【正文】 溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)濱海新區(qū)起步區(qū)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)濱海新區(qū)起步區(qū)投資項(xiàng)目可行性研究 課題組2000年8月27日目 錄前言研究結(jié)論摘要1第一章 項(xiàng)目的背景5第二章 起步區(qū)建設(shè)的有利和不利條件10第三章 測(cè)算模型14第四章 投資測(cè)算21第五章 企業(yè)進(jìn)入的估算38第六章 收入測(cè)算54第七章 模型計(jì)算與敏感性分析64附錄一： 投資估算書(shū)附錄二： 道路工程投資估算書(shū)附錄三： 模型計(jì)算注：附錄一、二另行裝訂成冊(cè)前言 溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)濱海新區(qū)起步區(qū)投資項(xiàng)目可行性研究是由溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)委托項(xiàng)目課題組歷經(jīng)三個(gè)多月的詳細(xì)調(diào)研和系統(tǒng)分析完成的。課題組由清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院牽頭，由清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院、溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)、北京諾亞舟管理咨詢(xún)有限公司和溫州市經(jīng)濟(jì)建設(shè)規(guī)劃院四方組成，課題組的組成人員如下：清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院： 夏冬林、寧向東溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)： 林江帆、葉曉東、蔣小偉北京諾亞舟管理咨詢(xún)有限公司： 倪凡、張洪治、柳忠英、郭久龍 程多福、王華民溫州市經(jīng)濟(jì)建設(shè)規(guī)劃院： 張憲都、趙清弟課題組負(fù)責(zé)人為清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院夏冬林教授課題組在工作過(guò)程中，得到了管委會(huì)及其下屬財(cái)政局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展局和國(guó)土規(guī)劃建設(shè)局等單位領(lǐng)導(dǎo)和同仁的大力配合與支持，在此表示深表謝意！課題組在調(diào)研工作中，還得到了溫州市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)、規(guī)劃建設(shè)部門(mén)及其它相關(guān)單位的有力支持，在此恕不一一列舉，一并致謝！溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)濱海新區(qū)起步區(qū) 投資項(xiàng)目可行性研究組 課題級(jí) 2000年8月31日研究結(jié)論摘要 2002年 最大貸款金額 171，377萬(wàn)元 還清貸款的年月 2012年4月 凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率8%） 58，737萬(wàn)元 靜態(tài)收支部差額 86，295萬(wàn)元 68 / 69第一章 項(xiàng)目的背景內(nèi)容提要：本章介紹了溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)濱海新區(qū)及起步區(qū)的建設(shè)背景和起步區(qū)投資項(xiàng)目可行性研究的工作方法，主要包括以下內(nèi)容： 本報(bào)告編制的目的 溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)濱海新區(qū)起步區(qū)的建設(shè)背景 溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)濱海新區(qū)簡(jiǎn)介 濱海新區(qū)起步區(qū)簡(jiǎn)介 可行性研究的目標(biāo)、內(nèi)容和研究方法 研究的目標(biāo)、內(nèi)容 研究的方法 研究資料的搜集 本報(bào)告編制的目的本可行性研究報(bào)告的目的是在系統(tǒng)研究的基礎(chǔ)上，總結(jié)研究成果，為溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)濱海新區(qū)管理部門(mén)提供有關(guān)起步區(qū)建設(shè)的投資規(guī)模、投資進(jìn)度、資金籌集和收支平衡等問(wèn)題的決策支持，使之能夠參考本報(bào)告制定可靠的投資計(jì)劃、籌款計(jì)劃、還款計(jì)劃。 溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)濱海新區(qū)起步區(qū)建設(shè)背景 溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)濱海新區(qū)簡(jiǎn)介改革開(kāi)放以來(lái)，經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展推動(dòng)了溫州城市建設(shè)的進(jìn)步。市區(qū)面積不斷擴(kuò)大，城市人口不斷增多，溫州正在由原先的沿江（甌江）城市，向沿江、沿海的“T”形帶狀城市發(fā)展。最近，根據(jù)中央和浙江省推進(jìn)城市化的戰(zhàn)略布署，溫州被確定為二十一世紀(jì)浙江三個(gè)特大城市之一，總?cè)丝趯l(fā)展到150180萬(wàn)。目前現(xiàn)有的溫州市區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)這個(gè)要求。為滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的需要，為溫州的產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供物質(zhì)條件和發(fā)展空間，創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，推動(dòng)“二次創(chuàng)業(yè)”向產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、資源配置優(yōu)化方向發(fā)展，經(jīng)黨中央、國(guó)務(wù)院、浙江省委、省政府批準(zhǔn)，決定在溫州市中心區(qū)東南21公里的甌江入海口南岸、瀕臨東海的現(xiàn)狀農(nóng)田上，開(kāi)發(fā)面積約35平方公里的溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)濱海新區(qū)。濱海新區(qū)東臨東海、西接溫州城區(qū)、南連瑞安、北靠樂(lè)清，位于規(guī)劃中現(xiàn)代化新溫州的中心部位。它緊鄰溫州機(jī)場(chǎng)和溫甬臺(tái)高速公路，交通便利；背靠大羅山，風(fēng)景優(yōu)美；地勢(shì)平坦，多為灘涂，便于建設(shè)發(fā)展。 濱海新區(qū)起步區(qū)簡(jiǎn)介一、地理位置濱海新區(qū)起步區(qū)位于濱海新區(qū)的西側(cè)，是整個(gè)濱海新區(qū)建設(shè)發(fā)展的起點(diǎn)。二、建設(shè)目標(biāo)起步區(qū)的建設(shè)目標(biāo)是：(1) 成為濱海新區(qū)的政治、文化、商業(yè)、醫(yī)療中心(2) 為溫州企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展提供空間(3) 為濱海新區(qū)的建設(shè)塑造模板三、建設(shè)規(guī)模，建設(shè)道路50多公里，安裝地下管線約120公里，種植綠地120公頃，總投資約24億元，建設(shè)總工期為10年。四、起步區(qū)在濱海新區(qū)的戰(zhàn)略地位(1) 濱海新區(qū)的政治、文化、商業(yè)和醫(yī)療中心起步區(qū)位于濱海新區(qū)內(nèi)側(cè)，緊靠濱海大道，與永強(qiáng)區(qū)相鄰，是聯(lián)接濱海新區(qū)與其他開(kāi)發(fā)區(qū)的紐帶。起步區(qū)橫跨百米大道，濱海新區(qū)行政辦公樓、博物館、青少年活動(dòng)中心、圖書(shū)館、濱海新區(qū)醫(yī)院以及主要商業(yè)區(qū)都位于起步區(qū)內(nèi)，是整個(gè)濱海新區(qū)的政治、文化、商業(yè)和醫(yī)療中心。(2) 濱海新區(qū)發(fā)展的一面旗幟起步區(qū)是濱海新區(qū)發(fā)展的一面旗幟，是濱海新區(qū)對(duì)外宣傳的一個(gè)窗口。起步區(qū)建設(shè)的好壞、企業(yè)引進(jìn)的成敗將直接影響政府建設(shè)的信譽(yù)、企業(yè)進(jìn)駐的信心乃至整個(gè)濱海新區(qū)的遠(yuǎn)期發(fā)展。(3) 濱海新區(qū)建設(shè)的關(guān)鍵點(diǎn)濱海新區(qū)建設(shè)是一個(gè)宏偉的長(zhǎng)期規(guī)劃，其可行性研究、設(shè)計(jì)、征地、招標(biāo)、建設(shè)都需要一個(gè)從零開(kāi)始、不斷探索的過(guò)程。起步區(qū)是整個(gè)濱海新區(qū)建設(shè)的試驗(yàn)田，它的建設(shè)和規(guī)劃難度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于濱海新區(qū)后期的建設(shè)，它的成功可以為遠(yuǎn)期建設(shè)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，提供一塊好的模板。 可行性研究的目標(biāo)、內(nèi)容和研究方法 研究的目標(biāo)和內(nèi)容一、研究的目標(biāo)“溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)濱海新區(qū)起步區(qū)投資項(xiàng)目可行性研究”的目標(biāo)是：(1) 為開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)政部門(mén)安排建設(shè)投資項(xiàng)目預(yù)算提供指導(dǎo)性建議；(2) 為開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)政部門(mén)向銀行申請(qǐng)貸款的可行性研究提供參考。二、研究的內(nèi)容包括：(1) 起步區(qū)投資項(xiàng)目及其投資規(guī)模；(2) 項(xiàng)目投資進(jìn)度安排；(3) 財(cái)政收入的測(cè)算；(4) 財(cái)務(wù)可行性研究；(5) 貸款和還款進(jìn)度安排；(6) 不確定因素及其影響的測(cè)算。 研究的方法一、項(xiàng)目組的組成“溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)濱海新區(qū)起步區(qū)投資項(xiàng)目可行性研究”課題組于2000年5月中旬成立。課題組由清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院、溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、溫州市經(jīng)濟(jì)規(guī)劃院和北京諾亞舟管理咨詢(xún)有限責(zé)任公司聯(lián)合組成，成員包括財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面的專(zhuān)家和專(zhuān)業(yè)人員。按照任務(wù)性質(zhì)和人員的專(zhuān)業(yè)，項(xiàng)目組成員分為投資測(cè)算、企業(yè)調(diào)研和收入測(cè)算三個(gè)小組開(kāi)展工作。二、研究的基本思路在項(xiàng)目前期調(diào)查和準(zhǔn)備期，課題組成員對(duì)課題背景資料進(jìn)行了初步了解，并確定了研究的基本思路——通過(guò)測(cè)算、估計(jì)起步區(qū)在計(jì)算期內(nèi)的投資、企業(yè)進(jìn)入和收入數(shù)據(jù)，進(jìn)行財(cái)務(wù)可行性（資金平衡）計(jì)算。 研究資料的搜集在為期兩周的溫州現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研中，投資組先后對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)土規(guī)劃建設(shè)局、建設(shè)辦公室、溫州市建委定額站、溫州市經(jīng)濟(jì)建設(shè)規(guī)劃院、溫州市建筑設(shè)計(jì)院、溫州市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院等單位進(jìn)行了訪談，并組織了開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)跨部門(mén)的投資估算會(huì)議，基本上掌握了濱海新區(qū)的建設(shè)規(guī)劃和現(xiàn)狀，搜集了大量投資估算必需的定額、工程量方面的數(shù)據(jù)。企業(yè)組對(duì)溫州市和鄰近的樂(lè)清、瑞安市61家典型企業(yè)進(jìn)行了訪談或問(wèn)卷調(diào)查。調(diào)研對(duì)象涉及服裝、制鞋、家具等溫州地區(qū)主要行業(yè)，其中現(xiàn)場(chǎng)訪談企業(yè)負(fù)責(zé)人20家，收回調(diào)查問(wèn)卷57份，調(diào)查表50份，取得了關(guān)于土地價(jià)格、稅收政策、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)狀況、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況等因素影響企業(yè)進(jìn)入起步區(qū)的第一手資料。收入組對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)政局各部門(mén)、地稅市本級(jí)、市統(tǒng)計(jì)局、經(jīng)委、計(jì)委等部門(mén)和溫州市各地區(qū)土地管理部門(mén)進(jìn)行了訪談和調(diào)研，取得了稅收收入結(jié)構(gòu)、土地價(jià)格以及溫州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等數(shù)據(jù)和資料。課題組還就研究涉及的起步區(qū)征地、服裝企業(yè)進(jìn)入、地區(qū)稅收收入等方面的進(jìn)行了重點(diǎn)調(diào)研，獲得了有關(guān)征地計(jì)劃、征地支出及支付時(shí)間、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、土地返還政策等方面的細(xì)節(jié)數(shù)據(jù)；獲得了分行業(yè)畝產(chǎn)稅收收入、稅收收入產(chǎn)生時(shí)間滯后等關(guān)鍵數(shù)據(jù)；取得了有關(guān)服裝企業(yè)進(jìn)入起步區(qū)的規(guī)模及進(jìn)入時(shí)間的資料；同時(shí)項(xiàng)目組又向項(xiàng)目施工組織方面的專(zhuān)家進(jìn)行了詳細(xì)的咨詢(xún)，得到了關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)工序和工期方面的富貴經(jīng)驗(yàn)。為了克服現(xiàn)有資料不完整或者不能直接使用的問(wèn)題，課題組還廣泛地了解了有關(guān)國(guó)內(nèi)其它開(kāi)發(fā)區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和企業(yè)進(jìn)入方面的簡(jiǎn)要情況，并特地走訪了威海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，為第一步分析工作取得了豐富的參考資料。第二章 起步區(qū)建設(shè)的有利和不利條件內(nèi)容提要：本章介紹了溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)濱海新區(qū)起步區(qū)的建設(shè)所具有的有利條件，以及起步區(qū)面臨的不利條件，主要包括以下內(nèi)容： 起步區(qū)建設(shè)的有利條件 溫州經(jīng)濟(jì)的總體優(yōu)勢(shì) 起步區(qū)自身的優(yōu)勢(shì) 起步區(qū)建設(shè)的不利條件 起步區(qū)建設(shè)的有利條件 溫州經(jīng)濟(jì)的總體優(yōu)勢(shì)一、地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、增長(zhǎng)迅速溫州市總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，而且增長(zhǎng)迅速。，%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展總水平居浙江省首位。這一獨(dú)特優(yōu)勢(shì)構(gòu)成了起步區(qū)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。二、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主溫州經(jīng)濟(jì)以民營(yíng)企業(yè)為支柱，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重超過(guò)95%。民營(yíng)企業(yè)天然地具有不斷拓展的沖動(dòng)和冒險(xiǎn)精神，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)性環(huán)境中也逐漸磨練出了敏銳的市場(chǎng)洞察力和出色的生產(chǎn)、銷(xiāo)售組織能力。一大批優(yōu)秀的民營(yíng)企業(yè)是起步區(qū)發(fā)展不可缺少的參與者。三、土地供需矛盾突出目前制約溫州企業(yè)發(fā)展的最主要“瓶頸”因素是土地問(wèn)題。改革開(kāi)放以來(lái)，溫州經(jīng)濟(jì)超常規(guī)發(fā)展，土地問(wèn)題變得日益突出。溫州經(jīng)濟(jì)的主要力量——民營(yíng)企業(yè)在建設(shè)初期，往往由于資金制約、沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃等原因，征地較少。隨著企業(yè)的發(fā)展，土地資源的限制與企業(yè)發(fā)展的矛盾逐漸加劇。由于現(xiàn)溫州市區(qū)土地資源十分緊缺，已沒(méi)有空地供企業(yè)發(fā)展，濱海新區(qū)的開(kāi)發(fā)無(wú)疑將受到企業(yè)的積極響應(yīng)。 起步區(qū)自身的優(yōu)勢(shì)一、交通便利、位置優(yōu)越起步區(qū)距離溫州市行政管理中心21公里，溫州鐵路貨運(yùn)站13公里，龍灣萬(wàn)噸級(jí)碼頭11公里，溫州機(jī)場(chǎng)3公里，交通十分方便。起步區(qū)位于濱海新區(qū)的政治、文化和商業(yè)中心，位置十分優(yōu)越。從遠(yuǎn)期規(guī)劃看，這里將是一個(gè)黃金地帶，必然受到投資者的青睞。二、政府的支持和企業(yè)的積極響應(yīng)濱海新區(qū)建設(shè)是建設(shè)現(xiàn)代化新溫州戰(zhàn)略目標(biāo)的重要組成部分，將得到政府多方面的支持。這就為起步區(qū)自身的建設(shè)和進(jìn)駐企業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件。從對(duì)部分企業(yè)的調(diào)查訪談可以看出，相當(dāng)多的企業(yè)積極向響應(yīng)濱海新區(qū)建設(shè)決策，愿意到起步區(qū)發(fā)展。三、建設(shè)老開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)起步區(qū)建設(shè)的主管部門(mén)為溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，在9年的開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)中已經(jīng)積累了大量的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。這將使起步區(qū)乃至濱海新區(qū)的建設(shè)水平具有高起點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)。 起步區(qū)建設(shè)的不利條件在具有大量有利條件的同時(shí)，起步區(qū)建設(shè)也面臨不少不利因素。一、引進(jìn)外資的規(guī)模不大，檔次不高溫州地區(qū)的經(jīng)濟(jì)以本地經(jīng)濟(jì)為主，引進(jìn)外資的規(guī)模不大，檔次不高。這一點(diǎn)與同是沿海城市的大連、青島等相比，處于明顯的劣勢(shì)。二、企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)溫州企業(yè)普遍從家族式創(chuàng)業(yè)為起點(diǎn)，目前許多企業(yè)已經(jīng)基本完成了原始積累，進(jìn)入了起飛階段。這一階段的企業(yè)特征之一是規(guī)模偏小、自身實(shí)力偏弱、過(guò)于依賴(lài)貸款；而許多發(fā)展到一定規(guī)模的企業(yè)卻紛紛外遷。因此，雖然許多企業(yè)具有快速發(fā)展的潛力，但是它們的實(shí)力能否有效地支撐起步區(qū)的發(fā)展還有待于進(jìn)一步的提高。三、高級(jí)人才和信息的匱乏溫州高等院校和科研機(jī)構(gòu)較少，缺乏傳統(tǒng)的文化氛圍，兼之城市化程度偏低，難以吸引和留住人才。一個(gè)顯著的現(xiàn)象是企業(yè)非常重視內(nèi)部培養(yǎng)的人才，而對(duì)外部引進(jìn)人才接受能力比較低，不易吸引高級(jí)人才。同樣的原因也造成了信息渠道缺乏、信息量偏小，這些都不利于企業(yè)在當(dāng)?shù)匕l(fā)展，從而將間接影響起步區(qū)的發(fā)展前景。四、建設(shè)項(xiàng)目的特殊性起步區(qū)不同于一般的建設(shè)項(xiàng)目，它投資大，風(fēng)險(xiǎn)大，不確定因素多；許多做法都需要在建設(shè)中不斷探索。而且，起步區(qū)的目標(biāo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也不同于一般的開(kāi)發(fā)區(qū)，是以吸引本地企業(yè)——特別是中等規(guī)模的企業(yè)——為主，在建設(shè)進(jìn)度的把握、政策的傾向、鼓勵(lì)措施的制定等方面都需要細(xì)致研究，進(jìn)行創(chuàng)造性的思考。第三章 測(cè)算模型內(nèi)容提要：本章詳細(xì)介紹了資金平衡測(cè)算模型的建立以及求解的基本思路，主要包括以下內(nèi)容： 問(wèn)題經(jīng)濟(jì)含義的描述 概述 資金流出、企業(yè)進(jìn)入和資金流入 建立模型的基本思路 資金平衡方程 資金流出方程 收入方程 求解的基本思路 問(wèn)題經(jīng)濟(jì)含義的描述 概述濱海新區(qū)起步區(qū)的建設(shè)和發(fā)展受多方面因素的影響，從資金平衡的角度看，起步區(qū)的資金流入和流出關(guān)系如下圖所示：圖31 起步區(qū)財(cái)政資金流入和流出關(guān)系示意圖起步區(qū)財(cái)政開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)政進(jìn)入的企業(yè)銀行土地出讓金配套費(fèi)上繳稅金補(bǔ)貼貸款土地所有者建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)支出征地支出付息、還本在起步區(qū)建設(shè)的前期各年，征地和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于各項(xiàng)收入，起步區(qū)需要用銀行貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)收支平衡。起步區(qū)建設(shè)后期，企業(yè)進(jìn)駐已初具規(guī)模，同時(shí)基本建設(shè)已接近尾聲，企業(yè)帶來(lái)的土地出讓金、配套費(fèi)、上繳稅金以及開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)政對(duì)起步區(qū)的補(bǔ)貼，已經(jīng)足以支付建設(shè)所需