【正文】 變動成本)100%經(jīng)測算: %,市場交易額達到4274萬元即達到盈虧點。項目的敏感因素為:主要為項目交易量,其大小決定市場的經(jīng)營收入。第十一章 社會效益項目的建設提供了大別山地區(qū)產(chǎn)品集中交易的場所，以市場為紐帶，把產(chǎn)地與市場連接起來，再通過市場的輻射帶動作用，使大別山農(nóng)產(chǎn)品商品化，把資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)換為產(chǎn)品優(yōu)勢、市場優(yōu)勢和經(jīng)濟優(yōu)勢，最終實現(xiàn)產(chǎn)品的有效供給。同時，產(chǎn)品通過集中交易，提高了產(chǎn)品物流配送的效率，大大節(jié)約了物流成本，降低了流通費用，提高了農(nóng)產(chǎn)品鮮活程度。不僅較好地解決了“賣難”問題，而且有效地增加了農(nóng)民的收入，對平抑區(qū)域物價也具有關(guān)鍵作用。本項目率先實現(xiàn)產(chǎn)品物流管理的現(xiàn)代化、自動化和信息化，將成為農(nóng)產(chǎn)品物流配送乃至整個中南地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品流通產(chǎn)業(yè)的示范基地，從而對我國農(nóng)產(chǎn)品流通產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到重大的推動作用。項目的建設和成功的運用，可以為全國農(nóng)產(chǎn)品物流配送的業(yè)務提供一個技術(shù)進步，現(xiàn)代化管理的示范推廣基地。項目建成后,可以給 本地及周邊地區(qū)豐富的農(nóng)副產(chǎn)品提供更好存儲及銷售渠道,在帶動區(qū)域及周邊農(nóng)民致富的同時實現(xiàn)公司的發(fā)展,短期內(nèi)經(jīng)濟效益不明顯,但其社會效益明顯,從長遠看,它蘊含的較大商機將帶動及周邊地區(qū)農(nóng)業(yè)發(fā)展,推進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐,解決產(chǎn)品信息閉塞和加工困難等問題,提高農(nóng)民收入。由此可見，項目建設具有重大的戰(zhàn)略意義和政治意義，社會效益明顯。第十二章 風險分析與對策?中國中部物流園區(qū)項目的建設和運營是一個龐大而復雜的系統(tǒng)工程，項目對物流業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，對大別山地區(qū)工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品運銷體系的提升與發(fā)展也具有重大意義。項目發(fā)展前景廣闊，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｍ瑫r，由于項目建設過程中存在一些不確定因素，因此，項目的建設也同樣存在一定的風險，下面把項目可能存在的風險以及相應的對策進行分析綜述。 項目面臨的主要風險經(jīng)分析，本項目的風險因素有：市場風險主要指項目市場需求預測的不確定性帶來的風險，市場風險是本項目面臨的最大風險，是項目成敗的關(guān)鍵。本項目市場風險主要有兩個方面（1）行業(yè)內(nèi)競爭。武漢市及周邊地區(qū)商貿(mào)批發(fā)市場分布密集，其中有部分市場具備很強的競爭力，輻射范圍又基本以中部地區(qū)為主，物流園項目的建設將使競爭加劇。在如此激烈的環(huán)境中謀求生存與發(fā)展，存在一定的風險。（2）行業(yè)間競爭。近年來，超市的發(fā)展非常迅速，超市的銷售總額已占據(jù)整個社會零售總額相當高的比例，一些產(chǎn)品繞過中間環(huán)節(jié)，從產(chǎn)地（廠家）直接進入直銷店銷售；部分產(chǎn)品加工配送大戶直接從產(chǎn)地來貨，繞過批發(fā)市場直接送到采購商手中。以上模式將對商批市場在商品流通的優(yōu)勢地位產(chǎn)生較大的沖擊。技術(shù)方面的風險主要指項目采用先進技術(shù)和新技術(shù)應用上的可靠性和適用性等存在不確定性，可能給項目帶來的風險。同時，未來的物業(yè)發(fā)展趨勢要求其在環(huán)保方面做到低能耗、高環(huán)保等特殊要求，因此，在施工方面會提出更多更新的要求。另外，隨著科學技術(shù)的發(fā)展，生產(chǎn)工藝也在日益完善，特別是技術(shù)更新速度的加快與新技術(shù)新科學領(lǐng)域的開辟，使得新的產(chǎn)品在不斷涌現(xiàn)。這樣，會改變原項目評估時技術(shù)參數(shù)和投入產(chǎn)出指標。工程風險主要包括方案、工程地質(zhì)、施工與工期等存在的各種不確定性給項目帶來的風險。本項目投資額度大，在建設周期內(nèi)建材漲價等因素可能會造成項目開發(fā)成本上升。由于?中國中部物流園區(qū)項目是近年來國家振興發(fā)展的物流業(yè)，由國家政府部門進行政策扶植，物流園項目的開發(fā)，不可避免的受政策因素的影響，有些影響可能是負面的。外部協(xié)作條件風險主要是供電、交通、給排水、通訊、消防等市政基礎配套設施是否具備和完善，如果上述條件不具備，將會大大增加項目的投資，延誤項目工期，對項目的建設和實施帶來不利。社會風險是項目與所在地互適程度可能出現(xiàn)的問題。物流園項目處于陵園村內(nèi)，項目用地原為該村所有。項目的施工可能會給項目所在區(qū)域內(nèi)的居住區(qū)造成一定的影響，對當?shù)鼐用駧矶虝旱牟槐?。環(huán)境影響方面的風險主要指項目在工程建設期對周圍的水資源、自然環(huán)境等產(chǎn)生的負面影響；運營期生產(chǎn)加工過程中，會產(chǎn)生加工、運輸機械噪聲以及一定量固體廢料和液體廢水對周圍的水資源、自然環(huán)境等產(chǎn)生的負面影響。致使項目不能順利進行或要追加大量投資才能順利完成。 風險防范措施針對市場風險采取以下兩方面的措施：（1）通過一流的規(guī)劃、一流的設計、一流的管理建設一個現(xiàn)代化的、先進的、高效的商貿(mào)物流園，通過整合在大別山地區(qū)所掌控的批發(fā)市場業(yè)務和相關(guān)資源，引進大批實力雄厚的經(jīng)營者，共同打造一艘商貿(mào)流通的綠色巨艦，確立競爭優(yōu)勢，筑高區(qū)域性的行業(yè)進入成本，立足大別山，輻射華中，面向全國。（2）利用公司政策性優(yōu)勢，為物流園區(qū)內(nèi)經(jīng)營者和采購商提供更加高效、廉價、個性化的、高附加值的服務。完善服務配套功能，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，如儲藏服務、信息服務、檢驗服務、通關(guān)服務、配送服務等，提高整個供應鏈節(jié)點的服務功能，提升競爭力。 項目通過引進權(quán)威物流專家組、設計院進行規(guī)劃設計，保證項目建設的高技術(shù)性、可擴展性和體現(xiàn)決策的前瞻性。項目的規(guī)劃、設計、施工、監(jiān)理等技術(shù)性工作可考慮采取外包方式，在風險處置方面通過合同的方式將風險轉(zhuǎn)嫁給合約方；同時，強化公司內(nèi)部相應技術(shù)力量來協(xié)助和監(jiān)督設計、施工監(jiān)理等，減少技術(shù)風險。在項目實施階段應對項目現(xiàn)狀情況進行全面的現(xiàn)場勘察和實驗，以便為項目設計提供可靠的基礎數(shù)據(jù)，以降低項目建設的工程風險。加強工程項目的過程管理，邀請具有一定資質(zhì)的咨詢公司進行過程管理，與施工方、監(jiān)理方協(xié)調(diào)好，加強對工期進度的控制。面對資金方面的風險，在前期工作階段，充分考慮可能增加的各種費用，在遵循節(jié)約原則的基礎上盡量打足投資。在項目開工前就需要有完整的資金保障計劃，同時，開設專款專用帳戶，確保項目的建設資金能及時到位，不被挪作他用。研究政府態(tài)度、社會發(fā)展趨勢、人民群眾生活需求，順應大勢，同時加強與政府相關(guān)部門溝通，獲取更多政策支持。?中國中部物流園區(qū)項目選址確定于陵園村，目前各項目配套設施和條件比較完善。7．社會風險做好項目建設必要性的宣傳工作，積極、及時地按國家和地方政府的政策規(guī)定做好征地補償工作，化解前進中碰到的困難，順利推進項目規(guī)劃和建設。8．環(huán)境風險在項目建設期間，應嚴禁高噪聲設備在休息時間作業(yè)，必要時對噪聲采取消聲和隔聲的措施；運營期間，對產(chǎn)生的污水垃圾等污染物采取相應的環(huán)保措施處理。綜上所述，?中國中部物流園區(qū)項目在建設及運營過程中可能出現(xiàn)的風險主要有市場風險、技術(shù)風險、工程風險、資金風險、政策風險、外部協(xié)作風險、社會風險和環(huán)境風險。由于各項風險的風險程度均不大，不會對項目造成實質(zhì)性影響。加上采取及時和有效的措施，是可以將上述風險降至最低。第十三章 結(jié)論與建議 結(jié)論項目將整合的商貿(mào)批發(fā)市場業(yè)務和相關(guān)資源，以大宗商品物流及農(nóng)產(chǎn)品加工配送和交易、商品展銷貿(mào)易等為主要經(jīng)營業(yè)務，以大別山地區(qū)的商品集散、儲存、加工、配送、中轉(zhuǎn)為重點，以商品進出口、無公害檢驗檢疫、商品價格信息形成與發(fā)布、商品展覽展銷、商品網(wǎng)上交易、商品拍賣交易等為配套，規(guī)劃建設現(xiàn)代化的商品物流中心，并在服務創(chuàng)新、質(zhì)量安全、品牌效應、交易模式、業(yè)務增長和價值創(chuàng)造等各方面建設成為商品流通企業(yè)的標桿項目。、流通大別山、面向華中、輻射全國，建設成為大別山地區(qū)規(guī)模最大、功能完善、配套齊全的綠色、安全、生態(tài)的商品現(xiàn)代物流樞紐中心，有效保障大別山地區(qū)人民的商品穩(wěn)定供應。因此，項目建設具有重大的戰(zhàn)略意義和政治意義。，以市場為紐帶，把產(chǎn)地與市場連接起來，再通過市場的輻射帶動作用，促進當?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品的商品化，把資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)換為產(chǎn)品優(yōu)勢、市場優(yōu)勢和經(jīng)濟優(yōu)勢，最終實現(xiàn)產(chǎn)品的有效供給。同時，商品通過集中交易，提高了商品物流配送的效率，大大節(jié)約了物流成本，降低了流通費用，提高了鮮活程度。不僅較好地解決了“賣難”問題，而且有效地增加了農(nóng)民的收入，對平抑區(qū)域物價也具有關(guān)鍵作用。，建設周期24個月，投資財務凈現(xiàn)值24094萬元，%。 整個項目建設投資、建設周期和投資回報比較協(xié)調(diào)、合理。通過二年建設，可實現(xiàn)投產(chǎn)，建設項目全部投產(chǎn)后，達產(chǎn)能力快捷，體現(xiàn)了工程風險小，利潤長期穩(wěn)定的特點。?中國中部物流園區(qū)項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃，已被列入重點建設項目。項目用地符合選址原則，地理位置優(yōu)越，地質(zhì)條件良好，交通方便，水、電供應有保障，適合項目建設。項目建設有利于保障大別山地區(qū)商品穩(wěn)定、安全的供應，平抑區(qū)域物價，能夠節(jié)約資源、減少損耗、降低物流成本、促進就業(yè)，屬于風險小、利潤長期型、穩(wěn)定型增長項目，具有巨大的社會效益和經(jīng)濟效益。因此，?中國中部物流園區(qū)項目技術(shù)上是可行的，經(jīng)濟上是合理的，建設條件是充分的。 建議 1．和同類項目相比，本項目具有較高的容積率要求，如何更好的協(xié)調(diào)項目規(guī)劃設計和實際使用要求之間的關(guān)系將是本項目的難點。因此，后續(xù)工作中，應該加強對本項目總平面布置及工程方案的研究，尤其對項目各功能分區(qū)規(guī)劃、園區(qū)交通組織進行更加深入的分析。2．本項目投資額較大，工程量大，在下一步工作中應針對實際情況進行深入分析與研究，做出較為客觀詳細的測算，在確保工程進度的基礎上，提高資金使用效率。附件：項目單位法人營業(yè)執(zhí)照復印件；建設項目的核準或備案文件； 建設項目規(guī)劃許可意見； 國土資源部門出具用地預審意見函 建設項目環(huán)境影響評價審批意見 項目建設資金落實的證明材料項目實施進度的證明項目單位對資金申請報告內(nèi)容和附屬文件真實性的聲明附表:固定資產(chǎn)投資表 總成本估算表 固定資產(chǎn)折舊及無形、遞延資產(chǎn)估算表 銷售收入及銷售附加表 損益表 資產(chǎn)負債表 資金來源與運用表 流動資金估算表 財務現(xiàn)金流量表 財務指標表