【正文】 變動成本)100%經(jīng)測算: %,市場交易額達(dá)到4274萬元即達(dá)到盈虧點(diǎn)。項(xiàng)目的敏感因素為:主要為項(xiàng)目交易量,其大小決定市場的經(jīng)營收入。第十一章 社會效益項(xiàng)目的建設(shè)提供了大別山地區(qū)產(chǎn)品集中交易的場所，以市場為紐帶，把產(chǎn)地與市場連接起來，再通過市場的輻射帶動作用，使大別山農(nóng)產(chǎn)品商品化，把資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)換為產(chǎn)品優(yōu)勢、市場優(yōu)勢和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的有效供給。同時，產(chǎn)品通過集中交易，提高了產(chǎn)品物流配送的效率，大大節(jié)約了物流成本，降低了流通費(fèi)用，提高了農(nóng)產(chǎn)品鮮活程度。不僅較好地解決了“賣難”問題，而且有效地增加了農(nóng)民的收入，對平抑區(qū)域物價也具有關(guān)鍵作用。本項(xiàng)目率先實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品物流管理的現(xiàn)代化、自動化和信息化，將成為農(nóng)產(chǎn)品物流配送乃至整個中南地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品流通產(chǎn)業(yè)的示范基地，從而對我國農(nóng)產(chǎn)品流通產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到重大的推動作用。項(xiàng)目的建設(shè)和成功的運(yùn)用，可以為全國農(nóng)產(chǎn)品物流配送的業(yè)務(wù)提供一個技術(shù)進(jìn)步，現(xiàn)代化管理的示范推廣基地。項(xiàng)目建成后,可以給 本地及周邊地區(qū)豐富的農(nóng)副產(chǎn)品提供更好存儲及銷售渠道,在帶動區(qū)域及周邊農(nóng)民致富的同時實(shí)現(xiàn)公司的發(fā)展,短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)效益不明顯,但其社會效益明顯,從長遠(yuǎn)看,它蘊(yùn)含的較大商機(jī)將帶動及周邊地區(qū)農(nóng)業(yè)發(fā)展,推進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐,解決產(chǎn)品信息閉塞和加工困難等問題,提高農(nóng)民收入。由此可見，項(xiàng)目建設(shè)具有重大的戰(zhàn)略意義和政治意義，社會效益明顯。第十二章 風(fēng)險分析與對策?中國中部物流園區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營是一個龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，項(xiàng)目對物流業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，對大別山地區(qū)工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品運(yùn)銷體系的提升與發(fā)展也具有重大意義。項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊，發(fā)展?jié)摿薮?。同時，由于項(xiàng)目建設(shè)過程中存在一些不確定因素，因此，項(xiàng)目的建設(shè)也同樣存在一定的風(fēng)險，下面把項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險以及相應(yīng)的對策進(jìn)行分析綜述。 項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險經(jīng)分析，本項(xiàng)目的風(fēng)險因素有：市場風(fēng)險主要指項(xiàng)目市場需求預(yù)測的不確定性帶來的風(fēng)險，市場風(fēng)險是本項(xiàng)目面臨的最大風(fēng)險，是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。本項(xiàng)目市場風(fēng)險主要有兩個方面（1）行業(yè)內(nèi)競爭。武漢市及周邊地區(qū)商貿(mào)批發(fā)市場分布密集，其中有部分市場具備很強(qiáng)的競爭力，輻射范圍又基本以中部地區(qū)為主，物流園項(xiàng)目的建設(shè)將使競爭加劇。在如此激烈的環(huán)境中謀求生存與發(fā)展，存在一定的風(fēng)險。（2）行業(yè)間競爭。近年來，超市的發(fā)展非常迅速，超市的銷售總額已占據(jù)整個社會零售總額相當(dāng)高的比例，一些產(chǎn)品繞過中間環(huán)節(jié)，從產(chǎn)地（廠家）直接進(jìn)入直銷店銷售；部分產(chǎn)品加工配送大戶直接從產(chǎn)地來貨，繞過批發(fā)市場直接送到采購商手中。以上模式將對商批市場在商品流通的優(yōu)勢地位產(chǎn)生較大的沖擊。技術(shù)方面的風(fēng)險主要指項(xiàng)目采用先進(jìn)技術(shù)和新技術(shù)應(yīng)用上的可靠性和適用性等存在不確定性，可能給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險。同時，未來的物業(yè)發(fā)展趨勢要求其在環(huán)保方面做到低能耗、高環(huán)保等特殊要求，因此，在施工方面會提出更多更新的要求。另外，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，生產(chǎn)工藝也在日益完善，特別是技術(shù)更新速度的加快與新技術(shù)新科學(xué)領(lǐng)域的開辟，使得新的產(chǎn)品在不斷涌現(xiàn)。這樣，會改變原項(xiàng)目評估時技術(shù)參數(shù)和投入產(chǎn)出指標(biāo)。工程風(fēng)險主要包括方案、工程地質(zhì)、施工與工期等存在的各種不確定性給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險。本項(xiàng)目投資額度大，在建設(shè)周期內(nèi)建材漲價等因素可能會造成項(xiàng)目開發(fā)成本上升。由于?中國中部物流園區(qū)項(xiàng)目是近年來國家振興發(fā)展的物流業(yè)，由國家政府部門進(jìn)行政策扶植，物流園項(xiàng)目的開發(fā)，不可避免的受政策因素的影響，有些影響可能是負(fù)面的。外部協(xié)作條件風(fēng)險主要是供電、交通、給排水、通訊、消防等市政基礎(chǔ)配套設(shè)施是否具備和完善，如果上述條件不具備，將會大大增加項(xiàng)目的投資，延誤項(xiàng)目工期，對項(xiàng)目的建設(shè)和實(shí)施帶來不利。社會風(fēng)險是項(xiàng)目與所在地互適程度可能出現(xiàn)的問題。物流園項(xiàng)目處于陵園村內(nèi)，項(xiàng)目用地原為該村所有。項(xiàng)目的施工可能會給項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的居住區(qū)造成一定的影響，對當(dāng)?shù)鼐用駧矶虝旱牟槐恪－h(huán)境影響方面的風(fēng)險主要指項(xiàng)目在工程建設(shè)期對周圍的水資源、自然環(huán)境等產(chǎn)生的負(fù)面影響；運(yùn)營期生產(chǎn)加工過程中，會產(chǎn)生加工、運(yùn)輸機(jī)械噪聲以及一定量固體廢料和液體廢水對周圍的水資源、自然環(huán)境等產(chǎn)生的負(fù)面影響。致使項(xiàng)目不能順利進(jìn)行或要追加大量投資才能順利完成。 風(fēng)險防范措施針對市場風(fēng)險采取以下兩方面的措施：（1）通過一流的規(guī)劃、一流的設(shè)計、一流的管理建設(shè)一個現(xiàn)代化的、先進(jìn)的、高效的商貿(mào)物流園，通過整合在大別山地區(qū)所掌控的批發(fā)市場業(yè)務(wù)和相關(guān)資源，引進(jìn)大批實(shí)力雄厚的經(jīng)營者，共同打造一艘商貿(mào)流通的綠色巨艦，確立競爭優(yōu)勢，筑高區(qū)域性的行業(yè)進(jìn)入成本，立足大別山，輻射華中，面向全國。（2）利用公司政策性優(yōu)勢，為物流園區(qū)內(nèi)經(jīng)營者和采購商提供更加高效、廉價、個性化的、高附加值的服務(wù)。完善服務(wù)配套功能，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，如儲藏服務(wù)、信息服務(wù)、檢驗(yàn)服務(wù)、通關(guān)服務(wù)、配送服務(wù)等，提高整個供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)的服務(wù)功能，提升競爭力。 項(xiàng)目通過引進(jìn)權(quán)威物流專家組、設(shè)計院進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，保證項(xiàng)目建設(shè)的高技術(shù)性、可擴(kuò)展性和體現(xiàn)決策的前瞻性。項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計、施工、監(jiān)理等技術(shù)性工作可考慮采取外包方式，在風(fēng)險處置方面通過合同的方式將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給合約方；同時，強(qiáng)化公司內(nèi)部相應(yīng)技術(shù)力量來協(xié)助和監(jiān)督設(shè)計、施工監(jiān)理等，減少技術(shù)風(fēng)險。在項(xiàng)目實(shí)施階段應(yīng)對項(xiàng)目現(xiàn)狀情況進(jìn)行全面的現(xiàn)場勘察和實(shí)驗(yàn)，以便為項(xiàng)目設(shè)計提供可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，以降低項(xiàng)目建設(shè)的工程風(fēng)險。加強(qiáng)工程項(xiàng)目的過程管理，邀請具有一定資質(zhì)的咨詢公司進(jìn)行過程管理，與施工方、監(jiān)理方協(xié)調(diào)好，加強(qiáng)對工期進(jìn)度的控制。面對資金方面的風(fēng)險，在前期工作階段，充分考慮可能增加的各種費(fèi)用，在遵循節(jié)約原則的基礎(chǔ)上盡量打足投資。在項(xiàng)目開工前就需要有完整的資金保障計劃，同時，開設(shè)?？顚Ｓ脦?，確保項(xiàng)目的建設(shè)資金能及時到位，不被挪作他用。研究政府態(tài)度、社會發(fā)展趨勢、人民群眾生活需求，順應(yīng)大勢，同時加強(qiáng)與政府相關(guān)部門溝通，獲取更多政策支持。?中國中部物流園區(qū)項(xiàng)目選址確定于陵園村，目前各項(xiàng)目配套設(shè)施和條件比較完善。7．社會風(fēng)險做好項(xiàng)目建設(shè)必要性的宣傳工作，積極、及時地按國家和地方政府的政策規(guī)定做好征地補(bǔ)償工作，化解前進(jìn)中碰到的困難，順利推進(jìn)項(xiàng)目規(guī)劃和建設(shè)。8．環(huán)境風(fēng)險在項(xiàng)目建設(shè)期間，應(yīng)嚴(yán)禁高噪聲設(shè)備在休息時間作業(yè)，必要時對噪聲采取消聲和隔聲的措施；運(yùn)營期間，對產(chǎn)生的污水垃圾等污染物采取相應(yīng)的環(huán)保措施處理。綜上所述，?中國中部物流園區(qū)項(xiàng)目在建設(shè)及運(yùn)營過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險主要有市場風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、工程風(fēng)險、資金風(fēng)險、政策風(fēng)險、外部協(xié)作風(fēng)險、社會風(fēng)險和環(huán)境風(fēng)險。由于各項(xiàng)風(fēng)險的風(fēng)險程度均不大，不會對項(xiàng)目造成實(shí)質(zhì)性影響。加上采取及時和有效的措施，是可以將上述風(fēng)險降至最低。第十三章 結(jié)論與建議 結(jié)論項(xiàng)目將整合的商貿(mào)批發(fā)市場業(yè)務(wù)和相關(guān)資源，以大宗商品物流及農(nóng)產(chǎn)品加工配送和交易、商品展銷貿(mào)易等為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，以大別山地區(qū)的商品集散、儲存、加工、配送、中轉(zhuǎn)為重點(diǎn)，以商品進(jìn)出口、無公害檢驗(yàn)檢疫、商品價格信息形成與發(fā)布、商品展覽展銷、商品網(wǎng)上交易、商品拍賣交易等為配套，規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化的商品物流中心，并在服務(wù)創(chuàng)新、質(zhì)量安全、品牌效應(yīng)、交易模式、業(yè)務(wù)增長和價值創(chuàng)造等各方面建設(shè)成為商品流通企業(yè)的標(biāo)桿項(xiàng)目。、流通大別山、面向華中、輻射全國，建設(shè)成為大別山地區(qū)規(guī)模最大、功能完善、配套齊全的綠色、安全、生態(tài)的商品現(xiàn)代物流樞紐中心，有效保障大別山地區(qū)人民的商品穩(wěn)定供應(yīng)。因此，項(xiàng)目建設(shè)具有重大的戰(zhàn)略意義和政治意義。，以市場為紐帶，把產(chǎn)地與市場連接起來，再通過市場的輻射帶動作用，促進(jìn)當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品的商品化，把資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)換為產(chǎn)品優(yōu)勢、市場優(yōu)勢和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的有效供給。同時，商品通過集中交易，提高了商品物流配送的效率，大大節(jié)約了物流成本，降低了流通費(fèi)用，提高了鮮活程度。不僅較好地解決了“賣難”問題，而且有效地增加了農(nóng)民的收入，對平抑區(qū)域物價也具有關(guān)鍵作用。，建設(shè)周期24個月，投資財務(wù)凈現(xiàn)值24094萬元，%。 整個項(xiàng)目建設(shè)投資、建設(shè)周期和投資回報比較協(xié)調(diào)、合理。通過二年建設(shè)，可實(shí)現(xiàn)投產(chǎn)，建設(shè)項(xiàng)目全部投產(chǎn)后，達(dá)產(chǎn)能力快捷，體現(xiàn)了工程風(fēng)險小，利潤長期穩(wěn)定的特點(diǎn)。?中國中部物流園區(qū)項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃，已被列入重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。項(xiàng)目用地符合選址原則，地理位置優(yōu)越，地質(zhì)條件良好，交通方便，水、電供應(yīng)有保障，適合項(xiàng)目建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)有利于保障大別山地區(qū)商品穩(wěn)定、安全的供應(yīng)，平抑區(qū)域物價，能夠節(jié)約資源、減少損耗、降低物流成本、促進(jìn)就業(yè)，屬于風(fēng)險小、利潤長期型、穩(wěn)定型增長項(xiàng)目，具有巨大的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。因此，?中國中部物流園區(qū)項(xiàng)目技術(shù)上是可行的，經(jīng)濟(jì)上是合理的，建設(shè)條件是充分的。 建議 1．和同類項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目具有較高的容積率要求，如何更好的協(xié)調(diào)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計和實(shí)際使用要求之間的關(guān)系將是本項(xiàng)目的難點(diǎn)。因此，后續(xù)工作中，應(yīng)該加強(qiáng)對本項(xiàng)目總平面布置及工程方案的研究，尤其對項(xiàng)目各功能分區(qū)規(guī)劃、園區(qū)交通組織進(jìn)行更加深入的分析。2．本項(xiàng)目投資額較大，工程量大，在下一步工作中應(yīng)針對實(shí)際情況進(jìn)行深入分析與研究，做出較為客觀詳細(xì)的測算，在確保工程進(jìn)度的基礎(chǔ)上，提高資金使用效率。附件：項(xiàng)目單位法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；建設(shè)項(xiàng)目的核準(zhǔn)或備案文件； 建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可意見； 國土資源部門出具用地預(yù)審意見函 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評價審批意見 項(xiàng)目建設(shè)資金落實(shí)的證明材料項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度的證明項(xiàng)目單位對資金申請報告內(nèi)容和附屬文件真實(shí)性的聲明附表:固定資產(chǎn)投資表 總成本估算表 固定資產(chǎn)折舊及無形、遞延資產(chǎn)估算表 銷售收入及銷售附加表 損益表 資產(chǎn)負(fù)債表 資金來源與運(yùn)用表 流動資金估算表 財務(wù)現(xiàn)金流量表 財務(wù)指標(biāo)表