(fā)進程的推進，持續(xù)地創(chuàng)新與提升，保持在當?shù)厥袌龅念I導地位。通過此開發(fā)策略，讓消費群在現(xiàn)場感受居住氛圍及配套設施，以及社區(qū)的整體人文氛圍，引導消費群體產生對置業(yè)居住在本項目的美好憧憬，激發(fā)購買欲望。 傳統(tǒng)的SWOT分析只能找到市場粗略位置，無法找到項目的核心競爭力，在此我們采取核心競爭價值分析。3) 讓企業(yè)和項目的品牌得以迅速提升，營造良好得社會效益。n 定向規(guī)劃與開發(fā)：明確需求單位對位置、戶型、面積等具體要求，在規(guī)劃時定向研究與設計。n 步驟：1）進行大規(guī)模的摸底調查：根據(jù)客戶來源的設定，由發(fā)展商組織對石家莊內一些部分職能部門、大中型國企、科研單位、事業(yè)單位等進行針對性的可行性調查，把握批量客戶的資料。 第二種：定向開發(fā)型。本項目前期需要投入資金在沒有直接效益的環(huán)境建設上，特別是當經濟利益與環(huán)境建設發(fā)展矛盾時，需要以前者讓位于后者，但最終——當本項目的空氣、陽光、自然環(huán)境成為稀有資源時，在經濟上的巨大收獲便開始了。其次，在開發(fā)運作上，本項目開發(fā)模式意義在于它形成了自然獨特的操作程式和規(guī)模問題的解決方案。本項目開發(fā)模式重點體現(xiàn)在兩個方面，一是在體現(xiàn)開發(fā)理念的目標選擇上，二是反映操作水平的開發(fā)運動模式上?？梢哉f，大都會是包容的，是屬于每一個人的。2） 大都會生活的內涵與特征：A、 國際時尚資訊的交匯處：現(xiàn)在是資訊的年代，在大都會能夠獲得與國際同步的信息來源，不僅是來自是網絡，更將成為時尚的接受者與傳播者。1） 生活體系的根基：石家莊，相比北京、上海等城市，無疑處于相對落后的階段，但是對于這里的消費者來說，他們的價值取向及生活觀念總逃脫不了對大都會的現(xiàn)代生活的向往。一方面，切切實實地通過國家級的認證，為項目增加相當有價值的競爭優(yōu)勢，使之成為石家莊示范型的新型小區(qū)；另一方面，有了高級別權威性的認可，本項目給予消費群的價值認識將遠遠高于其它競爭樓盤，有望擺脫當?shù)厥袌鰝鹘y(tǒng)的價值認知。4）實施健康住宅的成本要求：要達到國家規(guī)定的健康住宅標準，在設計和建設質量方面都會有特別的考慮，因為它的標準比以往的設計規(guī)范有所提高。不同于一般小區(qū)規(guī)劃和住宅設計，健康住宅的實施必須建立在優(yōu)秀的住宅規(guī)劃設計平臺上，緊扣與人類健康相關聯(lián)的指標框架，提高和引導健康住宅開發(fā)建設的目標。1） 何為健康住宅：健康住宅是一項系統(tǒng)工程，并不是簡單的概念炒作。這樣一些要素已成為了重要的因素，但不能稱為唯一或關鍵。 本項目的開發(fā)模式分析：性價比高中低文化（內涵）低中高 如圖所示，本項目的開發(fā)模式是：高性價比高文化價值。因此，品牌時代的樓盤必須符合目標消費者更高層次的需求。 品牌時代下的開發(fā)模式： 石家莊房地產市場，和全國的大多數(shù)地產發(fā)達城市一樣，均將走過以產品為核心的產品時代，將走向以品牌為號召力的品牌時代。因此，意味著處于精英階層的第二梯隊——中富階層，將在未來的若干幾年內，占據(jù)房地產市場中高端產品的大部分消費量，將組成本項目最重要的購買群體。216。購房動機和消費心理；；。購房需求與開發(fā)對策購房需求開發(fā)對策戶型面積不宜太大廳、房面積要適中接受總價處于中等水平120—150平方米的3室2廳偏好于有益子女教育的社區(qū)環(huán)境推出一條龍教育系統(tǒng)需要體面公共空間，滿足社交需要規(guī)模化開發(fā)大配套、大景觀提升生活素質開發(fā)商的實力與信譽優(yōu)良的產品規(guī)劃設計精致的細部處理生活享受的設施216。 有較高的素質和教養(yǎng)，有較好的職業(yè)和身份，有新的文化背景，新的人生體驗，緊追時代的脈搏，追求新的生活方式； 有事業(yè)心，工作勤奮；事業(yè)成功或有良好的發(fā)展?jié)摿蜑榇藠^斗的精神； 受過良好的教育，有著良好的事業(yè)基礎和發(fā)展前景； 生活方式積極、健康、向上。 夫妻年齡由30—45歲。 易受媒體廣告影響。 薪富精英階層：家庭生命周期和特征： 處于初婚期（從結婚建立家庭到生育第一個子女的時期），部分為單身人士；； 家庭年收入5萬—8萬元； 一般沒有私家車； 多為“非創(chuàng)業(yè)型”人士，我們稱之為“銀領”，主要是有以下幾類：A. 知識型人才，如教師、醫(yī)生、專業(yè)技術人員；B. 公務員，如：企事業(yè)單位干部；C. 企業(yè)中的高級白領。一個奔向“小康”，并開始擁有固定資產的階層。對于F泰地產，就是立足品牌承諾的基礎上，在品牌及項目的整體營銷推廣的過程中，產品及推廣手段不斷推陳出新，只有創(chuàng)新才能使品牌有生命力。啟用F泰地產標準的VI識別系統(tǒng)和特定的組合，通過特定的組合方式強化F泰地產形象，同時也通過建立F泰地產的號召力來推動項目銷售。但是要明確，培訓品牌文化要依靠持久且充滿熱情的教育，以及角色表率的方式來實現(xiàn)的。F泰地產所開發(fā)的項目不僅擁有相當高的綜合素質，在自身特色的營造上亦將有著出色的表現(xiàn)。品牌發(fā)展的過程，需要一項由內至外的貫徹。2004年起，持續(xù)提高F泰地產的品牌認知度。二、品牌定位闡述： 國際地產智慧 引領現(xiàn)代生活 闡述：站在國際地產的高度，將國際地產智慧融于都市生活之中，不僅張揚出企業(yè)的國際性背景，在地產界的行業(yè)領先性及引導性，而且可以將企業(yè)的形象提升到一個全新的高度。 從消費者消費的角度需要：本項目是F泰地產石家莊的首個開發(fā)項目，在當?shù)胤康禺a市場還沒有建立強勢的品牌。如：合理地提高商鋪的面積、小高層與多層相結合開發(fā)，從容積率出發(fā)，提高利潤點等等?？蓪⑵渥鰹橹匾馁Y源與支持，并加強與傳媒的合作力度及深度，增強項目品牌與產品的社會效應。由此，無論是對于制造銷售的持久旺勢，還是快速建立企業(yè)及項目品牌，均具有理想的效應。因而，對本項目的前期包裝與品牌的建立，必須強下功夫，充分發(fā)揮本項目的優(yōu)勢，國際性背景、地塊規(guī)模龐大，開發(fā)商實力雄厚等這些優(yōu)勢。本項目規(guī)模龐大，開發(fā)時間長，這就決定了只從硬件上下功夫，生硬的搬砌更多的配套設施來完善與提高本項目的素質，并不能滿足到現(xiàn)代業(yè)主理想的居住的環(huán)境與生活方式。因此，在創(chuàng)新的空間把握上，鑒于本項目體量龐大，并且分為三大地塊，可以考慮在開發(fā)初期仍以當?shù)厥袌鲎顬榻邮艿漠a品類型為主導，例如以多層為主，小高層為輔。創(chuàng)新是項目成功的靈魂，是生存之本。本項目開發(fā)體量龐大，從石家莊整個一手市場而言，無論是從靜態(tài)市場，還是從動態(tài)市場空間來看，都具有相當沉重的銷售壓力。二是，在售前、售中、售后的過程，對消費者提供全過程的優(yōu)質服務，讓其感受到開發(fā)商的關注無處不在。房地產經營，不只是開發(fā)行為，過程中更多的貫穿著服務。與人們生活息息相關的教育、健康、休閑、文化、服務等，絕不僅僅是被動投入的配套項目，更是具有持續(xù)性經營價值的項目。F泰地產項目，開發(fā)時間跨度長。由此，勢必形成“大品牌、多組團”的滾動式良性開發(fā)模式。大品牌具有較強的張力，在其控制下，有機地發(fā)展出不同時期、不同類型的產品。F泰地產有責任成為地產市場全新標準的制訂者、引領者。第三原則：全面領先策略——以我為主，做市場的領導者。尤其是石家莊F泰項目規(guī)模之龐大，地理位置的顯赫，在石家莊罕有的，在第一時間獲得消費者的信賴與認同，是項目開發(fā)成功的關鍵保證。以“好房子”的標準為指導，如：居住的舒適度、生活的便利度、審美藝術氣質、科學用材的含量、人文文化內涵、自然生態(tài)的維護與延續(xù)等，著力在整體素質的超越，同時又具有鮮明的賣點，二者合一形成強有力的產品力來支持產品的形象力，使本項目成為石家莊地產界發(fā)展質的飛躍，一個標志性的物業(yè)。第二章 戰(zhàn)略基本思考本章對F泰項目的開發(fā)過程進行系統(tǒng)性思考，建議遵循十二大原則予以展開。 長期目標（35年）：1）本項目進入成熟發(fā)展期，并為下一個項目積蓄深厚的品牌資源；2) 樹立F泰地產全國性的品牌形象；3）推動F泰地產在全國性開發(fā)領域的滾動發(fā)展。 短期目標（1年）：1）迅速在石家莊地區(qū)擴大知名度；2）順利完成首期的開發(fā)銷售；3）企業(yè)品牌的導入，樹立F泰地產在當?shù)氐牧己眯蜗?。本項目整體開發(fā)報告是一個在縝密的市場調查和分析研究的前提下，展開戰(zhàn)略的基礎思考及深度思考，具體對開發(fā)戰(zhàn)略思想，投資分析研究，產品整體開發(fā)步驟等方面進行綜合性的研究，并就上述主要內容做出初步判斷，確立未來項目開發(fā)特點與進程的行動計劃，并在未來的各項地塊開發(fā)、規(guī)劃及建設中有計劃執(zhí)行。石家莊F泰項目整體開發(fā)戰(zhàn)略報告，是考察F泰地產企業(yè)發(fā)展、當?shù)厥袌龈偁帒B(tài)勢及房地產發(fā)展的基本規(guī)律及特質而制訂的整體開發(fā)決策和計劃方案。216。216。 著重考慮以下幾方面：1) 以怎樣的形象出現(xiàn)在市場面前；2) 開發(fā)哪些產品或服務；3) 面對哪些市場；4) 關心滿足顧客的程度；5) 達到F泰地產的目標——如：盈利能力、市場覆蓋率及企業(yè)品牌發(fā)展等。石家莊目前的房地產市場競爭態(tài)勢較為平緩，且產品的整體素質尚且不高，但作為F泰地產，具有國際背景，擁有深厚的開發(fā)經驗，更應不斷提升住宅產品素質。F泰地產，作為具有國際背景，如馬來西亞、澳大利亞、澳門等，以超強的國際性開發(fā)理念，融合國際地產的智慧，并且，擁有在國內近20多年的房地產開發(fā)經驗，因此，以往的資質與開發(fā)經歷將是入市時重要的“名片”。同時，也為“F泰地產”長遠發(fā)展構筑堅實的平臺。對于F泰地產，獲得東南分區(qū)目前最優(yōu)質的地塊，所面臨的已不僅僅是區(qū)域市場的“第一杯羹”，而是要成為整個石家莊市場的領導者與先導者，這是由于當?shù)厥袌鲇邢薜囊?guī)模所決定的。F泰項目規(guī)模相當巨大，這就決定了其必須建立大品牌，不斷地維系與強化品牌，給予新的生命力，才能有效地消化系列產品。因此，對于大品牌平臺的搭建，實質上創(chuàng)建了一個資源共享的平臺，在這個平臺上，項目的資源是相同的，能夠綜合項目的推出，奠定基礎，在平臺上形成共性，各個組團則展示個性的發(fā)展。它既能滿足住房的基本需求，也能滿足人們對旅游、休閑、教育等多重心理與生理的需求。在提供生活空間的同時，要為業(yè)主提供未來70年的時間。第六原則：優(yōu)質服務策略——強化全過程、全員的服務意識。一是，不管是消費者、業(yè)主，還是未來合作的商家，都可以通過這個系統(tǒng)反饋意見，得到來自各部門的滿意服務。第七原則：全面覆蓋策略——努力提高市場占有率，將目標客戶一網打盡。 第八原則：持續(xù)創(chuàng)新策略——超越石家莊現(xiàn)有的產品素質，以創(chuàng)新為競爭武器。然而，在創(chuàng)新的過程