【正文】 進(jìn)入意愿較強(qiáng)，并且有在濱海新區(qū)長(zhǎng)期發(fā)展的愿望。如果經(jīng)營(yíng)狀況良好，企業(yè)不會(huì)輕易退出。(3) 調(diào)查問(wèn)卷涉及了產(chǎn)業(yè)協(xié)作效應(yīng)。結(jié)果顯示大家對(duì)行業(yè)規(guī)模效應(yīng)比較有信心；同時(shí)也認(rèn)為在一定程度上會(huì)有利于產(chǎn)品銷(xiāo)售，但是不認(rèn)為供應(yīng)商會(huì)降價(jià)。(4) 調(diào)查問(wèn)卷涉及了企業(yè)入駐開(kāi)發(fā)區(qū)后，對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的好處。結(jié)果顯示絕大多數(shù)企業(yè)認(rèn)為發(fā)展空間得到了改善；部分企業(yè)認(rèn)為企業(yè)形象會(huì)有所提高；沒(méi)有企業(yè)認(rèn)為企業(yè)的盈利能力會(huì)有所提高。 企業(yè)進(jìn)入開(kāi)發(fā)區(qū)的占地面積、時(shí)間預(yù)測(cè)：為了對(duì)企業(yè)進(jìn)入開(kāi)發(fā)區(qū)的時(shí)間和數(shù)量做出預(yù)測(cè)，需要做出一系列的假定。所有假定均基于調(diào)研資料及對(duì)資料的分析，具有相對(duì)可靠性。假定一：建設(shè)期十年起步區(qū)的建設(shè)期為十年。從2000年9月1日至2010年12月31日止。為計(jì)算簡(jiǎn)便起見(jiàn)，我們將2001年定義為“第一年”，即忽略2000年進(jìn)入的企業(yè)。假定二：征地進(jìn)度開(kāi)發(fā)區(qū)在建設(shè)初期，尤其是對(duì)起步區(qū)的征地采用不連續(xù)征地的方針。根據(jù)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)有關(guān)部門(mén)的采訪得知：開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)已征地1300畝，第二次征地規(guī)模6000畝，預(yù)計(jì)在2000年底完成，剩余土地3944畝2002年。在2002年底前征地全部完成，因此征地進(jìn)度基本不構(gòu)成企業(yè)進(jìn)入的約束條件。假定三：各類(lèi)用地的比例遵照控制性詳規(guī)起步區(qū)的控制性詳規(guī)對(duì)各類(lèi)土地——工業(yè)用地、三產(chǎn)用地（包括住宅用地）的面積，有詳細(xì)規(guī)定，我們的預(yù)測(cè)中各類(lèi)產(chǎn)業(yè)占用土地的比率依照詳規(guī)執(zhí)行（詳見(jiàn)“圖55 可轉(zhuǎn)讓土地的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成”）。假定四：工業(yè)企業(yè)進(jìn)入集中于前5年，前10年全部進(jìn)入根據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)以往的經(jīng)驗(yàn)，前5年（19921996）進(jìn)入開(kāi)發(fā)區(qū)的企業(yè)占地面積超過(guò)了可轉(zhuǎn)讓面積的65%，前8年企業(yè)基本全部進(jìn)入（詳見(jiàn)“表52開(kāi)發(fā)區(qū)老區(qū)土地出讓歷年比例”）。因此，我們假定工業(yè)企業(yè)進(jìn)入將集中于前5年；前10年內(nèi)進(jìn)入的企業(yè)將會(huì)達(dá)到起步區(qū)所能夠容納企業(yè)的數(shù)量，可出讓工業(yè)用地面積全部出讓。假定五：不存在炒買(mǎi)和炒賣(mài)地皮企業(yè)進(jìn)入起步區(qū)沒(méi)有土地的投機(jī)行為發(fā)生，也即企業(yè)——尤其是生產(chǎn)性企業(yè)購(gòu)地主要用于自身的發(fā)展，不存在炒買(mǎi)和炒賣(mài)地皮的現(xiàn)象。這個(gè)假定的含義在于排除了土地多次轉(zhuǎn)手，不能按正常進(jìn)度產(chǎn)生稅收收入的可能性。假定六：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)參照企業(yè)預(yù)登記表從1999年8月份開(kāi)始，截止2000年5月份，累計(jì)在開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)土規(guī)劃建設(shè)局登記企業(yè)共97家；累計(jì)要求用地面積為3785畝。預(yù)登記企業(yè)中，大部分為制造業(yè)企業(yè)，而且行業(yè)組成比較齊全，包括服裝、制革、制鞋、家具、造紙、化工、五金、建材、專(zhuān)用機(jī)械及設(shè)備、電器、電子、儀器儀表、閥門(mén)、不銹鋼、汽車(chē)及摩托車(chē)配件、眼鏡及其他類(lèi)等。我們認(rèn)為這是目前關(guān)于進(jìn)入起步區(qū)的企業(yè)意向最可靠的資料。因此，可以假定進(jìn)入起步區(qū)的企業(yè)（除服裝、制藥行業(yè)外）的占地面積比例等于預(yù)登記企業(yè)的要地面積比例假定七：服裝行業(yè)占地2000畝根據(jù)市政府的規(guī)劃，起步區(qū)內(nèi)將設(shè)立面積達(dá)3000畝的服裝城，集中溫州地區(qū)服裝企業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)。據(jù)溫州市服裝商會(huì)1999年底至2000年初對(duì)會(huì)員企業(yè)兩次問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)，74家企業(yè)總共申報(bào)要地2724畝，超出了規(guī)劃面積3000畝中可轉(zhuǎn)讓給工業(yè)企業(yè)的土地面積（約2000畝，其它為道路和公共設(shè)施面積）。假定八：制藥行業(yè)占地300畝從對(duì)溫州瑞邦制藥廠的企業(yè)調(diào)研中了解到，出于溫州市整體規(guī)劃的需要，市政府有統(tǒng)一規(guī)劃，瑞邦制藥廠、溫州第一藥廠和第三藥廠都要進(jìn)入濱海新區(qū)。它們總占地面積為400500畝左右?？紤]到不確定性因素，我們?cè)O(shè)定制藥行業(yè)在起步區(qū)占地300畝。假定九：第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)入滯后于第二產(chǎn)業(yè)我們認(rèn)為濱海新區(qū)的目標(biāo)模式是現(xiàn)代化的新城區(qū)，第三產(chǎn)業(yè)將占相當(dāng)?shù)谋戎?。但是，由于受到?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及其它諸多因素的限制，估計(jì)起步區(qū)內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)仍然與溫州市總體情況相仿，是從屬于區(qū)內(nèi)第二產(chǎn)業(yè)的。所以，三產(chǎn)用地的出讓?xiě)?yīng)當(dāng)晚于第二產(chǎn)業(yè)，而且在十年之內(nèi)土地轉(zhuǎn)讓的面積不超過(guò)全部三產(chǎn)用地的50%。 預(yù)測(cè)，約合6268畝。其中工業(yè)用地上限為4316畝，包括“一類(lèi)工業(yè)用地”、“控制性用地1”及“控制性用地2”；三產(chǎn)（不包括房地產(chǎn)/住宅用地）用地面積共944畝；房地產(chǎn)業(yè)用地共1008畝。起步區(qū)中“控制性用地1”及“控制性用地2”共540畝，在詳規(guī)中，它們除了作為工業(yè)用地外，還有其它用途。在此我們假定其全為工業(yè)用地。這是因?yàn)槠鸩絽^(qū)的工業(yè)用地比例較低，為了滿足企業(yè)進(jìn)入的意愿及起步區(qū)的產(chǎn)值考慮，我們認(rèn)為應(yīng)該作為工業(yè)區(qū)。圖55 可轉(zhuǎn)讓土地的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成一、制造類(lèi)企業(yè)就進(jìn)入起步區(qū)已經(jīng)預(yù)登記的企業(yè)中有以下行業(yè)：服裝、制革、制鞋、家具、印刷、染料、農(nóng)藥、特種設(shè)備、機(jī)械、閥門(mén)、儀器儀表、建材、高低壓電器、汽摩配、不銹鋼、眼鏡、房地產(chǎn)和社會(huì)服務(wù)。其中制革及化工業(yè)企業(yè)起步區(qū)禁止進(jìn)入，包括制革、印刷、染料和農(nóng)藥行業(yè)，我們預(yù)測(cè)時(shí)排除這些行業(yè)。除此之外，我們根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料計(jì)算了各個(gè)行業(yè)的總稅收收入，根據(jù)稅收收入的排名，選定前十五個(gè)行業(yè)。然后根據(jù)企業(yè)調(diào)研企業(yè)登記需要土地?cái)?shù)量的大小，選定7個(gè)土地面積需求較大而稅收較高的行業(yè)，其它行業(yè)統(tǒng)一設(shè)為“其它制造業(yè)”。上述8個(gè)行業(yè)加上服裝和制藥行業(yè)，共10個(gè)行業(yè)。我們假定這些行業(yè)恰好瓜分了起步區(qū)工業(yè)用地。表51 企業(yè)進(jìn)入預(yù)測(cè)行業(yè)代碼行業(yè)進(jìn)入企業(yè)占地面積預(yù)測(cè)預(yù)登記企業(yè)占地面積比重預(yù)登記企業(yè)土地需求0327電器 140 7% 140 0309家具 200 10% 200 0325汽摩配 170 9% 170 0324專(zhuān)業(yè)設(shè)備 385 19% 385 0316眼鏡 140 7% 140 0329儀器儀表 50 3% 50 0307制鞋 130 7% 130 0330其他制造業(yè) 785 39% 785 小計(jì) 2,000 100%2,000 0306服裝 2,000 0315制藥 300 合計(jì) 4,300 2,000 關(guān)于各行業(yè)占地面積，已知起步區(qū)工業(yè)用地的上限4300畝減去服裝和制藥企業(yè)，其它行業(yè)共占地2000畝。在預(yù)登記企業(yè)的土地需求中，這些行業(yè)要地總額為2000畝。根據(jù)假定六，某行業(yè)在所有行業(yè)要地需求所占比例即為今后在起步區(qū)實(shí)際占地面積的比例。由此，我們得到在起步區(qū)除服裝和制藥企業(yè)外的2000畝土地可以按比例劃分給這八個(gè)行業(yè)。（此處要地需求與可出讓土地均等于2000畝，這僅僅是巧合。）關(guān)于各行業(yè)占地面積逐漸增加的進(jìn)度，我們認(rèn)為：開(kāi)發(fā)區(qū)前五年(2000年至2005年)建成一定的規(guī)模，工業(yè)企業(yè)進(jìn)駐達(dá)80%左右；第一年(2001年及以前)工業(yè)企業(yè)進(jìn)駐比例為30%左右。這種估計(jì)的依據(jù)在于：其一，根據(jù)老開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，前五年(1992年至1996年)進(jìn)駐企業(yè)占地面積占可轉(zhuǎn)讓土地面積的比例為67%(詳見(jiàn)下表“表52 開(kāi)發(fā)區(qū)老區(qū)土地出讓歷年比例”)；其二，根據(jù)企業(yè)組調(diào)研的基本結(jié)論——溫州地區(qū)企業(yè)急需用地（預(yù)登記企業(yè)中，87%的企業(yè)要求在2001年7月之前進(jìn)場(chǎng)）；其三，已經(jīng)明確列入規(guī)劃、近期入場(chǎng)的服裝城企業(yè)至少占地2000畝，占起步區(qū)可用土地面積的32%。其四，由于濱海新區(qū)的開(kāi)發(fā)前景十分誘人，對(duì)企業(yè)吸引力相當(dāng)大。在起步區(qū)土地轉(zhuǎn)讓的前五年我們對(duì)除服裝、制藥之外的行業(yè)直接套用開(kāi)發(fā)區(qū)老區(qū)土地轉(zhuǎn)讓面積進(jìn)度比例。表52 年份土地出讓面積（畝）年度出讓占可出讓比例歷年累計(jì)出讓面積（畝）累計(jì)出讓比例土地總面積（畝） 7,665 可出讓土地面積比例57%可出讓土地面積合計(jì) 4,369 100%其中：歷年出讓情況第一年 631 14% 631 14%第二年 677 15% 1,309 30%第三年 775 18% 2,084 48%第四年 691 16% 2,775 64%第五年 143 3% 2,917 67%第六年 472 11% 3,389 78%第七年 592 14% 3,981 91%第八年 283 6% 4,263 98% 已出讓合計(jì) 4,263 98% 4,263 98%關(guān)于剩余的20%的土地出讓問(wèn)題，由于預(yù)測(cè)的局限性——時(shí)間越長(zhǎng)準(zhǔn)確性越差，我們簡(jiǎn)單地假定最后五年剩余土地以平均速度出讓?zhuān)磕昕偯娣e的4%（10個(gè)行業(yè)占地總面積的8%）。制造類(lèi)企業(yè)的進(jìn)駐時(shí)間和占地面積如下表所示：表53 分年度進(jìn)入的制造業(yè)企業(yè)占地面積預(yù)測(cè) 面積單位：畝行業(yè)代碼行業(yè)行業(yè)占地總面積預(yù)測(cè)土地出讓歷年比例第一年第二年第三年第四年第五年第六年至第十年合計(jì)10%15%15%15%5%8%100%0327電器 140 14 21 21 21 7 11 140 0309家具 200 20 30 30 30 10 16 200 0325汽摩配 170 17 26 26 26 9 14 170 0324專(zhuān)業(yè)設(shè)備 385 39 58 58 58 19 31 385 0316眼鏡 140 14 21 21 21 7 11 140 0329儀器儀表 50 5 8 8 8 3 4 50 0307制鞋 130 13 20 20 20 7 10 130 0330其他制造業(yè) 785 79 118 118 118 39 63 785 小計(jì) 2,000 200 300 300 300 100 160 2,000 服裝業(yè)出讓比例60%40%100%0306服裝 2,000 1,200 800 2,000制藥業(yè)出讓比例100%100%0315制藥 300 300 300合計(jì) 4,300 1,700 1,100 300 300 100 160 4,300 注：合計(jì)歷年出讓土地占可出讓工業(yè)用地面積比例40%26%7%7%2%4%100%累計(jì)40%65%72%79%81%85%100%以上表中的進(jìn)度比例不完全等于老區(qū)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，這是因?yàn)楹?jiǎn)單起見(jiàn)，我們對(duì)前五年比例數(shù)字作了圓整。二、房地產(chǎn)及其它服務(wù)業(yè)根據(jù)控制性詳規(guī)，起步區(qū)內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)共占地1008畝；其它服務(wù)業(yè)共占地944畝。其它服務(wù)業(yè)主要是指商業(yè)、金融、賓館、餐飲、娛樂(lè)、貿(mào)易咨詢等等，不包括郵電、通訊等城市配套設(shè)施類(lèi)企業(yè)。由于三產(chǎn)涉及的行業(yè)較多，而且并非企業(yè)調(diào)研的重點(diǎn)，我們根據(jù)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)對(duì)三產(chǎn)入駐時(shí)間表進(jìn)行預(yù)測(cè)。我們假定前5年轉(zhuǎn)讓給其它三產(chǎn)的土地面積占總轉(zhuǎn)讓面積的50%；前5年轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)業(yè)的土地面積為其總占地面積的30%。剩余未轉(zhuǎn)讓土地保持未轉(zhuǎn)讓狀態(tài)。表54 分年度進(jìn)入的服務(wù)業(yè)企業(yè)占地面積預(yù)測(cè)（2001年2005年） 單位：畝行業(yè)行業(yè)總面積2001及以前2002200320042005合計(jì)剩余其它三產(chǎn)94450100100100100470474房地產(chǎn)10081060708090310698合計(jì)1952601601701801907801172第六章 收入測(cè)算內(nèi)容提要：本章根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與起步區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)起步區(qū)未來(lái)的各種收入進(jìn)行了闡述，并對(duì)各種收入大小以及時(shí)間進(jìn)度作了詳細(xì)預(yù)測(cè)。主要內(nèi)容如下： 收入測(cè)算綜述 土地轉(zhuǎn)讓收入 土地出讓價(jià)格 土地出讓進(jìn)度 土地出讓收入 配套費(fèi)收入 配套費(fèi)政策 配套費(fèi)收入 稅收收入 稅收收入計(jì)算思路 行業(yè)產(chǎn)出率 門(mén)檻產(chǎn)出率 制造業(yè)企業(yè)稅收收入 房地產(chǎn)及第三產(chǎn)業(yè)稅收收入 收入測(cè)算綜述起步區(qū)的收入主要由四部分構(gòu)成：土地出讓金、配套費(fèi)、企業(yè)進(jìn)入后起步區(qū)的稅金收入和老開(kāi)發(fā)區(qū)補(bǔ)貼。一、收入取得時(shí)間確定收入取得時(shí)間以實(shí)際支付時(shí)間為準(zhǔn)，而不是以合同關(guān)系成立