【正文】 溫州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)起步區(qū)投資項目可行性研究報告溫州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)起步區(qū)投資項目可行性研究 課題組2000年8月27日目 錄前言研究結論摘要1第一章 項目的背景5第二章 起步區(qū)建設的有利和不利條件10第三章 測算模型14第四章 投資測算21第五章 企業(yè)進入的估算38第六章 收入測算54第七章 模型計算與敏感性分析64附錄一： 投資估算書附錄二： 道路工程投資估算書附錄三： 模型計算注：附錄一、二另行裝訂成冊前言 溫州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)起步區(qū)投資項目可行性研究是由溫州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管理委員會委托項目課題組歷經(jīng)三個多月的詳細調研和系統(tǒng)分析完成的。課題組由清華大學經(jīng)濟管理學院牽頭，由清華大學經(jīng)濟管理學院、溫州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管理委員會、北京諾亞舟管理咨詢有限公司和溫州市經(jīng)濟建設規(guī)劃院四方組成，課題組的組成人員如下：清華大學經(jīng)濟管理學院： 夏冬林、寧向東溫州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管理委員會： 林江帆、葉曉東、蔣小偉北京諾亞舟管理咨詢有限公司： 倪凡、張洪治、柳忠英、郭久龍 程多福、王華民溫州市經(jīng)濟建設規(guī)劃院： 張憲都、趙清弟課題組負責人為清華大學經(jīng)濟管理學院夏冬林教授課題組在工作過程中，得到了管委會及其下屬財政局、經(jīng)濟發(fā)展局和國土規(guī)劃建設局等單位領導和同仁的大力配合與支持，在此表示深表謝意！課題組在調研工作中，還得到了溫州市地方稅務機關、規(guī)劃建設部門及其它相關單位的有力支持，在此恕不一一列舉，一并致謝！溫州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)起步區(qū) 投資項目可行性研究組 課題級 2000年8月31日研究結論摘要 2002年 最大貸款金額 171，377萬元 還清貸款的年月 2012年4月 凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率8%） 58，737萬元 靜態(tài)收支部差額 86，295萬元 68 / 69第一章 項目的背景內(nèi)容提要：本章介紹了溫州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)及起步區(qū)的建設背景和起步區(qū)投資項目可行性研究的工作方法，主要包括以下內(nèi)容： 本報告編制的目的 溫州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)起步區(qū)的建設背景 溫州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)簡介 濱海新區(qū)起步區(qū)簡介 可行性研究的目標、內(nèi)容和研究方法 研究的目標、內(nèi)容 研究的方法 研究資料的搜集 本報告編制的目的本可行性研究報告的目的是在系統(tǒng)研究的基礎上，總結研究成果，為溫州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)管理部門提供有關起步區(qū)建設的投資規(guī)模、投資進度、資金籌集和收支平衡等問題的決策支持，使之能夠參考本報告制定可靠的投資計劃、籌款計劃、還款計劃。 溫州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)起步區(qū)建設背景 溫州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)簡介改革開放以來，經(jīng)濟的飛速發(fā)展推動了溫州城市建設的進步。市區(qū)面積不斷擴大，城市人口不斷增多，溫州正在由原先的沿江（甌江）城市，向沿江、沿海的“T”形帶狀城市發(fā)展。最近，根據(jù)中央和浙江省推進城市化的戰(zhàn)略布署，溫州被確定為二十一世紀浙江三個特大城市之一，總人口將發(fā)展到150180萬。目前現(xiàn)有的溫州市區(qū)遠遠不能適應這個要求。為滿足經(jīng)濟高速發(fā)展的需要，為溫州的產(chǎn)業(yè)升級提供物質條件和發(fā)展空間，創(chuàng)造新的經(jīng)濟增長點，推動“二次創(chuàng)業(yè)”向產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化、資源配置優(yōu)化方向發(fā)展，經(jīng)黨中央、國務院、浙江省委、省政府批準，決定在溫州市中心區(qū)東南21公里的甌江入?？谀习丁l臨東海的現(xiàn)狀農(nóng)田上，開發(fā)面積約35平方公里的溫州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)。濱海新區(qū)東臨東海、西接溫州城區(qū)、南連瑞安、北靠樂清，位于規(guī)劃中現(xiàn)代化新溫州的中心部位。它緊鄰溫州機場和溫甬臺高速公路，交通便利；背靠大羅山，風景優(yōu)美；地勢平坦，多為灘涂，便于建設發(fā)展。 濱海新區(qū)起步區(qū)簡介一、地理位置濱海新區(qū)起步區(qū)位于濱海新區(qū)的西側，是整個濱海新區(qū)建設發(fā)展的起點。二、建設目標起步區(qū)的建設目標是：(1) 成為濱海新區(qū)的政治、文化、商業(yè)、醫(yī)療中心(2) 為溫州企業(yè)進一步發(fā)展提供空間(3) 為濱海新區(qū)的建設塑造模板三、建設規(guī)模，建設道路50多公里，安裝地下管線約120公里，種植綠地120公頃，總投資約24億元，建設總工期為10年。四、起步區(qū)在濱海新區(qū)的戰(zhàn)略地位(1) 濱海新區(qū)的政治、文化、商業(yè)和醫(yī)療中心起步區(qū)位于濱海新區(qū)內(nèi)側，緊靠濱海大道，與永強區(qū)相鄰，是聯(lián)接濱海新區(qū)與其他開發(fā)區(qū)的紐帶。起步區(qū)橫跨百米大道，濱海新區(qū)行政辦公樓、博物館、青少年活動中心、圖書館、濱海新區(qū)醫(yī)院以及主要商業(yè)區(qū)都位于起步區(qū)內(nèi)，是整個濱海新區(qū)的政治、文化、商業(yè)和醫(yī)療中心。(2) 濱海新區(qū)發(fā)展的一面旗幟起步區(qū)是濱海新區(qū)發(fā)展的一面旗幟，是濱海新區(qū)對外宣傳的一個窗口。起步區(qū)建設的好壞、企業(yè)引進的成敗將直接影響政府建設的信譽、企業(yè)進駐的信心乃至整個濱海新區(qū)的遠期發(fā)展。(3) 濱海新區(qū)建設的關鍵點濱海新區(qū)建設是一個宏偉的長期規(guī)劃，其可行性研究、設計、征地、招標、建設都需要一個從零開始、不斷探索的過程。起步區(qū)是整個濱海新區(qū)建設的試驗田，它的建設和規(guī)劃難度要遠遠大于濱海新區(qū)后期的建設，它的成功可以為遠期建設打下堅實基礎，提供一塊好的模板。 可行性研究的目標、內(nèi)容和研究方法 研究的目標和內(nèi)容一、研究的目標“溫州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)起步區(qū)投資項目可行性研究”的目標是：(1) 為開發(fā)區(qū)財政部門安排建設投資項目預算提供指導性建議；(2) 為開發(fā)區(qū)財政部門向銀行申請貸款的可行性研究提供參考。二、研究的內(nèi)容包括：(1) 起步區(qū)投資項目及其投資規(guī)模；(2) 項目投資進度安排；(3) 財政收入的測算；(4) 財務可行性研究；(5) 貸款和還款進度安排；(6) 不確定因素及其影響的測算。 研究的方法一、項目組的組成“溫州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)起步區(qū)投資項目可行性研究”課題組于2000年5月中旬成立。課題組由清華大學經(jīng)濟管理學院、溫州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會、溫州市經(jīng)濟規(guī)劃院和北京諾亞舟管理咨詢有限責任公司聯(lián)合組成，成員包括財務、經(jīng)濟、技術等方面的專家和專業(yè)人員。按照任務性質和人員的專業(yè)，項目組成員分為投資測算、企業(yè)調研和收入測算三個小組開展工作。二、研究的基本思路在項目前期調查和準備期，課題組成員對課題背景資料進行了初步了解，并確定了研究的基本思路——通過測算、估計起步區(qū)在計算期內(nèi)的投資、企業(yè)進入和收入數(shù)據(jù)，進行財務可行性（資金平衡）計算。 研究資料的搜集在為期兩周的溫州現(xiàn)場調研中，投資組先后對開發(fā)區(qū)國土規(guī)劃建設局、建設辦公室、溫州市建委定額站、溫州市經(jīng)濟建設規(guī)劃院、溫州市建筑設計院、溫州市城市規(guī)劃設計院等單位進行了訪談，并組織了開發(fā)區(qū)管委會跨部門的投資估算會議，基本上掌握了濱海新區(qū)的建設規(guī)劃和現(xiàn)狀，搜集了大量投資估算必需的定額、工程量方面的數(shù)據(jù)。企業(yè)組對溫州市和鄰近的樂清、瑞安市61家典型企業(yè)進行了訪談或問卷調查。調研對象涉及服裝、制鞋、家具等溫州地區(qū)主要行業(yè)，其中現(xiàn)場訪談企業(yè)負責人20家，收回調查問卷57份，調查表50份，取得了關于土地價格、稅收政策、基礎設施建設狀況、宏觀經(jīng)濟狀況等因素影響企業(yè)進入起步區(qū)的第一手資料。收入組對開發(fā)區(qū)財政局各部門、地稅市本級、市統(tǒng)計局、經(jīng)委、計委等部門和溫州市各地區(qū)土地管理部門進行了訪談和調研，取得了稅收收入結構、土地價格以及溫州市經(jīng)濟發(fā)展狀況等數(shù)據(jù)和資料。課題組還就研究涉及的起步區(qū)征地、服裝企業(yè)進入、地區(qū)稅收收入等方面的進行了重點調研，獲得了有關征地計劃、征地支出及支付時間、開發(fā)進度、土地返還政策等方面的細節(jié)數(shù)據(jù)；獲得了分行業(yè)畝產(chǎn)稅收收入、稅收收入產(chǎn)生時間滯后等關鍵數(shù)據(jù)；取得了有關服裝企業(yè)進入起步區(qū)的規(guī)模及進入時間的資料；同時項目組又向項目施工組織方面的專家進行了詳細的咨詢，得到了關于項目建設工序和工期方面的富貴經(jīng)驗。為了克服現(xiàn)有資料不完整或者不能直接使用的問題，課題組還廣泛地了解了有關國內(nèi)其它開發(fā)區(qū)在基礎設施建設和企業(yè)進入方面的簡要情況，并特地走訪了威海經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，為第一步分析工作取得了豐富的參考資料。第二章 起步區(qū)建設的有利和不利條件內(nèi)容提要：本章介紹了溫州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)濱海新區(qū)起步區(qū)的建設所具有的有利條件，以及起步區(qū)面臨的不利條件，主要包括以下內(nèi)容： 起步區(qū)建設的有利條件 溫州經(jīng)濟的總體優(yōu)勢 起步區(qū)自身的優(yōu)勢 起步區(qū)建設的不利條件 起步區(qū)建設的有利條件 溫州經(jīng)濟的總體優(yōu)勢一、地區(qū)經(jīng)濟實力強、增長迅速溫州市總體經(jīng)濟實力強，而且增長迅速。，%。經(jīng)濟發(fā)展總水平居浙江省首位。這一獨特優(yōu)勢構成了起步區(qū)發(fā)展的堅實基礎。二、民營經(jīng)濟為主溫州經(jīng)濟以民營企業(yè)為支柱，國內(nèi)生產(chǎn)總值比重超過95%。民營企業(yè)天然地具有不斷拓展的沖動和冒險精神，在市場經(jīng)濟的競爭性環(huán)境中也逐漸磨練出了敏銳的市場洞察力和出色的生產(chǎn)、銷售組織能力。一大批優(yōu)秀的民營企業(yè)是起步區(qū)發(fā)展不可缺少的參與者。三、土地供需矛盾突出目前制約溫州企業(yè)發(fā)展的最主要“瓶頸”因素是土地問題。改革開放以來，溫州經(jīng)濟超常規(guī)發(fā)展，土地問題變得日益突出。溫州經(jīng)濟的主要力量——民營企業(yè)在建設初期，往往由于資金制約、沒有長遠的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃等原因，征地較少。隨著企業(yè)的發(fā)展，土地資源的限制與企業(yè)發(fā)展的矛盾逐漸加劇。由于現(xiàn)溫州市區(qū)土地資源十分緊缺，已沒有空地供企業(yè)發(fā)展，濱海新區(qū)的開發(fā)無疑將受到企業(yè)的積極響應。 起步區(qū)自身的優(yōu)勢一、交通便利、位置優(yōu)越起步區(qū)距離溫州市行政管理中心21公里，溫州鐵路貨運站13公里，龍灣萬噸級碼頭11公里，溫州機場3公里，交通十分方便。起步區(qū)位于濱海新區(qū)的政治、文化和商業(yè)中心，位置十分優(yōu)越。從遠期規(guī)劃看，這里將是一個黃金地帶，必然受到投資者的青睞。二、政府的支持和企業(yè)的積極響應濱海新區(qū)建設是建設現(xiàn)代化新溫州戰(zhàn)略目標的重要組成部分，將得到政府多方面的支持。這就為起步區(qū)自身的建設和進駐企業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件。從對部分企業(yè)的調查訪談可以看出，相當多的企業(yè)積極向響應濱海新區(qū)建設決策，愿意到起步區(qū)發(fā)展。三、建設老開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗起步區(qū)建設的主管部門為溫州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會，在9年的開發(fā)區(qū)建設中已經(jīng)積累了大量的經(jīng)驗和教訓。這將使起步區(qū)乃至濱海新區(qū)的建設水平具有高起點的優(yōu)勢。 起步區(qū)建設的不利條件在具有大量有利條件的同時，起步區(qū)建設也面臨不少不利因素。一、引進外資的規(guī)模不大，檔次不高溫州地區(qū)的經(jīng)濟以本地經(jīng)濟為主，引進外資的規(guī)模不大，檔次不高。這一點與同是沿海城市的大連、青島等相比，處于明顯的劣勢。二、企業(yè)實力不強溫州企業(yè)普遍從家族式創(chuàng)業(yè)為起點，目前許多企業(yè)已經(jīng)基本完成了原始積累，進入了起飛階段。這一階段的企業(yè)特征之一是規(guī)模偏小、自身實力偏弱、過于依賴貸款；而許多發(fā)展到一定規(guī)模的企業(yè)卻紛紛外遷。因此，雖然許多企業(yè)具有快速發(fā)展的潛力，但是它們的實力能否有效地支撐起步區(qū)的發(fā)展還有待于進一步的提高。三、高級人才和信息的匱乏溫州高等院校和科研機構較少，缺乏傳統(tǒng)的文化氛圍，兼之城市化程度偏低，難以吸引和留住人才。一個顯著的現(xiàn)象是企業(yè)非常重視內(nèi)部培養(yǎng)的人才，而對外部引進人才接受能力比較低，不易吸引高級人才。同樣的原因也造成了信息渠道缺乏、信息量偏小，這些都不利于企業(yè)在當?shù)匕l(fā)展，從而將間接影響起步區(qū)的發(fā)展前景。四、建設項目的特殊性起步區(qū)不同于一般的建設項目，它投資大，風險大，不確定因素多；許多做法都需要在建設中不斷探索。而且，起步區(qū)的目標產(chǎn)業(yè)結構也不同于一般的開發(fā)區(qū)，是以吸引本地企業(yè)——特別是中等規(guī)模的企業(yè)——為主，在建設進度的把握、政策的傾向、鼓勵措施的制定等方面都需要細致研究，進行創(chuàng)造性的思考。第三章 測算模型內(nèi)容提要：本章詳細介紹了資金平衡測算模型的建立以及求解的基本思路，主要包括以下內(nèi)容： 問題經(jīng)濟含義的描述 概述 資金流出、企業(yè)進入和資金流入 建立模型的基本思路 資金平衡方程 資金流出方程 收入方程 求解的基本思路 問題經(jīng)濟含義的描述 概述濱海新區(qū)起步區(qū)的建設和發(fā)展受多方面因素的影響，從資金平衡的角度看，起步區(qū)的資金流入和流出關系如下圖所示：圖31 起步區(qū)財政資金流入和流出關系示意圖起步區(qū)財政開發(fā)區(qū)財政進入的企業(yè)銀行土地出讓金配套費上繳稅金補貼貸款土地所有者建設項目建設支出征地支出付息、還本在起步區(qū)建設的前期各年，征地和基礎設施建設的支出遠遠大于各項收入，起步區(qū)需要用銀行貸款來實現(xiàn)收支平衡。起步區(qū)建設后期，企業(yè)進駐已初具規(guī)模，同時基本建設已接近尾聲，企業(yè)帶來的土地出讓金、配套費、上繳稅金以及開發(fā)區(qū)財政對起步區(qū)的補貼，已經(jīng)足以支付建設所需